Nachrüstung durch FI-Schalter, unwirksame Mietvertragsklauseln

1. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Kosten für ein Türschild, für Schlüsselpfand und für EC-/Barzahlungsgebühren ist unwirksam.

2. Unwirksam sind ferner Klauseln,

a) wonach der Vermieter nur eingeschränkt die Funktionalität der elektrischen Anlage gewährleistet (nur eine Steckdose, ein Schalter pro Raum);

b) wonach der Mieter Verstopfungen an Entwässerungsleitungen bis zum Hauptrohr zu beseitigen hat;

c) die eine Anpassung der Kostengrenze für Bagatellschäden (90 € pro Einzelfall und 7 % der Jahresnettokaltmiete) automatisch ohne schriftliche Benachrichtigung nach den preislichen Veränderungen und der höchstrichterlichen Rechtsprechung vorsehen.

3. Der Vermieter ist verpflichtet, bei Vorhandensein eines FI-Schalters, der nur eine Steckdose absichert, die Absicherung des gesamten Stromnetzes zu gewährleisten.

4. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter die Renovierungspflichten des Vormieters gegenüber dem Vermieter übernimmt und am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung mit durchgeführten Schönheitsreparaturen zurückzugeben hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche und Rechtsverhältnisse aus einem Mietvertrag über Wohnraum.

Die Kl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 12. September 2017 von der Bekl. die aus dem Urteilstenor zu 3. ersichtliche Wohnung. Der Vertrag enthält zu den Schönheitsreparaturen die aus den §§ 8 Abs. 2, Abs. 3, Abs. 5 i.V.m. Anlage 5 ersichtlichen Bedingungen unter Übernahme der Renovierungspflichten vom Vormieter durch die Kl., die aus § 10 ersichtliche Klausel zu Verpflichtungen der Kl. bei Bagatellschäden und Verstopfungen sowie die aus § 6 Abs. 4 ersichtliche Regelung zur eingeschränkten Gewährleistung der Bekl. für die elektrische Anlage. Die Kl. begehrten Feststellung der Unwirksamkeit der bezeichneten Klauseln.

Die Kl. zahlten an die Bekl. gemäß § 11 Abs. 4 des Mietvertrages 11,90 € für die Anschaffung und Montage eines Türschildes, Schlüsselpfand in Höhe von insgesamt 70 € sowie EC-/Barzahlungsgebühren von insgesamt 26 €, deren Rückzahlung sie nunmehr verlangen. Die Wohnung verfügt über einen Fl-Schalter mit begrenzter Auslegung, deren Erstreckung auf die gesamte Wohnung die Kl. verlangen. Ferner verlangen sie Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten entsprechend der Rechnung vom 29. März 2018 für die Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten zur Mängelbeseitigung hinsichtlich des Wasserschadens, des Fl-Schalters sowie der Aufwendungen für Schönheitsreparaturen. […]

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

I. Den Kl. stehen geltend gemachte Rückzahlungsansprüche gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB zu.

1. Soweit die Kl. die bezahlten Schlüsselpfande in Höhe von 70 € zurückfordern, erfolgte die Vereinnahmung ohne Rechtsgrund, denn die Kl. erbrachten bereits vereinbarungsgemäß eine Mietsicherheit bis zu der in § 551 Abs. 1 BGB genannten, womit weitergehende Sicherheitsleistungen rechtsgrundlos erlangt sind. Bereits aus diesem Grund sind die mit der Leistung vereinnahmten Zahlungsgebühren rechtsgrundlos, im Übrigen handelt es sich bei etwaigen Mehrkosten um solche der Verwaltung, welche die Kl. nicht schulden.

2. Auch die Erhebung von Kosten für ein Türschild beruht nicht auf einem Rechtsgrund, denn eine Namensmarkierung bzw. die Vorrichtung hierfür gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Sache und ist nicht gesondert zu vergüten. Soweit es sich um eine höherwertige Ausstattung handelt, ist nicht ersichtlich, das die Bekl. den Kl. auch eine kostenfreie anbot.

II. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Absicherung des gesamten Stromnetzes der Wohnung über den Fl-Schalter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwar schuldet die Bekl. grundsätzlich keinen höheren Standard als bei Vertragsbeginn, jedoch kann die seit Errichtung der Wohnung geänderte Verkehrsanschauung über den vertragsgemäßen Standard einen Anspruch auf Anpassung begründen (vgl. Palandt-Weidenkaff, 78. Auflage, § 536 BGB Rn. 16 m.w.N.). So liegt es nach Abwägung folgender Umstände hier: Eine Absicherung von Stromkreisen durch einen Fl-Schalter gehört mittlerweile zum Sicherheitsstandard, bei vorhandenem Schalter dürfte eine Anpassung an diesen Standard bei klarem Sicherheitsgewinn nur geringfügigen Aufwand erfordern.

III. Die Kl. haben wegen der Fortdauer des Mietverhältnisses und Rechtsberühmung der Bekl. ein rechtliches Interesse gemäß § 356 Abs. 1 ZPO an den begehrten Feststellungen. Die Klage ist insoweit auch begründet, denn die Klauseln im Mietvertrag sind als von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam:

1. Die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen benachteiligt die Kl. unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB, weil es sie verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als dem, in dem sie diese erhalten haben (vgl. hierzu Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 zu VIII ZR 185/14), was sich im Übrigen ausdrücklich aus Ziff. 4 der Anlage 5 ergibt, die eine (kompensationsfreie) Übernahme u. a. der Renovierungspflichten des Vormieters bestimmt. Diese Verpflichtung stünde auch nicht nur auf dem Papier: Soweit die Kl. behaupten, bei der Übergabe der Wohnung an sie seien die Wände der Küche erheblich beschmutzt mit diversen Flecken gewesen, im Bereich des Lichtanschlusses an der Küchendecke habe sich ein großer Fleck befunden, ferner seien die Wände, Decken und Zimmerecken vergraut gewesen, im Wohnzimmer seien Flecken an den Wänden gewesen, an der von der Tür aus linken Wand ferner ein horizontaler Schmutzstreifen von über einem Meter Länge, hat das zwar keine Beweisaufnahme im Detail bestätigt und eine Notwendigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Einzelnen ergeben. Aus den von den Kl. überreichten Fotos, deren Aussagekraft die Bekl. im Hinblick auf Belichtung und Zoomeinstellungen, nicht jedoch substantiiert hinsichtlich ihrer Authentizität im Übrigen bestritten hat, ergibt sich nämlich aufgrund der klar erkennbaren Flecken an einigen Wänden sowie an Lichtauslässen und insbesondere an umfangreichen Farbabplatzungen an Heizungsrohren und Türzargen, dass letztmalig durchgeführte Schönheitsreparaturen einige Zeit zurückgelegen haben müssen, die dem Mieter überlassene Wohnung also entsprechend dem Leitsatz b) des zitierten Urteils „Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen“. Die Gebrauchsspuren mögen nicht dramatisch gewesen sein, sie sind jedoch in aller Deutlichkeit nicht unerheblich. Soweit es letztlich darauf ankommt, „ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“ (BGH aaO.), bestand dieser Eindruck bei Überlassung an die Kl. nicht.

2. Die in § 10 des Mietvertrages geregelte Kleinreparaturklausel benachteiligt die Kl. ebenfalls unangemessen: Zum einen ist die Preisanpassungsklausel in Ziff. 3 intransparent, es ist für den durchschnittlich geschulten Vertragspartner des Verwenders weder klar, ob sich diese ausschließlich auf die Einzelfallgrenze oder auch auf die Jahresgesamtsumme bezieht, noch ist unzweifelhaft, wann sich die Grenzen in welchem Umfang verändern. Zum anderen und maßgeblich kommt zu den - isoliert betrachtet - nicht zu beanstandenden Regelungen in Ziff. 1 die in Ziff. 2 bestimmte Verpflichtung dazu, wobei insoweit der Mieter nicht nur zur (ungedeckelten) Kostentragung, sondern auch originär zur Durchführung bzw. Veranlassung der Mängelbeseitigung verpflichtet sein soll, und zwar verschuldensunabhängig. Das ist in der Summe mit dem Grundgedanken der in § 535 Abs. 1 BGB bestimmten Gebrauchsüberlassungs- und Gewährleistungspflicht des Vermieters nicht zu vereinbaren, zumal die Belastungen sich ohne Weiteres auf mehr als 1.000 € im Jahr addieren können, mehr als 10 % der Jahresnettokaltmiete.

