Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Beeinträchtigung eines Restaurantbetriebes

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Beeinträchtigung eines Restaurantbetriebes; Gewinneinbußen durch Bauarbeiten; Straßenausbesserung; Zugangsbehinderung

1. Beeinträchtigt die aufgrund zeitweiliger Sondernutzung der Straße vor dem Nachbargrundstück verursachte Einwirkung auf ein Grundstück dessen ortsübliche Benutzung als Restaurant durch nachhaltige Behinderung des „Kontakts nach außen" (hier: fast durchgängige Sperrung der Straße für ca. 20 Monate wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück), kann dies einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch auslösen.

2. Der Ausgleich in Geld ist für die erlittene Einbuße insoweit zu leisten, als die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinausgeht. Dabei ist es Aufgabe des Tatrichters, diese Zumutbarkeitsgrenze unter Abwägung aller Umstände des Falles zu bestimmen.

3. Ist der Ertrag aus einer gewerblichen Nutzung - hier als Restaurantbetrieb - beeinträchtigt, so ist dem Ausgleichsanspruch der Ertrag zugrunde zu legen, der vor der Beeinträchtigung erzielt wurde.

Der Kl. macht gegen die Bekl. Ausgleichsansprüche wegen behaupteter Behinderung des Zugangs zu seinem Restaurant durch Bauarbeiten der Bekl. geltend.

1 Der Kl. betrieb in von ihm gepachteten Räumen im Hause A.-Straße 14 in Bremen das Restaurant „C". Inzwischen hat er das Geschäft für 110.000 € veräußert. Die Bekl. ist Eigentümerin des schräg gegenüber liegenden Nachbargrundstücks A-Straße 4-6. Auf diesem Grundstück führte sie größere Baumaßnahmen (Abrissarbeiten, Bau von Eigentumswohnungen) durch. Das Stadtamt Bremen hatte der Bekl. mit Schreiben vom 8.2.2008 die Erlaubnis zur Sondernutzung des öffentlichen Straßengrundes gemäß § 18 BremLStrG erteilt. Die Erlaubnis und erteilte Verlängerungen der Erlaubnis umfassten die Aufstellung eines Bauzaunes auf dem öffentlichen Straßengrund vor dem Haus der Bekl. in der Zeit vom 11.2.2008 bis zum 16.10.2009. Bis zum 30.09.2009 war die A-Straße zumindest zeitweise in der gesamten Breite gesperrt, so dass ein Zugang zum Restaurant des Kl. von der Innenstadt kommend über die A-Straße nicht mehr möglich war. Eine Zugangsmöglichkeit ergab sich lediglich über die B-Straße. Der Umfang der Zugangsbehinderung im Einzelnen ist zwischen den Parteien streitig.

3 Der Kl. hat die Auffassung vertreten, ihm stünden Entschädigungsansprüche gegen die Bekl. zu, weil er durch die Baumaßnahmen erhebliche wirtschaftliche Nachteile erlitten habe, die über das hinnehmbare Maß hinausgingen. Er hat behauptet, der auf der Grundlage des Schreibens des Stadtamtes erstellte Bauzaun habe sich über die gesamte Straßenfläche erstreckt und einen Durchgang, auch zu Fuß, unmöglich gemacht. Die Abrissarbeiten seien Anfang April 2008 eingestellt worden. In der Folgezeit sei der abgesperrte Bereich für einen Zeitraum von etwa 1 1/2 Monaten weder zur Lagerung von Baumaterialien oder Fahrzeugen genutzt worden noch hätten Arbeiten stattgefunden. Er, der Kl., habe sich gegenüber den Behörden für eine Öffnung der Baustelle eingesetzt, was aber nicht erfolgreich gewesen sei. Erst Mitte Juni 2008 seien die Arbeiten fortgesetzt worden. Die Absperrung habe angedauert.

4 Der Kl. hat weiter behauptet, dass er in der Zeit von Mai 2008 bis Mai 2009 gegenüber dem Vorjahr eine Verringerung seines Umsatzes um 70.677,96 € und eine Minderung des Gewinns um 46.016,85 € habe hinnehmen müssen. Damit sei die Opfergrenze deutlich überschritten.

