Nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum; Balkon

Wird ein Balkon, der nach der Ansicht des teilenden Eigentümers Sondereigentum werden sollte, weder in der Teilungserklärung noch in dem Aufteilungsplan hinreichend als Sondereigentum bezeichnet, so entsteht durch die Eintragung des Aufteilungsplans an ihm gemeinschaftliches Eigentum; soll er nachträglich in Sondereigentum überführt werden, so bedarf es der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung und der Zustimmung all derer, denen an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten dingliche Rechte zustehen.

Mit Teilungserklärung vom 23.3.1994 teilte der Bet. zu 1 als damaliger Eigentümer das Eigentum an dem noch neu zu bildenden Gesamtgrundstück in insgesamt 13 Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechte auf. In der Teilungserklärung heißt es, daß die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Flächen im Aufteilungsplan mit "G" blau gekennzeichnet sind. Unter Abschnitt II Nr. 7 wurde ein Miteigentumsansteil von 862,46/10000 gebildet, verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoß im Süden gelegenen Wohnung, bestehend aus vier Räumen, Diele, Bad/WC sowie einem Kellerraum, alle im Aufteilungsplan schwarz umrandet und mit Nr. 7 bezeichnet. Der beigefügte Aufteilungsplan vom November 1993 bezeichnet die angeführten Räume, die im Sondereigentum stehen, jeweils mit der Nr. 7. Die angeführten Räume sind nicht in dem Aufteilungsplan, aber in der mit der Teilungserklärung verbundenen Bauzeichnung des Architekten durch schwarze Farbe gekennzeichnet. Der einen Bestandteil des Aufteilungsplans bildende Grundrißplan für das 2. Obergeschoß enthält zwischen dem mit der Nr. 7 bezeichneten Bad und dem als Gemeinschaftseigentum gekennzeichneten Treppenhaus eine Fläche mit der Bezeichnung "LUFTR. BALKON". Diese Fläche ist in der mit der Teilungserklärung verbundenen Bauzeichnung in gleicher Weise schwarz umrandet wie die mit der Nr. 7 bezeichneten Räume. Sie ist aber weder im Aufteilungsplan noch in der mit der Teilungserklärung verbundenen Bauzeichnung mit der Nr. 7 versehen. Die Teilungserklärung vom 23.3.1994 wurde am 6.6.1995 im Grundbuch eingetragen. Die Wohnungs- und Teileigentumsrechte wurden im Bestandsverzeichnis in der Weise gebucht, daß wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 23.3.1994 Bezug genommen wurde. Durch notariellen Vertrag vom 23.1.1996 verkaufte der Bet. zu 1 die Eigentumswohnung Nr. 7 an die Bet. zu 2 und ließ sie an diese auf. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 8. 7. 1996. In notarieller Urkunde vom 11.7.1996 haben die Bet. zu 1 und 2 erklärt, die in dem Aufteilungsplan enthaltene, mit "LUFTR. BALKON" gekennzeichnete Fläche im 2. Obergeschoß sei von Anfang an als Balkon vorhanden gewesen und - wie die schwarze Umrandung und das Fehlen des Buchstabens "G" in der mit der Teilungserklärung verbundenen Bauzeichnung deutlich machten - dem Sondereigentum der Eigentumswohnung Nr. 7 zugeordnet gewesen. Sie sei versehentlich in der Teilungserklärung nicht aufgeführt und in dem Aufteilungsplan nicht mit der Nr. 7 versehen worden. Die Bet. zu 1 und 2 haben in dieser notariellen Urkunde beantragt, das Grundbuch durch Aufnahme eines Vermerks im Bestandsverzeichnis dahin zu berichtigen, daß die angeführte Fläche im 2. Obergeschoß zum Inhalt des Sondereigentums der Eigentumswohnung Nr. 7 gehört.

Der Rechtspfleger hat durch Zwischenverfügung die beantragte Berichtigung davon abhängig gemacht, daß eine entsprechende Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung sowie die Zustimmungserklärung der "dinglich Berechtigten in Abt. II und III sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten" innerhalb von vier Wochen vorgelegt werden. Der hiergegen gerichteten Erinnerung haben der Rechtspfleger und der Richter des Grundbuchgerichts nicht abgeholfen. Das LG hat nach Vorlage der Sache die Beschwerde zurückgewiesen. Die von den Bet. zu 1 und 2 gegen die landgerichtliche Entscheidung eingelegten weiteren Beschwerden hatten keinen Erfolg.

