Nachweisanforderungen an behaupteten nachteiligen Mietvertrag mit Angehörigen des ehemaligen Eigentümers

Nachweisanforderungen an behaupteten nachteiligen Mietvertrag mit Angehörigen des ehemaligen Eigentümers; Zwangsversteigerung

Zu den Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten, für den Ersteigerer einer Wohnung nachteiligen Mietvertrages, der diesem von einem nahen Angehörigen des ehemaligen Eigentümers entgegengehalten wird.

1 Die Kl. begehren Herausgabe einer von ihnen am 19. Dezember 2009 im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Wohnung in G. sowie die Zahlung von Nutzungsentschädigung.

2 Die Wohnung hatte ursprünglich der Mutter der Bekl. gehört und war von der Familie als Ferienwohnung genutzt worden. Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2002 war das Eigentum im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den (im Jahr 2007 ebenfalls verstorbenen) Vater der Bekl. sowie ihren Bruder, den Zeugen V., übergegangen.

3 Die Bekl. behauptet, mit ihrem Vater und ihrem Bruder am 12. Dezember 2003 die von ihr in Fotokopie vorgelegte „Nutzungsvereinbarung" über die Wohnung abgeschlossen und unterzeichnet zu haben. Darin heißt es:

㤠2 Nutzungszeitraum

Der Nutzungszeitraum wird lebenslänglich für Frau A. V. [= Bekl.] festgelegt. Die Dauernutzung beginnt ab sofort und gilt auch über den Tod von Ad. V.

Sofern A. V. die Nutzungsvereinbarung kündigt, wird eine Kündigungsfrist von zwei Monaten zum Quartalsende vereinbart.

Bei Verkaufsabsichten bedarf es einer einvernehmlichen Regelung zwischen allen Beteiligten. Eine Kündigung ist ausgeschlossen.

§ 3 Nutzungsgebühr

Als Gegenleistung zur Nutzung wird eine evtl. notwendige Pflege von Herrn Ad. V. durch A. V. geleistet. In gegenseitiger Abstimmung ist auch weiterhin eine Nutzung durch Ad. V. oder V. möglich. Frau A. V. verpflichtet sich, sämtliche laufenden Betriebskosten der Wohnung zu zahlen. Ein weiterer Mietzins wird nicht vereinbart, da das Nutzungsrecht mit der o.g. Leistung abgegolten ist."

4 Mit Schreiben vom 14. Januar 2010 forderten die Kl. die Bekl. auf, ab dem 19. Dezember 2009 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 864 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 € monatlich zu zahlen. Die Kl. haben das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis mit der am 4. Juni 2010 zugestellten Klage vorsorglich fristlos gekündigt, weil die Bekl. seit dem Eigentumswechsel keinerlei Zahlungen erbracht hatte. Die Bekl. zahlte am 18. Oktober 2010 1.496 € Betriebskosten (für die Monate Januar bis November 2009) und glich später auch die bis einschließlich Juni 2011 von den Kl. monatlich geforderten Betriebskosten aus.

5 Die Kl. begehren Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung, insgesamt 17.477 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8 Das Amtsgericht sei im Ergebnis zu Recht vom Bestehen eines Mietverhältnisses ausgegangen, in das die Kl. gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB eingetreten seien. Zwar sei die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, dass es sich bei der vorgelegten Nutzungsvereinbarung vom 12. Dezember 2003 um eine echte Urkunde handele, nicht frei von Rechtsfehlern. Denn die Bekl. trage die Beweislast für ihre Behauptung, dass die Vereinbarung zu dem angegebenen Datum abgefasst und unterzeichnet worden sei. Diesen Beweis habe sie durch die Vorlage einer bloßen Fotokopie nicht erbracht. Denn eine vom Aussteller unterschriebene Privaturkunde begründe den vollen Beweis nur dafür, dass der Aussteller die in ihr enthaltenen Erklärungen abgegeben habe. Dies setze jedoch die - hier nicht erfolgte - Vorlage der Urschrift voraus.