5 Der Kl. hat mit der am 21.10.2009 zugestellten Klage beantragt, die Bekl. zu verurteilten, an ihn eine angemessene Entschädigung, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, mindestens aber 35.000 € beträgt, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf den zuerkannten Betrag seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

6 Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

7 Sie hat die Ansicht vertreten, dass dem Kl. kein Entschädigungsanspruch zustehe. Das Lokal des Kl. sei über die B-Straße jederzeit problemlos zu erreichen gewesen. Es könne also keine Rede davon sein, dass der Zugang zum Lokal des Kl. in irgendeiner Weise abgeschnitten gewesen sei. Entgegen der Behauptung des Kl. seien die Bauarbeiten auch in der Zeit von April 2008 bis Juni 2008 fortgesetzt worden. In dieser Zeit habe sie, die Bekl., die notwendige Ertüchtigung der Fundamente im Keller durchgeführt. Im Übrigen habe sie alles getan, um die Erschwernisse durch die Baustelle so weit wie möglich zu begrenzen. Die Höhe der geltend gemachten Forderung hat sie als nicht nachvollziehbar bestritten.

[...]

II. 18 Die Berufung ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO). Insbesondere war hier, da der Kl. einen Ausgleichsanspruch geltend macht, dem ein zu ermittelnder Ertragsverlust zugrunde liegt, gemäß §§ 253 Abs. 2, 287 ZPO ein unbezifferter Klageantrag zulässig. Die Berufung ist auch begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB von 35.000 € zu.

19 1. Eine deliktsrechtliche Haftung kommt hier nicht in Betracht, weil auf Grund der gemäß § 18 BremLStrG erteilten Sondererlaubnis das Verhalten der Bekl. jedenfalls nicht rechtswidrig gewesen ist. Dass die Bekl. die von der Sondererlaubnis gesetzten Grenzen überschritten hat, ist von der Kl.seite nicht vorgetragen worden.

20 2. Dem Kl. steht gegen den Bekl. aber ein Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

21 a) Der nachbarrechtliche verschuldensunabhängige Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen, sofern der Betroffene aus besonderen (tatsächlichen oder rechtlichen) Gründen - wie hier durch die wirksam erteilte Sondererlaubnis - gehindert war, die Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden (BGH, Urteil vom 17.9.2004, V ZR 230/03, NZM 2004, 955, 956; BGH, Urteil vom 10.11.1977, III ZR 157/75, NJW 1978, 373, 375).

22 aa) Unstreitig war die A-Straße in Höhe des Grundstücks der Bekl. wegen der von der Bekl. betriebenen Baustelle ca. 20 Monate (offenbar mit Ausnahme der Zeit des Deutschen Evangelischen Kirchentages in Bremen vom 20.-24.5.2009) für jeglichen Kfz-Verkehr und - zumindest teilweise - auch für den Fußgängerverkehr gesperrt. Die zeitweilige Sondernutzung der Straße durch die Bekl. stellt eine Einwirkung auf das Pachtobjekt des Kl. dar, dessen ortsübliche Benutzung als Restaurantbetrieb durch eine nachhaltige Behinderung des Kontakts nach außen unzumutbar beeinträchtigt war.

