Nachholung der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung auch während des Rechtsstreits

1. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist eine fehlende Erläuterung zu einer Betriebskostenabrechnung auch später nachholbar. 2. Anders ist es nur, wenn die nachgeholten Erläuterungen dazu führen würden, daß sich der Mieter aus den Einzelangaben eine eigene Abrechnung zusammenstellen muß.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Abrechnungen entsprechen den Anforderungen des § 259 BGB. Daß mit den Abrechnungen eine Wirtschaftseinheit abgerechnet wurde, war aus den Abrechnungen selbst durch die Objektbezeichnung hinreichend deutlich zu entnehmen. Die Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit war auch zulässig, ohne daß sie vertraglich vereinbart werden mußte. Dem steht nicht entgegen, daß die Parteien vertraglich vereinbart haben, die Abrechnung sei nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorzunehmen, denn auch die Kosten der Wirtschaftseinheit sind hier nach dem Verhältnis der Flächen abgerechnet worden. Daß tatsächlich die Wohnflächen als Umlegemodus verwendet wurden, ist in den Abrechnungen auch dargestellt. Warum zu der Kostenart "Grundsteuer Dachgeschoß" eine andere Wohnfläche angegeben ist, ergibt sich ohne weiteres aus der Bezeichnung dieser Kostenart. Erläuterungsbedürftig war hingegen, warum die Kl. für die Umlage der Fahrstuhlkosten eine wiederum abweichende Fläche eingesetzt hat. Diese Erläuterung hat die Kl. jedoch mit Schreiben vom 22. November 2000 und erneut im Rechtsstreit nachgeholt. Eine solche Nachholung ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer im preisfreien Wohnraum grundsätzlich zulässig. Ausnahmen gelten in Fällen, in denen die nachgeholten Erläuterungen dazu führen würden, daß sich der Mieter aus den Einzelangaben eine eigene Abrechnung zusammenstellen muß. So verhält es sich hier jedoch nicht. Der Bekl. mußte in keiner Weise die Abrechnung hinsichtlich der Fahrstuhlkosten selbst korrigieren. Die nachgeholte Erläuterung führte allein dazu, daß der Bekl. nachträglich zur Kenntnis nehmen konnte, warum die Kl. (mit Recht) die eingesetzte Fläche als Umlagemodus verwendet hat. Daß dies in einem gesonderten Schreiben passiert ist, welches dem Bekl. jedenfalls im Rechtsstreit nochmals zusammen mit den Abrechnungen überreicht worden ist, stellt keine besondere Belastung oder Benachteiligung für den Bekl. dar. Im Gegenteil erschiene es rechtsmißbräuchlich, von der Kl. zu fordern, die Abrechnungen mit der Erläuterung zur Fahrstuhlfläche erneut auszudrucken, weil der Bekl. davon weder rechtliche noch tatsächliche Vorteile hätte.

Durch die Möglichkeit nachträglicher Erläuterungen der Abrechnung im Rechtsstreit wird der Mieter auch nicht unbillig mit dem Prozeßkostenrisiko belastet. Denn der Mieter hat die Möglichkeit, Nebenkostennachforderungen, die erst im Verlaufe des Rechtsstreits durch ordnungsgemäße Abrechnung fällig werden, mit der Kostenfolge des § 93 ZPO sofort anzuerkennen. (...)

Eine Betriebskostenabrechnung muß insbesondere den Verteilerschlüssel angeben und erläutern. Entgegen der Auffassung mancher Gerichte kann das aber auch nachgeholt werden.

In der Betriebskostenabrechnung waren verschiedene Flächen als Umlagemaßstab angegeben. Die Fahrstuhlkosten waren wieder nach einer anderen Fläche umgelegt worden, ohne daß dies erläutert worden wäre. Das holte der Vermieter erst im Rechtsstreit nach.

Mit Urteil vom 22. April 2002 hielt die 61. Kammer des Landgerichts Berlin das für zulässig, da eine solche Nachholung nach ständiger Rechtsprechung der Kammer bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich zulässig sei. Anders sei es nur, wenn aus solchen Korrekturen der Mieter sich eine eigene Abrechnung erstellen müßte. Das sei hier nicht der Fall.

Die 61. Kammer weicht zu Recht von der Auffassung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1999, 907) ab, die eine solche spätere Erläuterung für unzulässig gehalten hatte. Bei preisfreiem Wohnraum ist die Betriebskostenabrechnung formfrei; spätere Änderungen sind grundsätzlich möglich. Der BGH hat schon vor 20 Jahren entschieden (NJW 1982, 575), daß es ausreicht, wenn Zusatzangaben des Vermieters "sich in eine erteilte Abrechnung bruchlos einfügen". Für Erläuterungen gilt nichts anderes, wie unlängst das OLG Dresden (GE 2002, 994) entschieden hat. Danach kann der Vermieter sehr wohl eine Betriebskostenabrechnung nachträglich prüffähig machen. Nur bei preisgebundenem Neubau (Schriftform) ist das anders.