Nachbesserung einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist

Eine formell unzureichende Betriebskostenabrechnung kann innerhalb der Abrechnungsfrist formlos nachgebessert werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 18. Juli 2008 übersandten die Kl. dem Bekl. eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, verbunden mit der Heizkostenabrechnung für die Heizperiode 2007/2008. Insgesamt endete die Abrechnung mit einer Nachzahlungsforderung von 723,68 €. [...] Einem weiteren Schreiben vom 28. Oktober 2008, in dem es um den steuerlichen Nachweis haushaltsnaher Dienstleistungen ging, fügten die Kl. eine überarbeitete Fassung der Betriebskostenabrechnung 2007 bei. [...]

Der Bekl. ist gemäß § 535 Satz 2 BGB i. V. m. § 556 a Abs. 1, 3 BGB verpflichtet, an die Kl. die verlangten 662,76 € aus der Betriebskostenabrechnung 2007 in Verbindung mit der Heizkostenabrechnung 2007/2008 zu zahlen.

Die Betriebskostenabrechnung 2007 sowie die eingebundene Heizkostenabrechnung 2007/2008 sind in der erforderlichen Form erstellt und damit wirksam. Es kann dahingestellt bleiben, ob dies bereits für die mit Schreiben vom 18. Juli 2008 übersandte, ursprüngliche Version gilt. Jedenfalls genügt die mit dem weiteren Schreiben vom 28. Oktober 2008 übersandte Fassung den formellen Anforderungen. Diese Fassung kann der Beurteilung zugrunde gelegt werden, weil sie dem Bekl. ebenfalls noch innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr (§ 556 a Abs. 3 BGB) zugeleitet worden ist. Unerheblich ist dabei, dass diese Abrechnung nicht ausdrücklich als solche, sondern lediglich als Anlage zu einem Schreiben wegen des Nachweises haushaltsnaher Dienstleistungen übersandt wurde. Denn in dem Übersendungsschreiben wird mit dem Hinweis auf "einige weitere Erläuterungen" ausdrücklich auch auf die Abrechnungen Bezug genommen. Damit war für den Bekl. als Empfänger klar, dass es auch nochmals um die Abrechnung selbst ging. Mehr ist für die Zuleitung einer Abrechnung nicht erforderlich, weil an deren Übermittlung keine besonderen Anforderungen zu stellen sind. Gemäß § 556 a Abs. 3 BGB ist die Abrechnung nämlich lediglich "mitzuteilen". Es kann dahingestellt bleiben, ob dies sogar mündlich geschehen kann. Jedenfalls ist eine einfache schriftliche Zuleitung ohne weitere Formanforderungen ausreichend. Die Auffassung des Bekl., es sei die Textform gemäß § 126 b BGB einzuhalten, findet im Gesetz keine Stütze. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von § 126 b BGB findet die Textform vielmehr nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen Anwendung. Dies ist etwa auf dem Gebiet des Mietrechts die Mieterhöhungserklärung (§ 558 a Abs. 1 BGB) oder eine Umstellung des Abrechnungsmaßstabs für Betriebskosten (§ 556 a Abs. 2 BGB). Die hier relevante Regelung des § 556 a Abs. 3 BGB erwähnt hingegen die Textform für die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung gerade nicht. Soweit sich der Bekl. für seine Ansicht auf die von ihm zitierte Fundstelle bei Kinne/Schach (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage 2008, § 556 Rn. 68 a, Seite 699) beruft, ist dieser keine zwingende Formanforderung zu entnehmen. Dort heißt es lediglich in Abgrenzung zur Schriftform gemäß § 126 BGB, diese sei nicht einzuhalten, dem Mieter könne die Abrechnung auch in Textform oder per Telefax übermittelt werden. Das sind aber lediglich Möglichkeiten, jedoch keine formellen Verpflichtungen, zumal die Äußerung auch schon in sich unklar ist. So haben die Textform als Formanforderung und das Telefax als Übermittlungsweg nichts miteinander zu tun. Entscheidend ist aber, dass die Literaturstelle keine Begründung enthält und sich insbesondere nicht mit dem Umstand auseinandersetzt, dass § 126 b BGB ausdrücklich eine gesetzliche Anordnung der Textform verlangt.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist es unschädlich, dass dem Schreiben vom 28. Oktober 2008 nicht noch einmal die einbezogene Heizkostenabrechnung beilag. Eine formell unzureichende Abrechnung braucht nicht vollständig wiederholt zu werden, sondern kann innerhalb der Abrechnungsfrist auch nachgebessert werden. Die neue Abrechnung setzt sich dann aus der bisherigen Abrechnung und der Ergänzung zusammen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage 2009, Rn. 3276). Zwar ist es richtig, dass eine Nachbesserung nicht darauf hinauslaufen darf, die Abrechnung scheibchenweise auf mehrere Schreiben oder Schriftsätze zu verteilen (vgl. LG Kiel, WuM 1996, 631, 632). Denn in diesem Fall fehlt es an der geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten, einer der Grundvoraussetzungen für die ordnungsgemäße Abrechnung. So liegt der Fall hier aber nicht. Vielmehr ist die Abrechnung vollständig wiederholt worden und lediglich die in sich abgeschlossene und unveränderte Heizkostenabrechnung nicht nochmals übersandt worden. Das ist unschädlich.

