Nachmieter

Nachmieter; Kündigungsfrist; vorzeitige Entlassung aus Mietvertrag

Der Vermieter einer Wohnung handelt auch unter den seit 1990 herrschenden Wohnungsmarktbedingungen grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den vorzeitig räumenden Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragszeit auf Mietzahlung in Anspruch nimmt.

Nur wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich überragt, muß ihn der Vermieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen (Bestätigung des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe vom 20. März 1981, RES § 552 Nr. 3).

I. Die Bekl. waren Wohnungsmieter in einem Mehrfamilienhaus der Kl. Unter Berufung auf Lärmbelästigung durch andere Mieter haben sie den bis 30.4.1993 befristeten Mietvertrag am 8.2.1990 fristlos gekündigt, die Wohnung Ende Februar 1990 geräumt und seither keine Miete mehr gezahlt. Die Kl. hat der Kündigung widersprochen, den Mietvertrag wegen der Mietrückstände dann ihrerseits am 25.2.1991 fristlos gekündigt und die Bekl. auf Mietzahlung für März 1990 bis Februar 1991 in Höhe von 5.369 DM verklagt.

Das Amtsgericht hat, nach Beweisaufnahme zur Frage der Lärmbelästigung, der Klage stattgegeben, da die Mietzahlungspflicht der Bekl. trotz deren Kündigung vom 8.2,.1990 fortgedauert habe: Diese Kündigung sei unwirksam, weil Lärmbelästigungen für die Zeit ab Mitte November 1989 und auch Abhilfeaufforderungen der Bekl. an die Kl. nicht bewiesen seien. Die Voraussetzungen, unter denen nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 der Vermieter den Mieter ausnahmsweise aus Gründen von Treu und Glauben aus dem Mietvertrag entlassen müsse, lägen ebenfalls nicht vor.

Das Landgericht, bei dem die Bekl. Berufung eingelegt haben, hält es angesichts der nunmehrigen Wohnungsmarktlage für treuwidrig, wenn ein Vermieter die vom Mieter verlassene Wohnung ohne Angabe von Gründen nicht neu vermietet. In diesem Sinne - zugunsten der Bekl. - zu entscheiden, sieht das Landgericht sich aber gehindert durch den erwähnten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 (RES § 552 Nr. 3 = OLGZ 1981, 354 = NJW 1981, 1741 = WM 1981, 173 = ZMR 1981, 269). Es legt dem Senat deshalb folgende Fragen zum Rechtsentscheid vor:

1. Handelt ein Vermieter angesichts der derzeit und auch schon 1990 bestehenden Wohnungsnachfrage treuwidrig (§ 242 BGB), wenn er bei einem auf längere Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag nach endgültigem Auszug des Mieters die Wohnung für einen nicht unerheblichen Zeitraum - vorliegend fast ein Jahr - unvermietet läßt und den Mieter mit dem entsprechenden Mietzins belastet, obwohl dafür keine im Einzelfall nachvollziehbaren Gründe geltend gemacht werden?

2. Falls die Frage zu Nr. 1 bejaht wird:

Können zur Bestimmung eines angemessenen Zeitraumes, für den der Vermieter den Mieter weiterhin auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch nehmen darf, die gesetzlichen Kündigungsvorschriften des § 565 BGB entsprechend angewendet werden.

II. Der Senat geht trotz einiger Bedenken von der Zulässigkeit der Vorlage aus.

1. Streiten läßt sich zwar schon darüber, ob die vorgelegte Frage wohnungsmietrechtlicher Natur im Sinne von § 541 Abs. 1 ZPO ist.

Die Ersatzmieterproblematik, um die es hier geht, ist keine Besonderheit des Wohnungsmietrechts. Bei der Geschäftsraummiete kommt sie, wie der Senat aus seiner täglichen Spruchpraxis weiß, ebenfalls immer wieder vor. Zu lösen ist sie nach Auffassung des Senats in beiden Fällen grundsätzlich auf die gleiche Weise, nämlich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. auch Heile, ZMR 1990, 249 [250, 253]). Es kommt deshalb in Betracht, ihr eine spezifisch wohnraummietrechtliche Relevanz und damit die grundsätzliche Eignung zur Behandlung im Rechtsentscheidsverfahren abzusprechen (zur diesbezüglichen - uneinheitlichen - Grenzziehung in der Rechtsentscheidspraxis vgl. Landfermann und Heerde, Rechtsentscheid-Sammlung (RES), Band VIII, Einführung II 2).

