Nachmieter

Nachmieter; vorzeitige Entlassung; Mietvertrag; Divergenzvorlage; Rechtsentscheid; Abweichung; Oberlandesgericht

Die näheren Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er die vorzeitige Entlassung eines Mieters trotz Stellung eines Nachmieters ablehnt, müssen immer anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalles bestimmt werden. Für die Frage der Abweichung von der Entscheidung eines Oberlandesgerichts i. S. v. § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO (Divergenzvorlage) bedeutet dies, daß der Sachverhalt bei beiden in Betracht kommenden Entscheidungen miteinander vergleichbar sein muß.

Die Kl. sind Eigentümer eines Wohnanwesens, das sie aufgrund eines bis 30.9.1995 befristeten Mietvertrages an die Bekl. vermietet hatten. Als Mietzins war eine monatliche Kaltmiete von 1.500 DM vereinbart, daneben hatten die Bekl. monatliche Vorauszahlungen in Höhe von jeweils 50 DM auf die Nebenkosten zu entrichten. Der Vertragsschluß war am 9.6.1992 im Wege der "Mietvertragsübernahme durch Ersatzmieter" erfolgt. Dabei waren die Bekl. in einen Mietvertrag eingetreten, den die Kl. am 16.8.1990 mit einem Vormieter geschlossen hatten.

Wie bereits im Frühjahr 1993 traten die Bekl. im Frühjahr 1994 wegen einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages an die Kl. heran. Diese erklärten mit Schreiben v. 12.5.1994, sie seien nach wie vor bereit, einen zumutbaren und in finanziell geordneten Verhältnissen befindlichen Nachmieter zu akzeptieren. Über eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages könne dann gesprochen werden, wenn Einvernehmen mit den potentiellen Nachmietern darüber herbeigeführt worden sei, zu welchen Bedingungen und ab wann diese in das Mietobjekt einziehen. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten v. 28.6.1994 ließen die Kl. schließlich ausführen, sie seien grundsätzlich bereit, die Bekl. vorzeitig und einvernehmlich aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein Nachmieter gefunden werde, der den Vorstellungen der Kl. entspreche, und der bereit sei, mit ihnen einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Im Juni 1994 zogen die Bekl. aus dem vermieteten Wohnanwesen aus, nachdem sie den Kl. verschiedene Mietinteressenten benannt hatten, mit denen es jedoch nicht zu einem Vertragsschluß gekommen war.

Mit ihrer Klage haben die Kl. von den Bekl. Zahlung von Mietrückständen und Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Juli bis Oktober 1994 sowie von Verzugszinsen verlangt. Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, die Kl. hätten gegen die zwischen den Parteien getroffene Ersatzmietervereinbarung verstoßen.

Nach Beweisaufnahme hat das AG Pirmasens mit Urteil v. 21.6.1995 dem Zahlungsbegehren nur für die Monate Juli und August 1994 stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Dagegen haben die Parteien wechselseitig Berufung eingelegt. Das LG Zweibrücken hat mit Beschluß v. 16.4.1996 dem OLG Zweibrücken folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist der Vermieter von Wohnraum, der sich grundsätzlich mit der vorzeitigen Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis bei Stellung eines geeigneten Ersatzmieters einverstanden erklärt hat, berechtigt, den Abschluß eines neuen Mietvertrages von einem erhöhten Mietzins abhängig zu machen?"

Der Rechtsstreit sei in Übereinstimmung mit einem Urteil des OLG Hamburg v. 18.2.1987 (WM 1987, 145 = NJW-RR 1987, 657) im wesentlichen im Sinne der Kl. zu entscheiden. Daran sehe sich die Kammer jedoch gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO gehindert, weil sie mit ihrer Entscheidung von einem Urteil des OLG Düsseldorf v. 20.2.1992 (NJW-RR 1992, 657) abweiche.

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht. (...) 4. Die Vorlage erweist sich aber deshalb als unzulässig, weil das LG zu Unrecht davon ausgeht, es müsse dann, wenn es den Rechtsstreit in dem von ihm beabsichtigten Sinne entscheide, von dem Urteil des OLG Düsseldorf v. 20.2.1992 - 10 U 93/91 (= NJW-RR 1992, 657) abweichen. Die Entscheidung darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter sich darauf einlassen muß, einen Mieter gegen die Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, ist unter Abwägung der Interessen beider Parteien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beantworten (vgl. etwa BGH NJW 1963, 1299; BGH NJW-RR 1992, 1032, 1035; OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741, 1742; OLG Oldenburg OLGZ 1981, 315 und ZMR 1982, 285; OLG Hamburg NJW-RR 1987, 657; OLG Düsseldorf MDR 1990, 724; OLG München ZMR 1995, 156, 157; OLG Hamm ZMR 1995, 525 [=WM 1995, 577]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Rn. 820 ff; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Rn. 109 ff., jeweils m. w. N.). Davon gehen sowohl das LG in seinem VB als auch das OLG Düsseldorf in seinem Urteil v. 20.2.1992 aus. Der Umstand, daß das LG für den von ihm zu entscheidenden Sachverhalt zu einem anderen Ergebnis gelangt, führt für sich allein noch nicht zur Abweichung von dem Urteil des OLG Düsseldorf v. 20.2.1992.

