Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen

Hat der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung Sollvorschüsse statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eingestellt, ohne dies deutlich zu machen, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist die nicht geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr verlangen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz nur noch um Nebenkosten aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis über eine Wohnung. Die Bekl. hatten im März 2007 für die Zeit ab dem 1.4.2007 mit dem Streitverkündeten einen Mietvertrag geschlossen, in den die Kl. durch Erwerb des Grundstückes eingetreten ist. Gemäß dem notariellen Kaufvertrag waren sämtliche Rechte und Ansprüche aus dem Mietverhältnis bereits zum Stichtag 27.4.2007 an die Kl. abgetreten. Das AG hat der Zahlungsklage zu einem Teilbetrag von 7.254,16 € nebst Zinsen hinsichtlich des geltend gemachten Nettomietzinses für 2007 bis 2009 und der Nebenkostenvorauszahlungen für 2009 stattgegeben. Mit der Berufung wendet sich die Kl. ausschließlich gegen die mit der Klage ebenfalls verfolgten und erstinstanzlich abgewiesenen Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen für Juli 2007, September bis Dezember 2007, Januar bis Juli 2008 und August bis Dezember 2008 in Höhe von jeweils 130 €. Hierzu legt sie im Prozess erstmals die Nebenkostenabrechnungen für 2007 vom 30.12.2008 und 2008 vom 18.12.2009 vor. Sie meint, aus der angeblich am 31.12.2008 zugestellten Abrechnung für 2007 ergebe sich bei Berücksichtigung der tatsächlichen in April bis Juni sowie August 2007 geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 520 € eine Forderung in Höhe von 479,84 €; in der Abrechnung selbst sind 1.042,31 € als Vorauszahlung ausgewiesen. Aus der Abrechnung für 2008 ergebe sich eine Forderung in Höhe von 2.010,06 €, da in diesem Jahr keine Vorauszahlungen geleistet, aber in der Abrechnung in voller geschuldeter Höhe von 1.560 € abgezogen worden seien. In die Abrechnungen seien versehentlich die - tatsächlich nicht gezahlten - Sollvorauszahlungen auf die Nebenkosten eingestellt worden.

II. Die Parteien werden auf Folgendes hingewiesen:

In der Berufungsinstanz sind nur noch Betriebskosten aus den Jahren 2007 und 2008 Streitgegenstand. Wie das Amtsgericht zu Recht entschieden hat, können Betriebskostenvorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden. Dem entsprechend begehrt die Kl. nunmehr unter erstmaliger Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für 2007 und 2008 die Salden aus diesen von ihr erstellten Abrechnungen. Gemäß § 6.2 des notariellen Kaufvertrages war sie jedenfalls ermächtigt, die Abrechnungen für den früheren Eigentümer B. zu erstellen, der bis zur Eigentumsumschreibung am 4.8.2009 Vermieter geblieben ist. Allerdings hat die Kl. die Abrechnungen in der Berufungsbegründungsschrift hinsichtlich der von den Bekl. geleisteten Vorauszahlungen korrigiert. Danach haben die Bekl., von diesen unbestritten gelassen, im Jahre 2007 520 € an Betriebskostenvorauszahlungen geleistet und im Jahre 2008 keinerlei Vorauszahlungen. In die Abrechnungen waren offenbar - ohne dies ausdrücklich auszuweisen - jeweils die Sollvorauszahlungen eingestellt worden, wobei das Gericht davon ausgeht, dass es sich bei dem Betrag von 1.042,31 € in der Abrechnung für 2007 um die Sollvorauszahlungen für die Monate Mai bis Dezember handelt sowie die wenigen Tage im April 2007, für die die Abtretung durch den Voreigentümer schon wirksam war. Da die Vorauszahlung für April 2007 allerdings schon Anfang des Monats fällig war, steht sie nicht der Kl., sondern dem Voreigentümer zu, so dass gegenüber der Kl. für 2007 Vorauszahlungen in Höhe von 8 x 130 €, insgesamt 1.040 € geschuldet waren. Für 2008 waren 1.560 € geschuldet.

Gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Nachforderung von Betriebskosten gegen den Mieter, wenn er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist eine Betriebskostenabrechnung vorlegt. Legt er eine Abrechnung schuldhaft nicht rechtzeitig vor, ist er nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, GE 2005, 543 = NZM 2005, 373 unter II.5.c. - Rn. 27 bei Juris) mit Nachforderungen ausgeschlossen, er kann aber - soweit vom Mieter noch nicht gezahlt - Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, maximal aber den Betrag der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten für dieses Jahr.