Andererseits mögen die konkreten Gründe, derentwegen Mieter aus dem Vertrag streben, bei der Wohnungsmiete im allgemeinen anders beschaffen und auch anders zu gewichten sein als bei der Geschäftsraummiete (vgl. Heile, aaO., S. 253 f.). Außerdem ist die umstrittene Problematik bisher im wesentlichen auf dem Gebiet des Wohnungsmietrechts behandelt worden, u. a. durch mehrere Rechtsentscheide (vgl. neben dem schon erwähnten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 die Rechtsentscheide des OLG Oldenburg vom 19.2.1981 [RES § 552 BGB Nr. 2 = OLGZ 1981, 124 = ZMR 1982, 285] und des OLG Hamm vom 6.4.1983 [RES § 552 BGB Nr. 5 = NJW 1983, 1564 = MDR 1983, 842 = WM 1983, 228 = ZMR 1983, 277]). Schon deshalb erscheint es verfehlt, einen weiteren Rechtsentscheid zu der Frage, ob und wieweit an jenen Rechtsentscheiden noch festzuhalten ist, nunmehr mangels wohnungsmietrechtlicher Relevanz abzulehnen.

2. Ansonsten stellt das Landgericht zwar klar, daß es von einer obergerichtlichen Entscheidung (dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981) abweichen will - was gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO weitere Vorlagevoraussetzung ist -, doch läßt die Begründung des Abweichungsbedarfs zu wünschen übrig. Der Senat hat hier nicht die materiell-rechtliche Erheblichkeit der vom Landgericht angeführten Billigkeitsgesichtspunkte im Auge (Wohnungsnot, sozialer Charakter des Mietrechts, vgl. dazu nachfolgend III), sondern die ungenügende Auseinandersetzung der Beschlußgründe mit den Grundsätzen des Karlsruher Rechtsentscheids und den Besonderheiten des vorliegenden Falles und infolgedessen mit der Frage, ob und warum jener Rechtsentscheid der vom Landgericht beabsichtigten Entscheidung überhaupt entgegensteht. Unter anderem fehlt jede Erörterung der Lärmproblematik. Auf sie wird das Landgericht bei der abschließenden Entscheidung schon im Hinblick auf § 542 BGB eingehen müssen. Die Bekl. beharren nämlich nach wie vor und in erster Linie auf Wirksamkeit ihrer fristlosen Kündigung vom 8.2.1990 und werfen dem Amtsgericht insoweit falsche Beweiswürdigung vor. Selbst bei Bejahung der Vorlagefragen käme es also für eine Anfangsphase von März bis Mai 1990 (Kündigungsfrist gemäß § 565 BGB) auf die Wirksamkeit dieser Kündigung an. - Außerdem ist die Lärmfrage auf etwaige Relevanz im Sinne der Ausführungen zu Ziffer III 5 und 6 des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe zu untersuchen.

Wegen der diesbezüglichen Lückenhaftigkeit des Vorlagebeschlusses sind Zweifel möglich, ob das Landgericht die Divergenzvoraussetzung und/oder die weitere - ungeschriebene - Zulässigkeitsvoraussetzung der Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage hinreichend bedacht und zu Recht bejaht hat. Daß dies geschehen und nur eine entsprechende Darstellung in den Beschlußgründen unterblieben ist, kann andererseits nicht ausgeschlossen werden. Der Senat geht davon aus, daß es sich so verhält. Daß speziell der Lärmeinwand weder zur Rechtfertigung der Kündigung vom 8.2.1990 noch als Auflösungsgrund im Sinne des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe hinreicht, wäre keine derart unhaltbare Annahme, daß der Senat daran nicht gebunden wäre.

III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage zu 1) wie aus der Beschlußformel ersichtlich, also im Ergebnis verneinend. Eine Antwort auf die bedingte Frage zu 2) erübrigt sich damit.

1. Die Beschlußformel kongruiert nicht genau mit dem Wortlaut der Vorlagefrage zu 1). Das liegt daran, daß die Frage teilweise zu weit gefaßt, teilweise unnötig zugespitzt ist: zu weit gefaßt insofern, als sie auch Fallgestaltungen einschließt, in denen bereits die vom Landgericht abgelehnte (herrschende) Meinung die Treuwidrigkeit bejaht; unnötig zugespitzt, soweit das Landgericht Wendungen wie "mit Mietzins ... belastet" oder "keine ... nachvollziehbaren Gründe geltend gemacht" gebraucht (die hiesige Kl. hat übrigens keine nicht nachvollziehbaren, sondern, ihrem Rechtsstandpunkt entsprechend, überhaupt keine Gründe für ihr Festhalten am Vertrag vorgetragen, - wenn man nicht in ihrem wiederholten Hinweis auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe die Geltendmachung der dort - insbesondere unter Ziffer III 3 - angeführten generellen Vermieterinteressen sehen will). Worum es dem Landgericht nach den Beschlußgründen eigentlich geht und worauf es für die Entscheidung auch nur ankommt, das ist die Frage, ob der heutige Vermieter nach Treu und Glauben nicht generell - also auch ohne Ersatzmieternachweis durch den Mieter (der vorliegend streitig und bisher ungeklärt ist) und überhaupt über die vom OLG Karlsruhe gezogenen Grenzen hinaus - verpflichtet ist, zur Entlastung des Mieters die von diesem verlassene Wohnung anderweitig zu vermieten. Diese Frage ist mit der Beschlußformel beantwortet.

