Nachträgliche Ergänzung eines ZGB- Mietvertrages

Nachträgliche Ergänzung eines ZGB- Mietvertrages; Schriftform

Wird ein vor dem Beitritt in der DDR abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag nach dem Beitritt durch eine schriftliche Nachtragsvereinbarung abgeändert, ist die sog. Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - WM 1992, 1160), nach der die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt ist, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrages bleiben, jedenfalls dann anwendbar, wenn der unter der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR abgeschlossene Ursprungsvertrag den Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs an die Schriftform genügt.

b) Auch durch die Änderungsvereinbarung vom 13. Juni 1991 ist keine vorzeitige ordentliche Kündigung möglich geworden. Zwar bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als für ein Jahr geschlossen wird, nach dem im Juni 1991 auf das Vertragsverhältnis der Parteien anwendbaren (Art. 232 § 2 EGBGB) § 566 BGB der schriftlichen Form. Wird die Form nicht eingehalten, kann der Vertrag - erstmals zum Schluß des ersten Jahres - ordentlich gekündigt werden. Dieser Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung und jede Verlängerung des Mietvertrages, wenn der Vertrag nach der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll (Palandt/Putzo, BGB 58. Aufl. § 566 Rdn. 15 f. m.N.). Die Schriftform ist jedoch gewahrt. Die Abänderungsvereinbarung ist schriftlich abgefaßt und von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Daß in ihr nicht alle Regelungen der Ausgangsverträge wiederholt werden, ist unschädlich. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Vertragsänderungen die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher gültig niedergelegt worden sei (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - WM 1992, 1160 f. = BGHR BGB § 566 Nachtragsvereinbarung 3 m.N.). Diesen Anforderungen genügt die Änderungsvereinbarung der Parteien. Sie nimmt ausdrücklich Bezug auf den Ursprungsvertrag und regelt insbesondere, daß die ursprünglich mitverpachtete Einrichtung der Gaststätte von dem Pächter zum Preise von 39.124 DM übernommen werden und daß sich deshalb der Mietzins um rund 1.000 DM auf 15.792 DM zuzüglich MWSt. ermäßigen solle. Zwar geht die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung davon aus, daß der in Bezug genommene Ursprungsvertrag der in § 566 BGB angeordneten Schriftform genügt hat, weil andernfalls eine längere Laufzeit als ein Jahr nicht wirksam hätte vereinbart werden können. Verweist eine nach dem Beitritt unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossene Änderungsvereinbarung auf einen Ursprungsvertrag, der vor dem Beitritt auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen worden ist, ist das nicht selbstverständlich, weil das Zivilgesetzbuch der DDR eine dem § 566 BGB entsprechende Vorschrift nicht kannte. Nach dem Zivilgesetzbuch konnten vielmehr auch langfristige Mietverträge formfrei abgeschlossen werden. Es mag deshalb fraglich sein, ob der in einer schriftlichen Abänderungsvereinbarung enthaltene Bezug auf einen vor dem Beitritt formlos abgeschlossenen Mietvertrag zur Einhaltung der Schriftform genügen würde. Im vorliegenden Fall sind die Ausgangsverträge aber in einer Weise schriftlich abgeschlossen worden, die die Anforderungen des § 566 BGB erfüllt hätte. In einem solchen Falle bestehen keine Bedenken, die erwähnte Rechtsprechung zu Mietänderungsverträgen in gleicher Weise anzuwenden, wenn die Ausgangsverträge vor dem Beitritt auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen worden sind.

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform (§ 566 BGB). Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt für eine spätere Änderungsvereinbarung eine Bezugnahme und Bestätigung des ursprünglichen Vertrages; eine feste Verbindung mit diesem ist nicht nötig.

Mit Urteil vom 14. April 1999 hatte der BGH sich mit der Frage zu beschäftigen, ob das auch dann gilt, wenn der Ursprungsvertrag vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR abgeschlossen wurde. Nach dem ZGB waren nämlich auch längerfristige Mietverträge formfrei. Der BGH meinte, die Grundsätze der Auflockerungsrechtsprechung seien jedenfalls dann anwendbar, wenn der Ursprungsvertrag, obwohl formfrei, den Anforderungen des § 566 BGB genügt hätte.