Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen als Kündigungsgrund

Eine Betriebskostennachforderung von mindestens zwei Monatsmieten rechtfertigt auch die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nach § 543 BGB. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Bestandteil der vereinbarten Bruttomiete war eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 65 €. Für das Abrechnungsjahr 2020 erteilte der Kl. dem Bekl. eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachzahlung von 1.228,86 € endete. Für das Abrechnungsjahr 2021 erteilte der Kl. dem Bekl. eine Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten, die einen Nachzahlungsbetrag von 211,81 € ergab. Die Abrechnung für das Jahr 2022 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 295,22 €. Zahlungen auf diese Betriebskostennachforderungen leistete der Bekl. nicht.

Nach fruchtlosem Ablauf der dem Bekl. gesetzten Zahlungsfrist kündigte der Kl. das Mietverhältnis am 19.4.2023 außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt zum 31.7.2023.

Wegen dieser Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2020 und 2021 erging auf Antrag des Kl. unter dem 9.6.2023 ein Vollstreckungsbescheid des AG Berlin-Wedding gegen den Bekl. Auch hierauf zahlte der Bekl. nicht.

Wegen der ausstehenden Zahlungsforderung von insgesamt 1.440,67 € erklärte der Kl. am 19.10.2023 erneut die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.1.2024 und höchst hilfsweise die ordentliche Kündigung zum frühestmöglichen Termin und forderte den Bekl. auf, die Wohnung bis spätestens 31.10.2023 zu räumen und an ihn im vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Rein vorsorglich kündigte die Kl.seite das aus ihrer Sicht bereits beendete Mietverhältnis dann nochmals außerordentlich fristlos mit sofortiger Wirkung sowie auch hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Zeitpunkt wegen schuldhafter und wiederholter Verletzung der vertraglichen Pflichten mittels der Klageschrift vom 14.3.2024.

[…] Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung zu (§§ 535 Abs. 2, 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, 546 Abs. 1, 556, 556a, 556b, 569 Abs. 3 und 4 sowie 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB), da der Kl. das bestehende Mietverhältnis sowohl durch die außerordentliche fristlose als auch durch die hilfsweise ordentliche fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Termin vom 19.4.2023 sowie auch erneut durch die nochmals vorsorglich fristlose, hilfsweise ordentliche fristgerechte Kündigung vom 19.10.2023 und zudem erneut durch die nochmals vorsorglich fristlose, hilfsweise ordentliche fristgerechte Kündigung mittels der Klageschrift vom 14.3.2024 rechtswirksam beendet hat.

Diese drei Kündigungen der Kl.seite waren auch wirksam, insbesondere entsprachen sie den formellen Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Den Kündigungsgrund hatte die Kl.seite nämlich in hinreichender Weise angegeben, da sie in den jeweiligen Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund genannt hat und auch den Gesamtbetrag der rückständigen Betriebskosten jeweils bezifferte. […]

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann (OLG Rostock, Urteil vom 9.2.2023 - 3 U 22/21; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26.7.1984 - 4 W-RE-386/84. […]

Für die analoge Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spricht aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten - wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt - eine Jahresmiete geschuldet wird, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimmt. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.5.1975 - VIII ZR 70/74, u. a. in: WPM 1975, 897) hat den Rückstand mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen i.H.v. nahezu zwei Monatsmieten auch als erhebliche Pflichtverletzung und derartige Nachforderungen zudem auch als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 216 BGB angesehen (BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14, u. a. in: GE 2016, 1146 = NJW 2016, 3231 f.).

Damit liegen aber bereits zwei Merkmale vor, die zumindest zur analogen Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB führen können (Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 543 BGB, Rn. 218a).

Insofern kann ein derartiger Verzug bezüglich der Betriebskostennachzahlung auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen, selbst wenn hierbei die vorgeschriebene Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen ist.

Maßgeblich ist bei § 543 Abs. 1 BGB zunächst die Höhe der Betriebskostennachforderung. Ist diese Nachforderung nicht höher als eine Monatsmiete, so kommt eine Kündigung in der Regel auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Insoweit ist es nämlich sachgerecht, auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung zurückzugreifen.

In der Regel ist somit für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstands entspricht (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 45).

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist dementsprechend somit aber bereits wegen eines Rückstandes mit einer Betriebskostennachforderung i.H.v. zwei Monatsmieten (hier mithin i.H.v. 2 x 330 € = 660 €) mehr als einen Monat als gerechtfertigt anzusehen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.6.2023 - 2-11 S 13/23; LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015 - 63 S 158/15; LG Berlin, Urteil vom 20.2.2015 - 63 S 202/14 = GE 2015, 452; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.6.2024 - 33052 C 64/24; AG München, Urteil vom 29.1.2009 - 412 C 29663/08). […]

Daneben wäre hier insofern aber das streitige Mietvertragsverhältnis auch durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist beendet worden (BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 39/15 = GE 2016, 1083; BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 = GE 2012, 1629). […]

Wenn der Mieter schuldhaft eine Zahlungsverpflichtung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht erfüllt, kann dies ein Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB sein. Bei erheblichem Rückstand ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

Die Betriebskostenabrechnungen für 2020 bis 2022 ergaben jeweils einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters, der sich auf über 1.700 € summierte und die vereinbarte Miete von 330 € monatlich wesentlich überstieg; einen vom Kläger erwirkten gerichtlichen Vollstreckungsbescheid ignorierte der Mieter. Nach Mahnung kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt und wiederholte dies mit zwei weiteren Kündigungen. Der Mieter meinte, ein Räumungsanspruch bestehe nicht.

Das Amtsgericht hielt alle drei Kündigungen des Vermieters für wirksam, auch die fristlosen Kündigungen. Zwar sei eine Betriebskostennachforderung nicht mit der laufenden Miete gleichzusetzen i.S.d. § 543 BGB. Bei einem erheblichen Rückstand, der zwei Monatsmieten übersteige, sei jedoch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift geboten.

Anmerkung: Das Gericht schließt sich damit der im Vordringen befindlichen Meinung an, wonach auch Betriebskostennachforderungen, die als einmalige Zahlung nicht zu den laufenden Mietzahlungen i.S.d. § 543 BGB gehören, eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Wenn, wie hier, mehrfach gekündigt wurde, sind allerdings nicht alle Kündigungen wirksam, wie es im Urteil heißt. Ein durch die erste Kündigung wirksam beendetes Mietverhältnis kann nicht erneut gekündigt werden. Missverständlich ist auch die Angabe im Urteil, es sei eine Bruttomiete vereinbart gewesen (dann wären keine Betriebskostenabrechnungen möglich).