2. Zur Sache ist zu sagen, daß die vom Landgericht problematisierte Frage durch die unter Ziffer I. erwähnten Rechtsentscheide, insbesondere den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981, geklärt ist. Den dort entwickelten Grundsätzen folgt die herrschende, wenn nicht einhellige Meinung (vgl. etwa Staudinger/Emmerich [1995], § 552 Rdn. 27 ff.; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 552 Rdn. 8 ff.; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 552 Rdn. 8; Palandt/Putzo, 54. Aufl., § 552 Rdn. 8 f.; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. II Rdn. 814 ff., sowie in ZMR 1990, 249 ff.; Gather, DWW 1985, 197 ff., je m. w. N.). Ernstzunehmende abweichende Auffassungen sind dem Senat nicht bekannt. Auch der Vorlagebeschluß gibt keinen Anlaß zu einer Abweichung. Der Senat, der den Gründen des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe in vollem Umfang folgt und darauf verweist, begnügt sich insoweit mit folgenden Bemerkungen zu den Argumenten, mit denen das Landgericht seinen Abweichungswillen motiviert.

a) Zunehmende Anspannung auf dem Wohnungsmarkt kann u. U. Anlaß zu wohnungspolitischen Maßnahmen geben. Ansonsten verändert sie die zivilrechtlichen Verpflichtungen einzelner Mietparteien nicht. Soweit sie, wegen verstärkter Nachfrage, die Ersatzmietersuche vereinfacht, profitiert der - auszugswillige - Mieter davon schon insofern, als er dem Vermieter leichter geeignete Ersatzmieter präsentieren kann. Ein Grund zur Verschärfung der Vermieterpflichten ist es deshalb nicht.

Auf sich beruhen mag hiernach, daß das Landgericht die Entwicklung und den Stand der Wohnungsmarktlage, auf die es abhebt, nicht deutlich darstellt; eine örtliche Wohnungsnot, von der in den Beschlußgründen die Rede ist, war von der Kl. übrigens bestritten.

b) Die "Grundsätze eines sozialen Mietrechts", die das Landgericht in den Beschlußgründen noch anspricht, lassen sich im Rahmen der Ersatzmieterproblematik nicht zugunsten des Mieters fruchtbar machen. Sozial ist das Mietrecht insofern, als es den Mieter gegen Kündigungen und Mieterhöhungen schützt. Zugrunde liegt die Absicht, ihm die Wohnung als Existenzmittelpunkt nach Möglichkeit zu erhalten. Ihm die vorzeitige Lösung aus dem Vertrag zu erleichtern, war und ist nicht der Wille des Gesetzgebers. Im Gegenteil läßt sich der Gedanke vertreten, daß der Mieter, gerade weil er schon gegen den Verlust der Wohnung besonders geschützt - und der Vermieter entsprechend belastet - ist, nun nicht gemäß § 242 BGB nochmals generell zu privilegieren ist, wenn er selbst aus dem Vertrag strebt.

Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Ein Mieter, der vorfristig aus der Wohnung auszieht, kann dies tun, muß aber die Miete weiterzahlen. Nur ausnahmsweise kann er einen Anspruch darauf haben, daß er aus einem langfristigen Vertrag entlassen wird, wenn er dafür wichtige Gründe hat und einen Nachmieter stellt. Das ist durch einen älteren Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe geklärt.

Mit Rechtsentscheid vom 22. August 1995 hat das OLG Hamm sich dieser Auffassung angeschlossen und die Meinung des vorlegenden Landgerichts verworfen, wonach der Vermieter sich in diesen Fällen um einen Nachmieter bemühen müsse. Auch in Zeiten der Wohnraumknappheit sei es nicht angebracht, den Mieter aus seiner grundsätzlichen Vertragsverpflichtung zu entlassen. Aus den Grundsätzen des sozialen Mietrechts folge im übrigen zwar ein Bestandsschutz für den Mieter, nicht aber das Gegenteil, nämlich die Möglichkeit der vorfristigen Vertragsaufhebung.