Nachberechnung rückwirkend erhöhter Grundsteuer

Nachberechnung rückwirkend erhöhter Grundsteuer; Betriebskosten

Die Nachberechnung rückwirkend erhöhter Grundsteuer muß unverzüglich, d. h. im Regelfall binnen zwei Wochen nach Zugang des entsprechenden Grundsteuerbescheides erfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren die Feststellung, daß eine Nachberechnung einer im Jahr 2003 erhöhten Grundsteuer für die Jahre 1999 bis 2002 unzulässig ist.

Die Kl. sind Mieter, der Bekl. Vermieter einer Wohnung des Hauses T.straße in Berlin. Der Mietvertrag bestimmt eine kalenderjährliche Abrechnung der Nebenkosten.

Am 3.12.2003 erhielt der Bekl. Bescheide über Grundsteuernachbelastungen für die Jahre 1999 bis 2002, welche auf 16 Mietparteien umgelegt werden konnten.

Die Bescheide legte der Bekl. am 8.12.2003 seinem Steuerberater zur Prüfung vor. Er erhielt am 29.12.2003 die Stellungnahme, daß die Bescheide rechtmäßig seien.

Mit Schreiben vom 20.1.2004 berechnete der Bekl. den Kl. die Nachbelastungen für das Jahr 1999 in Höhe von 99,85 €, das Jahr 2000 in Höhe von 131,81 €, das Jahr 2001 in Höhe von 119,82 € und das Jahr 2002 in Höhe von 119,82 €.

Mit Schreiben vom 2.2.2004 wiesen die Kl. die Nachbelastung als nicht unverzüglich zurück. Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 5.2.2004 hielt der Bekl. an der Nachberechnung fest. Auf die ausdrückliche Aufforderung der Kl. mit Schreiben vom 17.11.2004 und 20.5.2005, die nachberechnete Grundsteuer nicht mehr gegenüber den Kl. geltend zu machen, reagierte der Bekl. nicht.

Die Kl. sind der Ansicht, die Nachberechnung sei gem. § 556 Abs. 3 BGB bzw. § 20 Abs. 3 NMV 1970 ausgeschlossen, da sie verspätet erfolgt sei. (...)

Die Klage ist zulässig und im entschiedenen Umfang begründet.

I. Ein Feststellungsinteresse ist gegeben. Die Kl. haben ein berechtigtes Interesse zu wissen, ob sie die nachberechnete Grundsteuer an den Bekl. zahlen müssen. (...)

II. Der Bekl. ist mit einer Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 1999 in Höhe von 99,85 € und 2000 in Höhe von 131,81 € nicht ausgeschlossen (vgl. LG Berlin GE 2005, 1249 f.).

1. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist auf die Abrechnungsjahre 1999 und 2000 nicht anwendbar. Diese Vorschrift betrifft gem. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB nur Abrechnungszeiträume, die nach dem 1.9.2001 geendet haben.

2. § 20 Abs. 3 NMV ist auf die nachträgliche Abrechnung von Nebenkosten bei nicht preisgebundenem Wohnraum nicht analog anwendbar. Die Neubaumietenverordnung beinhaltet besondere Vorschriften für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums und weicht daher insoweit bewußt von den allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ab. Aufgrund des Aufnahmecharakters der NMV gegenüber dem BGB ist eine analoge Anwendung auf lediglich dem BGB unterliegende Mietverhältnisse ausgeschlossen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis betrifft keinen preisgebundenen Wohnraum. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Gesetzgebungsmaterialien zu § 556 BGB n. F. Vielmehr bestätigt der Gesetzgeber durch die ausdrückliche erstmalige Aufnahme einer entsprechenden Vorschrift in das BGB das Fehlen einer entsprechenden Regelung im bisherigen Recht für den nicht preisgebundenen Wohnraum. Es handelt sich bei § 556 Abs. 3 um eine neue erstmalig für den Bereich des preisfreien Wohnraums eingeführte Vorschrift (vgl. Schmidt-Futterer, MietR, 8. Auflage, Rn. 5). Der Rechtsgedanke des § 20 Abs. 3 NMV ist vor Einführung des § 556 BGB n. F. nur zur Begründung des Umstandsmomentes bei der Erörterung einer eventuellen Verwirkung im Falle einer Erteilung einer Nebenkostenabrechnung nach Ablauf eines Jahres herangezogen worden (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 535, Rn. 50).

3. Eine Verwirkung der Nachforderungen aus der nachbelasteten Grundsteuer für die Jahre 1999 und 2000 liegt nicht vor. Allein der Zeitablauf reicht für die Annahme einer Verwirkung nicht aus. (...) Er hat erst am 3.12.2003 Kenntnis von der erhöhten Grundsteuer in Folge der entsprechenden Steuerbescheide erhalten. Indem zwischen Erhalt der Steuerbescheide am 3.12.2003 und der Nachberechnung am 20.1.2004 nur ein Zeitraum von sechs Wochen vergangen ist, kann hierin eine Verwirkung noch nicht gesehen werden. (...)

