Nachweis des erfolgten Winterdienstes als Bedingung für Betriebskostenumlage

Nachweis des erfolgten Winterdienstes als Bedingung für Betriebskostenumlage; Wirtschaftlichkeitsgebot; Hauswart; wöchentliche Hausreinigung

1. Die Umlage der Kosten des Winterdienstes verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Vermieter nicht darlegt, welche Tätigkeiten die damit beauftragte Firma tatsächlich ausgeführt hat.

2. Kosten für eine wöchentliche Reinigung eines 5‑Familien‑Hauses in Höhe von 862,08 € entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung von 40,44 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 7.8.2009 zu, §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.

Mit der Klage verlangt die Kl. die Nachzahlung von 143,67 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 7.8.2009 in Verbindung mit der Heiz‑ und Warmwasserkostenabrechnung der Firma K. vom 18.3.2009. Unstreitig ist nach einer Teilzahlung der Bekl. in Höhe von 156,63 € sowie unter Berücksichtigung eines Guthabens in Höhe von 55,93 € aus dieser Abrechnung eine Forderung in Höhe von 143,67 € offen.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Nachzahlung eines Betrages in Höhe von 40,44 € zu.

Die Betriebskostenabrechnung vom 7.8.2009 entspricht hinsichtlich der Positionen Hauswart und Winterdienst nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu den Elementen der Wirtschaftlichkeitsprüfung gehört die Ortsüblichkeit des Kostenansatzes, die Plausibilität des Betriebskostenansatzes, die Vermeidung zu hoher Leistungsbezüge, die preisgünstige Beschaffung von Leistungen sowie die Vermeidung personeller Bewirtschaftungsfehler, wie mangelhafte Gartenpflege und Reinigungstätigkeit, ineffiziente Hausmeisterleistung und schlechtes Controlling durch die Verwaltung. Insoweit ist durch den jeweiligen Vermieter eine Kostenkontrolle gemäß §§ 556 Abs. 2, 560 Abs. 5 BGB erforderlich. Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit ist als Bestandteil der Abrechnungspflicht des Vermieters zu verstehen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit führt zur Schadensersatzpflicht des Vermieters nach § 280 Abs. 1 BGB. Die Folge davon ist, dass der Mieter von unnötigen Kosten freizustellen ist. Ein unwirtschaftlicher Kostenansatz ist danach aus der Kostenaufstellung zu streichen bzw. die Kosten sind auf das wirtschaftlich gebotene Maß zurückzuführen (s. a. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. V, 355 m. w. N.). Die Bekl. haben bestritten, dass eine Hausmeistertätigkeit durch die Firma G. GmbH durchgeführt worden ist. Die lediglich stereotype Aufzählung durch die Kl., was zu einer Hausmeistertätigkeit gehören soll, ist nicht ausreichend für den Nachweis einer tatsächlichen Leistungserbringung dieser Tätigkeit. Die Kosten in Höhe von anteilig 43,67 € für die Hauswarttätigkeit sind daher aus der Betriebskostenabrechnung zu streichen. Ferner hat die Kl. nicht plausibel dargetan, welche Tätigkeit bezüglich des Winterdienstes, die in Höhe von insgesamt 292,14 € angefallen sein sollen und anteilig in Höhe von 59,56 € auf die Bekl. umgelegt worden sind, tatsächlich ausgeführt worden sind. Auch diese Kosten sind daher nicht ansatzfähig.

Hinsichtlich der Kosten der Hausreinigung in Höhe von insgesamt 862,08 €, anteilig in Höhe von 175,74 € auf die Bekl. umgelegt, ist durch die Bekl. ausweislich ihres eigenen Vorbringens ein Betrag in Höhe von 75,74 € gezahlt worden. Insoweit haben die Bekl. bezüglich dieser Kostenposition 100 € abgezogen. Dieser Abzug war nicht gerechtfertigt. Nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. ist durch die Firma jeweils einmal wöchentlich das Treppenhaus gereinigt worden. Unter Berücksichtigung der Gesamtkosten in Höhe von 862,08 € entfällt monatlich auf die Reinigungskosten ein anteiliger Betrag in Höhe von 71,84 €. Dieser Betrag ist für die Reinigung eines 5‑Familien‑Hauses nach Ansicht des Gerichts angemessen und entspricht auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Ein weiterer Abzug war daher von der Betriebskostenabrechnung nicht vorzunehmen.

