Nachträglicher Balkonanbau durch Gestattung in der Teilungserklärung

Nachträglicher Balkonanbau durch Gestattung in der Teilungserklärung; Duldungsanspruch; geringste Beeinträchtigung

1. Enthält die Teilungserklärung hinsichtlich eines nachträglichen Balkonanbaus eine Duldungsverpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, liegt dennoch eine bauliche Veränderung vor, die der allseitigen Zustimmung bedarf.

2. Der Zustimmungsanspruch ist davon abhängig, dass der Ausbauberechtigte genaue Unterlagen vorlegt und eine Variante wählt, welche die Belange der anderen am wenigsten beeinträchtigt (Anschluss an BayObLG vom 16. April 1998 - 2Z BR 61/98, zit. nach juris).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung des Kl. ist form‑ und fristgerecht eingelegt, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 27.1.2012 zu Recht zurückgewiesen.

Wenn der Kl. meint, das Abstimmungsergebnis sei unrichtig, weil die Miteigentümerin V. nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen sei, so handelt es sich um einen formalen Fehler. Dieser wirkt sich - sein Vorliegen unterstellt - auf das Ergebnis des Beschlusses nicht aus. Denn jedenfalls haben nicht alle Miteigentümer zugestimmt.

Dass alle Miteigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschlussantrag erteilen mussten, folgt aus § 22 Abs. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift müssen einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer zustimmen, die durch diese Maßnahme in einem das Maß des § 14 Ziffer 1 WEG übersteigenden Umfang beeinträchtigt sind. Eine bauliche Veränderung ist ein auf Dauer gerichteter Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, der nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dient.

Wenn Balkone an einer Fassade angebracht werden oder wie hier ein Dachbalkon errichtet werden soll, dann ist das ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum bzw. eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums, was das äußere Erscheinungsbild anbelangt, denn dieser Balkon ist von außen sichtbar und erfordert aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunter liegenden Einheit/en. Der von dem Kl. beabsichtigte Bau beinhaltet entgegen seiner auch in zweiter Instanz weiter vertretenen Auffassung keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage, was bedeuten würde, dass lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich wäre (vgl. hierzu m.w.N. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG, 10. Auflage Rn. 98 zu § 21 WEG). Denn der Umstand, dass in der Teilungserklärung, dort § 8 Nr. 3 eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, bedeutet lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das „Ob". Nicht jedoch bedeutet er etwa eine Verpflichtung eines jeden Eigentümers, diesen Balkon errichten zu müssen oder einen konkreten Plan aller dahin gehend, dass ohne Balkone die Anlage unfertig wäre. Ein Haus ohne Balkone ist weder im Allgemeinen noch konkret mit dieser Bestimmung in der Teilungserklärung ordnungswidrig bzw. unvollständig hergestellt.

Die Errichtung des Balkons für die Dachgeschosswohnung stellt einen erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar, alle Miteigentümer sind gleichermaßen betroffen, weil sie über das Maß an Störungen, die man bei normalem nachbarlichen Zusammenleben hinnehmen muss, beeinträchtigt werden. Das betrifft sowohl den Eingriff in die Substanz als auch in die Optik. Es haben nicht alle Eigentümer zugestimmt, also ist der Beschuss richtig als abgelehnt protokolliert worden. Die Eigentümer waren auch nicht etwa verpflichtet, ihre Zustimmung zu dem Beschlussantrag des Kl. zu erklären. Der Beschluss ist zwar bereits sehr detailreich und klärt viele Fragen, die durch einen derartigen Bau entstehen, abschließend und zutreffend. Die Regelung des § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung sieht jedoch auch vor, dass die Anlage sich in den bisherigen Bau einfügen soll. Es hat zu der Beschlussvorlage eine Anlage gegeben, die als A 1 bzw. A 2 bezeichnet worden sind (BI. 46 ff. der Akte). Hieran kann man die beiden Varianten erkennen, auf welche die Bedingungen der Eheleute F. abgestimmt waren. Hieran kann man keine Farben, kein Material und überhaupt nur grobe Einzelheiten erkennen. Ein Beschluss, der zustimmungsfähig ist, wird möglicherweise Architektenzeichnungen beinhalten oder vergleichbare Darstellungen mit Einzelheiten, was Material, Optik und Technik anbelangt. All dies war in dem Beschluss vom 27.1.2012 noch nicht vorgesehen. Die Ablehnung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Frage nach der Zulässigkeit von konkreten Bedingungen für eine Zustimmungserteilung kann dahingestellt bleiben, nachdem die Eheleute F. ihre Zustimmung signalisiert haben. Für sich genommen erscheint die von ihnen aufgestellte frühere Bedingung als sachfremd, was Zweifel an der Berechtigung aufkommen lässt.

Der Zustimmungsanspruch auf Balkonanbau ist davon abhängig, dass der Ausbauberechtigte eine Variante wählt, welche die Belange der anderen Wohnungseigentümer am wenigsten beeinträchtigt.

Der Kläger ist Eigentümer einer Dachgeschosswohnung. Nach der Teilungserklärung haben die anderen Eigentümer gegenseitig unentgeltlich den Ausbau von Balkonen, Terrassen oder Gauben an der Südseite des Hauses zu dulden, wobei sich die Anlage in den bisherigen Bau einzufügen hat. Inzwischen haben alle übrigen Wohnungseigentümer an ihre jeweiligen Wohnungen an der Südseite des Hauses Balkone angebaut. Der Kläger möchte an seiner DG-Wohnung ebenfalls einen Balkon anbauen, wobei in die Statik des Gebäudes eingegriffen werden muss. Am 27. Januar 2012 versagten in der Versammlung zwei Wohnungseigentümer die Zustimmung. Die Verwalterin verkündete die Ablehnung des Antrags. Das AG wies die Anfechtungsklage ab: Die Regelung in der Teilungserklärung stelle keine vorweggenommene Zustimmung zu dem von dem Kläger individuell geplanten Balkonanbau dar. Die Eigentümer seien bei verschiedenen Ausführungsmöglichkeiten nur zur Duldung derjenigen verpflichtet, die ihre Belange am wenigsten beeinträchtigt. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Die Regelung in der Teilungserklärung bedeutet lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das „Ob" des Balkonanbaues. Ein Beschluss, der zustimmungsfähig sein soll, wird Architektenzeichnungen mit den Einzelheiten, was Material, Optik und Technik anbelangt, enthalten müssen. Ohne solche Voraussetzung entsprach die ausgesprochene Ablehnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Kläger wird sich also bemühen müssen, sein Bauvorhaben genau zu planen und die Ausführung festzulegen. Zweckmäßigerweise sollte er dann mit den Plänen gleich die Unterschriften aller übrigen Wohnungseigentümer einholen. Wenn dies verweigert wird, kann er auf Zustimmung klagen.