23 Grundsätzlich ist eine Behinderung des „Kontakts nach außen" geeignet, den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch auszulösen. Berücksichtigt werden müssen dabei die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Dauer, Art, Intensität sowie die Auswirkung der Beeinträchtigung (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1871). Die entsprechende Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist nach der Rechtsprechung des BGH jedenfalls dann geboten, wenn der Grundstücksnachbar die Straße für die volle Nutzung seines Grundstücks, hier für den Abbruch und den Neubau eines Wohnhauses, in Anspruch nimmt (BGH, a.a.O.). Auch bei der Benutzung der Straße kraft Sondernutzung über den Gemeingebrauch hinaus im Rahmen der sachgemäßen Ausnutzung des Nachbargrundstücks ist der beeinträchtigte Eigentümer (oder nutzungsberechtigte Besitzer, vgl. BGH, Urteil vom 30.5.2003, NJW 2003, 2377 f. m.w.N.) zur Duldung der Einwirkung auf sein Grundstück verpflichtet, weil der Grundstücksnutzung des Nachbarn durch die zeitweilige Sondernutzung an der gemeinsamen Straße Vorrang eingeräumt ist. Wirkt die zeitweilige Sondernutzung des Straßengrundes aber negativ auf die ortsübliche Benutzung des Nachbargrundstücks oder seinen Ertrag durch nachhaltige Behinderung des Kontakts nach außen über das zumutbare Maß hinaus ein, so ist ein angemessener Ausgleich in Geld geboten (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1871).

24 Im vorliegenden Fall hat die Behinderung des Kontakts nach außen im Hinblick auf den Restaurantbetrieb des Kl. die Zumutbarkeitsgrenze deutlich überschritten. Die Örtlichkeiten in der A-Straße und dem umliegenden Bereich, die in unmittelbarer Nähe des Gerichts liegen, sind - auch zu Zeiten der Einrichtung der Baustelle - gerichtsbekannt. Durch die Sperrung der A-Straße war das Restaurant des Kl. von der Innenstadt kommend über die A-Straße in den gesamten 20 Monaten der Baustelleneinrichtung per Kraftfahrzeug nicht zu erreichen und zu Fuß allenfalls teilweise. Durch die Breite der Baustelle in der sehr schmalen A-Straße wurden potentielle Kunden von der Innenstadt kommend abgeschreckt. Für Ortsunkundige war gar nicht ersichtlich, dass sich hinter der Baustelle noch ein Restaurant befand. Aus Richtung B-Straße kommend wirkte die Baustelle für potentielle Kunden zumindest subjektiv abschreckend, weil für diese erkennbar war, dass die A-Straße in Richtung Innenstadt nicht passiert werden konnte oder jedenfalls dieser Eindruck vermittelt wurde. Das ist ausreichend, um von einer Baustellensituation auszugehen, die sich nachteilig auf den Betrieb des Kl. ausgewirkt hat (vgl. dazu OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.9.2001, 6 U 220/00, NJW-RR 2002, 86, 87). Auch einen dadurch bedingten Umsatz- und Gewinnverlust hat der Kl. bewiesen (vgl. dazu unten 3.).

25 bb) Durch die vom Stadtamt Bremen wirksam erteilte Sondererlaubnis war der Kl. daran gehindert, die durch die Bauarbeiten ausgehenden Einwirkungen vom Grundstück der Bekl. nach § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden.

26 b) Die Auffassung der Bekl., dass eine Anfahrt zum Restaurant des Kl. jedenfalls über die B-Straße möglich gewesen sei und ein Anspruch des Kl. deswegen ausscheide, weil hierdurch der Kontakt nach außen gesichert sei und nach der Rechtsprechung für einen Anlieger kein bestimmter Zugang gewährleistet sei, verkennt die Voraussetzungen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs.

27 Es trifft zwar zu, dass nach der Rechtsprechung des BGH die Lage eines Betriebes regelmäßig nur einen zufälligen Vorteil bildet, deren unveränderter Fortbestand in Gestalt einer bestimmten Anbindung an das öffentliche Wegesystem regelmäßig nicht in den Schutzbereich des Grundrechts auf Eigentum nach Art. 14 GG fällt, weil der Anlieger den Gemeingebrauch einschränkende Maßnahmen wie die Verkehrsverlagerung durch Änderung des Straßensystems entschädigungslos hinnehmen muss, solange sein Anwesen nur überhaupt auf öffentlichen Straßen erreicht werden kann (so das von der Bekl. zitierte Urteil des BGH, Urteil vom 10.11.1977, III ZR 157/75, NJW 1978, 373, 374 sowie OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.9.2001, 6 U 220/00, NJW-RR 2002, 86, 87). Die Bekl. verkennt aber, dass diese Ausführungen des BGH lediglich die Frage betreffen, ob bei Zugangsbehinderungen (z. B. durch Straßensperrungen, -aufhebungen oder -umwidmungen) ein Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff gegen die öffentliche Hand besteht. Die von der Bekl. oben genannten wörtlichen Zitate des BGH sind demgemäß auch der Prüfung des Entschädigungsanspruchs aus enteignendem Eingriff in Eigentumsrechte der dortigen Bekl. und nicht der Prüfung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog entnommen. Die Frage der Sozialpflichtigkeit des Eigentums im öffentlichen Bereich ist aber anders zu beurteilen, als das Ausmaß der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme im nachbarschaftlichen Verkehr. Denn bei der nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gebotenen Abwägung aller Umstände des Einzelfalls steht weniger die Sozialpflichtigkeit des Eigentums im Vordergrund als vielmehr der billige Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1871; OLG Karlsruhe, a.a.O.).