9 Soweit das Amtsgericht seine Überzeugung von der Echtheit der Urkunde auf die Beurteilung der kopierten Unterschrift als „wahrscheinlich echt" durch den Gutachter und die vage Erinnerung des Zeugen V. an einen Vertragsschluss in der Küche gestützt habe, habe es wesentliche Umstände außer Betracht gelassen. Insbesondere habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kl. auseinandergesetzt, die Urkunde sei lediglich „nachgeschoben" und erst nach dem Tode des Vaters der Bekl. erstellt worden. Es sei auch auffällig, dass die Bekl. trotz Aufforderung durch die Kl. in keiner Weise habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie hergestellt und ihr übergeben worden sei. Denn nach den Angaben des Zeugen V. sei es in der Familie nicht üblich gewesen, von Verträgen oder Durchschriften Kopien zu erstellen, und einen Kopierer habe es im Hause auch nicht gegeben. Das Amtsgericht hätte daher den Angaben des Zeugen nicht folgen dürfen, ohne das von den Kl. beantragte physikalisch-technische Gutachten über die Kopie der Vertragsurkunde einzuholen.

10 Auf die Einholung eines derartigen Gutachtens könne indes verzichtet werden, weil es letztlich nicht darauf ankomme, ob die vorgelegte Kopie von einer echten, im Jahr 2003 unterzeichneten Vertragsurkunde gefertigt worden sei. Denn ein Mietvertrag könne auch mündlich wirksam abgeschlossen werden. Ein derartiger mündlicher Vertragsabschluss sei hier erwiesen. Denn neben der Aussage des Zeugen V. rechtfertigten weitere Umstände die Annahme, dass der Bekl. ein Nutzungsrecht gegen Übernahme einer eventuell erforderlichen Pflege des Vaters und der laufenden Betriebskosten der Wohnung eingeräumt worden sei. So habe der Zeuge bereits in einem Schreiben vom 21. September 2007 dem Nachlassverwalter mitgeteilt, dass die Wohnung seiner Schwester zur unbeschränkten Nutzung gegen Übernahme der Betriebskosten überlassen worden sei. In den auf diese Weise geschlossenen Mietvertrag seien die Kl. durch den Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung eingetreten und somit an die Bedingungen des Mietvertrages gebunden.

11 Eine wirksame Kündigung sei nicht erfolgt. Ein Anspruch auf Zahlung von monatlich 864 € Miete sowie 136 € Nebenkosten, wie von den Kl. für die Zeit ab Eigentumserwerb verlangt, stehe ihnen nicht zu, weil sie den Mietvertrag nicht einseitig hätten ändern können. Auch mit einem Zahlungsverzug bezüglich der Betriebskosten lasse sich die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung nicht begründen. Zwar habe sich die Bekl. in der Nutzungsvereinbarung wirksam zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet. Die Bekl. habe jedoch unwidersprochen vorgetragen, dass Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vierteljährlich im Nachhinein zu erfolgen hätten. Deshalb habe sich die Bekl. bei Zugang der Klageschrift nicht mit zwei Zahlungsterminen in Rückstand befunden.

II. 12 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

13 Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die von den Kl. geltend gemachten Ansprüche auf Räumung der Wohnung (§ 985 BGB) und auf Zahlung von Nutzungsentschädigung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneint werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Bekl. im Jahr 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen - mit dem Zuschlagsbeschluss auf die Kl. übergegangenen - Mietvertrag abgeschlossen habe, beruht auf einer rechtsfehlerhaften Beweiswürdigung, die wesentliche Umstände außer Betracht lässt (§ 286 BGB).

14 1. Das Berufungsgericht sieht es trotz seiner Zweifel an dem von der Bekl. behaupteten Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages aufgrund der Aussage des Zeugen V. und dessen Schreiben vom 21. September 2007 an den Nachlassverwalter als erwiesen an, dass zu diesem Zeitpunkt jedenfalls ein mündlicher Mietvertrag mit dem aus der vorgelegten Kopie ersichtlichen Inhalt zustande gekommen sei.

