Nachprüfung der genehmigten Durchschnittsmiete durch das <br />Zivilgericht

Nachprüfung der genehmigten Durchschnittsmiete durch das Zivilgericht; Öffentlich geförderter Wohnraum; Sozialer Wohnungsbau; Mietpreisbindung; Kostenmiete; Durchschnittsmiete, genehmigte; Nachprüfung durch Zivilgericht; Bindung des Zivilgerichts; Mietgenehmigungsbescheid; Unanfechtbarkeit

1. Ist im Zivilprozeß die Frage zu entscheiden, ob die vereinbarte Miete einer Wohnung innerhalb eines Komplexes öffentlich geförderter Wohnungen die Kostenmiete übersteigt (§ 8 Abs. 2 WoBindG), so ist das Zivilgericht nicht befugt, die von der Bewilligungsstelle im Rahmen der Bewilligung der öffentlichen Mittel nach § 72 Abs. 2 II. WoBauG behördlich für das Bauvorhaben genehmigte Durchschnittsmiete, auf deren Grundlage die verschiedenen Einzelmieten noch Maßgabe der §§ 8 a, 8 b WoBindG errechnet und vereinbart worden sind, auf die Richtigkeit ihrer Ermittlung nachzuprüfen.

2. Das gilt auch dann, wenn der behördliche Mietgenehmigungsbescheid von anderen als den am Zivilprozeß beteiligten Mietern noch angefochten worden kann oder wenn er zwar bereits angefochten ist, die Anfechtung aber noch nicht zu einer rechtskräftigen Aufhebung oder Abänderung des Bescheides geführt hat 3. Offen bleibt - weil nicht Gegenstand der Vorlage -, wie zu verfahren ist, wenn durch einen oder einzelne von mehreren Mietern eine Aufhebung oder Abänderung des Genehmigungsbescheides rechtskräftig erwirkt wird.

Leitsatz außerhalb des Rechtsentscheides

Eine vom Landgericht als Berufungsgericht dem Oberlandesgericht gem. Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes für Änderung mietrechtlicher Vorschriften zum Rechtsentscheid vorgelegte Rechtsfrage aus dem Gebiet des Wohnungsmietrechts ist schon dann für die Berufungsentscheidung maßgeblich, wenn es von der Beantwortung dieser Rechtsfrage abhängt, ob der Berufungsrechtsstreit aus Rechtsgründen sogleich entscheidungsreif ist oder ob es dort weiterer Sachaufklärung, insbesondere durch Beweiserhebungen, bedarf.

I. Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 9. Dezember 1983 die folgenden Fragen, denen es grundsätzliche Bedeutung beimißt, gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist im sozialen Mietrecht für die Frage, ob das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt (§ 8 Abs. 2 WoBindG), bei der Ermittlung der Kostenmiete der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses vorliegende Genehmigungsbescheid der Verwaltungsbehörde zugrunde zu legen, oder hat das Zivilgericht bei einem Streit der Parteien des Mietvertrages um die Miethöhe die Richtigkeit der Berechnung der Kostenmiete unabhängig von der verwaltungsbehördlichen oder eventuellen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung selbständig zu überprüfen, d. h. ist unter Kostenmiete im Sinn des § 8 Abs. 2 WoBindG die genehmigte Miete als solche oder die objektiv richtig berechnete Kostenmiete zu verstehen?

2. Falls für die Ermittlung der Kostenmiete die verwaltungsbehördlich genehmigte Kostenmiete maßgeblich ist: Kommt es darauf an, ob der Genehmigungsbescheid im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nur für diesen Mieter verwaltungsrechtlich nicht angegriffen werden kann, oder kann er nur dann zugrunde gelegt werden, wenn er generell, d. h. auch von den übrigen Mietern nicht mehr angefochten werden kann?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist Verwalterin und Mieteinzugsberechtigte eines Wohnungskomplexes, der 47 öffentlich geförderte Wohnungen enthält. Die Bekl. waren von Mai bis Dezember 1977 Mieter einer dieser Wohnungen dieses Komplexes, nachdem zuvor der Bekl. zu 1) von März 1967 bis April 1977 in demselben Haus eine andere Wohnung gemietet gehabt hatte. Die Parteien streiten darüber, ob die von der Kl. verlangte Miete der Kostenmiete gemäß § 8 WoBindG entspricht.