Die Abrechnung für 2007 weist für die Bekl. Betriebskosten in Höhe von 999,84 € aus. Das haben die Bekl. nicht angegriffen. Dieser Betrag unterschreitet die geschuldeten Vorauszahlungen von 1.170 €. Da die Kl. für das gesamte Jahr 2007 abgerechnet hat, sind auch sämtliche geschuldeten Vorauszahlungen zu berücksichtigen, also auch diejenigen, die auf die Zeit vor der Abtretung der Ansprüche an die Kl. entfielen. Damit übersteigt der Vorauszahlungsbetrag den Betrag der nach der Abrechnung geschuldeten Betriebskosten. Der Nachforderungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB greift nicht.

Es kommt vielmehr auf die Frage an, ob die Abrechnung - wie von der Kl. behauptet - den Bekl. rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen ist oder ob sie den Bekl. - wie diese behaupten - erstmals im Berufungsrechtszug bekannt gegeben wurde. Sollte Ersteres der Fall sein, so wäre die Kl. nach Auffassung der Kammer an den aus der Abrechnung sich ergebenden Saldo gebunden, könnte also auch nicht bezahlte Vorauszahlungen nicht mehr geltend machen.

In diesem Fall widerstreiten nämlich zwei gegenläufige Prinzipien: einmal das Nachforderungsverbot, das nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, GE 2008, 327 = NZM 2008, 204; BGH, NZM 2005, 13) bedeutet, dass eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist weder hinsichtlich der Einzelpositionen noch hinsichtlich des Gesamtsaldos zum Nachteil des Mieters geändert werden darf, weil der Mieter sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist darauf einrichten können soll, welches Guthaben ihm zusteht bzw. welche Nachzahlung er maximal zu leisten hat. Auf der anderen Seite kann der Vermieter trotz des Nachforderungsausschlusses die Betriebskosten bis maximal zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen (BGH, GE 2005, 543 = NZM 2005, 373 unter II.5.c. - Rn. 27 bei Juris). Wenn ein Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung falsche Vorauszahlungen, nämlich wie hier die Sollvorauszahlungen, angibt, dann muss er sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist so behandeln lassen, als hätte der Mieter die zu seinen Gunsten fälschlicherweise berücksichtigten Vorauszahlungen tatsächlich geleistet. Andernfalls würde ein wesentliches Element einer jeden Betriebskostenabrechnung, nämlich die Verrechnung der auf den Mieter entfallenden Kosten mit den Vorauszahlungen (vgl. dazu BGH, GE 1982, 135 = NJW 1982, 573), fehlen, und es würde ausreichen, wenn dem Mieter mitgeteilt würde, welchen Anteil der Gesamtbetriebskosten des Hauses er zu tragen hat, ohne einen Saldo mit den geleisteten Vorauszahlungen zu bilden. Dies aber widerspricht dem Wesen einer Abrechnung, deren formaler Ansatz und Ausgangspunkt ist, dem Mieter deutlich zu machen, welchen Teil der Vorauszahlungen der Vermieter wegen entsprechender Betriebskosten behalten darf und welchen Anteil er gegebenenfalls zurückerstatten muss. Im Übrigen ist zu bedenken, dass dem Mieter wohl ohne Weiteres als Einwendung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegen die Betriebskostenabrechnung auferlegt würde, wenn der Vermieter zu seinen Ungunsten zu wenig an Vorauszahlung berücksichtigt hätte. Nach Ablauf der Einwendungsfrist wäre der Mieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit der Geltendmachung ausgeschlossen. Wertungsmäßig müssen beide Fälle aber gleich behandelt werden.

Für die Betriebskostenabrechnung 2008 gelten die vorstehenden Erwägungen nicht. Diese Abrechnung ist nicht einmal nach Vortrag des Kl. innerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt worden, so dass die Bekl. als Mieter auch kein Vertrauen in die Richtigkeit eines bestimmten Abrechnungssaldos entwickeln konnten. Deshalb kann die Kl. die geschuldeten Vorauszahlungen in Höhe von 1.560 € von den Bekl. verlangen, da der Saldo der Abrechnung über diesen Betrag hinausgeht. Der überschießende Betrag steht der Kl. wegen des Nachforderungsausschlusses gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB jedoch nicht zu.