III. Der Bekl. ist mit der geltend gemachten Nachzahlung für die Jahre 2001 und 2002 gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.

Ein Vermieter kann nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen nicht mehr erheben, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Nebenkosten sind gem. dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag kalenderjährlich abzurechnen. Die verspätete Nachberechnung der mit am 3.12.2003 zugestellten Grundsteuerbescheiden erhöhten Grundsteuern erst am 20.1.2004 stellt eine von dem Bekl. zu vertretende verspätete Geltendmachung dar.

1. Der Bekl. hat zwar die Verspätung der Nachberechnung der erhöhten Grundsteuer bis zum 3.12.2003 nicht zu vertreten. Bis zu diesem Tage hat der Bekl. keine Kenntnis von der zu zahlenden erhöhten Grundsteuer gehabt. Der Bekl. hätte gegenüber dem Finanzamt auch nicht zu einem früheren Zeitpunkt auf einen geänderten Grundsteuerbescheid hinwirken müssen. Ein derartiges Verhalten hätte für beide Parteien einen Nachteil bedeutet. Es kann dem Bekl. nicht zugemutet werden, das Finanzamt darauf hinzuweisen, daß die geltend gemachte Grundsteuer zu gering ausgefallen ist, nur um zeitnah gegenüber den Kl. eine erhöhte Nebenkostenforderung geltend machen zu können.

2. Der Bekl. hat jedoch die in Folge der erst am 20.1.2004 erfolgten Nachberechnung eingetretene Verzögerung zu vertreten.

Eine Berechnung von Nebenkosten kommt nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vermieter das Versäumen der Jahresfrist nicht zu vertreten hat und nach Ablauf des Wegfalls des Abrechnungshindernisses unverzüglich die Abrechnung nachholt. Der Bekl. hat es versäumt, ohne schuldhaftes Zögern und damit unverzüglich die Berechnung der erhöhten Grundsteuer gegenüber den Mietern vorzunehmen.

a) Entsprechend der ständigen Rechtsprechung zu den §§ 121 BGB, 167, 696 Abs. 3 ZPO liegt eine unverzügliche Handlung nur dann vor, wenn sie innerhalb von zwei Wochen nachgeholt wird, wobei neben einer angemessenen Überlegungsfrist nur besondere Umstände des Einzelfalles eine Verlängerung rechtfertigen können. Entgegen der vom Landgericht Berlin in Betracht gezogenen Ansicht ist dem Vermieter nicht entsprechend § 560 Abs. 2 BGB eine dreimonatige Frist zur Nachholung der Abrechnung einzuräumen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung, in welchem Zeitraum ein Vermieter im Falle einer nicht zu vertretenden Verzögerung bei der Abrechnung von Nebenkosten diese nachberechnen darf, fehlt. Auch den Gesetzgebungsmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, welcher Zeitraum in diesem Fall einem Vermieter zuzubilligen ist (vgl. BR-Drs. 439/00 S. 127, BT-Drs. 14/4553, S. 51). In der Literatur wird übereinstimmend angenommen, daß der Vermieter im Falle einer nicht verschuldeten verspäteten Nebenkostenabrechnung zu einer unverzüglichen Abrechnung der Nebenkosten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses verpflichtet ist (vgl. Eisenschmid-Rips-Wall, Betrieskostenkommentar, Rn. 289; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 3166; Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 556, Rn. 473; Emmerich/Sonnenschein, 8. Aufl., § 556, Rn. 64). Die Interessenlage des § 556 Abs. 3 S. 3 und des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB sind nicht vergleichbar. In § 560 Abs. 2 wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, nach Kenntnisnahme von erhöhten Betriebskosten rückwirkend eine erhöhte Betriebskostenpauschale geltend machen zu können. Gegenstand dieser Regelung sind damit Verträge, in denen grundsätzlich der Vermieter wegen der vereinbarten Pauschale zu einer Abrechnung der Nebenkosten nicht verpflichtet ist und der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung hat. Um den Vermieter infolge der vereinbarten Pauschale nicht schutzlos zu stellen, wird ihm mit § 560 Abs. 2 BGB das Recht eingeräumt, nach Kenntnisnahme von einer Erhöhung der Betriebskosten diese rückwirkend gegenüber dem Mieter geltend zu machen. § 560 Abs. 2 BGB gewährt dem Vermieter damit gerade nicht eine verlängerte Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen. Vielmehr wird ihm im Verhältnis zu § 556 BGB eine von einem Jahr auf drei Monate verkürzte Frist zur Nachforderung von Betriebskosten eingeräumt. Während der Vermieter, der zur jährlichen Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet ist, bis zu einem Jahr Zeit hat, diese abzurechnen und damit auch Nachforderungen gegenüber den Mietern geltend zu machen, gewährt § 560 Abs. 2 BGB dem Vermieter bei Kenntniserlangung von erhöhten Betriebskosten nur eine Schutzfrist von drei Monaten. Der Schutzzweck der Vorschriften ist ebenfalls nicht vergleichbar. Zwar dienen beide Regelungen dazu, einen Mieter vor einer zeitlich unbegrenzten Nachforderung von Nebenkosten zu schützen. Demgegenüber wird bei § 560 Abs. 2 BGB ein Mieter geschützt, welcher grundsätzlich nicht mit einer Abrechnung rechnen muß und erst recht nicht mit einer Erhöhung der Pauschale, während bei § 556 BGB der Mieter grundsätzlich mit einer Abrechnung und auch einer Nachforderung rechnen muß und ihm daher auch ein Zeitraum von bis zu einem Jahr zugemutet werden kann, innerhalb dessen er Klarheit über tatsächlich von ihm zu erbringende Nachzahlungen erhalten kann und muß. In Folge der Kenntnis des Mieters, demgegenüber jährlich über die Nebenkosten abgerechnet wird, daß er

