Nachträgliche Zahlung bei fristgerechter Kündigung

Nachträgliche Zahlung bei fristgerechter Kündigung; Zahlungsverzug bei Direktüberweisung der Miete durch JobCenter; „milderes Licht“

1. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wegen Mietrückstands wird durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam; nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter wegen Rechtsmissbrauchs sich nicht darauf berufen.

2. Die Pflichtverletzung erscheint nicht im „milderen Licht" im Sinne der Rechtsprechung des BGH, wenn das Mietverhältnis nur wenige Jahre bestand und das JobCenter dem Mieter mitgeteilt hatte, dass die Miete künftig nicht mehr direkt an den Vermieter überwiesen werde.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. hat im Jahr 2011 die im Tenor des Urteils bezeichnete Wohnung gemietet. Die Kl. hat das Haus erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Die Miete des Bekl. wurde vom JobCenter direkt an die Kl. bezahlt. Die Mieten für Juli und August zahlte das JobCenter zunächst nicht. In dem Bescheid des JobCenters vom 27. Juni 2013 findet sich dazu der Satz: „Beachten Sie bitte, dass ab dem 1.7.2013 keine Miete mehr an den Vermieter überwiesen wird. Über die Übernahme der Kosten der Unterkunft erhalten Sie einen gesonderten Bescheid, wenn Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen sind."

Mit Schreiben vom 8. August 2013 schrieb die Kl. dem Bekl., dass sie das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß kündige, da er die Mieten für Juli und August 2013 nicht bezahlt habe.

Mit der dem Bekl. am 19. September 2013 zugestellten Klage begehrt die Kl. die Räumung der Wohnung. Am 15. November 2013 gingen dann sämtliche bis dahin rückständigen Mieten aufgrund einer Überweisung des JobCenters auf dem Konto der Kl. ein.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Bekl. ist verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an die Kl. herauszugeben, da das Mietverhältnis seit Ende November 2013 beendet ist, §§ 546 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB.

Die Kl. konnte das Mietverhältnis am 8. August 2013 gemäß §§ 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 a, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen, da der Bekl. für zwei aufeinander folgende Monate mit der Entrichtung der Miete in Verzug war. Die Julimiete war damals sowieso und die Augustmiete war am 5. August 2013 fällig, § 556 b Abs. 1 BGB.

Der Bekl. ist für seine Behauptung, dass das JobCenter für ihn die Mieten laufend gezahlt hat, den Nachweis schuldig geblieben. Der von ihm vorgelegte Bewilligungsbescheid des JobCenters sowie die Nachricht, dass die Miete vom JobCenter nunmehr im November 2013 gezahlt worden sei, legt im Gegenteil den Schluss nahe, dass dies zuvor gerade nicht der Fall war.

Ebenso hat er weder den Nachweis geliefert, dass ihm aus einer Betriebskostenabrechnung noch ein Guthaben zusteht, noch ist ersichtlich, dass er - sollte dieses Guthaben bestehen - damit wirksam gegen die fälligen Mieten die Aufrechnung erklärt hat.

Zwar wurde die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch die Zahlung innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach der Zustellung der Räumungsklage unwirksam.

Die von der Kl. hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung beendete das Mietverhältnis dagegen gleichwohl. Die Kl. konnte das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß kündigen, da der Bekl. seine vertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ein Mieter, der mit der Zahlung einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug ist, verletzt seine Mietzahlungspflicht so erheblich, dass der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB deshalb den Mietvertrag fristgemäß kündigen kann (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12).

Es ist auch davon auszugehen, dass diese Pflichtverletzung vom Bekl. schuldhaft begangen wurde. Gründe, weshalb ihn kein Verschulden daran treffen soll, dass das JobCenter die Miete zunächst nicht gezahlt hat, trägt der Bekl. nicht vor. Aus § 280 Abs. 1 BGB folgt, dass er und nicht die Kl. ein fehlendes Verschulden darzulegen und zu beweisen hätte (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573 BGB, Rn. 41).

Der Umstand, dass die Mietrückstände hier binnen zwei Monaten nach Zustellung der Klageschrift ausgeglichen wurden, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung und auch nicht dazu, dass es der Kl. nach Treu und Glauben verwehrt wäre, sich auf die fristgemäße Kündigung zu berufen.

§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die fristgemäße Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12). Allerdings kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) eine nachträgliche Zahlung der Mietrückstände in der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB die Pflichtverletzung des Mieters in einem „milderen Licht" erscheinen lassen. Dabei hat der BGH es zuletzt offen gelassen (aaO.), ob dann, bei „milderem Licht" betrachtet, deshalb die fristgemäße Kündigung nachträglich unwirksam wird, oder ob dies dazu führen kann, dass es dem Vermieter aufgrund dieser nachträglich eingetretenen Umstände unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs verwehrt sein kann, sich auf die eigentlich wirksame Kündigung zu berufen.

