Nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen setzt neue Wartefrist in Gang

Nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen setzt neue Wartefrist in Gang; Betriebskostenaufstellung bei Umrechnung von Brutto- in Nettomiete

Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete setzt bei Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel die Umrechnung auf die Nettomiete durch Angabe der konkreten Betriebskosten voraus. Dazu bedarf es einer Betriebskostenaufstellung unter Einhaltung der Anforderungen des § 259 BGB. Fehlt diese Aufstellung, ist das Mieterhöhungsverlangen formell nicht ordnungsgemäß, was zur Unzulässigkeit der Klage führt. Wird der Mangel im Rechtsstreit geheilt, löst das nachgeholte Erhöhungsverlangen eine neue Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 aus. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, besteht keine gerichtliche Pflicht zur Vertagung der Sache nach § 227 ZPO.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung. Die Wohnung ist nicht preisgebunden. Mit Schreiben vom 23.5.2007 wurde die Bekl. zur Zustimmung zur Anhebung der vereinbarten Bruttokaltmiete von z. Z. 383,20 €/mtl. um 28,02 €/mtl. auf 411,22 €/mtl. ab dem 1.8.2007 aufgefordert. Zur Begründung des Erhöhnungsverlangens wurde auf den Mietspiegel 2005 für Berlin Bezug genommen. Ferner wurden konkrete Betriebskosten mit einem Wert von 1,70 €/m2 angegeben, wobei der Mieterhöhungserklärung keine weitere Erläuterung hinsichtlich der Betriebskosten beigefügt war. Mit Schriftsatz vom 13.11.2007 erklärte die Kl. unter Vorlage eines Betriebskostennachweises, daß sich die Betriebskosten nunmehr auf 1,89 €/m2 belaufen.

Die Kl. ist der Ansicht, das Mieterhöhungsbegehren sei formell ordnungsgemäß. Eine nachvollziehbare Berechnung der konkreten Betriebskosten habe dem Mieterhöhungsbegehren nicht beigefügt werden müssen, wie sich auch aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 14.8.2006 - 67 S 481/05 - ergebe. Ob der angegebene Wert der Betriebskosten tatsächlich zutreffe, sei keine Frage der ordnungsgemäßen Begründung, sondern eine materiell-rechtliche Frage der Begründetheit des Verlangens.

Die Klage ist derzeit unzulässig.

Das Mieterhöhungsbegehren vom 23.5.2007 stellt kein formal ordnungsgemäßes Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558 a BGB dar. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Unzulässigkeit der Klage (BGH NJW-RR 2004, 523).

Die formelle Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens setzt voraus, daß der Mieter die Möglichkeit hat, die sachliche Berechtigung des MieterhöhungsverIangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46; NJW-RR 2006, 227; BGH vom 12.7.2006, - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162). Im Fall der Erhöhung der Bruttomiete ist neben der Angabe der konkreten Betriebskosten daher auch eine Aufstellung unter Einhaltung der Anforderungen des § 259 BGB erforderlich, es muß sich also um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln (Paschke, GE 2007, 971, 975). Der BGH führt in seiner Entscheidung vom 26.10.2005 wie folgt aus:

"[...] Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kl. durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der von den Kl. zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO.; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f. m. w. N.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553 S. 54 zu § 558 a BGB). Die Bekl. waren aufgrund der vorgelegten Betriebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, NJW 2005, 219, unter III b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung).

Aus der Entscheidung ergibt sich - nach Ansicht des erkennenden Gerichts - mittelbar, daß für die Frage der Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsbegehrens eine Aufstellung beigefügt sein muß. Die Frage, ob diese der Höhe nach auch zutreffend ist, ist hingegen eine Frage der materiellen Berechtigung. Dem steht nicht die Rechtsprechung des BGH zur Frage der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens entgegen, soweit der Vermieter sich dabei auf eine Betriebskostenpauschale gemäß dem Mietspiegel beruft (vgl. BGH vom 12.7.2006 - VIII ZR 215/05 -). In diesem Fall ist das Erfordernis einer Aufstellung tatsächlich überflüssig, weil bei einer Pauschale eine Aufstellung aus der Natur der Sache nicht machbar ist.

Das Gericht sieht sich an seiner Entscheidung auch nicht durch die Entscheidung des Landgerichts vom 14.8.2006 - 67 S 481/05 - gehindert, das sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt hat.

Die Klage bleibt trotz Heilung des formalen Mangels des Mieterhöhungsverlangens derzeit unzulässig. Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 13.11.2007 den Mangel des Mieterhöhungsverlangens geheilt. Denn darin hat sie den zuletzt festgestellten konkreten Betriebskostenanteil unter Vorlage einer Kopie des Betriebskostennachweises vorgelegt. Die Heilung des formalen Mangels des Mieterhöhungsverlangens führt gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB dazu, daß die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB erneut beginnt. Die Frist ist noch nicht abgelaufen. Das Gericht hat von einer Vertagung gemäß § 227 ZPO abgesehen, worauf es die Parteien hingewiesen hat. Einer Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen fehlt jedoch vor Ablauf der Zustimmungsfrist das Rechtschutzbedürfnis.