Berufung zurückgenommen.

Rechnet der Vermieter nach Soll-Vorschüssen ab, ohne diese als solche zu kennzeichnen, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist die tatsächlich nicht geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr verlangen, meint das LG Krefeld. Unstrittig ist das nicht.

Die Parteien stritten über Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2007 und 2008. In beiden Abrechnungen waren die – tatsächlich nicht gezahlten – Sollvorauszahlungen auf die Betriebskosten eingestellt. Streitig war, ob die Abrechnung für 2007 den Mietern bereits am 31. Dezember 2008 zugegangen oder vom Vermieter erst danach im Prozess eingereicht worden war. Die Abrechnung für 2008 ist erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist vorgelegt worden. Für beide Jahre berichtigte der Vermieter die Abrechnungen in der Berufungsbegründungsschrift, wobei für das Jahr 2007 unter Berücksichtigung der vom Mieter tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eine Betriebskostenrestforderung verblieb. Für das Jahr 2008 verlangte der Vermieter die geschuldeten Vorauszahlungen, da der Saldo der Abrechnung diesen Betrag überstieg. Gegen das klageabweisende Urteil des AG legte der Vermieter Berufung ein.

Das LG Krefeld hielt die Forderung aus der Abrechnung für 2007 für den Fall für unbegründet, dass die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugegangen sei, denn in diesem Fall müsse sich der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist so behandeln lassen, als wenn der Mieter die in die Abrechnung eingestellten Sollvorauszahlungen tatsächlich geleistet hätte. Eine Betriebskostenabrechnung dürfe nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist weder hinsichtlich der Einzelpositionen noch hinsichtlich des Gesamtsaldos zum Nachteil des Mieters geändert werden, weil er sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist darauf einrichten können solle, welches Guthaben ihm zustehe bzw. welche Nachzahlung er zu leisten habe.

Für die Betriebskostenabrechnung 2008 gelte dieser Vertrauensschutz nicht, weil die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt worden sei. Der Mieter habe daher auch kein Vertrauen in die Richtigkeit eines bestimmten Abrechnungssaldos entwickeln können. Da der Saldo der Abrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen übersteige, könnten diese verlangt werden. Mit dem überschießenden Betrag sei der Vermieter ausgeschlossen.

Der Auffassung des LG Krefeld kann hinsichtlich der Nachforderung aus der Abrechnung für 2007 nicht zugestimmt werden.

Umstritten war, ob in die Abrechnung nur die von den Mietern während des Abrechnungszeitraums tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) einzustellen sind oder die Angabe der geschuldeten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) ausreicht. Der BGH (Beschluss v. 23. September 2009, VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489) hat entschieden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der vom Mieter tatsächlich geleisteten Vorschüsse (Ist-Vorschüsse) formell wirksam ist.

Wenn die Abrechnung aber formell wirksam war, kann sie auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist insoweit berichtigt werden, als die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eingestellt und die verbleibenden Betriebskosten nachgefordert werden können. Der Vermieter braucht in der rechtzeitig erstellten Abrechnung auch nicht zu kennzeichnen, dass die dort eingestellten Vorauszahlungen Soll-Vorauszahlungen sind, denn der Mieter weiß, was er gezahlt hat. Würde man dem Vermieter, der mit fristgerechter Abrechnung die (Soll-) Vorauszahlungen ausgewiesen hat, die Nachforderung der Betriebskosten verweigern, weil er an das Abrechnungsergebnis gebunden ist, würde er schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der nicht fristgerecht abrechnet, aber die Betriebskosten maximal bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen kann (vgl. dazu BGH, GE 2005, 543; vgl. auch Jablonski, GE 2010, 28).

Soweit der BGH (GE 2008, 327) entschieden hat, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit denjenigen – dann geltend gemachten – Nachforderungen ausgeschlossen ist, die das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigen, handelte es sich um einen Fall, in dem tatsächlich Vorauszahlungen geleistet worden waren. Auch für den vom LG Krefeld entschiedenen Fall der Abrechnung nach – nicht geleisteten – (Soll-) Vorschüssen ist also der Rechtsprechung des BGH zu folgen, dass Nachforderungen auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zulässig sind, auch wenn der BGH diesen Fall noch nicht entschieden hat.