Nachschiebung einer Kündigung aus anderem Grund

Hat der Mieter einer Kündigung des Vermieters aus § 564 b Abs. 1 BGB widersprochen, so darf der Vermieter noch innerhalb der laufenden Kündigungsfrist nunmehr nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigen, wenn er in dem Kündigungsschreiben zweifelsfrei zum Ausdruck bringt, daß die Kündigung nicht mehr auf berechtigte Interessen nach Abs. 1 gestützt wird.

I. 1. Der Kl. hat in seinem Zweifamilienhaus die andere, nicht von ihm selbst bewohnte Wohnung an den Bekl. vermietet. Mit Schreiben vom 7. 3. 1980 kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn. Der Bekl. widersprach dieser Kündigung. Durch Anwaltsschreiben vom 21. 3. 1980 kündigte der Kl. den Mietvertrag erneut, diesmal fristlos wegen schuldhafter Vertragsverletzung gemäß § 554 a BGB und zugleich fürsorglich zum 30. 9. 1980 unter Berufung auf § 564 b Abs. 4 BGB. Das Schreiben enthält den Hinweis, die Kündigung werde nicht auf die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1 BGB gestützt. 2. Da der Bekl. auch dieser Kündigung entgegentrat, erhob der Kl. Klage auf sofortige Räumung, hilfsweise auf Räumung zum 30.9.1980. Das AG hat der Klage aus § 564 b Abs. 4 BGB stattgegeben. Dagegen richtet sich die Berufung des Bekl., mit der er Klageabweisung begehrt. Der Bekl. macht u. a. geltend, die Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb der Frist der am 7. 3. 1980 wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung habe erklärt und auch nicht hilfsweise neben einer Kündigung nach § 554 a BGB habe geltend gemacht werden können. Durch Beschluß vom 17. 7. 1981 hat das LG dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist es zuzulassen, daß der Vermieter zunächst eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung erklärt, diese dann nach Widerspruch des Mieters nicht weiterverfolgt oder stillschweigend zurücknimmt, der Vermieter nun mehr innerhalb der Kündigungsfrist dieser Kündigung eine auf § 554 a BGB gestützte Kündigung ausspricht und hilfsweise nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigt? II. Die Vorlage ist in eingeschränktem Umfang zulässig. Der Vorlagebeschluß des Landgerichts genügt den förmlichen Anforderungen nicht; denn er enthält keine Begründung. Es ist grundsätzlich erforderlich, daß das Landgericht im Vorlageschluß knapp den Sach- und Streitstand darstellt und deutlich macht, von welchen Tatsachen es ausgeht und warum es seiner Ansicht nach für die zu treffende Entscheidung auf die vor gelegte Rechtsfrage ankommt (BayObLG, NJW 70, 1748, 1749; OLG Oldenburg NdsRpfl 80, 261, 262; Senat, Rechtsentscheid vom 24.7.1981 - 3 RE Miet 4/81 - , Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., G 16;Thomas-Putzo, ZPO, 10. Aufl., Vorbem. VII 3 vor § 511). Dieser Mangel ist nach der Rechtsprechung des Senats allerdings unschädlich, sofern sich aus dem Akteninhalt zweifelsfrei ergibt, daß eine ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum betreffende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung für die Entscheidung erheblich ist. Diese Voraussetzungen sind hier zu bejahen, soweit das vorlegende Gericht die Frage stellt nach der Zulässigkeit einer Kündigung aus § 564 b Abs. 4 BGB, solange noch die Frist einer zuvor erklärten Kündigung aus § 564 b Abs. 1 BGB läuft. Die Vorlage betrifft das Verhältnis dieser beiden Kündigungsgründe zueinander, insbesondere die Auslegung der Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB, die bisher in der Rechtsprechung nicht geklärt und in der Literatur unterschiedlich beurteilt worden ist. Dagegen enthält der Vorlagebeschluß keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, soweit auch die Vorschrift des § 554 a BGB in die Fragestellung miteinbezogen worden ist. Es ist, soweit ersichtlich, bisher einhellige Meinung, daß der Vermieter nicht nur nach einer ordentlichen eine fristlose Kündigung nachschieben, sondern auch in erster Linie eine fristlose und lediglich hilfsweise eine

htsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, soweit auch die Vorschrift des § 554 a BGB in die Fragestellung miteinbezogen worden ist. Es ist, soweit ersichtlich, bisher einhellige Meinung, daß der Vermieter nicht nur nach einer ordentlichen eine fristlose Kündigung nachschieben, sondern auch in erster Linie eine fristlose und lediglich hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen kann (Schmidt-Futterer/Blank, B 42; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV 9; Hans, Miet recht, § 564 Anm. B 5 j); denn für den Mieter ist auch dann das Begehren des Vermieters eindeutig, so daß er in seiner Rechtsverteidigung nicht beeinträchtigt wird. Im Verhältnis zur Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB gilt offensichtlich nichts anderes; denn das Gesetz liefert keine Anhaltspunkte dafür, daß - außer bei einer Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB - insoweit eine Sonderregelung gewollt ist. Damit zeigt der Vorlagebeschluß in dieser Hinsicht kein klärungsbedürftiges Rechtsproblem auf, so daß diesem Teil der Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung zukommt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, G 11; Vogel NJW 75, 1297, 1300; Bundesverwaltungsgericht DVBl. 70, 901). Der Senat hat daher nur folgende Rechtsfrage zu beantworten: Ist es zulässig, daß der Vermieter, der eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung nach Widerspruch des Mieters nicht weiterverfolgt oder stillschweigend zurücknimmt, noch während der Frist der ersten Kündigung nunmehr nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigt? Diese Rechtsfrage ist zu bejahen. 1. Kündigt der Vermieter nach § 564 b Abs. 4 BGB, so ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, daß die Kündigung nicht auf die Voraussetzungen des Abs. 1 gestützt wird. Diese Vorschrift gibt dem Vermieter ein Wahlrecht. Er muß sich zwischen der Kündigung wegen eines berechtigten Interesses mit gesetzlicher Kündigungsfrist und der in den Voraussetzungen erleichterten Kündigung nach § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB mit der Folge einer dafür um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist eindeutig entscheiden, damit klargestellt ist, wann das Mietverhältnis enden soll, und der Mieter seine Verteidigungsposition, die in Abs. 1 und Abs. 4 sehr verschieden ist, sachgerecht aufbauen kann (Bericht des Rechtsausschusses vom 11. Oktober 1974, BT Drucksache 7/2638, 1112; Schubert WuM 1975, 1, 3). 2. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vermieter aufgrund des dargelegten Zwecks dieser Vorschrift die beiden Kündigungsarten nach § 564 b Abs. 1 und Abs. . 4 BGB nicht einmal hilfsweise gestaffelt nebeneinander geltend machen darf (so Schmidt-Futterer/ Blank, B 533; Sternel, IV 160; Schubert WuM 1975, 3; AG Waiblingen WuM 1979, 123; a. A. Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl.., § 564 b Rn. 179; Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 564 b Anm. 10 c). Diese Frage braucht der Senat hier nicht zu entscheiden; denn der Vermieter, der nach einer Kündigung aus § 564 b Abs. 1 BGB nunmehr neu nach Abs. 4 kündigt, und dabei zweifelsfrei zum Ausdruck bringt, das Räumungsbegehren werde nicht mehr auf berechtigte Interessen nach Abs. 1 gestützt, macht ausschließlich einen Kündigungsgrund geltend. Allerdings wird die Auffassung vertreten, die Ausübung des dem Vermieter eingeräumten Wahlrechts sei grundsätzlich unwiderruflich (Schmidt-Futterer/Blank, B 533, Sternel, IV, 160, Schubert, WuM 1975, 3). Aus der Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB läßt sich diese Ansicht jedoch nicht begründen; denn die Bestimmung bietet für eine Unwiderruflichkeit der Wahl keine Anhaltspunkte

reten, die Ausübung des dem Vermieter eingeräumten Wahlrechts sei grundsätzlich unwiderruflich (Schmidt-Futterer/Blank, B 533, Sternel, IV, 160, Schubert, WuM 1975, 3). Aus der Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB läßt sich diese Ansicht jedoch nicht begründen; denn die Bestimmung bietet für eine Unwiderruflichkeit der Wahl keine Anhaltspunkte (Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rn. 152). Der Zweck dieser Bestimmung ist erfüllt, wenn der Vermieter sein Räumungsbegehren eindeutig immer nur auf einen Kündigungsgrund, Abs. 1 oder Abs. 4 des § 564 b BGB, stützt. Dies ist aber auch dann der Fall, wenn er, noch ehe die Frist einer aus § 564 b Abs. 1 BGB erklärten Kündigung abgelaufen ist, nun mehr neu aus Abs. 4 kündigt und dabei erklärt, er wolle sein Räumungsbegehren jetzt ausschließlich auf diese Vorschrift gründen. Für ihn ist eindeutig, zu welchem Termin das Mietverhältnis enden soll- denn mit dem Zugang der Kündigung beginnt eine neue Kündigungsfrist zu laufen, die drei Monate länger ist als die in § 565 Abs. 2 BGB gesetzlich vorgesehene oder die von den Parteien vereinbarte Frist (§ 564 b Abs. 4 Satz 2 BGB). Er kann daher in gleicher Weise die Abwehr dieses Anspruchs unternehmen, wie wenn von vornherein die Kündigung nach Abs. 4 erklärt worden wäre. Für den Vermieter besteht dagegen insbesondere dann, wenn er nachträglich erkennt, daß die Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB nicht vorliegen oder nur schwer zu beweisen sind, ein anzuerkennendes Bedürfnis, alsbald zu einer Kündigung aus § 564 b Abs. 4 BGB übergehen zu können und nicht weiter an eine Kündigungserklärung gebunden zu bleiben, die keine oder nur geringe Aussicht auf Erfolg hat. Andernfalls könnte ein Rechtsfehler des Vermieters bei der Auswahl des Kündigungsgrundes in diesem Bereich faktisch zu einer Verdoppelung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist führen. Für eine derartige Absicht des Gesetzgebers ist nichts ersichtlich. Eine solche Regelung wäre auch deshalb nicht einsichtig, weil der Vermieter selbst eine unwirksame Kündigung jederzeit formgerecht wiederholen kann. 3. Die Unwiderruflichkeit des Wahlrechts ergibt sich auch nicht aus den allgemeinen Rechtswirkungen einer Kündigungserklärung (so aber Sternel, IV 46, 160). Zwar können nach einhelliger Meinung, der sich der Senat anschließt, die Rechtswirkungen einer zugegangenen Kündigung nicht einseitig von dem Kündigenden durch Widerruf beseitigt werden (Staudinger-Sonnenschein, § 564 Rn. 42 m. w. N.). Dies hat aber lediglich zur Folge, daß eine wirksame Kündigung, wenn ihr der Mieter nicht widerspricht, auch gegen den Willen des Vermieters gültig bleibt. Dagegen gehört es zur Vertragsfreiheit der Parteien, die Wirkungen einer Kündigung einverständlich zu beseitigen. Geschieht dies vor Ablauf der Kündigungsfrist, bleibt der bisherige Vertrag in Kraft (BGH MDR 1974,750; Staudinger-Sonnenschein, § 564 Rn. 43: Sternel IV 46: Schmidt-Futterer/Blank, B 48). Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend durch schlüssiges Handeln zustandekommen (Staudinger Sonnenschein, a. a. O.; LG Mannheim WuM 1978, 139). Tritt der Mieter einer auf § 564 b Abs. 1 BGB gegründeten Kündigung entgegen, so liegt darin schlüssig das Begehren, dieser Kündigung solle keine Wirkung zukommen. Der Vermieter bringt seinen insoweit mit der Erklärung des Mieters übereinstimmenden Willen zum Ausdruck, wenn er eindeutig erklärt, daß er aus jener Kündigung keine Rechte mehr herleiten möchte. Damit sind

r auf § 564 b Abs. 1 BGB gegründeten Kündigung entgegen, so liegt darin schlüssig das Begehren, dieser Kündigung solle keine Wirkung zukommen. Der Vermieter bringt seinen insoweit mit der Erklärung des Mieters übereinstimmenden Willen zum Ausdruck, wenn er eindeutig erklärt, daß er aus jener Kündigung keine Rechte mehr herleiten möchte. Damit sind alle Wirkungen der Kündigung aus § 564 b Abs. 1 einverständlich aufgehoben. Daß der Vermieter zugleich eine neue Kündigung ausspricht, steht dem nicht entgegen, weil die Kündigungen aus Abs. 4 und Abs. 1 des § 564 BGB einander ausschließen und das Mietverhältnis zu dem, weil damit eine neue, um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist zu laufen beginnt, erst zu einem späteren Termin endet (wie hier: Staudinger-Sonnenschein), § 564 b Rn. 152).