Die formelle Wirksamkeit der Abrechnung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass die Kosten für die Be‑ und Entwässerung sowie die Stromkosten nur bereinigt, also ohne die vorher in Abzug gebrachten, nicht umlagefähigen Kosten eingestellt worden sind. Es trifft allerdings zu, dass im Interesse der Nachvollziehbarkeit die Kosten zunächst vollständig angegeben und erst innerhalb der Abrechnung ausgekoppelt werden dürfen. Dies ist hier aber dadurch geschehen, dass in den Erläuterungen der Abzug für die Teichfüllung mit 25 € und die Stromkosten mit insgesamt 939 € angegeben werden. Die Gesamtbeträge lassen sich so unmittelbar aus der Abrechnung mit einfachen Rechenschritten ermitteln.

Die Abrechnung ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Die Gesamtfläche der Wohnung von 79,24 m2 ist im Mietvertrag vereinbart, so dass das einfache Bestreiten des Bekl. ins Leere geht. Aber auch das schlichte Bestreiten der in Ansatz gebrachten beheizten Fläche ist unzureichend. Da das Verhältnis von Bruttofläche und beheizter Fläche zunächst plausibel ist und die beheizte Fläche auch in früheren Abrechnungen unbeanstandet wie jetzt angegeben worden ist, wäre es zunächst Sache des Bekl. gewesen darzulegen, aus welchem Grund die Angabe der Kl. unzutreffend sein soll.

Zwar haben die Kl. im weiteren Verlauf des Rechtsstreits eigene Berechnungen angestellt, die geringfügig von den Angaben in der Abrechnung abweichen, darauf kommt es aber nicht an, weil die Ausführungen ausdrücklich unter Protest gegen die Darlegungs‑ und Beweislast gegeben wurden. Im Übrigen sind die von den Kl. dargelegten Flächendifferenzen mit 0,65 m2 auch derart geringfügig, dass sie im Rahmen einer ohnehin zwangsläufig an vielen Stellen ungenauen, mit Pauschalierungen arbeitenden Abrechnung unbeachtlich sind.

Was schließlich die Aufteilung der Stromkosten zwischen Hausstrom- und Heizungsstrom anbelangt, besteht entgegen der Auffassung des Bekl. keine Verpflichtung, einen Zwischenzähler zu installieren (vgl. Lammel, HeizkV, 2. Auflage 2004, § 7 Rn. 53). Die Kl. waren daher zur Schätzung berechtigt. Konkrete Gründe, warum die gewählte Aufteilung unangemessen sein könnte, hat der Bekl. nicht vorgebracht. Im Übrigen müssen die Mieter ohnehin für den Strom insgesamt aufkommen, sei es über die Heizkostenabrechnung oder über die Betriebskostenabrechnung. Die exakte Verteilung ist daher von untergeordneter Bedeutung. [...]

Eine Betriebskostenabrechnung ist, was oft verkannt wird, keine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern eine so genannte "Wissenserklärung". Eine bestimmte Form - Schriftform, Textform - ist dafür vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Deshalb sind auch Nachbesserungen möglich, die nicht in Textform erfolgen. Notwendig ist allerdings, dass der Vermieter die Nachbesserungen innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vornimmt.

Der Vermieter hatte über die kalten und warmen Betriebskosten abgerechnet. Einem weiteren Schreiben fügte er eine nachgebesserte Überarbeitung der Fassung der Betriebskostenabrechnung bei. Der Mieter vertrat unter anderem die Auffassung, es liege keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung vor, weshalb er auch nicht zahlen müsse.

Mit Urteil vom 23. September 2009 gab das Amtsgericht Wedding der Zahlungsklage des Vermieters statt und verwies darauf, dass für eine Betriebskostenabrechnung keine bestimmte Form vorgesehen sei. Die Nachbesserung sei innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt; die Textform sei dafür nicht einzuhalten. Auch die übrigen Einwendungen des Mieters, wie das pauschale Bestreiten der beheizten Fläche, seien unerheblich.