Der Oberstadtdirektor der Stadt genehmigte mit Bescheid vom 8.2.1973 auf der Grundlage der von der Eigentümerin vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung die zulässige Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 4 WoBindG. Mehrere Mieter, unter anderem der Bekl. zu 1), hielten diesen Mietgenehmigungsbescheid für falsch und klagten beim zuständigen Verwaltungsgericht gegen den Oberstadtdirektor auf Aufhebung des Bescheides. In dem Verwaltungsrechtsstreit, den der Bekl. zu 1) als Mieter der zunächst von ihm allein gemieteten Wohnung führte, unterlag er. Das OVG Münster als Berufungsgericht gelangte mit Beschluß vom 11.6.1980 - 14 A 2354/79 - in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht zu dem Ergebnis, der Kl. sei durch den Bescheid vom 8.2.1973 nicht in seinen Rechten verletzt, weil er bei Erlaß dieses Bescheides noch nicht Mieter der Kl. gewesen und somit von der Entscheidung des Oberstadtdirektors nicht betroffen sei. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Beschwerde des Bekl. zu 1) gegen die Nichtzulassung der Revision mit Beschluß vom 17.2.1981 - 8 B 66.80 - zurück. Ein weiterer Verwaltungsrechtsstreit, den eine andere Mieterin der Kl. wegen des genannten Mietgenehmigungsbescheides gegen den Oberstadtdirektor führt, ist z. Z. vor dem OVG Münster - 14 A 2258/82 - anhängig, nachdem das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen mit Urteil vom 27.4.1982 - 6 K 3532/80 - den Mietgenehmigungsbescheid in geringem Umfang aufgehoben hat.

Die Bekl. bezahlten während der gesamten Mietdauer nur eine Miete in Höhe von ca. 2/3 des von der Kl. aufgrund des Mietvertrages und einer zwischenzeitlich erklärten Mieterhöhung verlangten Betrages. Mit der Klage begehrt die Kl. Zahlung der Differenz.

Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben und seine Entscheidung unter anderem damit begründet, der Mietgenehmigungsbescheid des Oberstadtdirektors müsse als Ausgangspunkt der Berechnung der Kostenmiete angesehen werden, da er von den Bekl. verwaltungsgerichtlich nicht mehr angreifbar sei. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat sich in dem Vorlagebeschluß mit vorgreiflichen Fragen, die selbst nicht Gegenstand der Vorlage sind, auseinandergesetzt und ist zu der Rechtsauffassung gelangt, die Entscheidung hänge von den gestellten Vorlagefragen ab. Die Vorlagefrage zu 2) sei erheblich, weil der Verwaltungsrechtsstreit der anderen Mieterin der Kl. gegen den Oberstadtdirektor noch nicht entschieden sei.

Die Kl. hat auf eine abschließende Stellungnahme vor Weiterleitung an das Oberlandesgericht verzichtet, die Bekl. haben ihre Auffassung bekräftigt, die Genehmigung der Kostenmiete und deren Ermittlung nach den §§ 8 a, 8 b WoBindG seien allein im Verhältnis zwischen der Genehmigungsbehörde und den Bauherren maßgeblich. Die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter seien demgegenüber in § 8 Abs. 1 und Abs. 2 WoBindG abschließend geregelt.

Danach komme es allein darauf an, ob das vereinbarte Entgelt zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sei. Zu der Vorlagefrage zu 2) sind sie der Ansicht, eine genehmigte Kostenmiete dürfe allenfalls zugrunde gelegt werden, wenn sie gegenüber allen Mietern unangreifbar rechtskräftig festgestellt worden sei.

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Der Senat kann über die Vorlagefragen während der Gerichtsferien entscheiden, obwohl das Verfahren, in dem der Vorlagebeschluß ergangen ist, keine gesetzliche oder durch Beschluß des Gerichts als solche bezeichnete Feriensache im Sinne des § 200 GVG ist. Der Erlaß eines Rechtsentscheides stellt nämlich einen internen Akt der Rechtsfindung dar, der durch die Gerichtsferien nicht berührt wird (ganz h. M.: Senatsbeschluß in NJW 1983, 2392; OLG Karlsruhe ZMR 1983, 244).