Auch in der Sache hält die Entscheidung des LG im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

Allerdings lassen die Gründe des angefochtenen Beschlusses erkennen, daß das LG rechtsfehlerhaft seine Nachprüfung nur auf eines der beiden vom Rechtspfleger angenommenen Eintragungshindernisse (nämlich auf das Fehlen der Auflassung) und nicht auch auf die zweite Beanstandung (das Fehlen der Zustimmungserklärungen der dinglich Berechtigten) erstreckt hat (vgl. dazu Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBR, 4. Aufl., § 77 Rdnr. 12) und daß es fälschlich angenommen hat, der in Rede stehende Balkon im 2. Obergeschoß befinde sich vor dem Wohnraum und der Küche der Eigentumswohnung Nr. 7 (also über dem zur Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoß gehörenden Balkon), während er nach dem Inhalt der Grundakten und nach dem Vortrag der Bet. zu 1 und 2 in Wirklichkeit zwischen dem Bad der Eigentumswohnung Nr. 7 und dem Treppenhaus liegt. Gleichwohl erweist sich die Entscheidung des LG aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig (§ 78 S. 2 GBO i.V. mit § 563 ZPO).

Welche Räume Sondereigentum sind, bestimmt sich gem. §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 3 u. 4 Nr. 1, 8 WEG allein nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist und durch Bezugnahme ebenfalls Inhalt des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs wird (BayOBLG, NJW-RR 1991, 1356 (1357); BayObLG, DNotZ 1993, 741 = Rpfleger 1993, 488 = MittBayNot 1993, 287; Palandt/Bassenge, BGB, 56. Aufl., § 7 WEG Rdnr. 6; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., Rdnr. 66; Weitnauer/Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 7 Rdnr. 12; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl., § 7 Rdnrn. 16 u. 34). Die Teilungserklärung und der nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG der Eintragungsbewilligung beizufügende Aufteilungsplan sollen sicherstellen, daß dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = DNotZ 1996, 289 = MDR 1996, 139 = Rpfleger 1996, 19; BayObLG, Rpfleger 1991, 414; 1993, 398 = NJW-RR 1993, 1040). Bei Unklarheiten und Widersprüchen entsteht kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = DNotZ 1996, 289 = MDR 1996, 139 = Rpfleger 1996, 19; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1978, 290 = Rpfleger 1978, 380; 1980, 391; BayObLG, DNotZ 1982, 244 = Rpfleger 1982, 21 = MittBayNot 1981, 249; Palandt/Bassenge, § 5 WEG Rdnr. 1; Bärmann/Pick/Merle, § 7 Rdnrn. 66, 67).

Wenn daher Raumteile, die nach der Absicht des teilenden Grundstückseigentümers Sondereigentum werden sollten, im Aufteilungsplan nicht hinreichend als Sondereigentum bezeichnet sind, so entsteht durch die Eintragung des Aufteilungsplans im Grundbuch an diesen Raumteilen gemeinschaftliches Eigentum (OLG Stuttgart, OLGZ 1979, 21 [23]; 1981, 160 [163]; BayObLG, MittBayNot 1988, 236).

Nach diesen Grundsätzen konnte an dem in Rede stehenden Balkon im 2. Obergeschoß Sondereigentum nicht entstehen, da sich dies aus der Grundbucheintragung nicht ergibt. Es ist vielmehr, ohne daß dadurch die Wirksamkeit des im übrigen begründeten Sondereigentums in Frage gestellt wird, insoweit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer entstanden (BayObLG, DNotZ 1982, 244 = Rpfleger 1982, 21 = MittBayNot 1981, 249). Nach der Teilungserklärung vom 23.3.1994 (Abschnitt II Nr. 7) ist der Miteigentumsanteil Nr. 7 nicht ausdrücklich mit dem Sondereigentum an einem Balkon verbunden. Der Aufteilungsplan enthält nicht - wie sonst bei allen zu der Eigentumswohnung Nr. 7 gehörenden Räumen - die Kennzeichnung des Balkons mit der Nr. 7. Das gleiche gilt für die mit der Teilungserklärung verbundene Bauzeichnung des Architekten. Auch dort ist der Balkon nicht mit der Nr. 7 versehen. Hinweise auf die Zugehörigkeit des Balkons zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 7 ergeben sich nur daraus, daß in dieser Bauzeichnung - nicht in dem Aufteilungsplan - nicht nur die in der Teilungserklärung als zu dem Miteigentumsanteil Nr. 7 gehörend aufgezählten Räume, sondern auch der fragliche Balkon mit schwarzer Farbmarkierung umrandet sind, und daß der Balkon weder in dieser Bauzeichnung noch in dem Aufteilungsplan mit dem Buchstaben "G" versehen ist, mit dem nach der Teilungserklärung die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Flächen in dem Aufteilungsplan gekennzeichnet sind.