Ein Mieterhöhungsverlangen sei schon formell unwirksam, wenn - bei Begründung der Mieterhöhung mit einem Nettomietspiegel wie dem Berliner - bei vereinbarten Bruttomieten die notwendige Umrechnung der Brutto- auf eine Nettomiete nicht durch eine abrechnungsähnliche Betriebskostenaufstellung erfolge, meint das AG Wedding.

Der Vermieter wollte eine vereinbarte Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf den Berliner Netto-Mietspiegel erhöhen. Er gab die konkreten Betriebskosten in einem Betrag mit 1,70 €/m2 an. Dem Mieterhöhungsschreiben war keine weitere Erläuterung oder eine Einzelaufstellung der Betriebskosten beigefügt. Das wurde erst im Verlaufe des Rechtsstreit nachgeholt. Unter Vorlage eines Betriebskostennachweises wurden die tatsächlichen Betriebskosten mit 1,89 €/m2 ermittelt.

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage insgesamt als unzulässig ab. Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen sei nämlich formal nicht ordnungsgemäß gewesen. Vereinbart gewesen sei eine Bruttomiete. Begründe der Vermieter in solchen Fällen eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel, der Nettomieten enthalte, sei die Brutto- in eine Nettomiete umzurechnen, und zwar mittels der konkreten Betriebskosten. Dafür sei es notwendig, eine Betriebskostenaufstellung beizufügen. Die Angabe nur eines zusammengefaßten Betrages für die konkreten Betriebskosten reiche auch für die formelle Wirksamkeit nicht aus. Der Vermieter habe zwar im Rechtsstreit diesen formalen Mangel durch Übergabe eines Betriebskostennachweises geheilt. Das führe nach § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB aber dazu, daß die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB erneut zu laufen beginne. Diese Frist sei im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen gewesen. Das Gericht habe von einer Vertagung wegen eines erheblichen Grundes (§ 227 ZPO) abgesehen, worauf es die Parteien hingewiesen habe.

Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, daß bei einer vereinbarten Bruttomiete der Vermieter, der ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Netto-Mietspiegel begründet, die Vergleichbarkeit der verlangten Bruttomiete mit der Nettomiete des Mietspiegels durch Abzug der konkreten für die Wohnung anfallenden Betriebskosten darlegen muß (BGH, GE 2006, 46). Aber: Selbst wenn er im Mieterhöhungsverlangen statt der konkreten Betriebskosten nur - unter Nennung eines zusammengefaßten Betrages je Quadratmeter Wohnfläche - statt dessen mit ortsüblichen Betriebskosten argumentiert, macht dies sein Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam.

Die Darlegung der konkreten Betriebskosten wird erst für die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens gebraucht - also im Prozeß. Der BGH ist demgemäß bei der Beurteilung der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens "großzügig" (vgl. auch Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 5. Aufl., § 558 a BGB, Rn. 4). Die Entscheidung des AG Wedding ist mit der Rechtsprechung des BGH nicht zu vereinbaren.

Ist schon ein Mieterhöhungsverlangen, das die Umrechnung mit pauschalen Betriebskosten begründet, nicht formell unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 = GE 2006, 1162), kann für ein Mieterhöhungsverlangen unter Hinzuziehung eines auf konkreten Betriebskosten beruhenden zusammengefaßten Betrags nichts anderes gelten. Der Ansicht des Amtsgerichts, die Entscheidung des BGH stehe der von dem Amtsgericht gefundenen Entscheidung nicht entgegen, kann nicht gefolgt werden.

Nach § 558 b Abs. 3 BGB kann der Vermieter nach einem nicht den Anforderungen des § 558 a BGB entsprechenden Mieterhöhungsverlangen ein ordnungsgemäßes im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Das hat der Vermieter im vorliegenden Fall getan. Zutreffend geht das AG dabei davon aus, daß das neue bzw. geheilte Mieterhöhungsverlangen erneut die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB auslöst. Diese gesetzliche Heilungsmöglichkeit würde allerdings konterkariert, wenn ein Gericht wie im vorliegenden Fall ohne jegliche Begründung eine Vertagung nach § 227 ZPO ablehnt und die Klage insgesamt als unzulässig abweist, weil die Zustimmungsfrist wegen der im Prozeß nachgeholten Heilung des Mieterhöhungsverlangens noch nicht abgelaufen sei,statt das Verfahren bis nach Fristablauf zu vertagen. Jedenfalls im Rahmen des Grundsatzes eines "fair trial" kann nämlich ein Gericht verpflichtet sein, entweder angesichts einer schon erfolgten Klageänderung nicht so kurzfristig zu terminieren, daß die Zustimmungsfrist auf jeden Fall im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen ist, oder aber zu vertagen.

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der Kläger/Vermieter sich in Kenntnis der formalen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens mit der Erneuerung bzw. Mangelbeseitigung ausgiebig Zeit läßt und dann z. B. kurz vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung oder noch in dem Termin einen entsprechenden Schriftsatz einreicht.

Für den vorliegenden Fall bedeutet die Abweisung der Klage als unzulässig, daß der Vermieter in die Berufung gehen muß, damit im Berufungsverfahren nunmehr - bei Unterstellung der formalen Unwirksamkeit des ersten Verlangens - über das neue Verlangen verhandelt und entschieden wird.