Nachmieter

Nachmieter; Sozialwohnung; Ersatzmieter; Kündigung; Familie; Vertragsentlassung

Ein Mieter ist zur Stellung von Nachmietinteressenten berechtigt, wenn die Wohnung nach der Geburt der Kinder zu klein geworden und ihm der Bezug einer Sozialwohnung offen steht. Der Mieter ist nicht an die ordentliche Kündigungsfrist gebunden, wenn sich der Vermieter vorbehält, einen Ersatzmieter allein auf Vorschlag eines von ihm beauftragten Maklers zu akzeptieren.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. kann von der Bekl. nicht Zahlung restlichen Mietzinses für die Monate Juni bis August 1996 (§ 535 BGB) verlangen; die ungeprüfte Zurückweisung der von der Bekl. bezeichneten Nachmietinteressenten stellt sich als treuwidrig dar (§ 242 BGB), so daß das Mietverhältnis aufgrund der - wenngleich nicht fristgerechten - Kündigungserklärung der Bekl. als mit Ablauf des Monats Mai 1996 beendet anzusehen ist.

Zwar enthält der im Jahre 1984 zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag keine Nachfolgeklausel, die die Bekl. ohne weiteres berechtigt hätte, gegen Stellung eines Ersatzmieters ihre vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis zu verlangen.

Das Mietverhältnis konnte durch die ordentliche Kündigung v. 30.4.1996 in Anbetracht der zwölfmonatigen Kündigungsfrist der §§ 2 Ziff. 4 des Mietvertrages, 565 BGB, an sich auch nicht zum 1.6.1996 beendet werden. Nach den Kriterien der Rechtsprechung kann jedoch nach dem Gebot des § 242 BGB eine Verpflichtung des Vermieters bestehen, den Mieter vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis zu entlassen, wenn ein Nachfolger beigebracht wird (OLG Oldenburg RE WM 1981,125; OLG Hamm RE WM 1983, 228). Der Mieter hat einen Anspruch auf Vertragsentlassung dann, wenn sein berechtigtes Interesse daran das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich überragt. Ein derartiges berechtigtes und schutzwürdiges Interesse des Mieters muß nachträglich eingetreten und nicht bewußt von ihm herbeigeführt worden sein (Bub-Treier, Handbuch der Geschäftsraum- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, II Rn. 821). Als solches kommt auch eine erhebliche Vergrößerung der Familie in Betracht (OLG Karlsruhe RE WM 1981, 173; Bub-Treier a.a.O.).

Die nunmehr vierköpfige Familie der Bekl. hat sich in den letzten Jahren durch die Geburt der beiden Kinder erheblich vergrößert. Die gegenständliche Wohnung erschien für die größer gewordene Familie mit nur zwei Zimmern und 42 qm Wohnfläche zwar noch nicht unerträglich und menschenunwürdig überbelegt. Dies ist für die Anerkennung eines schutzwürdigen Interesses an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses aber auch nicht Voraussetzung. Es liegt ohne weiteres auf der Hand, daß der Wunsch der Bekl. nach einer bezahlbaren größeren Wohnung einem vernünftigen Anliegen folgt, das im selben Maße dringlicher wird, als ihre Kinder heranwachsen und eigenen Lebensraum benötigen und beanspruchen. Insoweit vermag das Gericht der Ansicht der Kl. nicht zu folgen, ein echtes Bedürfnis der Bekl. nach einer größeren Wohnung bestehe nicht, wie sich daran zeige, daß sie nicht schon vor zwei Jahren - bei Geburt ihres zweiten Kindes - gekündigt habe. Es bedarf keiner näheren Darlegung, daß der Raumbedarf der nun größer werdenden Kinder ebenfalls wächst und eine Zweizimmmerwohnung bereits im Ansatz auf Dauer keine befriedigende Lösung dieses Problems ermöglicht.

Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist ferner zu berücksichtigen, daß die Bekl. und ihr Ehemann offensichtlich nicht über ein ausreichendes Familieneinkommen verfügen, um sich auf dem freien Wohnungsmarkt entsprechend vorheriger Dispositionen und vorausschauender Planung quasi "im richtigen Moment" eine passende größere Wohnung zu verschaffen; eines weiteren Nachweises hierfür bedarf es nicht, nachdem die Bekl. auf Vermittlung der Stadt Frankfurt am Main eine Sozialwohnung angemietet hat, die nur Bedürftigen zugänglich ist. Es ist allgemeinkundig - nämlich jedem Interessierten aus allgemein zugänglichen Informationsquellen wie etwa den gängigen Tageszeitungen erkennbar -, daß Sozialwohnungen derzeit nicht in größerer Zahl leerstehen und daher kurzfristig an entsprechende Interessenten überlassen werden können; eine langfristige Planung in der Hoffnung, just zu Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist der "alten" Wohnung eine Sozialwohnung erhalten zu können, ist in Anbetracht dessen nicht möglich. Hätte die Bekl. unter Einhaltung der zwölfmonatigen Frist gekündigt in der Erwartung, ihr werde rechtzeitig eine Sozialwohnung zur Verfügung stehen, wäre das Risiko, nach Ablauf der Kündigungsfrist schlimmstenfalls "mit Sack und Pack" auf der Straße zu stehen, schlicht unkalkulierbar gewesen. Eine "Vorratskündigung" nur für den Fall, daß man hiervon später Gebrauch machen wolle, ist nach der Rechtsprechung unzulässig und bildet folglich ebenfalls keinen gangbaren Weg. Vorherige "Warnungen" an die Kl., man hoffe auf eine Sozialwohnung und wolle dann die hiesige Wohnung so schnell wie möglich aufgeben, wären rechtlich wirkungslos gewesen und hätten beiden Vertragsparteien in Anbetracht der völligen Unkalkulierbarkeit im übrigen auch keine nennenswerten weitergehenden Vorsorgemöglichkeiten eröffnet. Insgesamt ist daher nicht nur ein schutzwürdiges Interesse der Bekl. an vorzeitiger Entlassung aus dem Mietverhältnis anzuerkennen. Ihr kann auch nicht zur Last gelegt werden, der Kl. ihre Bewerbung um eine Sozialwohnung nicht früher mitgeteilt zu haben.

Demgegenüber erscheint das - ebenfalls schutzwürdige - Interesse der Kl. an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (Vertragsende zum 1.6.1997) weniger gewichtig. Das Bestandsinteresse der Kl. gründet sich im wesentlichen auf den bis zu diesem Zeitpunkt fortlaufenden Eingang der vereinbarten Mietzahlungen; ein darüber hinausgehendes Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade mit der Bekl. als Mieterin ist weder behauptet noch ersichtlich. Folglich hätte die Kl. dieses berechtigte Ziel auch bei Vermietung der Wohnung an einen adäquaten Ersatzmieter zu unveränderten Vertragsbedingungen ohne Einschränkung realisieren können.

Die von der Bekl. als Ersatzmieter vorgeschlagene Familie F. mag diesen Anforderungen nicht in vollem Umfange entsprochen haben; aus dem Schreiben des Bevollmächtigten der Kl. v. 21.5.1996 dürfte zu entnehmen sein, daß diese Familie Mieter einer anderen Wohnung der Kl. war, so daß deren Vertragsübernahme für die Bekl. mit der vorzeitigen Beendigung ihres bisherigen Mietvertrages mit der Kl. verbunden gewesen wäre und der Kl. somit zwangsläufig insoweit finanzielle Nachteile bereitet hätte. Anders verhält es sich indes mit den weiteren sieben der Kl. schriftlich vorgeschlagenen Nachmietinteressenten; zwar haben diese sich der Kl. unstreitig nicht vorgestellt. Nach den Kriterien der Rechtsprechung obliegt dem Vermieter insoweit an sich auch keine "Initiativlast", d. h. er ist nicht verpflichtet, von sich aus auf etwaige Nachmietinteressenten zuzugehen und sie zum Vertragsschluß zu bewegen, um den bisherigen Mieter vorzeitig aus dem bestehenden Mietverhältnis entlassen zu können. Die Kl. hat sich jedoch insoweit gegenüber der Bekl. treuwidrig verhalten, als sie mit Schreiben v. 3.5.1996 mitteilen ließ, eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis könne nur erfolgen, wenn die von ihr beauftragte Maklerin vorher einen Nachmieter finde; dieses Schreiben ist zwar nicht in Kopie vorgelegt, sein Inhalt jedoch schriftsätzlich vorgetragen und nicht bestritten worden, so daß das Gericht diese Formulierung als entsprechend verwendet zugrunde zu legen hat. Ein berechtigtes und schützenswertes Interesse der Kl. daran, einen Anschlußmietvertrag nur mit einem Mietinteressenten abschließen zu wollen, den die von ihr beauftragte Maklerin ausfindig gemacht hat, ist nicht erkennbar; in dieser Formulierung liegt unzweideutig die - ungerechtfertigte - Ablehnung jeglicher - von der Bekl. bezeichneter Mietinteressenten bereits im Ansatz und unabhängig von ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Eignung. Somit mag dahinstehen, ob die von der Bekl. benannten weiteren sieben Interessenten diesen Kriterien genügt hätten, ebenso ist im vorliegenden Falle nicht entscheidend, daß diese sich - im Hinblick auf diese Ablehnung? - bei der Kl. nicht mehr vorgestellt haben. Das treuwidrige Verhalten der Kl. gegenüber der Bekl. rechtfertigt deren Festhalten an der ordentlichen Kündigungsfrist nicht.