Nachteil

Nachteil; bauliche Veränderung; Pflanzentröge; Dachterrasse; Schuppen

Die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage durch eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier Aufstellen eines Schuppens auf der zur Wohnung gehörenden Dachterrasse) stellt unter Umständen dann keinen Nachteil i. S. von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn das Bauwerk infolge des Aufstellens oder Anpflanzens von immergrünen Pflanzen von außen nicht mehr sichtbar ist.

Der Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Eigentümer einer aus 13 Einheiten sowie aus Garagen bestehenden Wohnanlage. Die Wohnung des Antragsgegners liegt im zweiten (obersten) Stockwerk. Er errichtete im November 1996 ohne Genehmigung auf der zu seiner Wohnung gehörenden, zur Straße hin gelegenen Dachterrasse einen Holzschuppen mit den Maßen von ungefähr 1,5 in Breite, 2,5 in Länge und an der Rückwand 2,5 m Höhe, der von der Straße aus über die Brüstung der Dachterrasse sichtbar war. Die Rückwand des Schuppens grenzt an die Mauer, die die Dachterrasse des Antragsgegners von der daneben liegenden Wohnung trennt.

Der Antragsteller ist der Meinung, daß der Schuppen eine bauliche Veränderung darstelle und das äußere Gesamtbild der Anlage beeinträchtige. In der Eigentümerversammlung vom 29.4.1997 fand sein Antrag, die Entfernung des Schuppens zu beschließen, keine Mehrheit. Daraufhin hat der Antragsteller beim AG beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, das von ihm auf der Dachterrasse seiner Wohnung Nr. 12 errichtete Gerätehaus innerhalb von drei Monaten nach rechtskräftigem Abschluß des Verfahrens zu entfernen.

Das AG hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 20.8.1997 antragsgemäß verpflichtet; weiter hat es ihn verpflichtet, auf der Dachterrasse "den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen". Der Antragsgegner hat gegen die Entscheidung sofortige Beschwerde eingelegt; er stellte entlang der Terrassenbrüstung vor dem Geräteschuppen mehrere ca. 2,5 m hohe Thujapflanzen auf, die die Sicht auf den Schuppen von der Straße her verdecken.

Mit Beschluß vom 25.3.1998 hat das LG die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Dieser hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die zur Aufhebung der landesgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung führte.

II.2.a) Rechtlich zutreffend ist der Ausgangspunkt der landgerichtlichen Erwägungen, daß es sich bei der Errichtung des Schuppens um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt, die grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden konnte. Auch die vom LG unter Bezugnahme auf die Entscheidung des AG getroffene Feststellung, daß der vom Antragsgegner aufgestellte Schuppen den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig veränderte, und daß darin ein Nachteil i. S. von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG zu sehen ist, der die Zustimmung des Antragstellers erforderlich machte, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Dachterrasse im Sondereigentum des Antragsgegners steht oder ob ihm daran - wie der Antragsteller zunächst vorgetragen hat - nur ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die Entscheidung des LG trägt jedoch den veränderten tatsächlichen Verhältnissen nicht Rechnung, wie sie sich aus den vom Antragsgegner im zweiten Rechtszug vorgelegten Lichtbildern ergeben und auch vom Antragsteller zur Grundlage der rechtlichen Erörterungen in der Rechtsbeschwerdeinstanz gemacht werden.

b) Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage durch eine Baumaßnahme kann nur dann einen Nachteil in dem genannten Sinn darstellen, wenn sie von außen, von der Straße, von Hof oder Garten oder auch von der Wohnung eines anderen Eigentümers aus sichtbar ist; ist dies nicht der Fall, kann - was eigentlich keiner Begründung bedarf - von einer Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds einer Wohnanlage nicht gesprochen werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 975 = ZMR 1992, 310; OLG Köln, NJW 1981, 585; OLG Düsseldorf, DWE 1989, 176 [178 f.], Staudinger/Bub, WEG 13. Aufl. § 22 Rdn. 75).

c) Das LG hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob der vom Antragsgegner errichtete Schuppen weiterhin von außen, also von der Straße oder von einer anderen Wohnung aus, sichtbar ist oder nicht. Die Feststellung, daß die Thujenhecke ihrerseits eine bauliche Veränderung darstelle, steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Senats; danach ist das Aufstellen von Pflanztrögen auf einer Terrasse grundsätzlich keine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (BayObLG, WE 1992, 203 f.; 1998, 149). Daß die Thujen sich in Pflanztrögen befinden, ist, auch wenn es das LG nicht ausdrücklich festgestellt hat, zugunsten des Rechtsmittelführers zu unterstellen. Die weiteren Feststellungen des LG tragen seine Entscheidung schon deshalb nicht, weil der Antragsteller nicht die Beseitigung der Thujapflanzen, sondern die des Geräteschuppens verlangt, und das LG nichts dazu sagt, inwieweit dieser weiterhin den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert. Durch die Beseitigung des Geräteschuppens würde sich aber an dem vom LG beanstandeten Erscheinungsbild der Anlage nichts ändern, wenn der Schuppen nunmehr von außen nicht mehr sichtbar ist.

d) Die Entscheidung des LG kann somit, da sie sich auch aus anderen Gründen nicht als richtig erweist (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 563 ZPO), keinen Bestand haben. Da weitere Ermittlungen erforderlich sind, kann der Senat auch nicht selbst in der Sache entscheiden; sie ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückzugeben.

Dieses wird im Rahmen seiner Amtsermittlungspflicht nach § 12 FGG festzustellen haben, ob das optische Erscheinungsbild der Anlage auch unter den jetzigen tatsächlichen Verhältnissen durch den vom Antragsgegner errichteten Geräteschuppen nachteilig verändert wird. Dies wird hier - auch wenn es in einfach gelagerten Fällen in der Regel der Aufklärungspflicht Genüge tun wird, wenn der Tatrichter die erforderlichen Feststellungen anhand von Lichtbildern trifft - sinnvollerweise durch die Einnahme eines Augenscheins durch die Kammer oder eines ihrer Mitglieder (vgl. § 15 Abs. 1 FGG, § 372 ZPO) geschehen. Entgegen der Ansicht des AG, auf dessen Ausführungen das LG Bezug nimmt, ist bei der Entscheidung dieser Frage für eine "generalisierende Betrachtungsweise" kein Raum; diese kommt nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLG, WuM 1993, 697 [699]; BayObLG, WE 1997, 319 f.) für die Feststellung in Betracht, ob die zweckbestimmungswidrige Nutzung von Räumen mehr stört oder beeinträchtigt als die zulässige Nutzung. Der optische Gesamteindruck einer Wohnanlage und seine Veränderung ist aber immer anhand des konkret gegebenen Zustandes nach objektiven Maßstäben zu beurteilen. Es ist im vorliegenden Fall also durchaus von Bedeutung, daß es sich bei Thujen um immergrüne Pflanzen handelt, die die Sicht auf den Geräteschuppen auch im Winter verdecken können.