nachträgliche Garagenvermietung auf Hausgrundstück an Wohnungsmieter

Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, in der Regel nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrages. Eine neue selbständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist.

I. Der Kl. hat mit seiner Ehefrau seit 1978 eine Wohnung im Hause des Bekl. gemietet. Der schriftliche Formularmietvertrag enthält in § 24.2 folgende Bestimmung: Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung . . . Der Kl. behauptet, der Bekl. habe ihm im Januar 1982 eine im Hof des Anwesens gelegene Garage vermietet. Der Bekl. hat dies bestritten und fürsorglich den Vertrag über die Garage zum 30. 6.1982 gekündigt. Das AG hat der vom Kl. erhobenen Herausgabeklage stattgegeben. Das mit der Berufung des Bekl. befaßte LG sieht eine Einigung über die Garagenvermietung als bewiesen an. Durch Beschluß vom 30. 12. 1982 hat die Kammer dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor, wenn der Mieter einer Wohnung erst nach Jahren eine Garage auf dem Hausgrundstück von seinem Vermieter hinzumiete und diese nicht ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wird so daß eine Teilkündigung bezüglich der Garage unzulässig ist? Die Vorlage ist zulässig. 1. Die Frage, ob durch die Anmietung eines weiteren Gegenstandes, wenn zwischen den Vertragsparteien bereits ein Mietverhältnis besteht, ein neuer Vertrag oder lediglich eine Modifizierung des alten Vertrages zustande kommt, ist zwar in erster Linie eine Tatfrage, weil sie grundsätzlich von dem geäußerten Parteiwillen abhängt, es den Parteien also freisteht, welche der beiden in Frage kommenden Regelungen sie wählen. Hier geht es aber darum, wie zu entscheiden ist, wenn das Gericht einen solchen eindeutigen Parteiwillen nicht feststellen kann. Es kommt somit darauf an, nach welchen Kriterien die bloße Vertragsänderung von dem Neuabschluß eines Vertrages abzugrenzen ist. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die der Beantwortung durch Rechtsentscheid zugänglich ist. 2. Die Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum, obwohl im zugrundeliegenden Rechtsstreit nur die Herausgabe einer Garage begehrt wird. Sie betrifft eine mit dem Abschluß des Wohnraummietvertrages zusammenhängende Rechtsfolge; denn es geht ihr darum, unter welchen Voraussetzungen eine später angemietete Garage in die für die Wohnungsmiete geltenden Kündigungsschutzbestimmungen einbezogen wird. Eine sachgerechte Antwort kann zudem nur gefunden werden, indem die sich aus der Tatsache der Wohnungsvermietung ergebende Interessenlage der Parteien mitberücksichtigt wird . Damit gehört die Vorlagefrage in den Rechtskreis des Wohnraummietvertrages. 3. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie hat, wie die bisher veröffentlichten Entscheidungen zeigen, die Rechtsprechung mehrfach beschäftigt, ist bisher jedoch nicht genügend geklärt und, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid beschieden worden. 4. Das Landgericht hat hinreichend dargelegt, daß nach seiner den Senat grundsätzlich bindenden Auffassung die Garage wirksam an den Kl. vermietet worden ist und die Gültigkeit der Kündigung von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage abhängt. III. In der Sache ist die Vorlagefrage, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beantworten. 1. Ist in einem einheitlichen Vertrag eine Wohnung mit Garage vermietet worden, so kann die Garage grundsätzlich nicht gesondert gekündigt werden, weil es sich insoweit um eine unzulässige Teilkündigung handeln würde (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 47; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 124; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564

