Nachholung der Betriebskostenangabe in Mieterhöhungsprozess

Nachholung der Betriebskostenangabe in Mieterhöhungsprozess; Erhöhung einer Bruttomiete

Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in S. Die monatliche Miete betrug zuletzt 500 € zuzüglich 30 € für die Garage sowie Vorauszahlungen von 130 € für Heizung und 35 € für Wasser.

2 Mit Schreiben vom 7. August 2007 forderten die Kl. die Bekl. unter Berufung auf den Mietspiegel von B. /S. auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 500 € auf 550 € monatlich mit Wirkung ab 1. November 2007 zuzustimmen. Die Bekl. erklärten sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 530 € einverstanden.

3 Die Kl. haben mit der im Februar 2008 zugestellten Klage Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 530 € auf 550 € monatlich ab 1. November 2007 verlangt. Nachdem ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete auf 526 € (netto) beziffert hatte, machten die Kl. mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 geltend, dass die Bekl. die Kosten für Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen hätten (Teilinklusivmiete). Zur ortsüblichen Nettomiete kämen diese Nebenkosten - 26,68 € monatlich - deshalb noch hinzu. Der Schriftsatz ist den Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juli 2008 übergeben worden.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die Bekl. verurteilt, einer Mieterhöhung auf 550 € monatlich ab 1. Oktober 2008 zuzustimmen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

7 Das Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 sei unwirksam gewesen. Die Kl. hätten darin lediglich eine „Nettokaltmiete" von 500 € monatlich benannt und eine auf den Mietspiegel gestützte Mieterhöhung auf 550 € verlangt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem zutreffenden Sachverständigengutachten nur 526 € monatlich betrage, handele es sich nicht um eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB.

8 Ein weiteres Mieterhöhungsverlangen hätten die Kl. aber mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 gestellt. Dieses Mieterhöhungsverlangen, in dem der konkrete Betriebskostenanteil genannt sei, erfülle die formellen Anforderungen. Zwar sei zu diesem Zeitpunkt die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen, da das vorangegangene Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 datiere. Dies stehe der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens indes nicht entgegen. Die durch eine Teilzustimmung des Mieters bewirkte Mieterhöhung setze keine neue Jahresfrist in Lauf, wenn sich der Vermieter - wie hier - mit einer Teilzustimmung nicht zufrieden gebe und wegen des Restbetrags Klage erhebe. Eine Nachbesserung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens sei auch während des anhängigen Rechtsstreits möglich und aus prozessökonomischen Gründen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen, selbst wenn in der ersten Instanz die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei.

9 Das Mieterhöhungsverlangen vom 23. Juli 2008 sei auch materiell wirksam, denn bei einer Teilinklusivmiete könne zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag für nicht gesondert umgelegte Betriebskosten verlangt werden.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

11 Das Berufungsgericht hat das (nachgebesserte) Mieterhöhungsverlangen der Kl. zutreffend als formell wirksam und materiell begründet angesehen. Bei Erhöhung einer Bruttomiete oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten gemäß § 558 b Abs. 3 BGB noch im Rechtsstreit über die Mieterhöhung nachholen.

12 1. Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 7. August 2007 ist mit dem Mietspiegel B. /S. begründet, der Nettomieten ausweist; es enthält keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten, obwohl es sich bei der vereinbarten Miete um eine Teilinklusivmiete handelt.

13 a) Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 = NJW-RR 2006, 227, Tz. 13). Dies gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete, bei der - wie hier - nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist.

14 Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmiete enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, Rdnr. 13, 15). Angaben zur Höhe der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten gehören dabei zu der nach § 558 a BGB erforderlichen (formellen) Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteile vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162 = NZM 2006, 864, Tz. 13, sowie vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45 = NJW 2008, 848, Tz. 9 f.).

15 b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007, das keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten enthält, nicht gerecht. Die Kl. konnten es jedoch insoweit nach § 558 b Abs. 3 BGB während des Prozesses - wie mit Schreiben vom 23. Juli 2008 geschehen - durch die Angabe der auf die Wohnung zuletzt entfallenden und in der Miete bereits enthaltenen Betriebskosten nachbessern.