h mit einer Abrechnung und auch einer Nachforderung rechnen muß und ihm daher auch ein Zeitraum von bis zu einem Jahr zugemutet werden kann, innerhalb dessen er Klarheit über tatsächlich von ihm zu erbringende Nachzahlungen erhalten kann und muß. In Folge der Kenntnis des Mieters, demgegenüber jährlich über die Nebenkosten abgerechnet wird, daß er mit Nachforderungen rechnen muß, ist ihm eine gegenüber § 560 Abs. 2 BGB verlängerte Frist der Unsicherheit zuzumuten. Allerdings soll hier mit § 556 Abs. 3 S. 2 BGB dem Vermieter eine Ausschlußfrist gesetzt werden, um letztlich dem Mieter die notwendige Klarheit bezüglich eventueller Nebenkosten zu gewähren. Nur in den Fällen, in denen auch der Vermieter schutzwürdig ist, da er seinerseits insbesondere aufgrund des Fehlens von Unterlagen gehindert ist, eine vollständige Abrechnung zu erstellen, wird die Rechtsklarheit des Mieters gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB durchbrochen. In diesem Fall ist der Vermieter jedoch gehalten, unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Mieters an einer endgültigen und zeitnahen Klärung der gesamten Nachforderungsproblematik zeitnah und damit unverzüglich innerhalb eines Zeitraumes von maximal zwei Wochen die Abrechnung zu erteilen. Anders als bei § 560 Abs. 2 BGB muß der Vermieter im Falle einer Nachberechnung keine Vergleichsberechnungen durchführen, um festzustellen, ob und inwieweit aufgrund teilweise gestiegener Nebenkosten eine Anhebung der Betriebskostenpauschale zulässig sein könnte. Er muß auch keine Überlegungen dahingehend anstellen, ob er die erhöhten Betriebskosten überhaupt den Mietern in Rechnung stellen kann Er hat lediglich den rein mathematischen Vorgang der Umlage der erhöhten Betriebskosten auf die Mieter zu vollziehen.