Mithin ist von der noch offenen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 143,67 € ein Abzug in Höhe von 59,56 € (Winterdienst) sowie 43,67 € (Hauswart) vorzunehmen. Es verbleibt daher eine zu zahlende Forderung aus der Abrechnung in Höhe von 40,44 €. Insoweit ist die Klage begründet.

Die Umlage der Kosten des Winterdienstes verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Vermieter nicht darlegt, welche Tätigkeiten die damit beauftragte Firma tatsächlich ausgeführt hat, entschied das AG Lichtenberg und erwartet damit offenbar, dass Eigentümer künftig eine Art „Schneetagebuch" führen. Das Gericht übersieht dabei, dass mit dem Abschluss eines Winterdienstvertrages der Eigentümer nur eine mit der Grundstücksbewirtschaftung zusammenhängende öffentlich-rechtliche Verkehrssicherungspflicht abwälzt und dafür Kosten in der vertraglich vereinbarten Höhe immer entstehen – egal, ob es schneit oder nicht. Die Auffassung des AG Lichtenberg, die Tätigkeit des Winterdienstlers nachzuweisen, ist deshalb abwegig.

Der Vermieter klagte eine Betriebskostennachforderung aufgrund einer Abrechnung ein, in der u. a. Kosten für Hauswartstätigkeiten und Winterdienst eingestellt waren. Die Mieter bestritten diese Kosten und zogen von denjenigen für die wöchentliche Reinigung des 5‑Familien‑Hau­ses in Höhe von 862,08 € 100 € ab.

Das AG Lichtenberg hielt die Kosten für die nicht aufgeschlüsselten Hauswartstätigkeiten und für den Winterdienst nicht für umlagefähig, weil der Vermieter nicht dargelegt habe, welche Leistungen insoweit ausgeführt worden seien. Die Kosten für die wöchentliche Reinigung des 5‑Familien‑Hauses in Höhe von 862,08 € würden jedoch dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, so dass der Abzug der Beklagten in Höhe von 100 € nicht gänzlich gerechtfertigt sei.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass nur substantiierte Einwendungen des Mieters gegen die Wirtschaftlichkeit einzelner Betriebskosten zu berücksichtigen sind (LG Halle, Urteil v. 20. November 2008, 1 S 48/08; LG Berlin, Urteil v. 17. Oktober 2001, 64 S 257/00, NZM 2002, 65; Urteil v. 21. August 2001, 64 S 476/00, GE 2001, 1677; Schmidt‑Futterer/Langenberg, § 560 BGB Rn. 114). Pauschale Einwendungen des Mieters – wie hier – gegen einzelne Betriebskosten (Hauswart, Aufzug) sind unerheblich (LG Berlin, Urteil v. 9. März 2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539).

Will der Mieter die Wirtschaftlichkeit einzelner Ansätze bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, warum die Kostenansätze überhöht sein sollen (LG Berlin, Urteil v. 30. August 2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469). Der Mieter darf nicht „ins Blaue hinein" bestreiten, sondern muss zuvor Einsicht in die entsprechenden Unterlagen nehmen (LG Berlin, Urteil v. 23. Mai 2002, 67 S 296/01, GE 2002, 1492).

Zwar ist richtig, dass der Vermieter für das tatsächliche Entstehen der von ihm umgelegten Betriebskosten darlegungs- und beweispflichtig ist, wenn der Mieter diese substantiiert bestreitet. Das AG Lichtenberg übersieht aber, dass bei vereinbarter Übernahme (§ 6 StrReinG) des Winterdienstes durch eine Firma, zu dem originär der Vermieter aufgrund seiner öffentlich‑rechtlichen Reinigungspflicht (§ 4 Abs. 4 StrReinG) und aus Gründen der Verkehrssicherung verpflichtet ist, die Kosten unabhängig davon entstehen, ob die Firma die Gehwegreinigung auch ausführt.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot könnte höchstens darin liegen, dass der Vermieter unter mehreren Firmen diejenige beauftragt, die am teuersten ist und am schlechtesten arbeitet, was der Mieter darlegen müsste. Kein Verstoß liegt darin, dass der Vermieter den Vertrag über den Winterdienst abschließt, obwohl möglicherweise im nächsten Winter kein Schnee fällt, auch wenn es gelegentlich einfacher erscheint, den Schneefall für den nächsten Winter zu prognostizieren als den Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens.