Nachträgliche Umstellung auf Nettomiete bei Sozialwohnungen

1. Die Umstellung der Bruttomiete in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen ist für preisgebundenen Wohnraum durch eine einseitige Erklärung des Vermieters gem. § 10 WoBindG zulässig. Ausreichend dafür ist eine dementsprechende Umstellungserklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.

2. Der Mieter kann die aufgrund einer Mietpreisgleitklausel für preisgebundenen Neubau gezahlte Miete nicht allein deswegen zurückfordern, weil die entsprechende Mieterhöhungserklärung unwirksam war, sondern nur dann, wenn die gezahlte Miete die Kostenmiete überstieg.

3. Hat der Mieter die Betriebskostenabrechnung durch Zahlung des daraus resultierenden Nachforderungsbetrages anerkannt, so hat er keinen Rückzahlungsanspruch.

II. Die Berufung ist nicht begründet. Zum einen ist davon auszugehen, daß die Mietstruktur durch das Umstellungsschreiben vom 5. Januar 1997 von einer Bruttokalt- auf eine Nettokaltmiete umgestellt wurde (1.), zum anderen bestünde selbst dann, wenn diese Umstellung nicht durchgeführt worden wäre, kein Rückforderungsanspruch, weil die Kl. nicht dargetan haben, daß die geltend gemachten Kosten nicht tatsächlich angefallen sind (2.) Rückzahlungsansprüche hinsichtlich der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen bestehen ebenfalls nicht (3.)

1. Die Mietstruktur ist durch das Schreiben vom 5. Januar 1987 von einer Bruttokalt- auf eine Nettokaltmiete umgestellt worden.

Wie sich aus §§ 20, 25 b NMW ergibt, darf der Vermieter im preisgebundenen Wohnungsbau seit dem 1. Januar 1987 keine Bruttokaltmiete mehr fordern, er ist vielmehr verpflichtet, eine Nettokaltmiete zu bilden. Geschieht dies nicht, so ist seine Miete preisrechtswidrig (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 725). Allerdings hat es der Gesetzgeber versäumt zu regeln, in welcher Art und Weise diese Umstellung stattzufinden hat. Da jedoch im preisgebundenen Wohnraum die für die Mietpreisbildung maßgebliche Vorschrift des § 10 WoBindG eine einseitige Mietpreisänderung ermöglicht, so ist davon auszugehen, daß die Umstellung der Mietstruktur auch in diesem Fall durch einseitige Erklärung stattzufinden hat (LG Bonn, ZMR 1996 S. IV Nr. 18; LG Berlin MM 1995, 65).

Dies ergibt sich auch schon aus dem Umstand, daß der Vermieter nicht einerseits zur Bildung einer Nettokaltmiete verpflichtet werden kann, andererseits jedoch bei der Umstellung der Miete auf die von ihm nicht zu beeinflussende Zustimmung des Mieters angewiesen ist.

Ausreichend ist deshalb allein, daß der Vermieter durch einseitige Er-klärung die Mietstruktur für den Mieter nachvollziehbar ändert. Auf ei-ne wie immer geartete Einwilligung der Kl. kam es deshalb nicht an.

Im vorliegenden Fall ist dies durch die Schreiben vom 5. Januar 1987 geschehen. Mit diesen Schreiben hat die damalige Hausverwaltung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung die Betriebskosten erst aus der Bruttokaltmiete herausgerechnet und dann eine Net tokaltmiete unter Hinzurechnung der Betriebskostenanteile gebildet.

Soweit die Kl. sich darauf berufen, sie hätten ein derartiges Schreiben nicht erhalten, so ist dies angesichts der Umstände bei ihren Mietzahlungen nicht nachvollziehbar. Denn nach dem Umstellungsschreiben schuldeten die Kl. statt 881,55 DM 884,62 DM monatliche Miete. Genau diesen Betrag haben die Kl. auch überwiesen, was sich letztlich nur daraus erklären läßt, daß sie dieses Umstellungsschreiben auch erhalten haben. Im übrigen wäre selbst aus der Sicht der Kl. eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlungen ausgeschlossen. Denn die Betriebskosten waren in derselben Höhe vor der Umstellung Teil der Miete und hätten - mit Ausnahme des Ausfallwagnisses - ebenfalls nicht zurückgefordert werden können.

2. Weiterhin enthält der Mietvertrag eine Mietpreisgleitklausel. Damit käme eine Rückforderung gezahlter Miete wohl nur dann in Betracht, wenn die gezahlte Miete die zulässige Kostenmiete überschritten hätte (OLG Schleswig, WuM 1984, 327). Dafür fehlt jeder Vortrag und auch jeder Anhaltspunkt. Denn in der umgestellten Miete waren nur die Betriebskostenanteile vorhanden, die auch in der Bruttomiete enthalten waren. Auch eine Rückforderung der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen 1994 bis 1997 kommt nicht in Betracht. Denn durch die Zahlung der entsprechenden Nachforderungsbeträge haben die Kl. die Abrechnungen anerkannt. Sollten sie also Einwände gegen die Richtigkeit der Abrechnung haben, hätten sie substantiiert darlegen müssen, welche Position wie hätten berechnet werden müssen.

Seit dem 1. Januar 1987 war der Vermieter verpflichtet, bei preisgebundenem Neubau den Betriebskostenanteil aus der Kostenmiete herauszurechnen, aus Bruttomieten also Nettomieten zu machen. Manche Vermieter haben dies allerdings bis heute unterlassen, wie das Urteil des Landgericht Berlin vom 5. Februar 1999 zeigt. Hier hatte der Vermieter erst mit Schreiben vom 5. Januar 1997 die Miete umgestellt.

Eine solche Umstellung hat, wie das Landgericht ausführt, nach § 10 WoBindG zu erfolgen. Nötig sind also eine Berechnung und Erläuterung nebst Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wie bei einer Mieterhöhung auch. Der Mieter hatte sich hier darauf berufen, das Schreiben nicht erhalten zu haben. Darauf kam es jedoch nicht an, denn im Mietvertrag war eine Gleitklausel enthalten, so daß nicht die formale Berechtigung des Vermieters, sondern die materielle Berechtigung (Kostenmiete) maßgeblich war. Die vorsichtige Ausdrucksweise in den Entscheidungsgründen, wonach der Rückzahlungsanspruch des Mieters "wohl" nicht in Betracht komme, hätte allerdings ruhig dezidierter ausfallen können.

Sowohl der Bundesgerichtshof (NJW 1982, 587) als auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1993, 709) haben eindeutig klargestellt, daß Formfehler keine Rolle spielen, wenn die Kostenmiete nicht überschritten wurde. Lesenswert ist nach wie vor die Übersicht von Maciejewski MM 1987, S. 75.