ine Wohnung mit Garage vermietet worden, so kann die Garage grundsätzlich nicht gesondert gekündigt werden, weil es sich insoweit um eine unzulässige Teilkündigung handeln würde (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 47; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 124; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 Rn. 26 f.; LG Mannheim WuM 1980, 134; AG Kassel WuM 1979, 257; AG Solingen WuM 1976. 161; AG Waiblingen ZMR 1977, 237). Der für die Wohnung geltende Kündigungsschutz erstreckt sich in diesen Fällen auf die Garage, weil sie nach der Verkehrsanschauung eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit mit den Wohnräumen bildet. Die Garage ist in ihrer Funktion Nebenräumen wie Keller und Speicher vergleichbar, in denen der Mieter ebenfalls ihm gehörende Gegenstände unterbringt, für die in der Wohnung selbst kein Platz ist. Ein großer Teil der Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland besitzt mindesten ein Automobil. Daher haben viele Mieter ein erhebliches Interesse daran, ihr Kraftfahrzeug auf dem Grundstück des Vermieters abstellen zu können. Jeder Bauherr muß schon aufgrund der Bestimmungen des öffentlichen Baurechts in der Regel für das neue Gebäude Stellplätze oder Garagen in ausreichender Zahl erstellen. So wird im Land Baden-Württemberg gegenwärtig bei Wohngebäuden je Wohnung ein Stellplatz gefordert (§ 69 Abs. 2 und 4 LBO i. V. m. dem Erlaß des Innenministeriums über die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen vom 5.8.1966, GABI. Seite 417). Daß die Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag sehr häufig praktiziert wird, zeigen auch die im Verkehr verwendeten Vertragsformulare, die meistens schon im vorgedruckten Text das Mitvermieten einer Garage als Möglichkeit vorsehen. Ein selbständiger, vom Wohnraummietvertrag losgelöster Garagenvertrag wird daher nur selten geschlossen, wenn die Benutzung beider Räumlichkeiten zu demselben Zeitpunkt beginnen soll. 2. Dieser nach der Verkehrsanschauung zwischen Wohnung und Garage gegebene enge rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhang spielt, so fern beide zu demselben Anwesen gehören, eine wesentliche Rolle für die Beurteilung, ob bei späterer Anmietung der Garage ein neuer, nur diesen Raum betreffender Vertrag oder eine Änderung des Wohnraummietvertrags vorliegt. Auch dann ist die Interessenlage grundsätzlich die gleiche. Der Mieter möchte die Garage nur deshalb benutzen, weil er im Hause wohnt. Der Vermieter legt ebenfalls häufig Wert darauf, daß die Garage mit der Wohnung gekoppelt wird, weil er dann davor geschützt ist, für die Garage einen gesonderten Mieter suchen zu müssen. Da die Parteien den zuvor geschlossenen Wohnungsmietvertrag jederzeit einvernehmlich ändern oder ergänzen können und der rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage unabhängig davon besteht, zu welchem Zeitpunkt die Garage hinzugemietet worden ist, richtet sich die Frage, ob ein einheitlicher Mietvertrag oder ein gesonderter Garagenvertrag vorliegt, nicht danach, in welchem zeitlichen Abstand zum Beginn der Wohnungsmiete sich die Parteien über die Garage geeinigt haben. Der in Rechtsprechung und Literatur für die Annahme eines einheitlichen Vertrages teilweise geforderte zeitliche Zusammenhang (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, B 47; AG Kassel WuM 1979, 257) ist auch deshalb ein ungeeignetes Kriterium, weil nicht erkennbar ist, nach welchen sachlichen Gesichtspunkten bemessen werden sollte, wie groß der zeitliche Abstand

in Rechtsprechung und Literatur für die Annahme eines einheitlichen Vertrages teilweise geforderte zeitliche Zusammenhang (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, B 47; AG Kassel WuM 1979, 257) ist auch deshalb ein ungeeignetes Kriterium, weil nicht erkennbar ist, nach welchen sachlichen Gesichtspunkten bemessen werden sollte, wie groß der zeitliche Abstand äußerstenfalls sein dürfte. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es Mieter und Vermieter, in eindeutiger Weise einen selbständigen Vertrag über die Garage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleich wohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, daß die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über die Garage getroffen haben (a. A. AG Kassel WuM 1979, 257), die Garage zu einem anderen Anwesen gehört, der Mieter nur ein vorübergehendes Interesse an ihr erklärt oder der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, daß er sie später möglicherweise unabhängig von der Wohnung für sich benötige. Fehlt es dagegen an solchen Anhaltspunkten, liegt im Zweifel eine nachträgliche Einbeziehung der Garage in den Wohnungsmietvertrag im Wege der Vertragsergänzung vor. 3. Die Begründung des Vorlagebeschlusses ergibt, daß das Landgericht auch die Klärung der Frage - weil für den Prozeß entscheidungserheblich erstrebt, ob allein die Nichteinhaltung der im Wohnraummietvertrag für Vertragsänderungen formularmäßig vereinbarten Schriftform bereits ein hinreichendes Indiz gegen eine Vertragseinheit darstellt. Dies ist zu verneinen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, kann die Schriftformvereinbarung stillschweigend aufgehoben werden, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der formlosen Abrede übereinstimmend wollen. Dies gilt selbst dann, wenn sie an das Schriftformerfordernis nicht gedacht haben (BGHZ 71, 164; BGH NJW 1975, 1654; 1965, 293). Die zahlreichen zu derartigen Fällen ergangenen gerichtlichen Entscheidungen zeigen, daß wirksame mündliche Änderungen trotz Schriftformklausel nicht selten vorkommen. Für die Frage, ob eine Vertragsergänzung oder ein neuer Vertrag vorliegt, ist allein der Parteiwille zum Zeitpunkt der Anmietung der Garage maßgebend. Da die im Formularvertrag für Änderungen vorgesehene Schriftform oftmals nur deshalb unterbleibt, weil die Parteien eine Klausel nicht in ihr Bewußtsein aufgenommen haben oder nicht an sie denken, rechtfertigt die Beschränkung auf eine mündliche Abrede für sich genommen noch nicht die Schlußfolgerung, die Parteien hätten bewußt einen selbständigen Vertrag schließen wollen. Die Tatsache, daß trotz Schriftformklausel eine mündliche Vereinbarung getroffen wird, ist somit allein kein für die Abgrenzung zwischen Vertragsänderung und Neuabschluß eines Vertrages geeignetes Kriterium.