Nachtspeicherheizung ist Sammelheizung

Nachtspeicherheizung ist Sammelheizung; Hamburger Mietspiegel 2005; Mieterhöhung; Zustimmung; Abschlag; Heizkörper

1. Auch eine Nachtspeicherheizung ist eine Sammelheizung im Sinne des Hamburger Mietspiegels 2005.

2. Sind nicht alle Räume einer Mietwohnung mit Heizkörpern ausgestattet, so muß bei der Nettokaltmiete ein Abschlag hingenommen werden. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. als Vermieterin nimmt die Bekl. als Mieterin auf ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete in Anspruch.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine 80 m2 große 3-Zimmerwohnung, die mit einem Bad und Nachtspeicherheizungen in den beiden größeren, 16,28 m2 und 19,36 m2 großen Wohnräumen versehen ist, während der 12,35 m2 große Wohnraum, der mit dem 19,36 m2 großen Wohnraum mit einer Flügeltür verbunden ist, keine Nachtspeicherheizung aufweist. Die Wohnung weist einen zur Straße belegenen Balkon mit einer Fläche von 1,51 m2 und einen zum Innenhof belegenen Balkon von 2,07 m2 auf. Die Bekl. zahlte für die 80 m2 große Wohnung zuletzt 477 €. Die Kl. bat die Bekl. mit Schreiben vom 27.10.2005 um ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 537,60 € entsprechend dem Mittelwert des von ihr herangezogenen Mietenspiegelfeldes C/3 des Mietenspiegels 2005. Die Bekl. stimmte nicht zu.

Die Parteien streiten darum, ob die Wohnung im Hinblick auf den fehlenden Heizkörper in dem 12,35 m2 großen vorderen Zimmer noch als mit einer Sammelheizung ausgestattet gelten kann.

Die Klage ist teilweise begründet.

Die Bekl. schuldet ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von ihr angemietete Wohnung nach § 558 b BGB auf monatlich 512 € mit Wirkung ab dem 1.1.2006, im übrigen ist die Klage nicht gerechtfertigt und somit abzuweisen.

Die Formalien der Mieterhöhung sind unstreitig gewahrt. Die Kl. hat ihr Mieterhöhungsverlangen vom 27.10.2005 mit dem Rasterfeld C/3 des Hamburger Mietensiegels 2005 begründet, das einen Mittelwert von 6,72 € bei einer Spanne von 5,38 € bis 8,15 € aufweist. Das Gericht folgt der Kl. in ihrer Einordnung in das Rasterfeld C/3 in den Hamburger Mietenspiegel, nicht jedoch hinsichtlich des ermittelten Spannenwertes.

Die Wohnung ist als mit einer Sammelheizung ausgestattet anzusehen. Den Erläuterungen des Hamburger Mietenspiegels 2005 ist zur Frage der Ausstattung mit einer Sammelheizung unter Ziff. 6.3 zu entnehmen, daß Sammelheizungen alle Heizarten sind, bei denen die Wärmeversorgung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und die sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad angemessen erwärmen, wobei baualterstypische Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Die Berücksichtigung baualterstypischer Besonderheiten führt im vorliegenden Fall dazu, daß das Objekt in das Feld C/3 einzuordnen ist, und zwar mit einem doppelten Abschlag wegen des Vorhandenseins von - lediglich - Nachtspeicherheizungen und wegen des Fehlens eines Heizkörpers in dem kleinsten der Wohnräume. Es ist in der Rechtsprechung der Hamburger Gerichte anerkannt, daß in der Baualtersklasse vor 1918 baualterstypische Besonderheiten gegeben sind, die dazu führen, daß eine Sammelheizung auch dann gegeben sein kann, wenn nicht sämtliche Räume mit Heizkörpern ausgestattet sind. Für das Fehlen von Heizkörpern in Wohnräumen, zu denen auch Schlafzimmer gehören, gilt, daß von einer Sammelheizung immer dann (noch) ausgegangen wird, wenn die überwiegende Quadratmeterzahl der Räume mit Heizkörpern ausgestattet sind. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben. Die Fläche der drei Wohnräume mißt 47,97 m2, der nicht mit einem Heizkörper ausgestattete Raum ist 12,35 m2 groß und umfaßt rund 26 % der Fläche der Wohnräume, so daß 74/100 der Fläche der Wohnräume beheizt sind. Dies reicht für die Bewertung als "mit Sammelheizung versehen" aus, wobei im Hinblick auf die Minderausstattung mit Heizkörpern und weiter im Hinblick auf das Vorhandensein der niedriger zu bewertenden Nachtspeicherheizungen ein doppelter Abschlag vorzunehmen ist. Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 16. November 1996 - 316 S 118/96 - in einem Fall, in dem bei einer 81 m2 großen Wohnung das Schlafzimmer und das Bad keinen eigenen Heizkörper aufwiesen, folgendes ausgeführt:

"Bei der Einordnung in die Hamburger Mietenspiegel geht die Kammer von der Spalte C/3 aus. Zwar verfügen Bad und Schlafzimmer über keinen eigenen Heizkörper, dies rechtfertigt nach Auffassung der Kammer allerdings nur einen Abschlag innerhalb der Spalte C 3, nicht jedoch die Anwendung der Spalte B. Negativ ist ferner zu bewerten, daß die Wohnung der Kl. über Nachtspeicherheizungen verfügte. Auch dies rechtfertigt einen Abschlag, da der Wohnwert insoweit nachteiliger ist als bei zentral beheizten Heizkörpern."