16 Entgegen der Auffassung der Revision haben die Kl. mit der Nachholung der Angaben zu den Betriebskosten kein vom ursprünglichen Begehren unabhängiges „weiteres" Mieterhöhungsverlangen gestellt. Zwar sind die Kl. in ihrem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen von einer Nettomiete (und nicht von einer Teilinklusivmiete) ausgegangen und haben eine Erhöhung der „Nettokaltmiete" begehrt. Dies steht einer Nachbesserung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB aber nicht entgegen, denn die Kl. begehren nach wie vor (neben der Garagenmiete und den unveränderten Vorauszahlungen für die abzurechnenden Betriebskosten) eine Erhöhung der Miete von ursprünglich 500 € auf 550 €. Es geht mithin lediglich um die Nachbesserung der im Hinblick auf die tatsächlich vereinbarte Teilinklusivmiete unzureichenden Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens.

17 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mieterhöhungsverlangen vom 23. Juli 2008 auch nicht wegen Nichteinhaltung der Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

18 Allerdings kann ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach dieser Vorschrift frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Der Revision ist auch zuzugeben, dass aufgrund der Teilzustimmung der Bekl. zum Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 7. August 2007 eine Mieterhöhung auf 530 € monatlich ab 1. November 2007 wirksam geworden ist und im Zeitpunkt des Zugangs des (nachgebesserten) Mieterhöhungsverlangens vom 23. Juli 2008 mithin seit der am 1. November 2007 wirksam gewordenen Mieterhöhung noch kein Jahr verstrichen war.

19 Dem Berufungsgericht ist jedoch darin beizupflichten, dass die durch eine teilweise Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam gewordene Mieterhöhung einer fristgemäß erhobenen Klage des Vermieters wegen des Restbetrages - auch im Hinblick auf die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB - nicht entgegensteht (so schon BayObLG, NJW-RR 1989, 1172, zu § 2 MHG). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass § 558 b Abs. 3 BGB dem Vermieter gestattet, ein Mieterhöhungsverlangen, das den Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht, noch im Rechtsstreit - auch in der Berufungsinstanz - nachzuholen oder die Mängel des Mieterhöhungsverlangens zu beheben. Für eine solche Nachholung oder Nachbesserung gilt die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterhöhung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht. Denn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen ist erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt (vgl. BayObLG, aaO, 1173; a. A. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558 b Rdnr. 38). Nach der von der Revision vertretenen Auffassung hätte es der Mieter dagegen weitgehend in der Hand, durch eine - gegebenenfalls auf einen geringfügigen Betrag beschränkte - Zustimmung die in § 558 b Abs. 3 BGB vorgesehene Heilung der Mängel des Mieterhöhungsverlangens oder dessen wirksame Neuvornahme im anhängigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, widerspräche dies auch der Prozessökonomie. Die Möglichkeiten der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Interesse der Prozessökonomie vermieden werden sollte, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel mehrfach neu aufgerollt werden müssen (BT-Drs. 14/4553, S. 56). Schutzwürdige Interessen des Mieters sind nicht betroffen, denn dieser ist ausreichend dadurch geschützt, dass ihm auch bei einer Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens die zweimonatige Überlegungsfrist zusteht und der Vermieter auf diesem Wege keinen höheren Betrag verlangen kann, als er bereits mit dem ursprünglichen Mieterhöhungsbegehren geltend gemacht hat.

20 3. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass die Mieterhöhung auf 550 € monatlich zum 1. Oktober 2008 und nicht erst zum 1. Februar 2009 wirksam geworden ist. Nachdem die Kl. die Mängel des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008, den Bekl. übergeben am 24. Juli 2008, beseitigt hatten, stand den Bekl. gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats ab diesem Zeitpunkt zu, so dass die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens vom 23. Juli 2008, mithin am 1. Oktober 2008, wirksam geworden ist (§ 558 b Abs. 1 BGB). Entgegen der Auffassung der Revision mussten die Kl. bei der Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens keine (erneute) 15-monatige Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) einhalten. Für die Wartefrist gilt bei der Nachholung oder Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 b Abs. 3 BGB nichts anderes als für die Sperrfrist (siehe oben unter 2).