2. Die Vorlage ist zulässig.

Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegten Rechtsfragen in den Rahmen des Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften fallen und ob sie grundsätzliche Bedeutung haben. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt:

Die mit der Vorlage aufgeworfenen Fragen sind für Wohnraummietverhältnisse von grundsätzlicher Bedeutung. Es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten, denn es liegt für den auf Zahlung von Mietzins in Anspruch genommenen Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung nahe, Einwendungen hinsichtlich der richtigen Berechnung der Kostenmiete auch dann zu erheben, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine behördliche Mietgenehmigung bereits vorlag und/oder wenn ein anderer Mieter die Anfechtung der behördlichen Genehmigung der der Einzelmiete zugrunde liegenden Durchschnittsmiete betreibt. In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage der Maßgeblichkeit der Mietgenehmigung für die Entscheidung des Zivilgerichts bisher vereinzelt erörtert und jeweils ohne nähere Begründung unterschiedlich beantwortet. Das Amtsgericht in der vorliegenden Sache sowie Storz (Das Mietrecht für den sozialen Wohnungsbau, Seite 39) sprechen sich für die Maßgeblichkeit eines Mietgenehmigungsbescheides aus. Zu dieser Ansicht tendiert offensichtlich auch der BGH in seinem Urteil vom 6.7.1966 (ZMR 1966, 369/370), ohne dies allerdings klar auszusprechen. Dagegen vertritt Köhler (Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., S. 494, 497) die Ansicht, das Zivilgericht sei an eine behördliche Genehmigung nicht gebunden. Soweit ersichtlich sind die Vorlagefragen bislang von keinem Obergericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.

Die Beantwortung der Vorlagefragen ist für die Entscheidung das Landgerichts erheblich. Zwar ist es denkbar, daß die von dem Oberstadtdirektor vorgenommene Berechnung der Durchschnittsmiete objektiv zutreffend ist und das Zivilgericht deshalb nach eigener Berechnung zu keinem anderen Ergebnis gelangen könnte als auf der Grundlage der behördlich genehmigten Durchschnittsmiete. Mit Recht hat das Berufungsgericht jedoch von der zu solcher eigenen Berechnung erforderlichen weiteren Sachaufklärung und eventuellen Beweisaufnahme Abstand genommen und bezüglich der einer eigenen Berechnung vorgreiflichen Fragen den hier zu bescheidenden Vorlagebeschluß zur Herbeiführung eines Rechtsentscheids gefaßt. Ebenso wie das OLG Schleswig (RES Bd. 3 § 568 BGB Nr. 3) und das OLG Karlsruhe (RES Bd. 3 § 3 MHG Nr. 8) hält der beschließende Senat eine ihm gern. Art. III Abs. 1 3. MRÄndG vorgelegte Frage bereits dann für erheblich, wenn es von der Beantwortung dieser Frage abhängt, ob der Rechtsstreit aus Rechtsgründen entscheidungsreif oder weitere Sachaufklärung notwendig ist. Das vorlegende Berufungsgericht darf nicht darauf verwiesen werden, entgegen seiner Verpflichtung, den Rechtsstreit möglichst prozeßökonomisch zu bearbeiten und die Parteien nicht mit überflüssigen Kosten zu belasten, eine Beweisaufnahme durchzuführen, auf deren Ergebnis es möglicherweise nicht ankommt. Dies würde dem Zweck des Art. III Abs. 1 3. MRÄndG zuwider u. U. dazu führen, daß das Berufungsgericht die vergeblich zur Vorlage gebrachten Rechtstragen selbst entscheidet, um die für entbehrlich gehaltene Beweisaufnahme zu vermeiden.

Soweit das Landgericht Vorfragen, die nicht Gegenstand der Vorlage sind, mit dem Ergebnis geprüft hat, daß es nach seiner so gewonnenen Rechtsauffassung den Rechtsstreit nicht ohne Beurteilung der Vorlagefragen entscheiden könne, ist dem um einen Rechtsentscheid angegangenen Obergericht die Überprüfung dieser Rechtsauffassung verwehrt. Insoweit sieht der Senat keinen Anlaß, von der ständigen Rechtsprechung abzuweichen, nach der die Entscheidungserheblichkeit in dem genannten beschränkten Umfangs zu beurteilen ist (Übersicht RES Bd. 3 Einführung Nr. 3 mit Nachweis der hierzu ergangenen Rechtsentscheide), und der er sich in dem Rechtsentscheid vom 27.9.1983 (RES Bd. 3 § 535 BGB Nr. 6) bereits angeschlossen hat.

