Nachträgliche Genehmigung einer baulichen Änderung

Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller vor der Beschlussfassung ausräumen.

Die Parteien streiten um eine Beschlussanfechtung. Mit dem streitgegenständlichen Beschluss wurde nachträglich die Anbringung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus genehmigt.

Die Kl. wendet sich hiergegen mit ihrer Anfechtungsklage. Sie rügt u. a., dass der Treppenlift den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entspreche. Die vorgegebene Breite von 1 m für die Treppe werde weit unterschritten. Im Übrigen bestehe kein Bedürfnis für die Benutzung des Treppenlifts durch den antragstellenden Hauseigentümer. Eine nachträgliche Genehmigung sei ohnehin von § 20 WEG nicht gedeckt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und sich darauf gestützt, dass die materiell-rechtlichen Anforderungen, die sich aus den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften ergeben, nicht eingehalten wären. Zwar sei der grundsätzliche Einbau eines Treppenliftes ohne Baugenehmigung möglich (§ 63 HBO i.V.m. Ziffer 13.11 der Anlage), die Regeln der DIN 18065 müssten aber eingehalten werden. Dies sei nicht der Fall, denn die gesetzliche Mindestbreite von 1 m sei deutlich unterschritten. Die Schienen ragten ca. 20 cm in den Treppenbereich hinein, damit sei die Treppe an der engsten Stelle lediglich 80,5 cm breit. Angesichts dessen sei vor der Beschlussfassung zu klären gewesen, ob die Bauaufsichtsbehörde eine Befreiung gemäß § 73 HBO erteile.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Bekl.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass im vorliegenden Fall vor der Beschlussfassung über die Genehmigung einer baulichen Veränderung die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme hätte zwingend geklärt werden müssen.

Zwar hat der antragstellende Wohnungseigentümer im Grundsatz einen Anspruch auf eine barrierefreie Zugangsmöglichkeit zur Wohnung. Insoweit besteht gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, welche dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienen. Wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden hat (Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22 = GE 2024, 290), kommt es dabei auch nicht darauf an, ob der Wohnungseigentümer individuell auf den Umbau angewiesen ist, so dass dem Gesundheitszustand nicht nachgegangen werden musste.

Allerdings überlagert das Wohnungseigentumsrecht, wie das Amtsgericht zutreffend und detailliert ausgeführt hat, das öffentliche Recht nicht. Alle Baumaßnahmen müssen daher den öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügen (vgl. MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 93; Leist NZM 2019, 658). Wie das Amtsgericht unter ausführlicher Aufführung der verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung dargestellt hat, ist insoweit öffentlich-rechtlich die DIN 18065 maßgeblich, wobei auch unwesentliche Unterschreitungen ein Verstoß gegen das Bauordnungsrecht darstellen, von denen der Bauherr eine Befreiung beantragen muss (vgl. VG Düsseldorf 25 K 3183/08). Insoweit gilt, dass die DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben (vgl. BGH NJW 2013, 2271).

Entgegen der Auffassung der Berufung sind die Anforderungen der DIN 18065 nicht sicher eingehalten, das Gegenteil scheint der Fall. Erforderlich ist insoweit, dass die Mindestlaufbreite der Treppe von 1 m durch die Führungskonstruktion nicht wesentlich unterschritten ist. Nach den nicht mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts ragt die Führungsschiene des Treppenliftes 20 cm in die Treppenbreite, die mit etwa 1 m angegeben wurde, hinein. Dies führt, wie das Amtsgericht insoweit unbeanstandet ausgeführt hat, dazu, dass zum Teil nur 80,5 cm Treppenbreite zur Verfügung stehen. In der baurechtlichen Literatur wird bereits eine Unterschreitung von mehr als 10 cm als nicht zulässig angesehen (vgl. Busse/Kraus, Bayrische Bauordnung, Okt. 2023, Anlage A 4.2/1). Ob die Ausnahme der DIN 18065 Nr. 2 Satz 2 einschlägig ist, wonach eine untere Einschränkung des Lichtraumprofils von höchstens 20 cm Breite und höchstens 50 cm Höhe hinnehmbar ist, wenn die Treppenlauflinie oder der Gehbereich nicht verändert wurde, ist jedenfalls keinesfalls sicher.

