Nachschußpflicht bei Immobilienfonds

Nachschußpflicht bei Immobilienfonds; Anlegerschutz

a) Nachträgliche Beitragspflichten können auch in einer Publikumsgesellschaft nur dann durch Mehrheitsbeschluß begründet werden, wenn die gesellschaftsvertragliche Bestimmung eindeutig ist und Ausmaß und Umfang einer möglichen zusätzlichen Belastung erkennen läßt. Dies erfordert die Festlegung einer Obergrenze oder sonstiger Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 - II ZR 354/03, ZIP 2005, 1455, 1456).

b) Eine gesellschaftsvertragliche Bestimmung, die den einzelnen Gesellschafter zu Nachschußzahlungen verpflichtet, "soweit bei der laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks Unterdeckungen auftreten", genügt diesen Anforderungen nicht und kann deshalb nicht Grundlage einer Nachschußverpflichtung sein.

1 Die Parteien streiten darüber, ob der Bekl. als Gesellschafter der als geschlossener Immobilienfonds ausgestalteten Kl. zur Zahlung von als Nachschuß bezeichneten Geldbeträgen verpflichtet ist.

2 Die Kl. ist eine im Jahr 1992 zum Zweck des Erwerbs der Grundstücke N.straße 44 - 46 in B.-P., zu deren Bebauung mit einer Wohn- und Geschäftshausanlage und zur anschließenden Vermietung gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag heißt es in § 3 ("Gesellschaftskapital und Gesellschafter") unter 3. Abs. 3:

"Die Geschäftsführung wird ermächtigt, die von den Gesellschaftern zu erbringenden Gesellschaftseinlagen gemäß vorstehendem Absatz, etwaige wirksam beschlossene Nachschüsse der Gesellschafter und etwaige Unterdeckungsbeträge im eigenen Namen und für Rechnung der Gesellschaft bei den Gesellschaftern einzufordern und ggf. gerichtlich geltend zu machen."

3 In § 6 ("Haftung/Nachschüsse") ist in Nr. 2 bestimmt:

"Soweit bei der laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks Unterdeckungen auftreten, ist der jeweilige Gesellschafter verpflichtet, binnen vier Wochen nach entsprechender Aufforderung der Geschäftsführung die seinem Anteil am Gesellschaftsvermögen entsprechenden Zahlungen zu erbringen. Die Geschäftsführung ist berechtigt, bei sich abzeichnenden Unterdeckungen angemessene laufende Vorschüsse anzufordern."

4 Nach § 10 c) des Gesellschaftsvertrages (GV) beschließt die Gesellschafterversammlung über die Genehmigung der jährlichen Vermögensübersicht und Überschußrechnung. In § 13 Nr. 2 GV heißt es, daß der Geschäftsführer für den Schluß eines jeden Kalenderjahres binnen sechs Monaten eine Vermögensübersicht nebst Überschußrechnung aufzustellen hat.

5 In § 11 GV ("Gesellschafterversammlung-Beschlußfassung") ist u. a. bestimmt:

"2. Sämtliche Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen gefaßt, soweit nicht Gesetz oder dieser Vertrag eine andere Mehrheit zwingend vorschreiben; ..."

6 Am 23. Dezember 1992 erklärte der Bekl. mit einem Eigenkapital von 50.000 DM seinen Beitritt zur Kl.

7 Die Gesellschafterversammlung der Kl. faßte in Abwesenheit des Bekl. in den Jahren 1999 bis 2002 im Zusammenhang mit der Beschlußfassung über den jeweiligen Wirtschaftsplan und der Feststellung von Unterdeckungen Beschlüsse über Nachschußverpflichtungen der Gesellschafter in Höhe von 2,59 % bis 4 % der Beteiligungssumme. Den daraus folgenden Zahlungsverpflichtungen kam der Bekl. nicht nach.

8 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung der ausstehenden Nachschüsse (3.283,86 €) stattgegeben, die Berufung des Bekl. hatte keinen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Bekl.

9 Die Revision des Bekl. ist begründet und führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils und Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts zur Abweisung der Klage.

