Nachforderung dem Mieter versehentlich gutgebrachter Aufwendungszuschüsse

Der Vermieter kann vom Mieter Nachentrichtung des Mietzinses in Höhe der Aufwendungszuschüsse beanspruchen, um die er das Mietzinssoll gekürzt dem Mieter in Rechnung gestellt hatte, weil er irrig erwartet hatte, die IBB würde diese Zuschüsse zu Gunsten des Mieters weiterhin zahlen.

Die Bekl. sind zur Nachzahlung des Betrages von monatlich 91,42 DM für die Zeit von Februar 1997 bis September 1998 verpflichtet, weil für diese Monate die IBB als Dritter eine Zahlung in der genannten Höhe als einkommensabhängige Aufwendungszuschüsse auf die Mietzinsschuld der Bekl. nicht geleistet hat. Ob wegen des Wegfalls der zusätzlichen Aufwendungszuschüsse eine Erhöhungserklärung an die Bekl. nach § 10 WoBindG erforderlich war, kann dahingestellt bleiben. Denn die Erklärung vom 23. September 1998, die nach der in § 4.5 des Mietvertrags vereinbarten Gleitklausel in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV mit Rückwirkung erfolgen könnte, erfüllt die Voraussetzungen des § 10 WoBindG. Die Erhöhung des von den Bekl. zu zahlenden Mietzinses war in diesem Schreiben berechnet und erläutert. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung brauchte der Erklärung nicht beigefügt zu werden. Denn seit der Erklärung vom 19. März 1998, der eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war, hatte sich die Kostenmiete nicht verändert. Die zusätzlichen mieterbezogenen Aufwendungszuschüsse für familiengerechte Miet- und Genossenschaftswohnungen senkten unstreitig nicht die Durchschnittsmiete, sondern wurden als Zahlungen auf die von den Bekl. geschuldete Kostenmiete von der IBB direkt an die Kl. geleistet.

Die Nachforderung ist nicht durch ein negatives Schuldanerkenntnis der Kl. in den Erhöhungserklärungen vom 15. Dezember 1997 und vom 10. März 1998 ausgeschlossen. Denn diese Erklärungen hat die Kl. erkennbar in der Erwartung abgegeben, die Leistungen der IBB auf die Mietzinsschuld der Bekl. auch zukünftig noch zu erhalten.

Die Nachforderung ist schließlich auch nicht verwirkt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Zeitraum von weniger als zwei Jahren mit Blick auf die vertraglich vereinbarte Gleitklausel das Zeitmoment erfüllen konnte. Denn jedenfalls fehlt es an dem erforderlichen "Umstandsmoment" (vgl. KG, RE vom 14. August 1981, WuM 1981, 270). Die Bekl. haben nicht vorgetragen, durch welche Verfügungen sie sich darauf eingerichtet haben, die Nachzahlung nicht mehr leisten zu müssen. Entsprechende Dispositionen können angesichts der Höhe der Forderung auch nicht aus der "typisierten Beurteilung" (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 242 Rdn. 95) abgeleitet werden, die Bekl. hätten bei früherer Geltendmachung des Anspruchs ihre Lebensführung entsprechend angepaßt.

Mietgleitklauseln sind bei preisgebundenem Neubau zulässig und unverzichtbar, weil dann eine Mieterhöhung auch rückwirkend geltend gemacht werden kann.

Der Vermieter war davon ausgegangen, daß die IBB die einkommensabhängigen Aufwendungszuschüsse für den Mieter weiterzahlen würde und hatte auch in zwei Mieterhöhungserklärungen eine entsprechend verringerte Sollmiete des Mieters angenommen. Als die IBB schließlich mitteilte, die Aufwendungszuschüsse würden nicht gezahlt, verlangte der Vermieter eine entsprechende Nachzahlung vom Mieter.

Mit Urteil vom 15. Januar 2001 hielt das Landgericht Berlin dieses Verlangen für berechtigt. Wegen der vertraglich vereinbarten Gleitklausel konnte der Vermieter noch rückwirkend Nachzahlung verlangen; die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung war nicht erforderlich, da sich die Kostenmiete nicht verändert hatte. Auch nach Treu und Glauben war der Anspruch nicht ausgeschlossen, da der Vermieter (und wohl auch der Mieter) davon ausgegangen war, daß die Zuschüsse weiter gewährt werden würden.