Nachweis der Verwalterstellung

Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 23. November 2004 - 86 T 611/04 -).

I. Die Beteiligen begehren den grundbuchlichen Vollzug der Auflassung des im Beschlusseingang genannten Wohnungseigentums von dem Beteiligten zu 1 an die Beteiligten zu 2 und 3 zu je ½. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes für das Wohnungseigentum ist vermerkt, dass die Veräußerung gemäß § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Die Beteiligten haben eine Zustimmungserklärung der A. GmbH vom 17. Oktober 2017 und zum Nachweis von deren Verwalterstellung zwei Exemplare des Protokolls vom 2. Mai 2016 zur Wohnungseigentümerversammlung der WEG A. am 28. April 2016 vorgelegt. Ein Exemplar enthält im Original die öffentlich beglaubigte Unterschrift des Geschäftsführers D. S. der A. GmbH als Versammlungsleiter, das andere Exemplar ist eine Kopie des ersten Exemplars, die die kopierte Unterschrift des D. S. sowie öffentlich beglaubigte Original-Unterschriften einer Eigentümerin und des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats trägt. Unter Ziffer 14 des Protokolls ist zum Tagesordnungspunkt „Bestellung Verwalter“ ausgeführt, dass die A. GmbH für den Zeitraum 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 zum Verwalter bestellt wird.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 14. Februar 2018 unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 23. November 2004 - 86 T 611/04 - beanstandet, das Versammlungsprotokoll genüge nicht den Anforderungen der §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG. Alle erforderlichen Unterschriften müssten im Original auf derselben Niederschrift geleistet werden. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. […] Die angefochtene Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Das aufgezeigte Hindernis besteht nicht. Die Beteiligten haben die Verwaltereigenschaft der A. GmbH gemäß § 29 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen.

Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedürfen die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG genügt, wenn die Verwaltereigenschaft durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. § 24 Abs. 6 WEG erfordert die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und - sofern vorhanden - des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.

Die dem Grundbuchamt vorgelegten gleichlautenden Versammlungsniederschriften, die den Bestellungsbeschluss enthalten, tragen zusammen die Unterschriften sämtlicher in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen. Zwar geht der Wortlaut des § 26 Abs. 3 WEG davon aus, dass (nur) „eine“ Niederschrift vorgelegt wird. Damit ist jedoch lediglich der übliche Fall beschrieben, dass sämtliche in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen das Original der Versammlungsniederschrift unterzeichnen. Dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist in gleicher Weise Genüge getan, wenn die beglaubigten Unterschriften auf zwei gleichlautenden Niederschriften geleistet werden.

Denn mit seiner Unterschrift bestätigt jeder der erforderlichen Unterzeichner nur aus seiner eigenen Wahrnehmung, dass der Bestellungsbeschluss mit dem niedergeschriebenen Inhalt gefasst wurde. Jeder Unterzeichner gibt eine eigene und von der Mitwirkung anderer unabhängige Wissenserklärung ab. Diese Erklärungen haben den ihnen von § 26 Abs. 3 WEG beigelegten Beweiswert, wenn sie von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen in beglaubigter Form vorliegen.

Dass gleichlautende Erklärungen mehrerer Personen auch zur Erfüllung der Schriftform nicht zwingend in derselben Urkunde enthalten sein müssen, wird auch durch § 126 Abs. 2 BGB bestätigt. Weil Antrag und Annahme eines Vertrages keine gleichlautenden Erklärungen sind, bestimmt § 126 Abs. 2 BGB für die Schriftform eines Vertrages, dass die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen muss. Werden über den Vertrag hingegen mehrere gleichlautenden Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Grundbuchamt die Vorlage einer einzigen Niederschrift mit sämtlichen erforderlichen Unterschriften verlangen kann, wenn ihm die Überprüfung der inhaltlichen Übereinstimmung zweier Urkunden im Hinblick auf deren Umfang oder etwa abweichendes Schriftbild nicht zuzumuten ist. Ein solcher Fall liegt hier jedenfalls nicht vor.

Die Beglaubigung der Verwalterbestellung kann auch auf verschiedenen Abschriften des Versammlungsprotokolls erfolgen.

Die Beteiligten verlangen Auflassungsvollzug eines Wohnungseigentums von dem Beteiligten zu 1 an die Beteiligten zu 2 und 3 zu je 1/2; die Veräußerung bedarf vorliegend der Zustimmung des Verwalters. Die Beteiligten haben eine Zustimmungserklärung der Verwaltung vom 17. Oktober 2017 und zum Nachweis von deren Verwalterstellung zwei Exemplare des Protokolls vom 2. Mai 2016 zur Wohnungseigentümerversammlung am 28. April 2016 vorgelegt. Ein Exemplar erhält im Original die öffentlich beglaubigte Unterschrift des Geschäftsführers der Verwalter-GmbH als Versammlungsleiter, das andere ist eine Kopie des ersten Exemplars mit kopierter Unterschrift des Geschäftsführers sowie öffentlich beglaubigten Originalunterschriften einer Eigentümerin und des Beiratsvorsitzenden. Laut Protokoll ist die GmbH vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 zum Verwalter bestellt. Das Grundbuchamt hat beanstandet, dass das Protokoll nicht alle erforderlichen Unterschriften im Original auf ein und derselben Niederschrift enthält. Hiergegen die Beschwerde der Beteiligten.

Die Beschwerde ist begründet. Es besteht kein Eintragungshindernis. Die Beteiligten haben die Verwaltereigenschaft nachgewiesen. Nach § 26 Abs. 3 WEG genügt, wenn die Verwaltereigenschaft durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden soll, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen (des Vorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und – sofern vorhanden – des Beiratsvorsitzenden) öffentlich beglaubigt sind. Die dem Grundbuchamt vorgelegten gleichlautenden Versammlungsniederschriften, die den Bestellungsbeschluss enthalten, tragen zusammen die Unterschriften sämtlicher in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen. Soweit „eine“ Niederschrift vorgelegt werden soll, ist dies jedoch nicht als Anzahl zu verstehen, sondern lediglich als unbestimmter Artikel. Denn mit seiner Unterschrift bestätigt jeder der erforderlichen Unterzeichner aus seiner eigenen Wahrnehmung, dass der Bestellungsbeschluss mit dem niedergeschriebenen Inhalt gefasst wurde. Es reicht also aus, dass die Unterschriften von sämtlichen bezeichneten Personen in beglaubigter Form vorliegen, was auch auf mehreren Abschriften erfolgen kann.

Dass gleichlautende Erklärungen mehrerer Personen auch zur Erfüllung der Schriftform nicht zwingend in derselben Urkunde enthalten sein müssen, wird durch § 126 Abs. 2 BGB bestätigt. Weil Antrag und Annahme eines Vertrages keine gleichlautende Erklärung sind, wird für die Schriftform des Vertrages bestimmt, dass die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen muss. Werden aber über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.