III. Die Vorlage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden.

1. a) Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG ist eine öffentlich geförderten Wohnraum betreffende Mietzinsvereinbarung unwirksam, soweit das zwischen den Mietparteien vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt. Den Begriff "Kostenmiete" definiert § 8 Abs. 1 WoBindG als das zur Deckung der laufenden Aufwendungen (des Vermieters) erforderliche Entgelt. Bereits aus dem Regelungsgehalt dieser Gesetzesbestimmung ergibt sich zwingend, daß Kostenmiete im Sinne dieser Bestimmung - anders als etwa in § 8 b Abs. 2 WoBindG und § 72 Abs. 1 II. WoBauG - nicht der Durchschnittsmiete als solcher, sondern dem auf der Basis der Durchschnittsmiete ermittelten preisrechtlich zulässigen Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der jeweiligen Wohnung entspricht (Fischer-Dieskau-Pergande, WoBauR Bd. 3.1, § 8 Anm. 3). Die so zu verstehende Kostenmiete ist gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nach den §§ 8 a und 8 b jenes Gesetzes zu ermitteln. Sie setzt sich aus der auf der Grundlage der Durchschnittsmiete berechneten Einzelmiete und den zulässigen Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen zusammen (§ 8 a Abs. 1, 5, 7 WoBindG, § 3 NMV). Die Durchschnittsmiete schließlich ist derjenige Betrag, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, rechnerisch bezogen auf die Quadratmeter der Gesamtbodenfläche ergibt (§ 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Danach ist die Durchschnittsmiete vom Grundsatz her vom Vermieter an sich anhand einer nach Maßgabe der II. BV (§§ 1, 2 NMV) aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung zu bilden. Bei Sozialwohnungen, die - wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall - nach den Vorschriften des II. WoBauG gefördert worden sind, ist gemäß § 8 a Abs. 2 WoBindG bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 2 II. WoBauG genehmigt worden ist. Somit hat der Gesetzgeber festgelegt, daß es in den Fällen, in denen die Durchschnittsmiete der behördlichen Genehmigung bedarf, bei der Bildung der Kostenmiete weder einer erneuten Berechnung der Durchschnittsmiete seitens des Vermieters bedarf, noch eine solche überhaupt zulässig ist, daß vielmehr insoweit allein die von der Bewilligungsstelle auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfte und genehmigte Durchschnittsmiete maßgebend ist (so offensichtlich auch BVerwG in seinem in dem vom Bekl. zu 1) erwirkten Beschluß vom 17.2.1981 - 8 B 66.80 -).

Mit vorstehender Auslegung von § 8 a Abs. 1 und 2 WoBindG setzt sich der Senat nicht in Widerspruch zu dem vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil BVerwGE 2, 208/211 aufgestellten Grundsatz, daß die Preisbehörden nicht befugt sind, eine gesetzlich geregelte Höchstmiete durch Verwaltungsakt festzusetzen und festzustellen. Denn die Durchschnittsmiete im vorstehend erörterten Sinne stellt nicht das dem Vermieter im Einzelfall zu zahlende Mietentgelt dar, sondern ist - wie vorstehend dargelegt - nur Ausgangspunkt bei der Ermittlung der in die Kostenmiete einfließenden Einzelmiete, für die Bildung der Durchschnittsmiete ist aber die Mitwirkung einer Behörde durch Genehmigung gesetzlich ausdrücklich vorgeschrieben (§ 72 II. WoBauG).

b) Soweit die Kostenmiete bei den hier in Rede stehenden Fallgestaltungen nach dem Willen des Gesetzgebers durch die behördlich genehmigte Durchschnittsmiete mitbestimmt wird (vgl. neben § 8 a Abs. 2 WoBindG auch §§ 8 a Abs. 4 und 8 b Abs. 2 WoBindG), sind die Zivilgerichte - unter anderem wie im Vorlagefall im Rahmen von Mietzinsklagen - an einer Nachprüfung der sachlichen Richtigkeit des Mietgenehmigungsbescheides gehindert.