Zudem müssen Warteflächen vorhanden sein, wenn nicht neben dem benutzten Lift eine Restlaufbreite der Treppe von 60 cm gesichert ist. Nach dem Vortrag der Kl.seite, der ebenfalls nicht bestritten wurde, beträgt die Breite des Sitzes im offenen Zustand 60 cm, demzufolge verbleibt auch diese Restbreite nicht. Soweit die Berufung der Auffassung ist, die Restlaufbreite sei mit 65 cm gewährleistet, so berücksichtigt sie nicht, dass die DIN 18065 insoweit auf die Breite neben dem geöffneten Sitz und nicht neben dem geschlossenen Sitz abstellt.

Demzufolge spricht vieles dafür, dass es im vorliegenden Fall der Zulassung einer Abweichung gemäß § 73 HBO bedarf.

Jedenfalls ist die Frage, ob der Treppenlift den bauordnungsrechtlichen Vorschriften genügt, im vorliegenden Fall zweifelhaft. In einem solchen Fall entspricht ein Genehmigungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor die Grundlagen geklärt sind, also insbesondere die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gesichert ist (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 191). Ein Beschluss, der sich hieran nicht hält, ist bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er auf einer ungesicherten Tatsachenbasis ergeht. Insoweit ist es auch nicht Aufgabe des Wohnungseigentumsgerichtes, die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu klären. Dies kann bereits deshalb nicht erfolgen, weil eine Entscheidung in einem Zivilrechtsverfahren auf ein späteres bauordnungsrechtliches Verfahren keinerlei Auswirkungen hätte. Demzufolge ist es Aufgabe der Wohnungseigentümer, insoweit im Kern des Wohnungseigentümers, welcher die bauliche Veränderung begehrt, ggf. mit Hilfe der Verwaltung die erforderlichen Tatsachen beizubringen, welche die Wohnungseigentümer brauchen, um sachgerechte Beschlüsse fassen zu können (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 190). Dies gilt umso mehr, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Baumaßnahme bereits - illegal (vgl. BGH ZWE 2023, 211) - durchgeführt wurde und damit die Baubehörden ohne Weiteres die Genehmigungsfähigkeit beurteilen können.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie - zumindest aus Kostengründen - zurückzunehmen.

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren mit bis zu 5.000 € zu bemessen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Das Verfahren ist durch Berufungsrücknahme erledigt.

Auch bei privilegierten baulichen Veränderungen (Barrierefreiheit, elektrische Ladesäulen, Einbruchschutz etc.) entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist und ernstliche Zweifel daran vom Antragsteller vor Beschlussfassung ausgeräumt werden.

Eine behinderte Wohnungseigentümerin ließ nachträglich ohne Vorliegen einer Baugenehmigung einen Treppenlift im Treppenhaus einbauen und nachträglich durch Eigentümerbeschluss genehmigen. Die Klägerin hat diesen Beschluss angefochten, weil die vorgegebene Breite von 1 m für die Treppe weit unterschritten werde. Das AG hat der Anfechtungsklage stattgegeben, weil es hätte geklärt werden müssen, ob die Bauaufsichtsbehörde eine Befreiung erteilen würde.

Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, weil die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Vor der Beschlussfassung über die Genehmigung einer baulichen Veränderung muss die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme zwingend geklärt werden. Wenn nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf bauliche Veränderung besteht, welche dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient, müssen alle Baumaßnahmen den öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügen. Hier war die Mindestlaufbreite der Treppe von 1 m durch die Führungsschiene des Treppenlifts wesentlich unterschritten. In diesen Fällen entspricht ein Genehmigungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor die Grundlagen geklärt sind, also insbesondere die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gesichert ist.

Es ist nicht Aufgabe des Wohnungseigentumsgerichts, die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu klären. Wenn die Baumaßnahme wie im vorliegenden Fall formal den Vorschriften widerspricht, muss vor dem Einbau zunächst die Baubehörde die Genehmigungsfähigkeit bestätigen. Die Genehmigung hat der Mensch mit Behinderung einzuholen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister