Nachschieben eines außerordentlichen Grundes bei der Verwalterkündigung, keine vorgreifliche Wirkung des Anfechtungsprozesses gegen den Abberufungsbeschluss

1. Die von einem Miteigentümer aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung abgegebene Kündigungserklärung des Verwaltervertrags bleibt auch dann wirksam, wenn der Beschluss nachträglich für ungültig erklärt wird.

2. Für die Frage der Berechtigung der Kündigung des Verwaltervertrages hat der Anfechtungsprozess gegen den Abberufungsbeschluss keine vorgreifliche Wirkung.

3. Auch für die Kündigung des Verwaltervertrages können nicht im Kündigungsschreiben angegebene Gründe nachgeschoben werden, wenn dies von der Eigentümerversammlung gebilligt wird.

I. Die Kl. nimmt die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nach Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund auf Zahlung der bis zum regulären Beendigungszeitpunkt rückständig gebliebenen Verwaltervergütungen abzüglich ersparter Aufwendungen in Anspruch.

Der Verwaltervertrag zwischen der Kl. und der Bekl. war von der Bekl. aufgrund eines am 2.3.2011 zustande gekommenen Beschlusses über die Abberufung der Kl. als Verwalterin und Bevollmächtigung zweier Miteigentümer mit der Ausarbeitung und Zustellung der Kündigung von diesen durch Erklärung vom 9.3.2011 und nach Zurückweisung dieser Erklärung wegen mangelnden Nachweises der Vollmacht durch weitere Erklärung vom 26.3.2011 gekündigt worden. Die Abberufung war von der Bekl. nochmals am 2.5.2011 sowie am 1.11.2011 beschlossen worden; die Kündigung des Verwaltervertrags war mit einem Schreiben vom 1.6.2011, dessen Zugang von der Kl. bestritten wird, sowie einem Schreiben der neu bestellten Verwalterin vom 30.11.2011 wiederholt worden.

Die Kl. hat die Bekl. erstinstanzlich auf Zahlung der seit 1.4.2011 bis zum Ablauf der regulären Vertragslaufzeit zum 31.12.2013 rückständig gewordenen Verwaltervergütungen abzüglich ersparter Aufwendungen in Anspruch genommen. Die Bekl. hat die Wirksamkeit der von ihr ausgesprochenen Kündigungen geltend gemacht und mehrere nach ihrer Auffassung bestehende Forderungen auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen der Kl. zur Hilfsaufrechnung gestellt.

Das Amtsgericht hat der Klage … stattgegeben. …

Die Bekl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. …

II. Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die am 26.3.2011 ausgesprochene Kündigung ist formell wirksam und nach § 626 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Es liegt ein dafür ausreichender Bestand an nicht gemäß §§ 314 Abs. 3 BGB, 626 Abs. 2 BGB (analog) verfristeten Kündigungsgründen vor.

Der Verwaltervertrag zwischen der Kl. und der Bekl. unterliegt als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag hinsichtlich seiner Kündbarkeit den Vorschriften des Dienstvertragsrechts, §§ 675, 611 ff. BGB. Er sieht monatliche Bezüge von … € je Wohnungseigentum vor. Da somit ein dauerndes Dienstverhältnis mit festen Bezügen vorliegt, kommt eine Anwendung von § 627 BGB nicht in Betracht.

Jedoch wurde das Vertragsverhältnis der Parteien noch vor Beginn der mit der Klage geltend gemachten Vergütungsrückstände aus der Zeit vom 1.4.2011 bis 31.12.2013 durch die schriftlich am 26.3.2011 aus wichtigem Grund erklärte Kündigung beendet. Diese Kündigung war wirksam.

Die beiden das Kündigungsschreiben unterzeichnenden Miteigentümer waren durch Beschluss der Miteigentümergemeinschaft vom 2.3.2011 hierzu wirksam bevollmächtigt worden. Der Beschlusswortlaut, wonach diese beiden Miteigentümer „bevollmächtigt“ wurden, „die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages vorzubereiten und mit anwaltlicher Hilfe (…) auszuarbeiten sowie [der Kl.] zuzustellen“, deckt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Bekl. auch die vorsorgliche Wiederholung einer bereits zuvor von den beauftragten Miteigentümern ausgesprochenen Kündigung ab. Die Vollmacht war daher nicht deshalb erschöpft, weil die zuvor von diesen beiden Miteigentümern mit Schreiben vom 9.3.2011 erklärte Kündigung von der Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 15.3.2011 mangels ordnungsgemäßer Nachweise der Bevollmächtigung zurückgewiesen worden war. Dafür bietet der Wortlaut des Bevollmächtigungsbeschlusses vom 2.3.2011 keine zureichenden Anhaltspunkte. Der Singular „die Kündigung“ ist vielmehr dahin auszulegen, dass die beiden bevollmächtigten Miteigentümer bei zweifelhafter Wirksamkeit einer ersten Kündigung auch zu deren vorsorglicher Wiederholung bevollmächtigt waren.

Ob der schriftlichen Kündigung vom 26.3.2011 zureichende Nachweise über die Bevollmächtigung der beiden unterzeichnenden Miteigentümer beigefügt worden waren, kann dahinstehen. Denn die Schreiben der Kl. vom 5.4.2011 genügen nicht den Anforderungen, die sich aus § 174 Satz 1 BGB an eine wirksame Beanstandung der Kündigung ergeben. Die Kl. hat in beiden Schreiben wortgleich ausgeführt, sie widerspreche vorsorglich auch der nochmals ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung vom 26.3.2011. Jedoch erfordert schon der Wortlaut des § 174 Satz 1 BGB, dass der Erklärungsempfänger einer Kündigung, bei der keine Kündigungserklärung vorgelegt worden war, die Kündigung „aus diesem Grunde“ unverzüglich zurückzuweisen hat. Aus der Zurückweisungserklärung muss sich daher in für den Kündigenden hinreichend deutlicher Weise ergeben, dass die Zurückweisung gerade wegen Nichtvorlage der Vollmacht erfolgen soll (vgl. BAG, NJW 1981, 2374; Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl. 2016, § 174 BGB Rn. 6 m.w.N.). Die fehlende Darstellung der Zurückweisungsgründe in den Schreiben der Kl. vom 5.4.2011 bleibt nicht deshalb unschädlich, weil nach Vorbringen der Kl. auch den vorausgegangenen Kündigungsschreiben der Bekl. vom 9.3.2011 keine ausreichenden Nachweise der Bevollmächtigung beigefügt worden waren und die Kl. mit Zurückweisungsschreiben vom 15.3.2011 die mangelnden Nachweise näher dargestellt hatte. Die Kl. hat in ihren Zurückweisungsschreiben vom 5.4.2011 in keiner Weise erkennen lassen, ob sie gerade an ihren formalen Bedenken aus den beiden vorausgegangenen Zurückweisungsschreiben vom 15.3.2011 festhalten wollte. Die Bekl. und die sie vertretenden Miteigentümer durften daher ohne Weiteres der Auffassung sein, dass die Kl. nunmehr ihre Bedenken gegen eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung aufgegeben habe und die Zurückweisung der Kündigung auf andere Gründe, insbesondere die schon in den vorausgegangenen Schreiben vom 15.3.2011 formulierte Auffassung gestützt werden solle, dass die fristlose Kündigung auch materiell-inhaltlich unberechtigt sei. Nach dem Zweck des § 174 Satz 1 BGB, dem Empfänger der Zurückweisungserklärung Klarheit über den nach Auffassung des Erklärungsempfängers bestehenden Nachweismangel zu verschaffen und ihm Gelegenheit zur Heilung des formalen Mangels zu geben, war es insoweit Sache der Kl., Klarheit darüber zu schaffen, ob auch die erneute Zurückweisung - jedenfalls auch - auf den fehlenden Nachweis der Bevollmächtigung gestützt werden sollte. Ohne eine solche deutliche Klarstellung durften die Bekl. und die für sie handelnden Miteigentümer die Zurückweisungsschreiben vom 5.4.2011 redlicherweise dahin werten, dass die Kl. ihre Bedenken gegen eine wirksame Bevollmächtigung nunmehr nicht mehr aufrechterhalten wolle.

Ein Mangel der Bevollmächtigung ergibt sich auch nicht aus dem Vorbringen der Kl., wonach der Beschluss der Gemeinschaft vom 5.3.2011 zur Beauftragung und Bevollmächtigung zweier Miteigentümer mit dem Ausspruch der Kündigung in einem nachfolgenden Anfechtungsprozess nach §§ 46 ff. WEG rechtskräftig aufgehoben worden sei. Die Kl. behauptet selbst nicht, dass ein rechtskräftiges Aufhebungsurteil bereits bis zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 26.3.2011 vorgelegen haben soll. Ob ein solches Aufhebungsurteil später ergangen war, kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 47 FamFG. Nach dieser Vorschrift hat die Aufhebung eines Gerichtsbeschlusses, durch den ein Dritter zur Vornahme von Rechtshandlungen bevollmächtigt worden war, auf die Wirksamkeit der von ihm vorgenommenen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen keinen Einfluss. Es handelt sich dabei um eine Vorschrift nicht des Verfahrensrechts, sondern des materiellen Rechts. Sie ist deshalb einer entsprechenden Anwendung auf Organbeschlüsse privater Vereinigungen zugänglich. Dies gilt insbesondere für Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften (vgl. OLG Köln, ZMR 2002, 466 [zu § 32 FGG a. F.]). Diese Ansicht vertritt auch der Bundesgerichtshof für das Handeln des Verwalters im Falle der Ungültigerklärung seiner Bestellung (BGH, NJW 2007, 2776; ausdr. bestätigt in BGH, NJW 2016, 716 Rn. 9). Für das Handeln anderer Vertreter der WEG zur Umsetzung eines zwar später für ungültig erklärten, zunächst aber bindenden (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) Beschlusses - kann nichts anderes gelten.

Die Kündigungserklärung vom 26.3.2011 ist auch materiell gerechtfertigt. Im Zeitpunkt ihres Ausspruchs lag ein zureichender Bestand von nicht gemäß § 626 Abs. 2 BGB (analog) verfristeter Tatsachen vor, aufgrund derer es der Gemeinschaft bei Abwägung der Interessen beider Vertragsteile und Abwägung aller Umstände des Einzelfalles gemäß § 626 Abs. 1 BGB unzumutbar geworden war, den Verwaltervertrag bis zu dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt fortzusetzen.

Es kann gleichfalls dahinstehen, ob das Vorbringen der Kl. zutrifft, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung über ihre Abberufung in einem späteren Anfechtungsprozess rechtskräftig aufgehoben wurde. Ein solcher Anfechtungsprozess hat keine vorgreifliche Wirkung für den Streit über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages (vgl. BGH, NJW 2002, 3240). Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages ist rechtlich grundsätzlich abschließend nach den in § 626 Abs. 1 BGB niedergelegten Kriterien und nicht anhand der Regelung der Abberufung in § 26 WEG zu bewerten (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 1123 [1124]). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die von beiden Vorschriften - allerdings in Einzelheiten nach unterschiedlichen Maßstäben - vorausgesetzte Interessenabwägung einen gleichlaufenden Ausgang nehmen mag, wenn jeweils dieselben Umstände in die Abwägung eingestellt werden müssen.

Der Kl. sind als Pflichtverletzung jedenfalls die Art und Weise der Anlage des Rücklagenkontos der Gemeinschaft sowie eine in erheblicher Weise mangelhafte Führung der Beschlusssammlung anzulasten. Da bereits diese beiden Gesichtspunkte jedenfalls bei Gesamtschau die fristlose Kündigung tragen, kommt es auf die Beurteilung der weiteren von der Bekl. geltend gemachten Kündigungsgründe nicht mehr an.

Zwischen den Parteien ist im Ergebnis unstreitig, dass die Kl. das Rücklagenkonto der Gemeinschaft nicht als Eigenkonto der teilrechtsfähigen und damit kontofähigen Gemeinschaft, sondern in Form eines Treuhandkontos geführt hatte. Die Bekl. macht zu Recht geltend, dass die Kl. damit in schwerwiegender Weise ihre Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG verletzt hatte, eingenommene Gelder der Verwaltung von ihrem Vermögen getrennt zu halten.

Daran ändert auch das Vorbringen der Kl. aus ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 11.9.2017 nebst Anlagen nichts, wonach das auf den Namen der Kl. als Kontoinhaberin lautende Konto von ihr als sogenanntes offenes Treuhandkonto, also mit Offenlegung des Treuhandverhältnisses gegenüber der kontoführenden Bank eröffnet worden war. Dies vermag im Ergebnis nichts an einer gravierenden Pflichtverletzung zu ändern.

Spätestens seit der zum 1.7.2007 in Kraft getretenen gesetzlichen Klarstellung, dass die Gemeinschaft in dem von § 10 Abs. 6, Abs. 7 WEG umschriebenen Umfang Trägerin eigener Rechte sein kann, besteht keine Veranlassung mehr, die Geldmittel der Gemeinschaft auf einem rechtlich dem Verwalter als Kontoinhaber zustehenden Konto anzulegen. Jedoch ist anerkannt, dass es dieser für die Gemeinschaft mit Risiken verbundenen Anlageform seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft nicht mehr bedarf und darin ein Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt (vgl. Niedenführ/Niedenführ, 12. Aufl., § 12 WEG Rn. 55). Daran ändert wegen der auch damit im Fall eines Vermögensverfalls oder der Insolvenz des Verwalters verbundenen Risiken auch die Anlage der Geldmittel der Gemeinschaft auf einem offen geführten Treuhandkonto nichts. Jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 26.3.2011 war auch ein der Kl. insoweit möglicherweise zustehender Zeitraum zur Anpassung der Kontoführung an die neue Gesetzeslage seit längerem verstrichen. Die Anlage auf einem Treuhandkonto wurde schon im damaligen Zeitraum als Pflichtverletzung des Verwalters gewertet (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 26.5.2009, 3 W 181/08, juris Rn. 38; LG Itzehoe vom 12.7.2013, 11 S 39/12, juris Rn. 38 ff.).

Es handelt sich um einen Verstoß von hinreichendem Gewicht, um - jedenfalls bei Hinzutreten weiterer gewichtiger Umstände - die Abberufung des Verwalters bzw. die Kündigung seines Dienstvertrages zu rechtfertigen (vgl. LG Hamburg vom 19.12.2014, 318 5/14, juris, Rn. 30; AG Essen vom 26.8.2015, 196 C 37/15, juris, Rn. 9).

Eine Verfristung dieses Kündigungsgrundes nach § 626 Abs. 2 BGB kommt für diesen Kündigungsgrund nicht in Betracht.

Insoweit ist anerkannt, dass die gesetzliche Frist des § 626 Abs. 2 BGB von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes bei einer seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochenen Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund wegen der erforderlichen Befassung der Miteigentümerversammlung keine Anwendung finden kann, sondern in Anlehnung an den in § 314 BGB niedergelegten Rechtsgrundsatz als ausreichend anzusehen ist, wenn die Kündigung binnen angemessener Frist ausgesprochen wird, wobei sich die Frage der Dauer der angemessenen Frist danach beurteilt, wie schnell eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung zu erreichen ist (vgl. Niedenführ/Niedenführ, WEG, 12. Aufl. § 26 Rn. 115).

Soll die Kündigung mit erst nach ihrem Ausspruch bekannt gewordenen Tatsachen gerechtfertigt werden (sog. Nachgeschobener Kündigungsgrund), stellt sich diese Frage bereits nicht. So liegt es hier:

…

Es bleibt unerheblich, dass die Bekl. die Kündigungserklärung vom 26.3.2011 nicht auf diesen ihr auch nach eigenem Vorbringen erst danach bekannt gewordenen Kündigungsgrund gestützt hatte. Die Angabe eines Kündigungsgrundes gehört nicht zum notwendigen Inhalt der Kündigungserklärung (vgl. § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB). Daher können grundsätzlich weitere Gründe nachgeschoben werden, soweit sie bei Ausspruch der Kündigung objektiv vorlagen (vgl. BGH, DStR 1997, 1338 f.; BGH, NJW-RR 1998, 1409). Die Nachschiebebefugnis als solche muss der Kündigungsberechtigte nicht binnen angemessener Frist ab Kenntniserlangung des nachträglich bekannt gewordenen Grundes ausüben. Denn wenn bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen worden war, muss der Gekündigte auch nach Ablauf dieses Zeitraums damit rechnen, dass bei Ausspruch der Kündigung vorhandene, aber bis dahin noch nicht entdeckte Kündigungsgründe nachgeschoben werden (vgl. BGH vom 1.12.2003, II ZR 161/02, juris, Rn. 13).

Handelt es sich bei dem Kündigenden um eine juristische Person oder einen rechtsfähigen Rechtsträger, muss die Nachschiebebefugnis zwar auch die Kompetenzordnung des Rechtsträgers beachten. Deshalb ist ein Nachschieben bei Ausspruch der Kündigung schon vorhandener, aber damals noch nicht bekannter und daher von dem zur Kündigung zuständigen Organ noch nicht behandelter Umstände nur zulässig, falls das Nachschieben des neu hervorgetretenen Umstands von dem für die Kündigungsentscheidung zuständigen Organ (hier: Eigentümerversammlung) gebilligt wird. Jedoch ist dafür ausreichend, dass das zur Entscheidung über die Frage der Kündigung zuständige Organ nach Ausspruch der Kündigung erneut mit der Frage befasst wird, ob die Kündigung auf den neu hervorgetretenen Gesichtspunkt gestützt werden soll, und eine Beschlussfassung herbeigeführt wird, wonach die schon ausgesprochene Kündigung nunmehr (auch) auf diesen neu hervorgetretenen Umstand gestützt werden soll (vgl. BGH vom 20.6.2005, II ZR 18/03, juris, Rn. 12 ff; BGH vom 14.10.1991, II ZR 239/90, juris, Rn. 12).

Hierfür war die Beschlussfassung zu TOP 5 der Versammlung vom 1.11.2011 (B 21, I/135 f.) ausreichend, auch wenn ihr ausdrücklicher Gegenstand nur die Abberufung der Kl. und nicht zugleich die Bestätigung der Kündigung ihres Verwaltervertrages war.

Bei der vorausgegangenen Beschlussfassung vom 2.3.2011 waren zwei Miteigentümer ausdrücklich mit der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund beauftragt und hierzu bevollmächtigt worden. Angesichts des Umstands, dass die Zurückweisung der Kündigungen vom 9.3.2011 seitens der Kl. inhaltlich nicht nur mit formalen Mängeln der Bevollmächtigung, sondern auch damit begründet worden war, dass die in dem Kündigungsschreiben ausgeführten Kündigungsgründe unzureichend seien, liegt bei objektiv-normativer Auslegung auf der Hand, dass die Versammlung mit dem am 1.11.2011 gefassten Beschluss über die Bestätigung der Abberufung der Kl. zugleich ein Nachschieben der dort behandelten Umstände zur Rechtfertigung einer Kündigung des Verwaltervertrages billigen wollte.

Zu dem hiernach berücksichtigungsfähigen Umstand, dass die Kl. ihre Pflichten im Zusammenhang mit einer Anlage der Gelder der Gemeinschaft erheblich verletzt hatte, tritt als gleichfalls berücksichtigungsfähiger Umstand hinzu, dass die Kl. auch ihre Pflichten aus § 27 Abs. 8 Satz 1 i.V.m. § 27 Abs. 7 WEG zur ordnungsgemäßen Führung der Beschluss-Sammlung verletzt hat. …

Entgegen der Auffassung der Kl. und des Amtsgerichts ist dieser Kündigungsgrund auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Bekl. es unterlassen habe, die Kl. nach Bekanntwerden dieses Kündigungsgrundes abzumahnen. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG stellt es regelmäßig einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters dar, wenn die Beschluss-Sammlung von ihm nicht ordnungsgemäß geführt wird. Den Verwalter trifft insoweit schon bei einmaliger Verletzung ein schwerer Vorwurf, der regelmäßig seine Abberufung rechtfertigt (vgl. Niedenführ/Niedenführ, WEG, 12. Aufl. 2015, § 26 WEG Rn. 108 m.w.N.). Die gesetzliche Wertentscheidung aus § 26 WEG muss dabei auch in die nach § 626 Abs. 1 BGB erforderliche Interessenabwägung über die Wirksamkeit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund einfließen. Mängel der Beschluss-Sammlung können die Abberufung des Verwalters bzw. die Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund deshalb auch dort rechtfertigen, wo ihnen keine Abmahnung vorausgegangen war (vgl. LG Berlin vom 2.10.2015, 55 S 206/14, juris, Rn. 7 ff.; LG Hamburg vom 13.11.2013, 318 S 23/13, juris, Rn. 46).

Zudem bedarf es jedenfalls keiner Abmahnung des Verwalters mehr, wenn die nach § 626 Abs. 1 BGB erforderliche Interessenabwägung ergibt, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien ungeachtet der unterbliebenen Abmahnung irreparabel zerstört ist (vgl. Niedenführ/Niedenführ, WEG, 12. Aufl., § 26 WEG Rn. 120). Von einer solchen Sachlage ist auch hier auszugehen. Denn die Mängel der Beschluss-Sammlung wurden der Bekl. erst bekannt, nachdem sie den Dienstvertrag schon zuvor am 9.3.2011 fristlos gekündigt und dabei als Kündigungsgrund unter anderem geltend gemacht hatte, dass den Eigentümern der Einblick in die Beschluss-Sammlung verweigert worden sei. …

Die vorstehend ausgeführten Gründe sind unter den konkreten Umständen des hier gegebenen Einzelfalles nach Umfang, Dauer und Intensität schon jeweils für sich genommen hinreichend gewichtig, um eine Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund zu rechtfertigen. Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung wird von § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG schon aus sich heraus als gravierender Verstoß gewertet und auch die Pflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der Anlage der Geldmittel der Gemeinschaft hat § 25 Abs. 5 Satz 1 WEG hinreichend deutlich umschrieben, um eine hier bis in das Jahr 2011 hinein fortgesetzte Anlage der Gelder auf einem - sei es auch offen geführten - Treuhandkonto der Gemeinschaft als gewichtigen Verstoß erscheinen zu lassen. Jedenfalls ist eine solche Bewertung aber bei Gesamtschau beider Kündigungsgründe gerechtfertigt.

Die Kammer lässt deshalb ausdrücklich offen, ob sich die Kündigung des Verwaltervertrags auch auf die übrigen von der Bekl. angeführten Gesichtspunkte hätte stützen lassen.

Da die Klageforderung schon aufgrund Wirksamkeit der am 26.3.2011 ausgesprochenen Kündigung unbegründet ist, bedarf gleichfalls keiner Entscheidung, ob die hilfsweise von der Bekl. zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen auf Schadenersatz begründet wären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen; Zulassungsgründe gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 49a GKG. Die von der Bekl. hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen bleiben außer Betracht, da nicht in der Rechtskraft fähiger Weise über sie zu entscheiden war (vgl. § 45 Abs. 3 GKG).

Für die Kündigung des Verwaltervertrages können auch nicht im Kündigungsschreiben angegebene Gründe nachgeschoben werden, wenn dies von der Eigentümerversammlung gebilligt worden ist. Die von einem Miteigentümer aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung abgegebene Kündigungserklärung des Verwaltervertrags bleibt auch dann wirksam, wenn der Beschluss nachträglich für ungültig erklärt wird.

Nach Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verklagt die Verwalterin die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der bis zum regulären Beendigungszeitpunkt rückständig gebliebenen Verwaltervergütungen vom 1. April 2011 bis 31. Dezember 2013 in Höhe von etwa 26.000 € abzüglich ersparter Aufwendungen. Die Zustellung der am 2. März 2011 beschlossenen Abberufung der Klägerin als Verwalterin wurde von dieser mangels Vollmachtnachweises zurückgewiesen, woraufhin am 26. März 2011 die Kündigung nochmals erklärt wurde. Wegen Unklarheiten wurde die Abberufung der beklagten Verwalterin nochmals am 2. Mai 2011 sowie am 1. November 2011 beschlossen. Die Kündigung des Verwaltervertrages wurde mit Schreiben vom 1. Juni 2011, dessen Zugang von der Klägerin bestritten wird, und einem Schreiben der neuen Verwalterin vom 30. November 2011 wiederholt. Die Verwalterin hat die Wirksamkeit der Kündigung bestritten und die Hilfsaufrechnung erklärt. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Beklagte hiergegen Berufung eingelegt.