aa) Die behördliche Genehmigung der Durchschnittsmiete im Sinne des § 72 II. WoBauG ist neben dem Bewilligungsbescheid über die öffentlichen Mittel ein eigenständiger Verwaltungsakt (Fischer-Dieskau-Pergande a. a. O., § 8 a WoBindG Anm. 3), der außer vom Vermieter jedenfalls von denjenigen Mietern, die bereits im Zeitpunkt seines Erlasses Mieter sind, verwaltungsgerichtlich angefochten werden kann (so BVerwG bereits in NJW 1956, 1491; vgl. auch den vorgenannten Beschluß des BVerwG vom 17. Februar 1981 - 8 B 66.80 - und weiter: Bellinger in ZMR 1971, 69/74/75: Storz a. a. O. S. 39; Fischer-Dieskau-Pergande a. a. O., § 8 a WoBindG Anm. 3). Einem Verwaltungsakt kommt aber auch auf Grund der verfassungsmäßigen Kompetenzverordnung (vgl. zu diesem Begriff Knöpfle, Bayerische Verwaltungsblätter 1982, 225) Tatbestands- (oder Drittbindungs-) Wirkung dergestalt zu, daß neben den unmittelbar Beteiligten auch alle anderen Behörden und Rechtsträger, Dritte und alle Gerichte - soweit sie nicht von Gesetzes wegen mit der Überprüfung gerade dieser Akte befaßt sind - die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde und somit existiert, und den Inhalt des Verwaltungsaktes, d. h. die durch den Verwaltungsakt getroffene Anordnung, Gestaltung oder Feststellung oder im Akt implizit getroffene Feststellungen als gegeben sowie maßgeblich hinnehmen müssen und in diesem Sinn an den Verwaltungsakt gebunden sind, sobald dieser innere Wirksamkeit erlangt hat und solange er sie behält, dies auch dann, wenn der Verwaltungsakt rechtswidrig, jedoch nicht nichtig ist (diese Wirkung wird teilweise auch als Feststellungswirkung bezeichnet; vgl. zum Ganzen Kopp, VwVfG, 3. Aufl., Vorbemerkung 26 zu § 35 mit weiteren Hinweisen). Da eine Überprüfung von Verwaltungsakten der hier in Rede stehenden Art auf ihre Rechtmäßigkeit hin allein den Verwaltungsgerichten zugewiesen ist (§ 40 VwGO), sind die Zivilgerichte nach dem vorstehend ausgeführten Grundsatz an wirksam erlassene Mietgenehmigungsbescheide im vorgeschriebenen Sinne gebunden.

bb) Entgegen der Ansicht des vorlegenden Landgerichts läßt sich Gegenteiliges nicht aus dem Urteil des BVerwG im BVerwGE 29, 199 f. ableiten. Zwar hat das BVerwG darin ausgesprochen, daß im Streitfall die für die Mietstreitigkeiten zuständigen Zivilgerichte zu entscheiden haben, welche Rechtswirkungen sich aus einer Genehmigung nach § 72 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG (in der seinerzeit geltenden Fassung) im Verhältnis zwischen den Mietparteien ergeben. Damit leugnet aber das BVerwG keineswegs die Tatbestandswirkung des Mietgenehmigungsbescheides in dem oben beschriebenen Sinne, sondern weist lediglich die Festlegung der sich daraus für die Mietparteien ergebenden Rechtsfolgen - zutreffend - den Zivilgerichten zu.

cc) Die Tatbestandswirkung einer Mietgenehmigung ist im Rahmen des § 8 Abs. 2 WoBindG nicht etwa deswegen unbeachtlich, weil die Behörde die Miete aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters genehmigt und nicht von sich aus festsetzt. Soweit die Rechtsprechung des BGH behördlich nicht festgesetzte, sondern nur genehmigte Tarife von Unternehmen, die Leistungen der Daseinsvorsorge anbieten, auf deren Inanspruchnahme der andere Vertragsteil angewiesen ist, einer richterlichen Inhaltskontrolle nach § 315 Abs. 3 BGB unterwirft (vgl. dazu BGH in LM LuftVZO Nr. 2, und im DVBl. 1979, 275/276; ebenso Ulmer-Brandner Hensen, AGBG, § 8 Rdn. 10), handelt es sich um einseitige Leistungsbestimmungen und Genehmigungstatbestände, die mit der Systematik der §§ 8 ff. WoBindG nicht vergleichbar sind. Die Inhaltskontrolle einer vereinbarten Miete gemäß § 315 Abs. 3 BGB scheidet aus, weil die Voraussetzungen für die Annahme eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts auf seiten des Vermieters regelmäßig nicht vorliegen und der notwendige Mieterschutz nach den einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften gesetzlich gewährleistet ist. Zu den Vorschriften gehört im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen § 8 Abs. 2 WoBindG, der eine Kontrolle der Miethöhe, gerade am Maßstab der preisrechtlich zulässigen Miete vorschreibt. Anders als im Falle der Inhaltskontrolle nach Billigkeitsgesichtspunkten, welche unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Kriterien einer einen Tarif genehmigenden Behörde sind, erfolgt die Kontrolle nach § 8 Abs. 2 WoBindG ausschließlich nach dem öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkt der preisrechtlichen Zulässigkeit. Über diese Zulässigkeit entscheidet zum Teil, nämlich bezüglich der Durchschnittsmiete, bereits die Bewilligungsstelle bei Erlaß eines Mietgenehmigungsbescheides, so daß die Genehmigung zu Recht als Ursprung der Kostenmiete bezeichnet wird (so BGH, Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984, NJW 1984, 1034/1035).