In welchen Fällen genau eine Zahlung in der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB die Pflichtverletzung in „milderem Licht" erscheinen lässt, hat der BGH bislang nicht definiert. In der genannten Entscheidung kam er zu dem Ergebnis, dass jedenfalls eine Zahlung noch in der Schonfrist, aber neun Monate nach der Kündigung die Pflichtverletzung nicht mehr in „milderem Licht" erscheinen lasse. Nach Ansicht der in dem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH tätigen Richterin Dr. Karin Milger soll eine nachträgliche Zahlung die Durchsetzung eines auf eine fristgemäße Kündigung gestützten Räumungsanspruchs nur in Ausnahmefälle hindern können, „etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgt und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann" (vgl. Milger, „Wertungswidersprüche zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs?" in: NZM 2013, 553 ff., 555), wobei sie weiter anmerkt, dass der Mieter, der sich in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befindet, dies darzulegen habe und zudem dartun müsse, dass er rechtzeitig alles ihm Zumutbare getan habe, um behördliche Hilfe in der unverschuldeten Notlage zu erlangen (aaO., S. 556).

Nach diesen Maßstäben führt die nachträgliche Zahlung durch das JobCenter hier nicht dazu, dass die Nachzahlung der Miete in milderem Licht erscheint und der Räumungsanspruch deshalb nicht durchsetzbar ist, da der Bekl. weder dargetan hat, dass er sich unverschuldet in einer wirtschaftlichen Notlage befindet, noch ersichtlich ist, dass er rechtzeitig alles ihm Zumutbare getan hat, um mit Hilfe des JobCenter es erst gar nicht zu einem Mietrückstand kommen zu lassen bzw. diesen schnellstmöglich wieder zu beseitigen.

Die Kündigungsfrist lief hier im Hinblick auf die Dauer des Mietverhältnisses von unter fünf Jahren und den Zugang der Kündigung nach dem dritten Werktag im August 2013 gemäß § 573 c Abs. 1 BGB bis Ende November 2013. Nach dieser Vorschrift ist eine fristgemäße Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wobei sich die Frist erst nach fünf Jahren Mietvertragsdauer verlängert.

Auf seinen Antrag ist dem Bekl. hier eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Da aktuell keine Mietrückstände bestehen und die Zahlung der laufenden Miete durch das JobCenter zu erwarten ist, erscheint eine Frist von zunächst etwas über sechs Monaten hier angemessen zu sein, um es dem Bekl. zu ermöglichen, in dieser Zeit eine für ihn geeignete und bezahlbare neue Wohnung zu finden.

Der Vermieter kann wegen Mietrückständen fristlos kündigen und hilfsweise auch fristgerecht, wobei eine spätere Zahlung nur die fristlose Kündigung unwirksam macht. Nur in Ausnahmefällen kann nach der Rechtsprechung des BGH ein Räumungsverlangen des Vermieters rechtsmissbräuchlich sein.

Die Miete wurde vom JobCenter zunächst direkt an den Vermieter überwiesen. In einem Schreiben an den Mieter vom 27. Juni 2013 hieß es, dass ab dem 1. Juli 2013 keine Miete mehr an den Vermieter überwiesen werde. Über die Übernahme der Kosten der Unterkunft werde erneut entschieden, wenn der Mieter seinen Mitwirkungspflichten nachgekommen sei. Die Mieten für Juli und August zahlte das JobCenter zunächst nicht. Wegen ausstehender Mieten für zwei Monate kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Am 15. November 2013 beglich das JobCenter sämtliche aufgelaufenen Rückstände. Der Vermieter verlangte mit am 19. September zugestellter Klage die Räumung.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2013 gab das Amtsgericht Lichtenberg der Klage statt und verwies darauf, dass nur ausnahmsweise eine nachträgliche Zahlung der Mietrückstände in der Schonfrist die Pflichtverletzung des Mieters in einem „milderen Licht" erscheinen lasse. Das komme etwa in Betracht, wenn die Zahlung ganz kurz nach Zugang der Kündigung erfolge und der Mieter eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage darlege. Diese strengen Anforderungen seien hier nicht erfüllt, denn der Mieter habe nicht rechtzeitig alles ihm Zumutbare getan, um den Mietrückstand zu verhindern oder schnellstmöglich wieder zu beseitigen.

Einen solchen Ausnahmefall hat das Landgericht Berlin kürzlich bejaht (GE 2014, 60); wenn nicht besondere Umstände vorliegen, kann ein Vermieter damit rechnen, dass ein Räumungsanspruch aus einer ordentlichen Kündigung durchsetzbar ist. Es sollten daher immer zwei Kündigungen (fristlos, hilfsweise fristgerecht) ausgesprochen werden.