Nachforderung von Betriebskosten wg. rückwirkend erhöhter Grundsteuer

Nachforderung von Betriebskosten wg. rückwirkend erhöhter Grundsteuer; Betriebskostenabrechnung; Abflußprinzip

1. Hat das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht, kann der Vermieter eine dem Mieter schon zugegangene Betriebskostenabrechnung berichtigen.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, wegen eines einzigen ge-änderten Postens insgesamt eine neue Abrechnung zu erstellen.

3. Der Vermieter ist berechtigt, rückwirkend erhöhte Grundsteuern für den vom Steuerbescheid umfaßten Zeitraum anzusetzen (Verbrauchsprinzip).

Der Kl. kann die Nachforderung der aufgrund der Neufestsetzung der Grundsteuer erhöhten Betriebskosten von den Bekl. verlangen, § 535 S. 2 BGB.

In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, daß eine erfolgte und ausgeglichene Betriebskostenabrechnung für die Parteien bindend ist (AG Tiergarten, Urteil vom 21. Oktober 1996 - 5 C 426/96 - GE 1997, 369; AG Hamburg, Urteil vom 14. Februar 1990 - 41 C 1295/89 - WuM 1990, 444), damit sind jedoch nur nachträgliche Einwendungen ausgeschlossen, die ihnen bereits während des Verfahrensablaufes, der zur Abrechnung führte, bekannt waren bzw. bekannt sein konnten (LG Kassel, Urteil vom 17. August 1989 - 1 S 373/89 - WuM 1989, 582, AG Göppingen, Urteil vom 15. Oktober 1986 - 11/5 C 789/96 - DWW 1986, 320). Denn bei der abgewickelten Abrechnung handelt es sich um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis (LG Marburg, Urteil vom 14. November 1979 - 2 S 48/79 - ZMR 1980, 153). Damit ist ein Verzicht auf unbekannte oder erst zukünftige Einwendungen regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn dies in der Erklärung klar zum Ausdruck kommt (BGH NJW 1983, 1903, 1904). Inhalt und Reichweite der Erklärung sind durch Auslegung zu ermitteln, wobei es in erster Linie darauf ankommt, wie der Empfänger sie verstehen muß (BGH NJW 1970, 321), der dabei aber die ihm bekannte Interessenlage des Erklärenden zu berücksichtigen hat (BGH NJW 1973, 39, 2019). Der Mieter, der mietvertraglich zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet ist, kann dabei kaum annehmen, daß der Vermieter bereit sein wird, diese bei unvorhersehbarer nachträglicher Erhöhung selbst zu tragen. Im umgekehrten Fall einer unvorhersehbaren Verminderung der Betriebskosten wird der Mieter auch nicht davon ausgehen, daß die überschießenden Beträge beim Vermieter verbleiben sollen. Damit kann eine Abrechnung, wenn das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht hat, grundsätzlich berichtigt werden (AG Schöneberg, Urteil vom 28. Oktober 1996 - 2 C 1194/95 - GE 1997, 51).

Die Bekl. können sich auch nicht darauf berufen, daß ihre Abrechnungen noch dem Abflußprinzip erstellt würden und damit die erhöhte Grundsteuer - wenn überhaupt - erst in dem Abrechnungszeitraum angesetzt werden dürfe, in dem diese tatsächlich beglichen wird. Gemäß § 122 V i. V. m. § 124 VIII BewG entfällt die Ermäßigung von 20 % bei der Ermittlung der Grundstückswerte der in Berlin (West) belegenen Grundstücke zum 1. Januar 1994. Der Grundstückswert wird dabei gemäß §§ 17 II, 19 I Nr. 1 BewG durch einen Grundlagenbescheid gemäß §§ 179 I, 180 I Nr. 1 AO gesondert festgestellt. Da dieser Bescheid für Grundsteuermeßbescheide gemäß § 182 I AO bindend ist, sind diese gemäß § 175 I Nr. 1 AO innerhalb der gemäß § 171 X AO ablaufgehemmten Festsetzungsfrist zu ändern und dienen dann gemäß §§ 184 III AO, 13 GrStG ihrerseits als Grundlage des gemeindlichen Steuerbescheides. Da die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft (§ 38 AO), handelt es sich bei den erhöhten Grundsteuern um Betriebskosten, die in die bereits abgerechneten Zeiträume fallen. Diese kann der Vermieter in der vorliegenden Konstellation schon deshalb nicht in der Betriebskostenabrechnung ansetzen, in deren Zeitraum er die Nachzahlungen auf die Grundsteuern tatsächlich leistet, weil dies etwa bei Mieterwechsel dazu führen würde, daß neue Mieter mit Betriebskosten belastet werden, die mit ihrem Mietverhältnis nichts zu tun haben. Könnten dies Neumieter gegen eine solche Betriebskostenabrechnung zu Recht Einwände erheben, würde dies im Ergebnis dazu führen, daß die Grundsteuererhöhungsbeträge, auch zu deren Zahlung die Bekl. gemäß § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit den mietvertraglichen Regelungen verpflichtet sind, dennoch beim Vermieter zur Zahlung verbleiben. In diesem Fall entspricht es - zumal im Mietvertrag der Ansatz der Betriebskosten noch dem Abflußprinzip nicht vereinbart ist - dem dem Vermieter im Rahmen des § 315 BGB eingeräumten billigen Ermessen, die Erhöhungsbeträge entsprechend dem "Verbrauchsprinzip" anzusetzen. [...]

Daß das Finanzamt berechtigt ist, durch Leistungsbescheid die Grundsteuer rückwirkend zu erhöhen, ist vom Verfassungsgericht bisher nicht beanstandet worden. Unklar war allerdings bisher die Rechtslage, was denn nun mit Betriebskostenabrechnungen passiert, die vom Mieter längst bezahlt sind. In einem solchen Fall kann nämlich der Vermieter keine Berichtigung vornehmen.

Das AG Schöneberg hatte mit knapper Begründung (GE 1997, 51) gemeint, in einem solchen Falle müsse der Vermieter die erhöhten Betriebskosten "nachschieben" können. Dem hat sich die 62. Kammer des LG Berlin in ihrem Urteil vom 10. Februar 2000 angeschlossen. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, die unvorhersehbaren Nachbelastungen selbst zu tragen. Er könne die Betriebskostenabrechnung berichtigen, wobei bei der Berichtigung nur der einen Position die Bezugnahme auf die erteilte Abrechnung ausreichend sei.