Die Berufung führte zur Abweisung der Klage. Die am 26. März 2011 ausgesprochene Kündigung ist formell wirksam und aus wichtigem Grunde gerechtfertigt. Der Mangel der Bevollmächtigung für die Kündigung ergibt sich nicht aus dem Vorbringen der Klägerin, wonach der Beschluss vom 5. März 2011 später durch Urteil rechtskräftig aufgehoben worden sei. Dieses Urteil hat jedenfalls nicht bereits am 26. März 2011 vorgelegen. Dies folgt aus der entsprechenden Anwendung des § 47 FamFG auf Organbeschlüsse privater Vereinigungen (BGH, NJW 2007, 2776; NJW 2016, 716). Die Kündigungserklärung vom 26. März 2011 ist auch materiell gerechtfertigt. Es lag ein zureichender Bestand nicht verfristeter Tatsachen vor, aufgrund deren es der Gemeinschaft unzumutbar geworden war, den Verwaltervertrag bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt fortzusetzen. Der Klägerin sind als Pflichtverletzung jedenfalls die Art und Weise der Anlage des Rücklagenkontos der Gemeinschaft sowie eine in erheblicher Weise mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung anzulasten. Auf die Beurteilung der weiteren von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Kündigungsgründe kommt es nicht mehr an. Die außerordentliche Kündigung musste auch nicht innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgen, sondern es reicht in Anlehnung an den in § 314 BGB niedergelegten Rechtsgrundsatz, wenn die Kündigung binnen angemessener Frist ausgesprochen wird.

Es ist auch unerheblich, dass die Beklagte die Kündigungserklärung vom 26. März 2011 nicht auf einen erst danach bekannt gewordenen Kündigungsgrund gestützt hat. Wenn eine fristlose Kündigung ausgesprochen worden war, muss der Gekündigte auch nach Ablauf dieses Zeitraums damit rechnen, dass die bei Ausspruch der Kündigung bereits vorhandenen, aber noch nicht entdeckten Kündigungsgründe nachgeschoben werden. Das Nachschieben eines neu hervorgetretenen Umstands ist auch von dem für die Kündigungsentscheidung zuständigen Organ (hier: Eigentümerversammlung) gebilligt worden. Die Versammlung mit dem am 1. November 2011 gefassten Beschluss über die Bestätigung der Abberufung der Klägerin bedeutet zugleich ein Nachschieben der dort behandelten Umstände zur Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages. Im Übrigen sind die Mängel der Beschluss-Sammlung der Beklagten erst bekannt geworden, nachdem sie den Dienstvertrag schon fristlos gekündigt und dabei als Kündigungsgrund u. a. geltend gemacht hatte, dass den Eigentümern der Einblick in die Beschluss-Sammlung verweigert worden sei.

Die Förmlichkeiten einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages, die Beachtung der Fristvorschriften für die Geltendmachung der Kündigungsgründe sowie das sog. Nachschieben von Kündigungsgründen, die erst zum vollen Erfolg der außerordentlichen Kündigung führen, sind rechtlich kompliziert. Aus der Zusammenschau der tatsächlichen Vorgänge und Erklärungen ergibt sich hier aber, dass die Kündigung aus wichtigem Grund letztlich durchgreift. Auch über die nachzuschiebenden Gründe muss das zuständige Organ, nämlich die Eigentümerversammlung, ausdrücklich ergänzend beschließen. Sehr wichtig ist auch der Gesichtspunkt, dass ein zunächst beschlossener, aber noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärter Kündigungsausspruch durch eine spätere erfolgreiche rechtskräftige Ungültigerklärung nicht wegfällt. All diese in ihrem Zusammenwirken komplizierten rechtlichen Grundsätze sind von dem Berufungsgericht hier gründlich aufgearbeitet worden.