dd) Schließlich steht der Maßgeblichkeit des Mietgenehmigungsbescheides auch nicht entgegen, daß der Mieter, der einen Mietvertrag erst nach Erteilung der Genehmigung schließt, keine Möglichkeit hat, den Bescheid verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen, weil nämlich nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (so die oben angeführten gegen den Bekl. zu 1) ergangenen Beschlüsse des OVG Münster vom 11. Juni 1980 - 14 A 2364/79 - und des BVerwG vom 17. Februar 1981 - 8 B 66.80 -) nur diejenigen Mieter mit einem Mietgenehmigungsbescheid im Sinne des § 72 des II. WoBauG in ihren Rechten betroffen werden, die bereits im Zeitpunkt der Genehmigung Mieter sind. Die vereinzelt gebliebene Auffassung des Landgerichts Frankfurt (NJW 1978, 597/598 vom BGH angezweifelt, letztlich aber offengelassen in DVBl. 1979, 275/276), allein die fehlende anderweitige Überprüfbarkeit eines Verwaltungsaktes durchbreche seine Bindungswirkung, teilt der Senat nicht. Gelangen nämlich - wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Falle - die zum Zwecke der Aufhebung des Bescheides angerufenen Verwaltungsgerichte zu dem Ergebnis, der Mieter sei in seinen Rechten nicht verletzt und daher zur Anfechtung des Mietgenehmigungsbescheides nicht berechtigt, weil er seinen Mietvertrag auf der Basis einer bereits erteilten Genehmigung geschlossen habe, so kann dies nicht zur Begründung dafür dienen, daß der Mieter gleichsam als Kompensation das angestrebte Ziel dann doch wenigstens auf dem Zivilrechtsweg müsse verfolgen können. Dies würde der gesetzlichen Rechtswegregelung eindeutig zuwiderlaufen (§ 13 GVG, § 40 VwGO).

ee) Auch aus der Funktion des § 8 Abs. 2 WoBindG, der zum Schutz des Mieters geschaffen wurde, läßt sich etwas anderes nicht herleiten. Das Gesetz räumt dem Mieter keinen schrankenlosen Schutz im Wege einer mehrfachen Überprüfung der Durchschnittsmiete ein, sondern läßt grundsätzlich die Überprüfung durch eine öffentliche Behörde genügen bzw. räumt dieser Prüfung in den in den §§ 8 a, 8 b WoBindG bestimmten Grenzen den Vorrang ein. Die vom Gesetzgeber sorgfältig abgestuften Genehmigungserfordernisse durch eine im Mietpreisrecht fachkundige Behörde erstmalig nach Bewilligung der öffentlichen Mittel sowie in den Fällen, in denen sich die Durchschnittsmiete zum Nachteil der Mieter am gravierendsten ändern kann, garantieren einen ausreichenden, für alle Mieter gleichmäßigen Schutz und schaffen weitgehende Rechtssicherheit. Eine gerichtliche Überprüfung des Mietgenehmigungsbescheides auch außerhalb der Voraussetzungen des § 42 VwGO hat der Gesetzgeber demgegenüber nicht angeordnet.

2. Der behördliche Mietbewilligungsbescheid ist bei der Ermittlung der zulässigen Kostenmieten im Sinne des § 8 Abs. 1 und 2 WoBindG auch dann maßgeblich, wenn dieser Bescheid von einem anderen Mieter noch angefochten werden kann oder - wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Falle - bereits angefochten wird.

a) Die bloße Möglichkeit der Anfechtung des Bewilligungsbescheides durch einen anderen Mieter steht der Tatbestandswirkung (im oben beschriebenen Sinne) des Genehmigungsbescheides nicht entgegen. Denn die Tatbestandswirkung eines Verwaltungsaktes setzt Unanfechtbarkeit gegenüber jedermann nicht voraus; sie knüpft vielmehr an den bloßen Erlaß des Verwaltungsaktes an (Stelkens/Bonk/Leonhardt, VwVfG, 2. Aufl., § 43 Rdz. 8 a) und beginnt damit grundsätzlich mit dem Erlaß des Verwaltungsaktes (Kopp a. a. O. Vorbemerkung 30 zu § 35). Etwas anderes ist auch für Fälle der vorliegenden Art nicht gesetzlich festgelegt.