Die näheren Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er die vorzeitige Entlassung eines Mieters trotz Stellung eines Nachmieters ablehnt, müssen immer anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalles bestimmt werden (vgl. dazu etwa OLG Oldenburg, OLG Karlsruhe und OLG München jeweils a. a. O.). Für die Frage der Abweichung von der Entscheidung eines OLG i. S. v. § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO bedeutet dies, daß der Sachverhalt bei beiden in Betracht kommenden Entscheidungen miteinander vergleichbar sein muß. Dies ist hier indes nicht der Fall. (...)

5. Der Senat hat erwogen, die unzulässige Divergenzvorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung i. S. v. § 541 Abs. 1 Satz 1 letzter Halbs. ZPO zur Entscheidung zuzulassen (zur Möglichkeit einer entsprechenden Umdeutung, vgl. etwa Zöller/Gummer a. a. O. § 541 Rn. 37; Baumbach/Lauterbach/Albers a. a. O. § 541 Rn. 3; MüKo zur ZPO/Rimmelspacher a. a. O. § 541 Rn. 19; Stein-Jonas/Grunsky a. a. O. § 541 Rn. 25, jeweils m. w. N.). Auch dafür besteht jedoch kein gesetzlicher Grund. Eine Rechtsfrage hat nur dann grundsätzliche Bedeutung, wenn sie über den Einzelfall hinauswirkt. Sie muß sich in der Praxis immer wieder stellen und darf sich nicht auf die Rechtsbeziehungen der Parteien oder auf wenige vorhersehbare Fälle beschränken (vgl. BayObLG ZMR 1988, 384, 385 [=WM 1988, 257]; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 459, 460 [= WM 1991, 76]; Zöller/Gummer a. a. O. § 541 Rn. 40, MüKo zur ZPO/Rimmelspacher a. a. O. § 541 Rn. 18; Stein-Jonas/Grunsky a. a. O. § 541 Rn. 15, jeweils m. w. N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. In grundsätzlicher Hinsicht ist bereits durch verschiedene RE geklärt, daß ein Vermieter nach Treu und Glauben gehalten sein kann, einen Mieter gegen Stellung eines Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen (vgl. dazu OLG Karlsruhe NJW 1981, OLG Oldenburg OLGZ 1981 und ZMR 1982, OLG Hamm ZMR 1995, jeweils a. a. O.). Die Frage, unter welchen konkreten Voraussetzungen ein Vermieter seinen Mietzinsanspruch verliert, wenn er einen ihm angebotenen Ersatzmieter ablehnt, ist dabei von den Instanzgerichten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles selbst zu entscheiden (OLG Oldenburg ZMR 1982 a. a. O.). Insoweit betrifft die Ausfüllung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Treu und Glauben" in erster Linie den Bereich der tatrichterlichen Würdigung und stellt sich allenfalls insoweit als Rechtsfrage i. S. v. § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO dar, als es darum geht, ob der unbestimmte Rechtsbegriff in seiner Bedeutung und Tragweite richtig erfaßt worden ist (vgl. zu der Frage der Abgrenzung OLG Frankfurt NJW-RR 1991 a. a. O.; OLG Karlsruhe ZMR 1982, 184 [= WM 1981, 271]; Stein-Jonas/Grunsky a. a. O. § 541 Rn. 7, MüKo zur ZPO/ Rimmelspacher a. a. O. § 541 Rn. 6, jeweils m. w. N.). Auch mit diesem eingeschränkten Umfang kommt dem hier zu entscheidenden Fall jedoch keine grundsätzliche Bedeutung zu. Seine Besonderheit liegt nach der für den Senat bindenden Rechtsauffassung des LG gerade darin, daß zwischen den Parteien des Mietvertrages eine konkrete Individualvereinbarung getroffen worden ist, derzufolge die Vermieter einen Nachmieter nur unter der Voraussetzung akzeptieren mußten, daß dieser sich zur Zahlung eines um 10 % höheren Mietzinses bereitfinden würde. Dieser Sachverhalt entzieht sich einer typisierenden Betrachtungsweise und reicht in seiner Bedeutung nicht über den konkreten Einzelfall hinaus. Er bietet dem Senat insbesondere keinen Anlaß, auf die im einzelnen umstrittene und durch RE bislang nicht entschiedene Frage einzugehen, ob es einem Vermieter auch von vornherein - d. h. ohne entsprechende Vereinbarung der Parteien - möglich wäre, einen Nachmieter nur unter der Voraussetzung zu akzeptieren, daß er zur Zahlung eines höheren Mietzinses bereit ist (vgl. dazu etwa OLG Hamburg NJW-RR 1987, 657 [= WM 1987, 145]; OLG München ZMR 1995 a. a. O.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992 a. a. O.; Bub/Treier a. a. O. Rn. 828; Sternel a. a. O. Rn. 118 und Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 75; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl.

ussetzung zu akzeptieren, daß er zur Zahlung eines höheren Mietzinses bereit ist (vgl. dazu etwa OLG Hamburg NJW-RR 1987, 657 [= WM 1987, 145]; OLG München ZMR 1995 a. a. O.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992 a. a. O.; Bub/Treier a. a. O. Rn. 828; Sternel a. a. O. Rn. 118 und Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 75; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 84 Rn. 3, jeweils m. w. N. zum Meinungsstand).