15 Dabei verkennt das Berufungsgericht, dass die Umstände, die Zweifel an der Unterzeichnung eines Mietvertrages am 12. Dezember 2003 wecken, die Darstellung der Bekl. zum Abschluss eines Mietvertrages mit ihrem Bruder und ihrem Vater insgesamt in Frage stellen. Die Bekl. hat keine Erklärung dazu abgegeben, wie es zu der Erstellung und Übergabe der Vertragskopie gekommen sein soll und warum sie das Original trotz entsprechender Aufforderungen im Prozess nicht vorgelegt hat. Das Berufungsgericht sieht selbst, dass sich daraus zumindest der Verdacht ergibt, dass die „Urkunde" von der Bekl. lediglich „nachgeschoben", das heißt erst nach dem Tod des Vaters erstellt worden sein könnte. Dann ist es aber ebenso fraglich, ob es im Jahr 2003 zu einem mündlichen Vertragsabschluss gekommen ist. Die Kl. haben insoweit geltend gemacht, dass der Mietvertrag von der Bekl. insgesamt fingiert worden sei, um sich oder der eigenen Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten. Hiermit hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage eines mündlichen Vertragsschlusses auseinandersetzen müssen. Denn die Bekl. trägt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die Beweislast dafür, dass sie im Jahr 2003 einen Mietvertrag mit den damaligen Eigentümern geschlossen hat. Dieser Beweis kann jedoch nicht als geführt angesehen werden, solange sich aufdrängende Zweifel nicht ausgeräumt worden sind.

16 2. Soweit das Berufungsgericht annimmt, die Angaben des Zeugen V. in dem Schreiben vom 21. September 2007 an den Nachlassverwalter stützten dessen Zeugenaussage zum Abschluss eines mündlichen Mietvertrages, hat es wesentliche Tatsachen außer Betracht gelassen. Denn es hat nicht berücksichtigt, dass zwischen den Angaben des Zeugen in jenem Schreiben und den aus der vorgelegten Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrages erhebliche Widersprüche bestehen. So ist in dem Schreiben an den Zwangsverwalter ausdrücklich von einem - mündlichen - Mietvertrag zwischen der Bekl. und ihrem Vater die Rede, obwohl der Vertrag schriftlich abgeschlossen worden sein soll und die im Rechtsstreit vorgelegte Vertragskopie auch den Zeugen selbst als Vermieter ausweist. Als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung erwähnt das Schreiben vom 21. September 2007 lediglich die Übernahme der Betriebskosten, nicht aber die ausweislich der Vertragskopie im Jahr 2003 übernommene Pflegeverpflichtung und den Abschluss des Vertrages auf die Lebensdauer der Bekl. Im Übrigen ist nicht nachvollziehbar, warum dem Zwangsverwalter nicht der Mietvertrag oder zumindest die hier verwendete Kopie vorgelegt worden sind.

17 In seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht hat der Zeuge keine plausible Erklärung dafür abgeben können, warum er sich in seinem Schreiben an den Zwangsverwalter lediglich auf eine mündliche Absprache bezogen hat. Dass ihm damals nur eine mündliche Abrede in Erinnerung geblieben sein soll, obwohl er selbst als Vermieter eine schriftliche Vereinbarung mit keineswegs alltäglichen Regelungen unterzeichnet haben soll, erscheint kaum nachvollziehbar. Aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Zeugen als Immobilienkaufmann wäre im Übrigen auch zu erwarten gewesen, dass er den Abschluss eines Mietvertrages, an dem er selbst als Vermieter beteiligt sein soll, in Erinnerung behält. Das (angebliche) Vergessen ist deshalb geeignet, Zweifel an der gesamten Darstellung des Zeugen zu wecken, zumal er auch ein persönliches Interesse daran hat, seiner Schwester die aus dem Familienbesitz stammende Wohnung zu erhalten. Die vom Amtsgericht protokollierten Angaben des Zeugen, die das Berufungsgericht seiner Überzeugungsbildung vom Abschluss eines mündlichen Mietvertrages zugrunde gelegt hat, sind im Übrigen sehr allgemein gehalten und detailarm. Insbesondere fehlen nähere Angaben dazu, wie es zu dem Mietvertrag mit den detaillierten Regelungen zugunsten der Bekl. gekommen sein soll; auch mit diesem Umstand hat sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt.