b) Der Bekl. hätte die erhöhte Grundsteuer für die Jahre 2001 und 2002 noch vor Ablauf des Jahres 2003 gegenüber den Kl. geltend machen können. Die infolge der erst am 20.1.2004 erfolgten Nachberechnung eingetretene Verzögerung der Abrechnung ist von dem Bekl. zu vertreten. Zwar mag der Bekl. steuerrechtlich die Möglichkeit gehabt haben, erst binnen eines Monats nach dem 3.12.2003 eventuell Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide für die Jahre 2001 und 2002 einzulegen. Insoweit handelt es sich jedoch lediglich um eine Frist im Verhältnis des Bekl. zum Finanzamt. Diese Frist entbindet ihn jedoch nicht von der Verpflichtung, im Verhältnis zu den Mietern und damit zu den hiesigen Kl., ohne weitere Verzögerung eine Entscheidung darüber herbeizuführen, ob die Grundsteuernachbelastung gerechtfertigt und damit umlagefähig ist, oder nicht. Der Bekl. hat am 8.12.2003 die Grundsteuerbescheide seinem Steuerberater zugeleitet. Grundsätzlich ist ihm zuzubilligen, zur Bewertung der Grundsteuernachbelastung fachliche Hilfe eines Steuerberaters hinzuzuziehen. Er hat es jedoch offensichtlich versäumt, seinen Steuerberater darauf aufmerksam zu machen, daß durch diesen nicht nur die steuerrechtlichen Rechtsbehelfsfristen zu beachten sind, sondern daß zusätzlich infolge der grundsätzlichen Umlagemöglichkeit auf Mieter eine weitere Eilbedürftigkeit besteht. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß eine Prüfung der Grundsteuerbescheide zwingend eine Prüfungsfrist von fast drei Wochen erfordern könnten. Gerade bei fristgebundenen Sachverhalten kann auch von einem Steuerberater eine kurzfristige Prüfung erwartet werden. Anhaltspunkte dafür, daß eine besondere Schwierigkeit des Sachverhaltes eine verlängerte Prüfungsfrist erfordert haben können, sind durch den Bekl. nicht vorgetragen worden. Auch die weitere Verzögerung zwischen Prüfung der Steuerbescheide durch den Steuerberater und der Umlage der erhöhten Grundsteuer auf die Mieter ist von dem Bekl. zu vertreten. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß eine Berechnung der umzulegenden Grundsteuern für vier Jahr bei 16 Mietparteien einen erhöhten Verwaltungs- und Prüfungsaufwand erfordern könnten. Es hat sich lediglich um eine einzelne Abrechnungsposition des jeweiligen Jahres gehandelt, die gegenüber den Mietern und damit auch gegenüber den Kl. neu zu berechnen gewesen ist. Selbst ohne den Einsatz von heutzutage üblichen EDV-Programmen können derartige Berechnungen allein unter Zuhilfenahme eines Taschenrechners unproblematisch binnen eines Tages erfolgen. Besondere Gründe, welche eine verlängerte Bearbeitungszeit rechtfertigen könnten, hat der Bekl. nicht vorgetragen. (...)

Bei der Umlage nachträglich erhöhter Grundsteuer stellt sich immer wieder die Frage, wieviel Zeit der Vermieter dafür hat. Während die 65. Mietberufungskammer des LG Berlin (GE 2005, 1249) noch drei Monate für ausreichend hielt, verkürzt das AG Mitte in einer neueren Entscheidung diese Frist auf in der Regel zwei Wochen.

Der Vermieter erhielt am 3. Dezember 2003 Bescheide über Grundsteuernachbelastungen für die Jahre 1999 bis 2002. Die entsprechende Umlage auf die Mieter erfolgte mit Schreiben vom 20. Januar 2004. Die Mieter hielten die Umlage für unwirksam und klagten auf Feststellung der Unzulässigkeit der Umlage.

Das AG Mitte hielt eine Nachberechnung der Grundsteuern für die Jahre 1999 und 2000 für zulässig, weil für diese Abrechnungszeiträume § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB noch nicht und die Vorschrift des § 20 Abs. 3 NMV aus dem preisgebundenen Wohnraum - Ausschluß der nach Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes geltend gemachten Nachforderungen - nicht analog anwendbar sei. Die Nachforderungen für die Jahre 1999 und 2000 seien auch noch nicht verwirkt, weil zwischen Erhalt des Bescheides und Nachberechnung nur sechs Wochen vergangen waren. Mit den Nachforderungen für die Jahre 2001 und 2002 sei der Vermieter jedoch gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Denn er habe die Abrechnung nicht unverzüglich nach Ablauf des Wegfalls des Abrechnungshindernisses nachgeholt. Unverzüglich sei die Abrechnung nur dann, wenn sie innerhalb von zwei Wochen nachgeholt werde, wobei neben einer angemessenen Überlegungsfrist nur besondere Umstände des Einzelfalles eine Verlängerung rechtfertigen könnten. Die für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale geltende Vorschrift des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die rückwirkend erhöhten Betriebskosten noch nachträglich geltend gemacht werden können, wenn der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme von der Erhöhung abgibt, sei wegen der anderen Interessenlage nicht anwendbar.

Zutreffend erkennt das AG Mitte, daß eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt, in welchem Zeitraum ein Vermieter im Falle einer nicht zu vertretenden Verzögerung bei Abrechnung von Betriebskosten diese nachberechnen darf. Allerdings wird in der Literatur (Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rdn. 289; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdn. 3166; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerbemiete, 4. Aufl., G.IV. Rdn. 84, Seite 247 m. w. Nachw.) die Auffassung vertreten, daß der Vermieter im Falle einer nicht verschuldeten verspäteten Abrechnung zu einer unverzüglichen Abrechnung nach Wegfall des Abrechnungshindernisses verpflichtet sei. Dem kann man zustimmen. Fraglich ist aber, ob die Nachberechnung der nachträglich erhöhten Grundsteuer nur dann unverzüglich ist, wenn sie innerhalb von zwei Wochen erfolgt. Dagegen spricht bereits, daß dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zuzubilligen ist, in der er die Bescheide überprüfen lassen darf. Diese Prüfungsfrist ist mit zwei Wochen zu kurz bemessen.