10 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Der Bekl. sei zur Erfüllung der Nachschußforderungen der Kl. verpflichtet. Der Wirksamkeit der die Nachschußverpflichtung begründenden Beschlüsse der Gesellschafterversammlung stehe nicht entgegen, daß der Gesellschaftsvertrag keine Obergrenze für Beitragserhöhungen festlege. Zwar sei dies grundsätzlich Voraussetzung für die Zulässigkeit nachträglicher Beitragserhöhungen. Dieser Grundsatz gelte jedoch nicht für den notwendig werdenden Ausgleich einer Unterdeckung bei einer Publikumsgesellschaft. Da deren Entstehen und Ausmaß nicht vom Willen der Mehrheitsgesellschafter, sondern von der Entwicklung des Gesellschaftsunternehmens abhingen und bei Abschluß des Gesellschaftsvertrages nicht abzusehen seien, könne eine Obergrenze im Gesellschaftsvertrag nicht ohne Willkür festgelegt werden. Zum Ausgleich der Nachschußpflicht sei der Gesellschafter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

11 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

12 Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Bekl. nicht zu Nachschußzahlungen verpflichtet. Dem steht § 707 BGB entgegen. Eine derartige Verpflichtung ist weder im Gesellschaftsvertrag vereinbart worden, noch konnte eine Beitragserhöhung im Wege des Mehrheitsbeschlusses wirksam herbeigeführt werden. Auch die gesellschafterliche Treuepflicht rechtfertigt den mit der Beitragserhöhung verbundenen Eingriff in die Mitgliedschaft des Bekl. nicht.

13 1. Eine Verpflichtung der Gesellschafter, Nachschüsse zu leisten, ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Gesellschaftsvertrag; vielmehr erfordert jede Nachschußverpflichtung einen Gesellschafterbeschluß.

14 a) Nach § 707 BGB besteht eine Nachschußpflicht über die vereinbarte Einlage hinaus regelmäßig nicht. Die Regelung in § 707 BGB enthält jedoch dispositives Recht (MünchKommBGB/Ulmer 4. Aufl. § 707 Rdn. 6). Sie greift u. a. dann nicht ein, wenn die Höhe der Beiträge im Gesellschaftsvertrag nicht ziffernmäßig fixiert ist, sondern in objektiv bestimmbarer, künftigen Entwicklungsmöglichkeiten Rechnung tragender Weise ausgestaltet ist. Dies ist z. B. anzunehmen, wenn sich die Gesellschafter keine der Höhe nach festgelegten Beiträge versprochen, sondern sich verpflichtet haben, entsprechend ihrer Beteiligung an der Gesellschaft das zur Erreichung dieses Zwecks Erforderliche beizutragen (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 - II ZR 342/03, ZIP 2005, 1455, 1456; v. 2. Juli 1979 - II ZR 132/78, WM 1979, 1282, 1283; v. 7. November 1960 - II ZR 216/59, WM 1961, 32, 34). In einem solchen Fall bedürfen die Festlegung der Höhe und die Einforderung der Beiträge im Zweifel keines Gesellschafterbeschlusses, sondern sind Sache der Geschäftsführer (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.; MünchKommBGB/Ulmer aaO. Rdn. 3).

15 b) Ein derartiger Sachverhalt ist hier nicht gegeben. Das kann der Senat selbst feststellen, weil der Gesellschaftsvertrag der Kl. als Publikumsgesellschaft objektiv auszulegen ist (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.; v. 6. November 1981 - II ZR 213/80, ZIP 1982, 54, 55; v. 7. Juni 1999 - II ZR 278/98, ZIP 1999, 1391, 1393). Danach ergibt sich schon aus dem Gesellschaftsvertrag selbst, daß Nachschüsse einen entsprechenden Gesellschafterbeschluß erfordern.

16 aa) Die Einlagen der Gesellschafter sind im Gesellschaftsvertrag betragsmäßig festgelegt. Nach § 6 Nr. 2 GV sind die Gesellschafter zwar verpflichtet, bei auftretenden Unterdeckungen im Rahmen der laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks nach Aufforderung der Geschäftsführung die ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen entsprechenden Zahlungen zu erbringen. Verbindlich festgesetzt werden etwaige Unterdeckungsbeiträge aber gemäß § 10 c GV durch Beschluß der Gesellschafterversammlung, wenn diese die jährliche Vermögensübersicht und Überschußrechnung genehmigt.

17 bb) Bei der gebotenen objektiven Auslegung folgt zudem aus § 3 Nr. 3 Abs. 3 GV, wonach die Geschäftsführung ermächtigt ist, etwaige wirksam beschlossene Nachschüsse der Gesellschafter und etwaige Unterdeckungsbeiträge im eigenen Namen geltend zu machen, daß die Nachschußpflicht einen entsprechenden Gesellschafterbeschluß voraussetzt. Jedenfalls ergibt sich aus dem Gesellschaftsvertrag nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit, daß über die eigentliche Einlageschuld hinausgehende Beitragspflichten begründet werden sollten.