Das von der Bekl. zitierte Urteil der Zivilkammer 7 läßt nicht erkennen, daß das Landgericht in diesem Urteil in der Rechtsprechung anerkannte baualterstypische Besonderheiten berücksichtigt; weiter ist das Flächenverhältnis auch nicht erkennbar.

Ausgehend von einer Einordnung des Objekts in das Rasterfeld C/3 ist negativ ein doppelter Abschlag wegen der Minderausstattung der Beheizbarkeit zu berücksichtigen. Weiter verfügt die Wohnung zwar über eine gute Verkehrsanbindung, aber auch unstreitig über eine Lage an einer stark befahrenen vierspurigen Durchgangsstraße, so daß das Gericht von der Lage her einen Abschlag für gerechtfertigt erachtet. Zwar hat die Wohnung zwei Balkone; der zur Straße gerichtete, im übrigen sehr kleine Balkon, ist in seiner Nutzbarkeit insbesondere verkehrsbedingt eingeschränkt, der nach hinten gelegene 2,07 m2 große Balkon weist ausweislich der Anlage K3 eine Ausrichtung in östlicher Himmelsrichtung auf und ist daher nur eingeschränkt besonnt, jedenfalls hat die Kl. zur Frage der Nutzbarkeit ansonsten nichts vorgetragen, so daß insgesamt nur von einer normalen Ausstattung nach Ziff. 6.3.1 unter Ziff. 10 der Darstellung der Merkmale im Hamburger Mietenspiegel 2005 auszugehen ist. Die unstreitig gegebenen Einkaufsmöglichkeiten sind typisch bei Belegenheiten in der inneren Stadt und stellen keinen besonderen Vorteil dar. Die Nähe zum Stadtpark ist unstreitig, wiegt aber die unmittelbar für das Mietobjekt gegebenen Verkehrsbelastungen nicht auf.

Das Gericht gelangt insgesamt bei Abwägung der Vor- und Nachteile, die hinsichtlich der Wohnung bestehen, zu einem Wert von 6,40 €/m2. Für die 80 m2 große Wohnung errechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 512 €. Bis zu dieser Höhe ist das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt, darüber hinaus nicht.

Anmerkung: Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Das AG Hamburg-St. Georg stellt klar: Auch eine Nachtspeicherheizung gilt im Sinne des Hamburger Mietenspiegels 2005 als Sammelheizung. Der Vermieter, der die Miete erhöhen will, muß deswegen jedoch einen Abschlag hinnehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn nicht in jedem Raum der Wohnung Heizkörper vorhanden sind.

Die Klägerin als Vermieterin verlangt von der Beklagten als Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete entsprechend dem Mittelwert des Mietenspiegelfeldes C/3 des Hamburger Mietenspiegels 2005. Vermietet ist eine 80 m2 große Dreizimmerwohnung, die vor 1918 errichtet worden ist, und die lediglich über zwei Nachtspeicherheizungen in den beiden größeren Wohnräumen verfügt. Die Parteien streiten dementsprechend darum, ob die Wohnung im Hinblick auf die fehlenden Heizkörper in den anderen Zimmern als noch mit einer Sammelheizung ausgestattet gelten kann.

Die Richter des AG Hamburg-St. Georg hielten die Klage für teilweise begründet und folgten der Klägerin in ihrer Einordnung in das Rasterfeld C/3 des Hamburger Mietenspiegels, nicht jedoch hinsichtlich des ermittelten Spannenwertes. Den Erläuterungen des Hamburger Mietenspiegels 2005 ist unter Ziff. 6.3 zu entnehmen, daß Sammelheizungen alle Heizarten sind, bei denen die Wärmeversorgung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und die sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad angemessen erwärmen, wobei baualterstypische Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Die Berücksichtigung baualterstypischer Besonderheiten führte im vorliegenden Fall dazu, daß das Objekt in das Feld C/3 einzuordnen ist, und zwar mit einem doppelten Abschlag wegen des Vorhandenseins von - lediglich - Nachtspeicherheizungen und wegen des Fehlens eines Heizkörpers in dem kleinsten der Wohnräume.