Unter diesen Umständen läßt sich aber allenfalls sagen, daß nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan unklar ist, ob der Balkon im 2. Obergeschoß Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum ist. Das bedeutet, daß insoweit gemeinschaftliches Eigentum entstanden ist, weil sich das Sondereigentum nicht aus der Grundbucheintragung in Verbindung mit der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ergibt (vgl. BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = DNotZ 1996, 289 = MDR 1996, 139 = Rpfleger 1996, 19; Bärmann/Pick/Merle, § 1 Rdnr. 37 u. § 7 Rdnr. 67; Demharter, GBO, 21. Aufl., Anh. § 3 Rdnr. 32). Daran ändert der von den Bet. zu 1 und 2 mit ihrem Berichtigungsantrag vorgelegte, mit dem Prüfstempel der Baubehörde vom 1.4.1996 versehene Aufteilungsplan nichts (vgl. BayObLG, DNotZ 1982, 244 = Rpfleger 1982, 21 = MittBayNot 1981, 249; Bärmann/Pick/Merle, § 7 Rdnrn. 66). Es handelt sich bei der unzureichenden Zuweisung des Balkons im 2. Obergeschoß zum Sondereigentum in der Teilungserklärung und dem früheren Aufteilungsplan nicht nur um einen "offenbaren Schreibfehler", sondern um eine mangelhafte Erklärung, die zur Folge hatte, daß der Balkon - zulässigerweise (vgl. § 5 Abs. 3 WEG) - zum gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer wurde und es dabei verblieb.

Ob das Grundbuchamt, als es am 6. 6. 1995 die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in der vorliegenden Form in das Grundbuch eingetragen hat, hierdurch gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat, kann dahingestellt bleiben. Denn hierdurch ist das Grundbuch hinsichtlich des hier in Rede stehenden Balkons nicht unrichtig geworden, so daß auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO nicht in Betracht kommt (BayObLG, DNotZ 1982, 244 = Rpfleger 1982, 21 = MittBayNot 1981, 249).

Mit Recht hat daher das Grundbuchamt die nachträgliche Umwandlung des Balkons in Sondereigentum von der im Grundbuch einzutragenden Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung nach § 925 BGB abhängig gemacht (BayObLG, DNotZ 1982, 244 = Rpfleger 1982, 21 = MittBayNot 1981, 249; BayObLG, MittBayNot 1988, 236 [237]; BayObLGZ 1991, 313 [316] = NJW-RR 1992, 208 = MittBayNot 1992, 50; LG Traunstein, MittBayNot 1995, 297 (298); Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Einl. Rdnr. 53; Bärmann/Pick/Merle, § 7 Rdnr. 66; Weitnauer/Weitnauer, § 4 Rdnr. 3). Auch das Verlangen nach Vorlage von Zustimmungserklärungen all derer, denen an den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten und damit an den Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum dingliche Rechte zustehen, ist in entsprechender Anwendung der §§ 876, 877 BGB gerechtfertigt, weil durch die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum der Gegenstand der belasteten Miteigentumsanteile und damit der Inhalt der Rechte verändert wird (OLG Frankfurt a. M., OLGZ 1987, 266; LG Traunstein MittBayNot 1995, 297 [299]; Palandt/Bassenge, § 3 WEG Rdnr. 10; Bärmann/Pick/Merle, § 6 Rdnr. 7; Weitnauer/Weitnauer, § 4 Rdnr. 4).

Dagegen ist, was klarstellend bemerkt sei, die Zustimmung derjenigen Grundpfandrechtsgläubiger nicht erforderlich, deren Rechte auf dem gesamten Grundstück oder auf allen Miteigentumsanteilen lasten, weil sich in diesen Fällen an dem Haftungsobjekt als Ganzem nichts ändert (vgl. OLG Frankfurt a. M., FGPrax 1996, 139 = NJW-RR 1996, 918 = Rpfleger 1996, 3450 = OLG-Report 1996, 134; BayObLG, Rpfleger 1986, 177; Palandt/Bassenge, § 3 WEG Rdnr. 10; Demharter, Anh. zu § 3 Rdnr. 14).