18 2. Die Gesellschafterbeschlüsse haben eine Nachzahlungspflicht nicht wirksam begründet, weil die in §§ 3 Nr. 3 Abs. 3, 6 Nr. 2 i. V. m. § 11 Nr. 2 GV vorgesehenen Möglichkeiten, die Beiträge nachträglich zu erhöhen, den Anforderungen nicht genügen, die der Senat hierfür aufgestellt hat.

19 a) Beitragserhöhungen - um solche handelt es sich bei den geforderten Nachzahlungen - können nur mit Zustimmung eines jeden Gesellschafters beschlossen werden, die auch antizipiert erteilt werden kann. Wegen des damit verbundenen Eingriffs in den Kernbereich der Gesellschafterrechte hängt die Wirksamkeit einer solchen gesellschaftsvertraglichen Bestimmung dann aber davon ab, ob sie eindeutig ist und Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastung erkennen läßt (vgl. nur Senat BGHZ 132, 263, 268; zuletzt Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.). Das erfordert bei Beitragserhöhungen die Angabe einer Obergrenze oder die Festlegung sonstiger Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen (st.

Rspr.: Senat, BGHZ 66, 82, 85; zuletzt Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.; siehe schon RGZ 87, 261, 265 f.). Dies gilt auch bei Publikumsgesellschaften (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.; MünchKommBGB/Ulmer aaO. § 709 Rdn. 94).

20 b) §§ 3 Abs. 3, 6 Nr. 2 GV ist das Ausmaß des zulässigen Eingriffs nicht zu entnehmen. Es fehlt an der unabdingbaren Begrenzung von Beitragserhöhungen. Eine Obergrenze ist an keiner Stelle des Gesellschaftsvertrages ausdrücklich angesprochen. Die Beschränkung der Nachschußverpflichtung auf den anteiligen Ausgleich von Unterdeckungen bei laufender Bewirtschaftung des Grundstücks stellt kein geeignetes Kriterium zur Eingrenzung des Erhöhungsrisikos dar. Hierdurch wird für den einzelnen Gesellschafter eine absolute Grenze seiner durch die Mitgliedschaft eintretenden Belastung, die einer Änderung durch Mehrheitsentscheidung entzogen ist, nicht festgelegt. Notwendigkeit und Höhe künftiger Unterdeckungen sind bei Abschluß des Gesellschaftsvertrags nicht vorherzusehen. Sie werden für jedes Wirtschaftsjahr erst durch die Überschußrechnung, die durch Mehrheitsbeschluß genehmigt werden muß, und den hierauf aufbauenden Wirtschaftsplan verbindlich festgesetzt. Die Festlegung einer Obergrenze für Beitragserhöhungen ist nicht deshalb entbehrlich, weil Entstehen und Ausmaß der Unterdeckungen weitgehend durch Umstände bestimmt werden, die auch dem Willen der Mehrheitsgesellschafter entzogen sind. Denn das Erfordernis, daß Beitragserhöhungen ihrem Umfang nach voraussehbar sein müssen, rechtfertigt sich nicht aus dem Gesichtspunkt des Minderheitenschutzes, sondern ist in dem Gedanken begründet, daß jeder Gesellschafter das Maß seiner durch die Mitgliedschaft eingegangenen Belastung soll abschätzen können.

21 Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, es könne in einer Publikumsgesellschaft durch Einräumung eines vertraglich nicht vorgesehenen Sonderkündigungsrechts eine Nachschußpflicht auch ohne Festlegung einer Obergrenze rechtfertigen.

22 III. Das Berufungsurteil kann auch nicht mit einer anderen Begründung aufrechterhalten werden (§ 561 ZPO).

23 1. Zwar kann bei Fehlen eines antizipierten Einverständnisses im Gesellschaftsvertrag die gesellschafterliche Treuepflicht in Ausnahmefällen eine Zustimmung der Gesellschafter zu Beitragserhöhungen gebieten mit der Folge, daß § 707 BGB der Nachforderung nicht entgegensteht. Eine dahingehende Pflicht besteht hier jedoch nicht.

