Nachholung eines wirksamen bei zunächst unwirksamem Mieterhöhungsverlangen

Nachholung eines wirksamen bei zunächst unwirksamem Mieterhöhungsverlangen; Abzug von Drittmitteln; Modernisierung

1. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung kann im Zustimmungsprozess nachgeholt werden.

2. Insoweit reicht es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet wird; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedarf es nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] II. Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht dazu verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihr gemietete Wohnung in der R.straße 21, Berlin, von 295,99 € pro Monat um 29,60 € pro Monat auf 325,59 € pro Monat zuzüglich Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizungs- und Warmwasserkosten wie bisher ab dem 1. Januar 2011 zuzustimmen.

Die dagegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg.

1. Die Bekl. ist aufgrund eines mit der Kl. am 7. September 1999 geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung im Hause R.straße 21, Berlin, 1. Obergeschoss links. Die Wohnfläche beträgt 87,92 m2. Die Wohnung besteht aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem Flur und einem Balkon. Die Nettokaltmiete betrug ursprünglich 398,60 DM. Weiter waren Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie auf die Heizungs- und Warmwasserkosten vereinbart. In dem Mietvertrag heißt es, dass die Miete als vorläufig vereinbart gilt und sich aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entsprechend § 3 MHG erhöht. Weiterhin heißt es hinsichtlich Aufwendungszuschüssen bzw. Annuitätshilfen, dass deren Dauer, Ermäßigung und Wegfall sich nach den für die öffentliche Förderung im Land Berlin maßgeblichen Bestimmungen richtet. Bei einer Verminderung oder bei einem Wegfall von Mietverbilligungsmitteln erhöhe sich die Miete im gleichen Umfang.

Mit einem Schreiben vom 21. September 2006 verlangte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 246,66 € um 49,33 € auf 295,99 €. Sie berief sich damals auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von (4,260 €/m2 + 0,370 €/m2) = 4,63 €/m2 und zog davon einen Kürzungsbetrag von 0,562 €/m2 ab. Sie verlangte eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf einen Betrag von 3,37 €/m2.

Auf eine Nachfrage hin teilte die Kl. der Bekl. mit Schreiben vom 30. November 2006 u. a. Folgendes mit: „Für die durchgeführte Modernisierung wurde uns seitens der Investitionsbank Berlin ein Baukostenzuschuss in Höhe von 687.956 DM für Maßnahmen Heizungsumstellung, Wärmedämmung, Fliesen in den Bädern und Warmwasserversorgung bewilligt. Daraus ergibt sich die nachstehende Berechnung für die Ermittlung des Kürzungsbetrages:

687.956 DM x 11 % : 12 Monate: 5.741,52 m2 = 1,0984 DM/m2 Wfl./mtl. = 0,5616 €/m2 Wfl./mtl."

Mit Schreiben vom 11. Januar 2007 erklärte die Bekl. die Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung.

Mit Schreiben vom 15. Januar 2010 verlangte die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 295,99 € um 29,60 € auf 325,59 € ab dem 1. April 2010. Zur Begründung berief sie sich auf das Feld H 4 des Berliner Mietspiegels 2009, das für Wohnungen der Baualtersklasse von 1919-1949 mit einer Fläche von 60 m2 bis unter 90 m2 gilt, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind und in mittlerer Wohnlage liegen. Sie machte geltend, dass die Spanne dieses Feldes von 4,07 €/m2 bis 5,40 €/m2 reiche und der Mittelwert 4,70 €/m2 betrage und das Sondermerkmal „modernes Bad" mit einem Betrag von 0,24 €/m2 erfüllt sei. Der Kürzungsbetrag wurde mit - 0,562 €/m2 angegeben. Die jetzt verlangte Miete betrage 3,70 €/m2.

Die Kl. hat die Bekl. mit der am 18. Juni 2010 eingereichten und am 7. Juli 2010 zugestellten Klage auf Zustimmung zur Erhöhung in Anspruch genommen. Im Termin am 13. Oktober 2010 hat die Kl. das Schreiben vom 30. November 2006 vorgelegt.

2. Das Amtsgericht ist in dem angefochtenen Urteil zu der Auffassung gelangt, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 15. Januar 2010 in Verbindung mit der in der mündlichen Verhandlung am 13. Oktober 2010 übergebenen Erläuterung des Kürzungsbetrages formell wirksam sei. Der Mangel des Erhöhungsverlangens vom 15. Januar 2010 hinsichtlich der fehlenden Erläuterung des Kürzungsbetrages sei durch die Vorlage des Schreibens vom 30. November 2006 in der mündlichen Verhandlung behoben. Denn das Schreiben enthalte alle erforderlichen Angaben zur Berechnung des Kürzungsbetrages. Durch die Behebung des Mangels habe die Zustimmungsfrist erst am 13. Oktober 2010 begonnen, so dass die Bekl. die Mieterhöhung zum 1. Januar 2011 schulde.

3. Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung entspricht das Mieterhöhungsverlangen jedenfalls jetzt den Anforderungen der §§ 558, 558 a BGB und ist deshalb geeignet, die Zustimmungsfrist in Gang zu setzen.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, GE 2004, 687 unter Il 1, sowie vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, GE 2004, 1170, unter II, VIII ZR 234/03, GE 2004, 883 unter Il 1, und vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08 - GE 2009, 645).

b) Es genügt also nicht, nur den reinen Abzugsbetrag, hier also den Betrag von 0,562 €/m2, in das Mieterhöhungsverlangen mit aufzunehmen. Vielmehr muss auch die Berechnung dieses Betrages dargestellt werden. Dazu genügt es, wenn der Betrag der Fördermittel, hier also der Zuschuss aus öffentlichen Haushalten, angegeben wird und die Berechnung in Übereinstimmung mit § 558 Abs. 5 BGB dargestellt wird. Dies ist in dem Schreiben vom 30. November 2006 geschehen, das die Kl. in den Rechtsstreit eingeführt hat. Die darin vorgenommene Berechnung hat nach wie vor Gültigkeit, da die Kl. in diesem Schreiben einen Abzugsbetrag errechnet hat, der mit demjenigen übereinstimmt, den sie in dem Mieterhöhungsverlangen vom 15. Januar 2010 angegeben hat.

c) Wegen der fehlenden Berechnung entsprach das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen vom 15. Januar 2010 nicht den Anforderungen der §§ 558, 558 a BGB und war deshalb nicht geeignet, die Zustimmungsfrist und die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB auszulösen.

d) Ein Mieterhöhungsverlangen, das nicht den Anforderungen entspricht, kann der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben, § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies ist hier geschehen, indem die Kl. im Termin vor dem Amtsgericht am 13. Oktober 2010 das Schreiben vom 30. November 2006 vorgelegt hat. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist dieses Schreiben geeignet, den formellen Mangel zu beheben. Denn in diesem Schreiben wird der Bekl. die Berechnung des Erhöhungsbetrages mitgeteilt. Die Behebung des Mangels hat gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB zur Folge, dass der Bekl. die Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB zusteht. Diese Frist endete hier mit Ablauf des 31. Dezember 2010.

e) Entgegen der Auffassung der Bekl. entspricht die Darstellung der Berechnung den Anforderungen. Der Gesetzgeber hat durch die Regelung in § 558 Abs. 5 2. Halbsatz BGB dargestellt, in welcher Weise der Abzugsbetrag zu errechnen ist, nämlich mit einem Betrag von 11 % des Zuschusses. Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass eine Berechnung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht, von einem „durchschnittlichen Mieter" zu verstehen ist. Die Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB sind zwar, wie die Bekl. in ihrer Stellungnahme vom 30. Mai 2001 zu dem Hinweis der Kammer vom 16. April 2011 meint, gemäß § 558 Abs. 5 BGB vom Jahresbetrag abzuziehen, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe. Jedoch muss dieser Betrag auf die Monatsmiete umgerechnet werden, weil keine Jahresmiete, sondern eine Monatsmiete vereinbart worden ist. Es würde eher zu einer Verwirrung als zu einer notwendigen Klarheit führen, wenn der Jahresbetrag des Abzugsbetrages in €/m2 errechnet und dieser von dem Jahresbetrag der in €/m2 anzugebenden ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen werden würde und die danach sich ergebende ortsübliche Vergleichsmiete wieder auf die Monatsmiete umgerechnet werden würde. Von daher gesehen ist es für den „durchschnittlichen Mieter" verständlicher, wenn der auf das Jahr entfallende Abzugsbetrag gleich durch 12 geteilt und damit auf den Monat umgerechnet wird, so dass er alsdann von der ortsüblichen - monatlichen - Vergleichsmiete abgezogen werden kann.

