Nachteil

Nachteil; Bauliche Veränderung; Teileigentum; Zugang

Werden Fenster durch Fenster-/Türelemente ersetzt und damit ein weiterer Zugang zu einem im Erdgeschoß liegenden Wohnungs- oder Teileigentum geschaffen, so stellt dessen durch diese bauliche Veränderung ermöglichte intensivere Nutzung einen Nachteil dar, den ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnung darüber liegt, grundsätzlich nicht hinnehmen muß.

Der Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die im Erdgeschoß gelegenen Räume im Eigentum des Ag. zu 1 sind in der Teilungserklärung vom 7.10.1982 als "Wohnung" mit der Nr. 20 bezeichnet. In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, daß die mit Nr. 20 und 26 bis 29 bezeichneten Räume ohne Genehmigung des Verwalters und der Eigentümerversammlung "in beliebiger Weise gewerblich oder zu Wohnzwecken" genutzt werden dürfen. Im Jahr 1983 wurde die Teilungserklärung geändert und die Änderung in das Grundbuch eingetragen; der Miteigentumsanteil des Ag. zu 1 wurde als mit dem Sondereigentum "an den im Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichneten Räumen - Büro" bezeichnet; darüber hinaus ist bestimmt, daß es im übrigen bei den Bestimmungen der ursprünglichen Teilungserklärung verbleibt.

Der Ag. zu 1 ersetzte die rechteckigen Fenster seines Teileigentums durch Rundbogenfenster und brachte in zwei Rundbögen Fenster-/Türelemente an; dadurch schaffte er zusätzliche Zugänge zu seinem Teileigentum.

Durch Eigentümerbeschluß vom 11.6.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer die Ersetzung der Fenster in dem Teileigentum des Ag. zu 1 durch Fenster-/Türelemente und die Nutzung des Teileigentums als Laden, ersatzweise als Büro.

Der Ast. hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG hat am 11.12.1997 den Eigentümerbeschluß über die Nutzung des Teileigentums als Laden für ungültig erklärt und den Anfechtungsantrag im übrigen abgewiesen. Dagegen haben der Ast. und der Ag. zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt. Der Ast. hat im Beschwerdeverfahren ergänzend beantragt, den Ag. zu 1 zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand der Fassade wiederherzustellen, insbesondere die angebrachten Türelemente zu entfernen.

Das LG hat durch Beschluß vom 29.3.1999 die Entscheidung des AG aufgehoben und festgestellt, daß zur Anbringung von Fenster-/Türelementen kein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist; ferner hat es den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Gestattung der Nutzung des Teileigentums als Laden abgewiesen und schließlich den Ag. zu 1 verpflichtet, die beiden von ihm angebrachten Türelemente in der Fassade zu entfernen und durch feststehende Fensterelemente zu ersetzen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wendet sich der Ag. zu 1 gegen die Verpflichtung, die Fenster-/Türelemente durch feststehende Fensterelemente zu ersetzen.

Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 2. Die Entscheidung [des Landgerichts] hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur vorgenommen werden, wenn alle Wohnungseigentümer mitwirken, denen durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 22 Abs. 1 Satz 1, 2; § 14 Nr. 1 WEG).

Bei der von dem Ag. zu 1 vorgenommenen Ersetzung der Fenster durch Fenster-/Türelemente handelt es sich um bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen. Darunter fallen alle auf Dauer angelegten Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßnahmen, die weder der erstmaligen Herstellung des nach den Plänen oder der Baubeschreibung vorgesehen sonst ordnungsmäßigen Zustands dienen, noch Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung sind (BayObLGZ 1989, 437 [438]; 1990, 120 1221). Diese Voraussetzungen erfüllen die Maßnahmen des Ag. zu 1. Dies wird von diesem im Rechtsbeschwerdeverfahren auch nicht in Abrede gestellt. Entscheidend kommt es somit darauf an, ob durch die bauliche Maßnahme die Rechte anderer Wohnungseigentümer, insbesondere des Ast., über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22Abs. 1 Satz 2 WEG).

b) Nach dem Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG ist darauf abzustellen, ob durch die bauliche Veränderung einem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Unter einem Nachteil ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (BayObLG, a. a. O.). Die Feststellung, ob ein Nachteil i. S. des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG gegeben ist, liegt weitgehend auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO; vgl. BGHZ 116, 392 [396] = ZMR 1992, 167; BayObLG, WuM 1996, 487).

Ein solcher Rechtsfehler liegt hier nicht vor. Die Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer kann sich insbesondere aus einer intensiveren Nutzung eines Wohnungs- oder Teileigentums ergeben, die durch die bauliche Maßnahme ermöglicht wird (BayObLGZ 1992, 358 [360] = ZMR 1993, 123). Ob dies der Fall ist, muß anhand einer typisierenden, d. h. verallgemeinernden Betrachtungsweise festgestellt werden. Deshalb ist es nicht erforderlich, daß konkrete Beeinträchtigungen vorgetragen oder erwiesen sind. Es genügt, daß mit solchen nach dem gewöhnlichen Gang der Dinge zu rechnen ist (BayObLGZ 1990, 15 [17]; BayObLG, WM 1993, 490 = ZMR 1993, 530 und 1999, 178 f.).

In rechtlich nicht zu beanstandender Weise ist das LG zu dem Ergebnis gelangt, daß durch die beiden Türelemente ein direkter Zugang von der Straße zu dem Teileigentum des Ag. zu 1 und damit dessen intensivere Nutzung ermöglicht werden soll. Dies ist das offensichtliche Ziel der baulichen Maßnahme. Ohne Rechtsfehler hat das LG eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung des Ast. bejaht, dessen Wohnung über dem Teileigentum des Ag. zu 1 liegt. Der Fall ist durchaus dem vom Senat am 9.6.1993 (WM 1993, 564 = ZMR 1993, 534) entschiedenen Fall vergleichbar. Für die Beeinträchtigung ist es nicht von entscheidender Bedeutung, ob die Wohnung des Wohnungseigentümers neben oder über dem zusätzlich geschaffenen Zugang liegt; ebensowenig ist ausschlaggebend, ob sie unmittelbar über dem zusätzlichen Zugang liegt oder etwas versetzt. Schließlich hängt die vom Ag. zu 1 angesprochene Wiederherstellung der ursprünglichen historischen Fassade nicht davon ab, daß die Fensterelemente als Fenster-/Türelemente, also mit der Möglichkeit eines Zugangs zu dem Teileigentum ausgestattet sind. Auch ist nicht erkennbar, daß eine Nutzung des Teileigentums des Ag. zu 1 zwingend einen Zugang über die neu geschaffenen Fenster-/Türelemente erfordert und ein Zugang über den gemeinsamen Hauseingang eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Teileigentums unmöglich machen würde.

Das LG hat somit zu Recht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG einen Anspruch des Antragstellers auf Beseitigung der Fenster-/Türelemente und deren Ersetzung durch feststehende Fensterelemente bejaht.