Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch für Mietminderung wegen Baulärms

Der Eigentümer, dessen Mieter wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete gemindert haben, kann einen Ausgleichsanspruch gegen den Nachbarn geltend machen, soweit die Zumutbarkeitsgrenze = durchschnittliche Nettorendite (in Berlin: 5 %) überschritten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

(Sachverhalt des AG Tempelhof‑Kreuzberg, Urteil vom 4. August 2010 - 10 C 148/09 -:)

Die Kl. ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin, welches mit zwei Mietshäusern bebaut ist. Die Bekl. ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks. Im Frühjahr 2008 begann die Bekl. einen weiteren Bauabschnitt im Viktoria‑Quartier. Es umfasst 105 Wohnungen in vier Eigentümergemeinschaften. Die Bauarbeiten begannen im Frühjahr 2008 mit der Gründung der östlichen Spange des Brauhofgartens und werden sukzessive bis zur Fertigstellung der letzten Wohnung an der nördlichen Spange voraussichtlich bis zum Frühjahr 2010 andauern. Der Baukörper, welcher auf dem Grundstück errichtet wird, reicht bis an die Grundstücksgrenze der ... Angrenzend hierzu befinden sich die seitens der Kl. vermieteten Wohnungen im Quergebäude der beiden Häuser. Die Mieter ... und ... minderten die Miete wegen anhaltender Lärmbeeinträchtigungen durch die Baustelle.

Durch Urteil des AG Tempelhof‑Kreuzberg vom 2.3.2009 zu 11 C 297/08 wurde festgestellt, dass dem Mieter wegen baubedingter Beeinträchtigungen ein 15 %iger Mietminderungsanspruch in Höhe von 63,92 € seit März 2008 zusteht. Durch Urteil des AG Tempelhof‑Kreuzberg vom 23.2.2009 zu 11 C 316/08 wurde festgestellt, dass dem Mieter ein monatlicher Mietminderungsanspruch in Höhe von 15 % mit 52,41 € seit März 2008 zusteht. Durch Urteil des AG Tempelhof‑Kreuzberg vom 24.3.2009 zu 7 C 174/08 wurde festgestellt, dass der Mieterin eine 20 %ige Mietminderung seit März 2008 zusteht. Das Urteil des AG Tempelhof‑Kreuzberg zu 11 C 316/08 wurde durch die Entscheidung des LG Berlin zu 67 S 146/09 durch Vergleich bestätigt. Die Kosten beider Rechtszüge wurden der Kl. auferlegt.

Das Urteil des AG Tempelhof‑Kreuzberg zu 7 C 174/08 wurde durch die Entscheidung des LG Berlin zu 67 S 194/09 bestätigt. Die Mieter ... und ... minderten die Miete bis einschließlich November 2009, der Mieter ... bis einschließlich Juli 2009.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Erstattung ihrer baubedingten Ertragseinbußen. Die Kl. ist der Auffassung, sie habe zwar die genehmigten Baumaßnahmen zu dulden, ihr stehe jedoch gemäß § 906 Abs. 2 BGB ein angemessener Ausgleich in Geld zu.

[...] Der Kl. steht ein Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 zu, denn das Grundstück der Kl. ist durch die Bauarbeiten der Bekl. auf dem Grundstück ... in seinem Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt worden. Die Bekl. hat der Kl. den Verlust an Mieteinnahmen, der ihr als Vermieterin durch die Minderung der Mieter ... und ... entstanden ist, zu ersetzen. Die Miete ist als Ertrag aus dem Grundstück anzusehen. Ein Entschädigungsanspruch ist nur ausgeschlossen, wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks ortsüblich ist und die Beeinträchtigung nicht das zumutbare Maß übersteigt.

Vorliegend ist von einer unzumutbaren Beeinträchtigung auszugehen, denn die Mieter haben die Miete um 15 bzw. 20 % gemindert. Damit kann für die Kl. das Mietgrundstück nicht mehr ertragreich betrieben werden (vgl. LG Hamburg, NJW-RR 1999, 378). Vorliegend ist auch von einer berechtigten Mietminderung der Mieter ... und ... auszugehen, da die erstinstanzlichen Urteile des Amtsgerichts Tempelhof‑Kreuzberg durch die Berufungsinstanz bestätigt worden sind. Die Kl. ist in dem vorliegenden Prozess nicht erneut gehalten, die durch die Bauarbeiten verursachten Geräuschimmissionen unter Beweis zu stellen. Die Unzumutbarkeit der Beeinträchtigung ergibt sich vielmehr aus der berechtigten Mietminderung seitens der Mieter. Es ist mit dem LG Hamburg davon auszugehen, dass das zumutbare Maß der Ertragsverluste bei einer Mietminderung in Höhe der durchschnittlichen Nettorendite überschritten ist. Diese ist, wie die Kl. unwidersprochen vorgetragen hat, in Berlin mit 5 % anzunehmen.