18 3. Schließlich weckt auch der widersprüchliche Vortrag der Bekl. zu den Betriebskosten Zweifel an ihrer Darstellung, sie habe mit ihrem Vater und ihrem Bruder im Jahr 2003 einen Mietvertrag zu den aus der Vertragskopie ersichtlichen Konditionen abgeschlossen.

19 a) Auf der einen Seite hat die Bekl. ihr Zahlungsverhalten nach erfolgter Zwangsversteigerung - sie hat zunächst weder an die Kl. noch an die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft Zahlungen auf die Betriebskosten geleistet - im Prozess damit begründet, dass die Kl. nicht zur Höhe der von ihr zu erbringenden Zahlungen vorgetragen hätten. Andererseits hat sie jedoch geltend gemacht, seit dem Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2003 bis Dezember 2009 die Betriebskostenvorauszahlungen an die Hausverwaltung erbracht zu haben, so dass ihr deren Höhe bekannt gewesen sein muss. Ein nachvollziehbarer Grund, warum sie die Abschlagszahlungen nach dem Eigentumswechsel nicht in der bisherigen Höhe weiterhin an die Hausverwaltung (oder nunmehr an die Kl.) gezahlt hat, ist nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht vorgebracht. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Abrechnungen für den Zeitraum vor dem Eigentumserwerb der Kl., wie es das Amtsgericht angenommen hat, stand der Bekl. schon deshalb nicht zu, weil diese Abrechnungen nicht von den Kl., sondern von den bisherigen Vermietern, also dem Bruder der Bekl. und gegebenenfalls den Erben ihres verstorbenen Vaters zu erstellen gewesen wären (zur Abrechnungspflicht des bisherigen Vermieters bei Eigentumswechsel vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 2, sowie vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, NZM 2007, 441 Rn. 13).

20 b) Der weitere Vortrag der Bekl., die Betriebskostenvorauszahlungen seien aufgrund einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien von ihr jeweils (erst) nach Ablauf eines Vierteljahres an die Hausverwaltung zu entrichten gewesen, steht im Widerspruch zu der von ihr vorgelegten Vertragskopie, die eine solche Vereinbarung nicht enthält. Zudem hat die Bekl. im streitigen Zeitraum auch keine vierteljährlichen Zahlungen erbracht, und zwar weder an die Hausverwaltung noch an die Kl. Vielmehr hat sie die von den Kl. ab Erwerb (19. Dezember 2009) in Höhe von 136 € monatlich begehrten Betriebskostenvorauszahlungen erst während des Rechtsstreits - am 18. Oktober 2010 - nachgezahlt. Zuvor hatten allerdings die Kl. mit der am 5. Juni 2010 zugestellten Klage das Mietverhältnis unter Berufung darauf, dass sich die Bekl. mit der Zahlung der angeblich allein als Miete geschuldeten Betriebskosten für mehrere Monate in Verzug befinde, vorsorglich fristlos gekündigt. Nach den Gesamtumständen drängt sich bezüglich der Darstellung der Bekl. zur Zahlungsweise der Betriebskosten deshalb der Verdacht einer bloßen Schutzbehauptung auf, der wiederum insgesamt Zweifel an ihrer gesamten Darstellung zum Abschluss eines Mietvertrages weckt.

III. 21 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die gegen die Glaubwürdigkeit des lediglich in der ersten Instanz vernommenen Zeugen V. sprechenden Umstände seine erneute Vernehmung durch das Berufungsgericht [...] sowie eine erneute tatrichterliche Würdigung erfordern. [...]

Wird dem Ersteigerer einer Wohnung von einem Angehörigen des ehemaligen Eigentümers ein Mietvertrag mit besonders günstigen Bedingungen entgegen gehalten, sind an den Nachweis des behaupteten Mietvertrages hohe Anforderungen zu stellen.

Die Kläger haben 2009 in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben und verlangen von der Beklagten Herausgabe sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt. Bis Juni 2010 leistete die Beklagte keinerlei Zahlungen. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Beklagte zahlte in der Folgezeit nur die Betriebskosten bis Ende Juni 2011. Das AG hat die Klage nach Einholung eines Schriftgutachtens ab-, das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Zwar gebe es Merkwürdigkeiten, aber letztlich habe der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt. Die vom BG zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die Feststellungen des Berufungsgerichts zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil daher aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.