Nachträgliches Sinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses

1. Verstößt eine Mietzinsvereinbarung bei Begründung des Mietverhältnisses nicht gegen § 5 WiStG, und sinkt der ortsübliche Mietzins nachträglich soweit, daß der vereinbarte den ortsüblichen Mietzins um mehr als 20 % übersteigt, so ist der Vermieter weder verpflichtet, den Mietzins bis zur Wesentlichkeitsgrenze zu senken, noch darüber hinausgehenden, bereits vereinnahmten Mietzins dem Mieter zurückzuzahlen.

2. Entsprechendes gilt im laufenden Mietverhältnis, soweit eine nach § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB teilnichtige Mietzinsvereinbarung durch Ansteigen des ortsüblichen Mietzinses teilweise geheilt ist, wenn danach der ortsübliche Mietzins sinkt und dadurch die Mietzinsvereinbarung erneut in einem höheren Umfang über der Wesentlichkeitsgrenze liegt.

3. Zur Prüfung der zivilrechtlichen Teilnichtigkeit einer Mietzinsvereinbarung kommt es für die Frage der "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum" im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung an.

In der Zeit seit Oktober 1993 überstieg der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins um mehr als 20 %. Dies ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen B., das für die Zeit von Oktober 1993 bis Dezember 1993 einen ortsüblichen Brutto-Kaltmietzins von 23,42 DM und für die Folgezeit bis Dezember 1996 jeweils geringere Werte ausweist. Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, entsprechen die von dem Sachverständigen dargestellten Brutto-Mietzinswerte abzüglich der tatsächlich gezahlten Betriebskosten den ortsüblichen Netto-Vergleichsmieten. Für Okto-ber 1993 bis Dezember 1993 war demgemäß nur ein Netto-Kaltmietzins von 20,29 DM ortsüblich, während für die Folgezeiträume der ortsübliche Vergleichsmietzins noch unter diesem Wert lag. Der von den Kl. gezahlte Netto Kaltmietzins von zunächst 25 DM/qm und ab März 1995 30 DM/qm lag hingegen mehr als 20 % über diesem Betrag.

Mit der Vereinbarung des überhöhten Mietzinses hat die Bekl. ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen ausgenutzt. Die Kl. haben hierzu konkrete Tatsachen zwar nicht vorgetragen, jedoch ergibt sich aus der Existenz einer Verordnung zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 4 BGB und zum Sozialklauselgesetz sowie einer Zweckentfremdungsverbot Verordnung ein hinreichendes Indiz dafür, daß im Streitzeitraum ein geringes Angebot an Wohnungen mit normaler Ausstattung in normaler Lage bestand. Anhaltspunkte dafür, daß es sich bei dem Mietobjekt um derart exklusiven Wohnraum handelt, daß nach der Rechtsprechung der Kammer (GE 1998, 745) allein aus der Existenz der Verordnungen nicht auf ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zurückgeschlossen werden könnte, hat die Bekl. nicht vorgetragen. Auch die von den Kl. im Schriftsatz vom 12. Oktober 1998 in anderem Zusammenhang geäußerte Behauptung, daß auf dem Immobilienmarkt der Luxuswohnungen eine Preissteigerung nicht stattgefunden habe, war letztlich nicht geeignet, die Vermutungswirkung der Verordnungen auszuschließen. Denn konkrete Tatsachen, die der Kammer eine Beurteilung von Eigenschaften und Ausstattung der Streitwohnung erlaubt hätten, sind damit nicht vorgetragen.

Für die Zeit von Oktober 1993 bis Dezember 1993 war die Mietzinsvereinbarung der Parteien nichtig, soweit sie den Betrag von (20,29 DM/qm + 20 % =) 24,35 DM/qm netto kalt überstieg. Da die Kl. in dieser Zeit einen Mietzins von 25 DM/qm gezahlt haben, fehlte für einen Teilbetrag der Mietzinszahlungen in Höhe von 0,65 DM/qm, d. h. 53,33 DM/Monat, der Rechtsgrund.

Auch in den folgenden Monaten bis einschließlich Dezember 1997 war die Mietzinsvereinbarung teilnichtig, soweit sie die Höhe von 24,35 DM/qm überstieg. Zwar lag der ortsübliche Vergleichsmietzins ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen B. in der Zeit bis De zember 1996 sogar noch unter demjenigen aus der Zeit von Oktober 1993 bis Dezember 1993, jedoch verpflichtet § 5 WiStG nach seinem Sinn und Zweck den Vermieter nicht zu einer Senkung des einmal wirksam vereinbarten Mietzinses. Insoweit gilt nichts anderes als für den Vermieter, der bei Begründung des Mietverhältnisses eine wirksame Mietzinsvereinbarung getroffen hat, weil diese den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht wesentlich überstieg oder eine Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht vorlag.

Denn die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung im Sinne von § 134 BGB erfaßt allein diese rechtsgeschäftliche Vereinbarung als solche.

Der Umstand, daß nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete "zu berücksichtigen" sind (vgl. RE-KG v. 20.4.1995 - 8 RE-Miet 242/95 - in GE 1995, 686), hat nicht zur Folge, daß eine - zunächst - wirksame Mietzinsvereinbarung durch ein Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB unwirksam wird. Gegenteiliges hat das Kammergericht in dem o. g. Rechtsentscheid weder entschieden noch durch die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 3.3.1983 (GE 1983, 477) und des OLG Frankfurt vom 4.4.1985 (GE 1985, 471) als entschieden festgestellt.

