Nachweis der Vertretungsberechtigung gegenüber dem Grundbuchamt

Im Grundbuchverfahren kann die Vertretungsberechtigung des Direktors einer englischen Limited auch durch die Bestätigung eines deutschen Notars gemäß § 24 Abs. 1 BNotO nachgewiesen werden, wenn er seine Erkenntnisse zusätzlich durch Einsicht in die beim Companies House vorhandenen Unterlagen (memorandum, articles of association, minute book) gewonnen hat und nachvollziehbare Angaben zu den tatsächlichen Grundlagen seiner Feststellung macht (entgegen OLG Düsseldorf, NZG 2015, 199).

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Voraussetzungen für die Zurückweisung des Antrags vom 12. März 2024 gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO liegen nicht vor. Denn die Zwischenverfügung vom 11. Juni 2024 zu Nr. 3 in der Fassung vom 8. August 2024 genügt den Anforderungen von § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO nicht.

Zwar besteht das (allerdings nur ungenau aufgezeigte) Eintragungshindernis. Für die beantragte Grundbuchberichtigung ist nachzuweisen, dass P. (nach englischem Recht) berechtigt war, die A. Limited (Companies House of Cardiff - No. …) bei der Erklärung der Handelsregisteranmeldung vom 20. Juli 2023 (UVZ-Nr. 2731/2023 des Notars …) zu vertreten.

Auf die Berichtigungsbewilligung der Beteiligten vom 17. Mai 2023 (UVZ-Nr. 1924/2023 des Notars …) kommt es nicht an. Soll der wahre Berechtigte gemäß § 19 GBO im Grundbuch eingetragen werden, bedarf es einer Bewilligung des Buchberechtigten. Die nach dem Vorbringen der Beteiligten erloschene A… Ltd. & Co. KG kann eine solche Bewilligung nicht erklären. Eine Bewilligung des Rechtsnachfolgers, die auf seine eigene Eintragung gerichtet ist, ist ohne Bedeutung. Der erforderliche Nachweis seiner Bewilligungsberechtigung als Rechtsnachfolger des Buchberechtigten entspricht dem Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 Abs. 1 GBO.

Wächst einem Gesellschafter das Gesellschaftsvermögen vollständig an, so dass es zu einer liquidationslosen Vollbeendigung der Personenhandelsgesellschaft kommt, kann die Gesamtrechtsnachfolge im Grundbuchverfahren durch die notariell beglaubigte Handelsregisteranmeldung aller Gesellschafter, aus der sich die Rechtsänderung ergibt, nebst entsprechender Eintragung im Handelsregister (Auflösung der Gesellschaft, Erlöschen der Firma) nachgewiesen werden (BGH, NJW 2018, 3310 Rn. 13; Senat, MDR 2013, 146, 147).

Ein sonstiger Nachweis der geltend gemachten Unrichtigkeit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO ist hier nicht möglich. Laut Handelsregisteranmeldung - auch der Beteiligten vom 17. Mai 2023 (UVZ-Nr. 1923/2023 des Notars …) - hat die A… Limited am 1. Januar 2021 nach der erneut geltenden Sitztheorie ihre Rechtsfähigkeit verloren, da ihr tatsächlicher Verwaltungssitz im Inland liegt, so dass ihr Vermögen auf die Beteiligte als einzige Gesellschafterin der Limited überging (vgl. OLG München, NZG 2021, 1518 Rn. 12 ff., 20; Bauerfeind/Tamcke, GmbHR 2019, 11, 15). Dies wiederum führt zur Vollbeendigung der eingetragenen Eigentümerin unter Gesamtrechtsnachfolge der Beteiligten, weil eine Personengesellschaft nicht nur aus einem Gesellschafter bestehen kann (vgl. BGH, aaO., Rn. 10). Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens ist weder nachzuweisen, dass die A… Limited ihren tatsächlichen Verwaltungssitz im Inland hatte, noch dass die Beteiligte ihre Alleingesellschafterin (einziger shareholder) war. Steuerliche Unterlagen u. Ä. hat das Grundbuchamt dafür zu Recht nicht genügen lassen.

Für die erforderliche Handelsregisteranmeldung (auch) der Komplementärin, ist die A… Limited als fortbestehend anzusehen, deren Vertretungsverhältnisse sich nach englischem Recht richten. Dazu ist dem Grundbuchamt nachzuweisen, dass der für sie am 20. Juli 2023 Handelnde als alleiniger Director befugt war, die A… Limited (allein) zu vertreten.