f) Entgegen der Auffassung der Bekl. in ihrer Stellungnahme vom 30. Mai 2011 ist einem „durchschnittlichen Mieter" durchaus zuzumuten, den Parteivortrag des Vermieters in einem Rechtsstreit auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete zur Kenntnis zu nehmen. Dies gilt auch für eine Nachbesserung eines nicht den Anforderungen der §§ 558, 558 a BGB entsprechenden Mieterhöhungsverlangens. Der Gesetzgeber hat in § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, im Rahmen des Rechtsstreits die Mängel des Erhöhungsverlangens zu beheben. Dem liegt die Wertung des Gesetzgebers zugrunde, dass er einen „durchschnittlichen Mieter" für intellektuell fähig hält, den Vortrag des Vermieters zu erfassen. Ein gründliches und aufmerksames Studium der vorbereitenden Schriftsätze eines Vermieters kann von einem „durchschnittlichen Mieter" verlangt werden.

g) Entgegen der Darstellung der Bekl. wird der Quadratmeterpreis für die monatliche Nettokaltmiete auch nicht um den Kürzungsbetrag erhöht. Das Gegenteil trifft zu. Aus der Begründung des Mieterhöhungsverlangens vom 15. Januar 2010 ist deutlich zu ersehen, dass der Betrag von 0,562 €/m2 von der ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen werden soll. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt wenigstens unter Berücksichtigung des angegebenen Mittelwertes von 4,70 €/m2 und des angegebenen Sondermerkmals für ein modernes Bad von 0,240 €/m2 4,94 €/m2, so dass sich unter Abzug des Kürzungsbetrages von 0,562 €/m2 ein Betrag von 4,36 €/m2 ergibt, der über dem verlangten Betrag von 3,70 €/m2 liegt. Für die formelle Begründung des Mieterhöhungsverlangens reicht es im Übrigen aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, § 558 a Abs. 4 Satz 1 BGB.

4. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch zu dem vom Amtsgericht zuerkannten Zeitpunkt begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt wenigstens 3,70 €/m2. Die Kappungsgrenze von 20 % ist gewahrt.

Der in dem Mieterhöhungsverlangen ursprünglich fehlerhaft berechnete Abzugsbetrag für die öffentliche Modernisierungsförderung kann auch noch im Zustimmungsprozess dahin gehend berichtigt werden, dass die abzuziehenden Mittel auf den Monatsbetrag umgerechnet werden.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. In der Mieterhöhungserklärung gab er den wegen der öffentlichen Förderung der früheren Modernisierung abzuziehenden Betrag mit monatlich 0,562 €/m2 an. Im Zustimmungsprozess reichte er ein Schreiben vom 30. November 2006 nach, in dem er den Kürzungsbetrag wie folgt berechnet hatte:

„687.956,00 DM : 12 Monate : 5.741,52 m2 = 1,0984 DM/m2/Wfl./mtl. = 0,5616 €/m2/Wfl./mtl."

Die erste Instanz hielt diese Erläuterung für ausreichend. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 67 des LG Berlin wies in ihrem Beschluss darauf hin, dass sie die Berufung für unbegründet hielte. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung könne im Zustimmungsprozess nachgeholt werden. Insoweit reiche es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet werde; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedürfe es nicht.

Der Auffassung der ZK 67 ist zuzustimmen. § 558 Abs. 5 BGB schreibt nicht vor, wie der Abzugsbetrag darzustellen ist. Insoweit könnte zwar der Wortlaut der Bestimmung, dass die Drittmittel von dem Jahresbetrag der Mieterhöhung abzuziehen sind, dafür sprechen, dass der Abzug nach dem Jahresbetrag berechnet werden soll. Dagegen spricht aber, dass der Jahresbetrag nur Ausgangspunkt der Berechnung ist, aber nicht die Frage der Berechnung des Abzugsbetrages beantwortet. Insoweit ist es aber sinnvoller, gleich den Monatsbetrag von der Monatsmiete abzuziehen. Natürlich muss der Mieter überprüfen können, ob die öffentlichen Mittel, die der Vermieter zur Modernisierung erhalten hat, richtig angegeben sind; dazu reicht aber die Angabe des entsprechenden Betrages in der Erläuterung zur Mieterhöhung aus.

Ebenso wie der BGH (Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - GE 2010, 1261) bei einer Betriebskostenabrechnung die Berücksichtigung von nachträglichen Erläuterungen zugelassen hat, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters, dürfte hier die nachträgliche Erläuterung des Abzugsbetrages durch die Einreichung einer zu einer früheren Mieterhöhung gemachten Berechnung jedenfalls dann ausreichen, wenn der Abzugsbetrag mit dem in dem ursprünglichen Zustimmungsverlangen aufgeführten Abzugsbetrag übereinstimmt.