24 Ein Gesellschafter ist zur Hinnahme von Eingriffen in seine Mitgliedschaft nur dann verpflichtet, wenn diese im Gesellschaftsinteresse geboten und ihm unter Berücksichtigung seiner eigenen schutzwürdigen Belange zumutbar sind (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005, ZIP 2005, 1455, 1456 f.; v. 10. Oktober 1994 - II ZR 18/94, ZIP 1994, 1942, 1943 f. m. w. Nachw.). Dabei sind an die aus der Treuepflicht abgeleitete Verpflichtung, einer Beitragserhöhung zuzustimmen, besonders hohe Anforderungen zu stellen, da ein Gesellschafter grundsätzlich nicht zu neuen Vermögensopfern gezwungen werden kann (Sen.

Urt. v. 4. Juli 2005 aaO.; MünchKommBGB/Ulmer aaO. § 705 Rdn. 233).

25 Derartige besondere Umstände sind nicht ersichtlich. Zudem konnten sich die Gesellschafter dieser - wohl auch künftig zu erwartenden - Nachzahlungspflicht nicht durch vorzeitige Kündigung entziehen, da eine Kündigung gemäß § 18 Nr. 1 GV erstmals zum 31.12.2013 möglich ist.

26 2. Vergeblich verweist die Kl., um das ihr günstige Berufungsurteil zu halten, auf § 11 Nr. 5 GV. Nach dieser Bestimmung können - abweichend von der gesetzlichen Regelung - Einwendungen gegen einen Gesellschafterbeschluß nur binnen einer Ausschlußfrist von einem Monat ab Kenntnis des Beschlusses geltend gemacht werden. Dieser Teil des - umfänglichen - Gesellschaftsvertrags war nicht Gegenstand des Klagevortrags. Die Tatrichter waren deswegen nicht gehalten, diesen Teil der Anlagen zur Kenntnis zu nehmen und - wie die Kl. meint - sie zu einer Ergänzung ihres Vorbringens im Hinblick auf eine etwaige Kenntnis des Bekl. von dem Gesellschafterbeschluß und seiner etwaigen Reaktion hierauf aufzufordern. In 3. Instanz kann die Kl. ihren Vortrag nicht nachholen.

Gesetzlich ist der Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds diesem gegenüber nicht zur Erhöhung des vereinbarten Beitrages oder zur Ergänzung der durch Verlust verminderten Einlage verpflichtet. Dennoch wird in Gesellschaftsverträgen immer wieder vereinbart, daß die Geschäftsführung ermächtigt wird, etwaige wirksam beschlossene Nachschüsse der Gesellschafter und etwaige bei der laufenden Bewirtschaftung entstehende Unterdeckungsbeträge einzufordern. Das ist ohne Festlegung einer Obergrenze nicht zulässig.

1991 bzw. 1992 traten zwei Gesellschafter mit einem betragsmäßig feststehenden Eigenkapital einem geschlossenen Immobilienfonds bei. Sie werden nunmehr von dem Fonds auf Zahlung von als "Nachschüssen" bezeichneten Geldbeträgen, die erforderlich seien, sog. "Unterdeckungen" auszugleichen, in Anspruch genommen. Das basiert auf einer Bestimmung im Gesellschaftsvertrag, nach der die Geschäftsführung ermächtigt wird, etwaige wirksam beschlossene Nachschüsse der Gesellschafter und etwaige bei der laufenden Bewirtschaftung entstehende Unterdeckungsbeträge einzufordern. Die Vorinstanzen haben angenommen, die Gesellschafter seien durch gefaßte Mehrheitsbeschlüsse wirksam verpflichtet worden, die Nachzahlungen zu leisten. Dagegen richtet sich beider Revision.

Der BGH wies beide Klagen ab, weil einer Nachzahlungspflicht § 707 BGB entgegenstehe, wonach der Gesellschafter einer GbR dieser gegenüber nicht zur Erhöhung des vereinbarten Beitrages oder zur Ergänzung der durch Verlust verminderten Einlage verpflichtet ist. Der Gesellschaftsvertrag könne zwar abweichend davon bestimmen, daß die Gesellschafter über die eigentliche Einlage hinaus weitergehende Beitragspflichten zu erfüllen haben. Dazu bedürfe es aber der zweifelsfreien Festlegung einer Obergrenze oder sonstiger Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen. Eine gesellschaftsrechtliche Bestimmung, die den einzelnen Gesellschafter zu Nachschußzahlungen verpflichtet, "soweit bei der laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks Unterdeckungen auftreten", genüge diesen Anforderungen nicht.