In der Zwischenverfügung des Grundbuchamts werden jedoch nicht sämtliche in Betracht kommenden Beseitigungsmittel aufgezeigt. Bestehen mehrere Möglichkeiten, das Hindernis zu beheben, sind alle anzugeben (Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18 Rn. 31). Die Vertretungsmacht des Directors einer Private Company Limited by Shares kann nicht durch das eingereichte Certificate of Incorporation des Registrar of Companies vom 5. Juli 2023 oder eine Notarbescheinigung gemäß § 21 Abs. 1 BNotO, § 32 Abs. 1 GBO geführt werden, der eine bloße Einsicht in das englische Register zugrunde liegt, weil das Companies House keine dem deutschen Handelsregister vergleichbare Prüfkompetenz hat (Senat, DNotZ 2012, 604, 605; Demharter, aaO., § 32 Rn. 8a). Neben der vom Grundbuchamt genannten Bestätigung eines englischen Notars (notary public) kann der Vertretungsnachweis aber auch durch die Bestätigung eines deutschen Notars gemäß § 24 Abs. 1 BNotO geführt werden, wenn er seine Erkenntnisse zusätzlich durch Einsicht in die beim Companies House vorhandenen Unterlagen (memorandum, articles of association, minute book) gewonnen hat und nachvollziehbare Angaben zu den tatsächlichen Grundlagen seiner Feststellung macht (vgl. OLG Düsseldorf, NZG 2019, 1423 zum Handelsregister).

Der Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (NZG 2015, 199), dies gelte nur für Anmeldungen zum Handelsregister, nicht aber für das Grundbuchverfahren, ist nicht zu folgen. Die Formenstrenge des Grundbuchverfahrens wird auch durch die Bestätigung eines englischen Notars nicht gewahrt; ihr kommt hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse keine Beweiskraft nach § 418 ZPO zu. Die Bestätigung ist nur eine gutachterliche Stellungnahme, zu der auch ein deutscher Notar gemäß § 24 Abs. 1 BNotO befugt ist (Frenz/Meiermeister, BNotO, 6. Aufl., § 24 Rn. 24 ff.). Es ist davon auszugehen, dass er eine solche Betreuungstätigkeit nur übernimmt, wenn er über die erforderlichen Sprach- und Rechtskenntnisse verfügt. Jedenfalls die Vertretungsverhältnisse einer englischen Limited sind in der deutschen Rechtsprechung so oft behandelt worden, dass nicht anzunehmen ist, im Companies House vorhandene Dokumente könnten nur durch eine Urkundsperson des englischen Rechtskreises zuverlässig geprüft werden.

Für den Nachweis der Vertretungsbefugnis sind ausländischen juristischen Personen Erleichterungen zu gewähren, wenn dieser - wie hier - nicht in der Form des § 29 Abs. 1, § 32 GBO geführt werden kann (Senat, FGPrax 2012, 236, 237). Das Vorbringen der Beteiligten auf Seite 2 Abs. 1 bis 3 der Beschwerdeschrift wird dahin verstanden, dass sie bereit wäre, die Bestätigung (mit den genannten erhöhten Anforderungen) eines deutschen Notars vorzulegen. Diese müsste sich allerdings nicht auf den von ihr genannten 19. April 2024, sondern - wie ausgeführt - auf den 20. Juli 2023 beziehen. Die nachträgliche Löschung der A… Limited im Companies House ist unerheblich.

Für eine Berichtigung im Grundbuch ist die Bewilligung des Buchberechtigten erforderlich. Wenn das nicht möglich ist, weil die eingetragene Person nicht mehr existiert, muss die Unrichtigkeit auf anderem Weg nachgewiesen werden.

Im Grundbuch war eine Limited KG als Berechtigte des Wohnungserbbaurechts eingetragen. Die A Limited als Komplementärin hatte nach dem Vortrag der Beteiligten ihre Rechtsfähigkeit verloren, sodass die Kommanditistin als einzige Gesellschafterin neue Eigentümerin wurde. Sie beantragte die Änderungsanmeldung zum Handelsregister und auch die Berichtigung des Grundbuchs, was zunächst mangels Nachweises vom Grundbuchamt abgelehnt wurde.

Das Kammergericht hob die Zwischenverfügung auf, weil nicht – wie erforderlich – sämtliche in Betracht kommende Beseitigungsmittel zur Behebung des Eintragungshindernisses aufgezählt worden seien. Möglich sei auch die Bestätigung eines deutschen Notars über die Vertretungsverhältnisse der Limited gemäß § 24 Bundesnotarordnung.

Zwar könne die Vertretungsmacht nicht durch eine Notarbescheinigung gemäß § 21 Bundesnotarordnung geführt werden, da die bloße Einsicht in das englische Register, das keine dem deutschen Handelsregister vergleichbare Prüfkompetenz habe, nicht ausreiche.

Der Notar könne aber nach § 24 Bundesnotarordnung seine Erkenntnisse zusätzlich durch Einsicht in die Unterlagen des englischen Registers gewinnen und dazu nachvollziehbare Angaben machen. Zu einer solchen gutachterlichen Stellungnahme sei auch ein deutscher Notar befugt.

Die Bezugnahme auf ein niederländisches Handelsregister reicht aus (OLG Schleswig, EWir 2022, 612). Die schlichte Bestätigung durch einen englischen Notar nach Einsicht in das englische Register reicht dagegen nicht aus (OLG München, FGPrax 2021, 11), wenn er nicht Unterlagen wie den Gesellschaftsvertrag oder das Protokollbuch eingesehen hat. Nach Auffassung des OLG München ist ein deutscher Notar dazu nicht in der Lage.