Vielmehr stellt das Kammergericht maßgeblich auf die Regelung in den §§ 309, 308 Abs. 2 BGB in analoger Anwendung ab.

Diese Regelung betrifft aber allein die "Heilung" des nichtigen Teils ei-ner Vereinbarung, enthält mithin keine Aussage darüber, ob ein einmal gesetzesgemäßes, wirksames Rechtsgeschäft nachträglich durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (teil-) nichtig wird.

Soweit § 5 WiStG das "Fordern" und "Annehmen" unangemessen hoher Entgelte als ordnungswidrig erfaßt, berührt dies erkennbar nicht den an das Rechtsgeschäft anknüpfenden Tatbestand des § 134 BGB, aus welchem die Teilnichtigkeit des Rechtsgeschäfts gefolgert wird.

Diese Tatbestandsmerkmale haben ihre Rechtfertigung darin, bestimmtes tatsächliches Verhalten unter die Bußgeldandrohung zu stellen.

Zivilrechtliche Folgerungen in der Anwendung des §134 BGB lassen sich an diese Tatbestandsmerkmale der Strafnorm nicht knüpfen. Dem stehen nicht die Ausführungen des Kammergerichts in seinem Rechtsentscheid entgegen, wonach es für die entsprechende Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB maßgeblich auf den vereinbarten Fälligkeitstermin ankomme. Denn - wie schon ausgeführt - betrifft die analoge Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB nicht den Eintritt einer (Teil-) Nichtigkeit eines wirksam geschlossenen Rechtsgeschäfts, sondern nur die Heilung allein des nichtigen Teils einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung.

Im Einklange mit dieser an die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung anknüpfenden Würdigung steht, daß es für die Frage, ob der Vermieter im Sinne von § 5 WiStG ... infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots ... gehandelt hat, auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt (vgl. Beuermann in GE 1997, 582 m. N.), weshalb der Vermieter nicht gehalten ist, bei jeder neuen Entgegennahme einer Mietzinszahlung im laufenden Mietverhältnis zu prüfen, ob etwa im Vergleich zu den Verhältnissen bei Beginn des Mietverhältnisses inzwischen in dem in Frage kommenden Marktsegment ein "geringes Angebot" im Sinne des § 5 WiStG vorliegt.

Den Mietzins von 24,35 DM/qm konnte die Bekl. deshalb auch in der Folgezeit verlangen. Daß dieser Quadratmetermietzins über den von dem Sachverständigen beurteilten Zeitraum hinaus auch für die Zeit von Januar 1997 bis 31. Dezember 1997 den Betrag ausmacht, der sich aus dem ortsüblichen Mietzins zuzüglich Wesentlichkeitsgrenze von 20 % ergibt, haben die Parteien im Termin zur Berufungsverhandlung am 3. Dezember 1998 ausdrücklich unstreitig gestellt.

Der Rückzahlungsanspruch der Kl. berechnet sich daher wie folgt:

Für Oktober 1993 bis Februar 1995 = 0,65 DM/qm x 82,04 qm x 17 Monate = 906,61 DM, für März 1995 bis Dezember 1997 = 5,65 DM/qm x 82,04 qm x 34 Monate = 15.760,02 DM, zusammen 16.666,63 DM.

Seit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 20. April 1995 steht fest, daß eine Mietpreisüberhöhung teilweise oder ganz geheilt werden kann, wenn der Maßstab "ortsübliche Vergleichsmiete" später steigt, die Erhöhung also nicht mehr wesentlich ist. Werden also bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8 DM/m2 vom Vermieter 11 DM/m2 gefordert, liegt eine Mietpreisüberhöhung um 1,40 DM/m2 vor. Steigt später die ortsübliche Vergleichsmiete auf 9,50 DM/m2, liegt eine Mietpreisüberhöhung nicht mehr vor.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 3. Dezember 1998 mit der Frage zu beschäftigen, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen nach einer derartigen Heilung die ortsübliche Vergleichsmiete wieder sinkt, also rechnerisch eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % vorliegt. Die Mietpreisüberhöhung komme in solchen Fällen nur dann in Betracht, wenn das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots" auch zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter erfüllt wird; die 67. Kammer weist mit Recht darauf hin, daß die bloße Entgegennahme der Mieten durch den Vermieter dafür nicht ausreicht. Abzustellen ist vielmehr in der Regel auf den Abschluß des Mietvertrages, so daß eine einmal geheilte Mietzinsvereinbarung bei späteren Schwankungen der Vergleichsmiete wirksam bleibt. Die Nichtigkeitsgrenze kann also immer nur nach oben gleiten. Das Urteil befaßt sich allein mit Änderungen der Miethöhe, nicht aber mit der Frage, wie eine Veränderung der zweiten Variablen, der "Mangellage" also, zu behandeln ist.

Hierzu hat das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 3. März 1999 festgestellt, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG nicht später dadurch geheilt wird, daß sich der Wohnungsmarkt entspannt und eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG nicht mehr besteht. Aus dem Zweck des § 5 WiStG folge, daß eine Vereinbarung, die eine Mangellage ausnutzt, unwirksam bleiben müsse. Die entgegenstehende Auffassung, etwa des Landgerichts Frankfurt/Main, würde den Mieter dazu zwingen, das Mietverhältnis zu kündigen und einen neuen Mietvertrag mit niedrigerem Mietzins abzuschließen. Damit dürfte auch die erweiterte Stichtagsrechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin hinfällig sein, wonach auch bei alten Mietverträgen der Mieter ab 1. September 1995 darlegen muß, daß der Vermieter ein geringes Angebot ausnutzt (GE 1998, 1399).