21 4. Zu Recht wendet sich die Revisionserwiderung gegen die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, die in der Revisionstanz von Amts wegen geändert werden kann, ohne dass das Verbot der Schlechterstellung des Rechtsmittelführers gilt (BGHZ 92, 137, 139). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 97 Abs. 2 ZPO nicht vor, weil die Kl. nicht aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt haben, das sie bereits in einem früheren Rechtszug hätten geltend machen können. Denn die Kl. haben den Schriftsatz vom 23. Juli 2008, in dem sie ihr Mieterhöhungsverlangen nachgebessert haben, bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht überreicht. Die Kl. haben in der Sache überwiegend obsiegt und sind (nur) insoweit unterlegen, als ihnen die begehrte Mieterhöhung erst zum 1. Oktober 2008 und nicht schon zum 1. November 2007 zugesprochen worden ist; hieraus ergibt sich für die Tatsacheninstanzen eine Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Kl. und 2/3 zu Lasten der Bekl. (§ 92 Abs. 2 ZPO).

Bei Erhöhung einer Brutto- oder einer Teilinklusivmiete kann der Vermieter die für ein formell ausreichendes Mieterhöhungsverlangen erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Zustimmung zur Mieterhöhung nachholen. Hat der Mieter einem zunächst unwirksamen Mieterhöhungsverlangen teilweise zugestimmt, gilt, wenn der Vermieter den Restbetrag im Prozess nachfordert und dabei das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen nachbessert oder nachholt, nicht die einjährige Wartefrist zwischen Mieterhöhung und (neuem) Mieterhöhungsverlangen, entschied der BGH.

Der Kläger (Vermieter) verlangte von den Beklagten (Mieter) Zustimmung zur Mieterhöhung. Die monatliche Miete betrug zuletzt 500 € zzgl. 30 € für die Garage sowie Vorauszahlungen von 130 € für Heizung und 35 € für Wasser. Es handelte sich mithin um eine sog. Teilinklusivmiete.

Mit Schreiben vom 7. August 2007 forderten die Kläger die Beklagten unter Berufung auf einen (Netto-) Mietspiegel auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 500 € auf 550 € mtl. ab 1. November 2007 zuzustimmen. Die Beklagten erklärten Teilzustimmung auf 530 €. Die Kläger haben mit im Februar 2008 zugestellter Klage Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 530 € auf 550 € mtl. ab 1. November 2007 verlangt.

Ein vom AG im Zustimmungsprozess eingeholtes Sachverständigengutachten bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf (nur) 526 € (netto). Daraufhin machten die Kläger mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 geltend, dass die Beklagten die Kosten für Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen hätten (Teilinklusivmiete). Zur ortsüblichen Nettomiete kämen diese Nebenkosten – 26,68 € mtl. – deshalb noch hinzu.

Der Schriftsatz ist den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juli 2008 übergeben worden. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das LG die Beklagten verurteilt, einer Mieterhöhung auf 550 € monatlich ab 1. Oktober 2008 zuzustimmen. Die – zugelassene – Revision der beklagten Mieter hatte keinen Erfolg.

Wie das LG meint auch der BGH, dass das (erste) Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 (formell) unwirksam war, weil die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteile für Versicherung und Grundsteuer nicht benannt worden waren. Diese Angaben könnten aber im Prozess auf Zustimmung zu einer höheren Miete gem. § 558 b Abs. 3 BGB nachgeholt werden. Dies setze für den Mieter eine neue Zustimmungsfrist in Gang. Mit der Nachholung der Angaben zu den Betriebskosten werde aber kein vom ursprünglichen unabhängiges „weiteres" Mieterhöhungsverlangen gestellt.

Bei der Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens im Prozess sei auch nicht die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB einzuhalten. Nach dieser Vorschrift kann ein wirksames Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung (Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist) gestellt werden; im konkreten Fall hatten die Mieter auf das (unwirksame) Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 einer teilweisen Mieterhöhung auf 530 € mtl. ab 1. November 2007 wirksam zugestimmt, mithin war zum Zeitpunkt des Zugangs des (im Prozess nachgebesserten) Mieterhöhungsverlangens vom 23. Juli 2008 seit der am 1. November 2007 wirksam gewordenen Mieterhöhung noch kein Jahr verstrichen.

Allerdings, so der BGH, steht eine durch teilweise Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam gewordene Mieterhöhung einer fristgemäß erhobenen Klage des Vermieters wegen des Restbetrages die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entgegen, denn § 558 b Abs. 3 BGB gestatte dem Vermieter, ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen noch im Rechtsstreit – und zwar auch in der Berufungsinstanz – nachzuholen oder die Mängel des Mieterhöhungsverlangens zu beheben.

Für eine solche Nachholung oder Nachbesserung gelte die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterhöhung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht. Denn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen sei erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt. Sonst nämlich hätte es der Mieter weitgehend in der Hand, durch Teilzustimmung auf winzige Beträge die in § 558 b Abs. 3 BGB vorgesehene Heilung der Mängel des Mieterhöhungsverlangens oder dessen wirksame Neuvornahme im anhängigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen.

Schutzwürdige Interessen des Mieters seien dadurch nicht verletzt, denn ihm stehe auch bei einer Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens die zweimonatige Überlegungsfrist zu, und der Vermieter könne auf diesem Wege keinen höheren Betrag verlangen als er bereits mit dem ursprünglichen Mieterhöhungsbegehren geltend gemacht habe.

Richtigerweise sei die Mieterhöhung auf 550 € monatlich zum 1. Oktober 2008 und nicht erst zum 1. Februar 2009 wirksam geworden. Nachdem die Kläger die Mängel des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 beseitigt hatten, habe den Beklagten eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats ab diesem Zeitpunkt zugestanden, so dass die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens vom 23. Juli 2008, mithin am 1. Oktober 2008, wirksam geworden sei (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Bei der Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens sei auch keine (erneute) 15-monatige Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) einzuhalten. Für diese Wartefrist, welche die einzuhaltende Zeitspanne zwischen zwei Mieterhöhungszeitpunkten regelt, gilt bei der Nachholung oder Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 b Abs. 3 BGB nichts anderes als für die Jahressperrfrist gem. § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, welche die Wartefrist zwischen der letzten Mieterhöhung und der Abgabe des nächsten Mieterhöhungsverlangens regelt.

Einen „Schnaps obendrauf" gab es für den Vermieter auch noch bei den Kosten. Zu Recht, so der BGH, habe er sich in der Erwiderung auf die Revision der Mieter gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts gewandt. Die könne in der Revisionsinstanz von Amts wegen geändert werden, ohne dass das Verbot der Schlechterstellung des Rechtsmittelführers (hier: Mieter) gelte. Entgegen der Auffassung des Landgerichts lägen die Voraussetzungen des § 97 Abs. 2 ZPO nicht vor. Nach dieser Vorschrift können die Kosten des Rechtsmittelverfahrens (z. B. Berufung) dem „Sieger" ganz oder teilweise auferlegt werden, wenn er nur deswegen gewonnen hat, weil er neue Fakten auf den Tisch legte, die er schon in der Vorinstanz hätte vorbringen können. In diesem Falle hätten die Kläger nicht aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie bereits in einem früheren Rechtszug hätten geltend machen können. Denn die Kläger hätten den Schriftsatz vom 23. Juli 2008, in dem sie ihr Mieterhöhungsverlangen nachbesserten, bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht überreicht. Die Kläger hätten in der Sache überwiegend obsiegt und seien (nur) insoweit unterlegen, als ihnen die begehrte Mieterhöhung erst zum 1. Oktober 2008 und nicht schon zum 1. November 2007 zugesprochen worden sei; hieraus ergebe sich für die Tatsacheninstanzen eine Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Kläger und 2/3 zu Lasten der Beklagten.