b) Der Bewilligungsbescheid verliert diese von seiner Existenz ausgehende Wirkung aber auch nicht im Falle seiner Anfechtung durch einen anderen Mieter.

aa) Gemäß § 80 Abs. 1 VwGO haben Widerspruch und Anfechtungsklage bezüglich des angegriffenen Verwaltungsaktes grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Daraus kann indes nicht gefolgert werden, daß durch Einlegung eines solchen Rechtsbehelfs die Wirksamkeit - die durch die Bekanntgabe eingetretene Existenz (vgl. Stelkens/Bonk/Leonhardt a.a.O. § 43 Rdz. 11) - des angefochtenen Verwaltungsaktes gehemmt wird (anders teilweise die Literatur, vgl. dazu Redeker/von Oertzen, VwGO, 7. Aufl., § 80 Bemerkung 1). Die aufschiebende Wirkung (sog. Suspensiveffekt) nach § 80 Abs. 1 VwGO ist auf die Rechtswirksamkeit des Verwaltungsaktes ohne Einfluß, sie hemmt lediglich seine Vollziehung (ständige Rechtsprechung des BVerwG unter anderem DVBl. 1973, 861, sowie Redeker/von Oertzen a. a. O. § 80 Anm. 1 m. w. Hinw. und unter Hinweis auf § 43 VwVfG auch Stelkens/Bonk/Leonhardt a. a. O., § 43 Rdz. 26). § 80 VwGO soll nur verhindern, daß durch den Vollzug eines belastenden Verwaltungsaktes vollendete Tatsachen geschaffen werden mit der Folge, daß bei einem Erfolg im Verwaltungsstreitverfahren der Anfechtungskläger nur noch auf Schadensersatz- oder Folgenbeseitigungsansprüche angewiesen wäre. Um dies zu verhindern, bedarf es indes keiner Wirksamkeitshemmung, eine Hemmung der Vollziehung ist hier völlig ausreichend.

bb) In jedem Falle kann eine durch den Suspensiveffekt eines Rechtsbehelfes bedingte Wirksamkeitshemmung nur soweit reichen, wie die aufschiebende Wirkung nach § 80 Abs. 1 VwGO selber reicht. Ficht lediglich - wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall - einer von mehreren Mietern den behördlichen Bewilligungsbescheid an, so kommt der Suspensiveffekt regelmäßig nur ihm zugute, denn die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage beschränkt sich, selbst wenn mehrere Beteiligte durch den Verwaltungsakt belastet werden (die Bekl. des der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreits sind nach verwaltungsgerichtlicher Auffassung durch den Genehmigungsbescheid nicht einmal in ihren Rechten betroffen), grundsätzlich nur auf den anfechtenden Beteiligten (Eyermann-Fröhler, VwGO, 8. Aufl., § 80 Rdz. 5; de Clerck in NJW 1961, 2263; vgl. auch Kopp, VwGO, 6. Aufl., § 80 Rdz. 8). Zwar kann die aufschiebende Wirkung tatsächlich auch anderen zugute kommen, wenn z. B. eine nur einheitlich denkbare oder durchführbare Maßnahme wegen der aufschiebenden Wirkung zugunsten des einen auch gegenüber dem oder den anderen nicht gesetzt werden kann (z. B. bei bestimmten dinglichen Verwaltungsakten oder bestimmten Zuständigkeitsregelungen, vgl. dazu Eyermann Fröhler a. a. O.; Kopp, VwGO, 6. Aufl., § 80 Rdz. 8). Ob aber auch der Mietgenehmigungsbescheid in diesem Sinne nur einheitlich für und gegen alle Mieter bestehen kann, ist von vornherein zweifelhaft. Es mag allerdings im Ergebnis mißlich und schwierig zu praktizieren sein, wenn in einem einheitlichen, mit öffentlichen Mitteln geförderten Bauvorhaben von unterschiedlichen Durchschnittsmieten bei der Berechnung der Einzelmieten auszugehen ist, wenn m. a. W. aus unterschiedlichen Grundlagen ermittelte Kostenmieten nebeneinander bestehen. Andererseits ist ein solcher Zustand begrifflich nicht unvorstellbar; unterschiedliche Rechtskraftfolgen kommen nach getrennten Prozessen eines Vermieters mit mehreren Mietern auch sonst vor.