3. Die Klausel zur Gewährleistung (auch) hinsichtlich der elektrischen Anlage ist gemäß § 305c Abs. 1 BGB bereits nicht einbezogen, denn sie ist zwar nicht dem äußeren Erscheinungsbild, aber dem Inhalt nach so ungewöhnlich - der Unterzeichner ist in über 20 Jahren Mietrechtspraxis noch nicht mit einer derartigen Regelung konfrontiert gewesen -, dass die Kl. als Vertragspartner der beklagten Verwenderin mit ihr nicht rechnen musste. Ferner benachteiligt die Klausel die Kl. unangemessen: Sie beschränkt diese auf einen Umfang, der einen bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung unterschreitet, mit lediglich einer Steckdose pro Raum sowie der Leitung und Schaltung für eine Lichtquelle, und widerspricht dem gesetzlichen Leitbild damit in erheblichem Maße.

Wohnraummietrecht ist in großen Teilen zwingendes Recht; darüber hinaus gibt es das Verbot der unbilligen Benachteiligung durch Formularklauseln. Das Amtsgericht Köpenick hat dies unlängst einer Vermietungsgesellschaft ins Stammbuch geschrieben.

Die Mieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages Schlüsselpfand, Kosten für ein Türschild und Bankgebühren gezahlt; der Mietvertrag enthielt Regelungen zur Übernahme der Renovierungspflicht vom Vormieter, Verpflichtungen bei Bagatellschäden und Verstopfungen sowie eine eingeschränkte Gewährleistung der Vermieterin für die elektrische Anlage. Die Klage auf Rückzahlung und Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel war erfolgreich.

Das Amtsgericht Köpenick verwies darauf, dass neben der Barkaution ein zusätzliches Schlüsselpfand unzulässig ist. Zahlungsgebühren seien Verwaltungskosten; ein Türschild diene dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und sei nicht gesondert zu vergüten. Die Klausel, wonach der Vermieter nur eingeschränkt für die Instandhaltung der elektrischen Anlage verpflichtet sei, stelle eine unangemessene Benachteiligung dar, abgesehen davon, dass sie auch überraschend im Sinne des § 305c BGB sei. Vielmehr sei der Vermieter verpflichtet, die Absicherung durch den FI-Schalter auf die gesamte Wohnung zu erstrecken. Dies entspreche dem Sicherheitsstandard nach der Verkehrsanschauung.

Die Anpassung der Kostengrenze für Bagatellreparaturen sei intransparent und damit unwirksam; die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sei jedenfalls wegen der kompensationsfreien Übernahme der Renovierungspflichten des Vormieters unwirksam.

Dass die Klausel zu Verstopfungen an (gemeint: in) Entwässerungsleitungen unwirksam ist, wird in den Gründen nicht mehr erwähnt. Dies haben aber schon das OLG Hamm durch Rechtsentscheid vom 19. Mai 1982 - 4 ReMiet 10/81 - (RiM 1, 617) und auch das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 16. September 1992 - 26 O 179/92 - (WuM 1993, 261) festgestellt, weil es sich um eine Instandhaltungspflicht des Vermieters handelt. Etwas zweifelhaft sind die Ausführungen des Gerichts zu der Absicherung des gesamten Stromnetzes über den FI-Schalter. Der Einbau ist nach DIN und VDE-Richtlinien erst bei Neubau seit dem 1. Mai 1984 (Räume mit Badewannen) und im Übrigen für Steckdosen-Stromkreise seit dem 1. Februar 2009 Pflicht; bestehende Anlagen müssen jedoch nicht nachgerüstet werden (anders als etwa bei Rauchmeldern). Die Rechtsprechung hat deshalb den Einbau eines FI-Schalters nicht als Instandsetzung (Mangelbeseitigung), sondern als Modernisierung angesehen (LG Berlin, GE 2015, 727; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2018, 59). Wegen der Besonderheit, dass hier eine Absicherung für eine Steckdose durch einen FI-Schalter schon vorhanden war, und der Unwirksamkeit der eingeschränkten Instandhaltungspflicht hinsichtlich der elektrischen Anlage ist die Auffassung des Amtsgerichts vertretbar, es handele sich um Instandsetzung nach § 535 BGB.