Die Klage ist folglich entsprechend den Berechnungen der Kl. in Höhe von 2.263,07 € begründet.

• Aus den Gründen des LG: [...]

Das Amtsgericht ist dem Grunde nach zu Recht vom Vorliegen eines Ausgleichsanspruchs nach Maßgabe des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgegangen. Eine wesentliche Beeinträchtigung nach Maßgabe vorangehender Norm liegt vor. Maßstab der wesentlichen Beeinträchtigung ist der verständige Durchschnittsnutzer des betroffenen Grundstücks (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 906 Rdn. 26; Brütting/Wegen/Weinreich, BGB, 4. Aufl., § 906 Rdn. 18).

Geräuschbeeinträchtigungen führen bereits dann zu einer wesentlichen Beeinträchtigung, wenn ein durchschnittlicher Nutzer des betroffenen Grundstücks sie ohne Weiteres wahrnimmt und empfindet (BGH, NJW 1982, 440, 441).

Eine Beeinträchtigung der ortsüblichen Benutzung liegt bei einem Wohnhaus nicht erst dann vor, wenn es unbewohnbar wird, sondern bereits dann, wenn die mit der konkreten Wohnnutzung verbundenen Annehmlichkeiten beeinträchtigt werden und dadurch der Wert des Hauses gemindert wird (Brütting u. a., a.a.O. Rdn. 18).

Den „Benutzer des anderen Grundstücks", d. h. bei bauveranlassten Emissionen, den Bauherrn (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O. Rdn. 31) trifft die Darlegungs‑ und Beweislast für die Unwesentlichkeit von baubedingten Emissionen (BGH, NJW 2004, 1037, 1040; Palandt/Bassenge a.a.O. Rdn. 15; Schelinski, NZM 2005, 211, 212). Selbst wenn man bei Konstellationen wie vorliegend zunächst von einer sekundären Darlegungslast des beeinträchtigten Eigentümers ausgeht, hat die Kl. dem jedenfalls mit ihrem Hinweis auf die Prozesserfolge der drei Mieter Genüge getan. Dies legt nahe, dass deren Minderungsbegehren in tatsächlicher Hinsicht ausreichend unterfüttert war. Hiernach war die Bekl. jedenfalls, wie ausgeführt, zu näherer Darlegung verpflichtet (vgl. zu alldem auch BayObLG, MDR 1987, 498 f.). Dem hat sie nach Einschätzung des Berufungsgerichts nicht hinreichend entsprochen. Die Behauptung der Einhaltung gesetzlicher Grenzwerte ist für sich nicht ausreichend. Eine wesentliche Beeinträchtigung kann auch bei der Einhaltung oder gar Unterschreitung von Grenzwerten vorliegen (BGH, NJW 1999, 1029, 1030). Auch soweit das Amtsgericht in Verbindung mit § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB von einer Zumutbarkeitsgrenze von 5 % i. V. m. geminderten Mieteinnahmen ausgeht, ist dies nicht zu beanstanden. [...]

Der Mieter kann die Miete mindern, auch wenn der Vermieter den Mangel nicht zu vertreten hat. Lärm und Schmutz von einer (legalen) Baustelle in der Nachbarschaft kann der Vermieter nicht verhindern; wenn seine Mieter berechtigterweise die Miete mindern, kann ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bestehen, soweit die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist.

Die Bauarbeiten in der Nachbarschaft begannen im Frühjahr 2008 und dauerten etwa zwei Jahre lang. Die Mieter minderten die Miete wegen anhaltender Lärmbeeinträchtigungen; in verschiedenen rechtskräftigen Urteilen wurde festgestellt, dass die Minderung von 15 bzw. 20 % gerechtfertigt sei. Die Eigentümerin verlangte Erstattung der baubedingten Ertragseinbußen, soweit die durchschnittliche Nettorendite von 5 % überschritten worden sei.

Mit Urteil vom 4. August 2010 gab das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Klage statt und wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 31. März 2011 bestätigt. Nach § 906 Abs. 2 BGB sei der Ausgleichsanspruch nur ausgeschlossen, wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks ortsüblich ist und die Beeinträchtigung nicht das zumutbare Maß übersteigt. Hier sei von unzumutbaren Beeinträchtigungen auszugehen, da die Mieter zu Recht die Miete um 15 bzw. 20 % gemindert hätten. Die Klägerin müsse keine Ertragsverluste hinnehmen, die die durchschnittliche Nettorendite (in Berlin 5 %) überschritten. Soweit der Bauherr sich hier auf Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte berufen habe, sei das nicht ausreichend, um die Unwesentlichkeit der baubedingten Emissionen darzulegen.