cc) Die aufgezeigte Zweifelsfrage kann hier jedoch auf sich beruhen; denn keinesfalls läßt sich - worauf hier aber der Standpunkt der Bekl. hinausläuft - bejahen, daß sich die Anfechtung eines Mietgenehmigungsbescheides durch einen oder mehrere Mieter auf die Mietverhältnisse der übrigen Mieter bereits auswirkt, bevor über die Anfechtung im Verwaltungswege bzw. im Verwaltungsstreitverfahren rechtskräftig entschieden ist. Die bloße Anfechtung durch einen oder mehrere Mieter kann m. a. W. auch nicht kraft des Suspensiveffektes dazu führen, daß der Vermieter auch gegenüber allen anderen an der Anfechtung nicht beteiligten Mietern sogleich die genehmigte Durchschnittsmiete nicht mehr seiner Mietforderung zugrunde legen dürfte, also im Grunde eine den gesetzlichen Erfordernissen genügende Kostenmiete überhaupt nicht zu errechnen vermochte. Eine solche Konsequenz wäre schon vom wirtschaftlichen Ergebnis her nicht haltbar, insbesondere - wie der vorliegende Fall lehrt - angesichts der langen Dauer der Verwaltungsstreitverfahren und angesichts der Möglichkeit, daß die Mieter zeitlich nacheinander die Mietgenehmigungsbescheide anfechten können, ohne insoweit einer engen, überschaubaren Befristung unterworfen zu sein (vgl. dazu Bellinger ZMR 1971, 69 [74]).

Auch rechtlich ist es nicht geboten, die aufschiebende Wirkung der Anfechtung eines Mietgenehmigungsbescheides durch einen einzelnen Mieter schon vor rechtskräftiger Bescheidung des Anfechtungsbegehrens sogleich zugunsten aller anderen, an der Anfechtung nicht beteiligten Mieter gleichermaßen durchschlagen zu lassen. Wie bereits dargelegt, ist eine solche Erstreckung selbst im Fall der Rechtskraft in ihrer Zulässigkeit umstritten und allenfalls als Ausnahme zuzulassen, wobei im übrigen auch die Frage der Rückwirkung einer Änderung der Mietgenehmigung umstritten ist.

Um so weniger besteht Anlaß, die Suspensivwirkung einer Einzelanfechtung des Genehmigungsbescheides bereits vorläufig, vor endgültiger Klärung der Berechtigung der Anfechtung, allen übrigen Mietern zugute kommen zu lassen. Das wäre gerade im vorliegenden Fall in besonderem Maße unverständlich, weil dem hier beklagten Ehemann durch verwaltungsgerichtliche Entscheidung bereits rechtskräftig bescheinigt worden ist, daß ihm selbst überhaupt kein Recht zur Anfechtung des Mietgenehmigungsbescheides zusteht. Hinzu kommt, daß selbst in bezug auf den Mietvertrag des derzeit die Anfechtung betreibenden Mieters Auswirkungen des oben beschriebenen Suspensiveffektes zweifelhaft erscheinen können; denn die behördliche Genehmigung der Durchschnittsmiete wird als sog. Verwaltungsakt mit Doppelwirkung (gegen Mieter wie auch gegen Vermieter) angesehen (Bellinger ZMR 1971, 69). Wie in einem solchen Falle aber der Suspensiveffekt zugelassen werden soll, ist verwaltungsrechtlich höchst umstritten und keineswegs geklärt (Redeker/von Oertzen, a. a. O. § 80 Anm. 8 ff.). Ohne daß diesen Fragen hier weiter nachgegangen werden müßte, ist deshalb die Vorlagefrage zu 2) in dem Sinne zu verneinen, wie das in der Ziffer 2 der Entscheidungsformel des Senats zum Ausdruck kommt.

c) Auf einem anderen Blatt steht die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Anfechtung durch einen am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten Mieter endgültig Erfolg haben sollte und zu einer rechtskräftigen Aufhebung oder Abänderung des Mietgenehmigungsbescheides führen würde. Diese Frage betrifft indessen den der Vorlage zugrunde liegenden Sachverhalt nicht, weil von einer endgültigen Aufhebung oder Änderung des Genehmigungsbescheides nichts bekannt ist. Die Frage kann mithin für die Entscheidung der beim Landgericht anhängigen Berufung (bislang) nicht erheblich sein; sie findet denn auch in den beiden Vorlagefragen des Landgerichts keinen Niederschlag. Der Senat hat deshalb die Klarstellung (zu Ziffer 3 der Entscheidungsformel) für angebracht gehalten, daß sich der vorliegende Rechtsentscheid über diese (zuletzt umrissene) Frage auch nicht verhält.