28 Die Bekl. kann in diesem nachbarschaftlichen Konflikt deshalb nicht darauf verweisen, dass ein Anlieger im Allgemeinen den ständigen Wechsel, dem der Gemeingebrauch an einer öffentlichen Straße unterliegt, entschädigungslos hinnehmen muss, wie dies bei Beeinträchtigungen durch den Straßenbau und Straßenveränderungen der Fall ist. Denn die Einwirkungen auf die Nutzung des Grundstücks des Kl. durch die Baumaßnahmen der Bekl. beruhten nicht auf einer Anpassung an veränderte Verkehrsverhältnisse im öffentlichen Interesse, sondern haben sich allein aus den auf dem Grundstück durchgeführten privaten Bauarbeiten im alleinigen Interesse der Bekl. ergeben (vgl. BGH, a.a.O.; OLG Karlsruhe, a.a.O.). Selbst wenn der Kl. die hoheitliche Maßnahme der Sperrung der A-Straße im Rahmen einer Veränderung des öffentlichen Wegesystems wegen der Sozialpflichtigkeit seines Eigentums entschädigungslos hätte hinnehmen müssen, folgt daraus nicht, dass der Kl. die für ihn als genehmigte Überschreitung des Gemeingebrauchs ausnahmsweise nicht abwehrbare Bevorzugung der Interessen der Bekl. an den auf ihrem Grundstück durchgeführten Bauarbeiten gegenüber seinen Interessen am gewinnbringenden Betrieb eines Restaurants ohne jeden Ausgleich hinnehmen müsste (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation: OLG Karlsruhe, a.a.O.). Vielmehr ist der Interessenwiderstreit der Parteien unter den im Einzelfall geforderten Billigkeitsgesichtspunkten zu lösen (so ausdrücklich BGH, a.a.O.; OLG Karlsruhe, a.a.O.), mit den in Ziff. II. 2. a) dieses Urteils dargestellten Konsequenzen.

29 3. Im Rahmen der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der in der ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigte Eigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Die Höhe des Anspruchs ermittelt sich unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1872; BGH, Urteil vom 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291, 1292). Bei vorübergehenden Beeinträchtigungen der gewerblichen Nutzung eines Grundstücks kann unmittelbar der Ertragsverlust zugrunde gelegt werden (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1872; BGH, Urteil vom 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291, 1292). Allerdings kann der Kl. für den baustellenbedingten Ertragsausfall nur insoweit einen Ausgleich verlangen, als dieser Ertragsausfall über das zumutbare Maß hinaus geht, wobei es Aufgabe des Tatrichters ist, diese Zumutbarkeitsgrenze unter Abwägung aller Umstände des Falles zu bestimmen (BGH, Urteil vom 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291, 1292; OLG Karlsruhe, a.a.O.).

30 Von diesen Prämissen ausgehend steht dem Kl. ein Ausgleichsanspruch in Höhe von 35.000 € zu.

31 a) Nach der Rechtsprechung des BGH kann für die Schätzung des Verlustes der Umsatz des Jahres zu Grunde gelegt werden, das dem ausgleichsfähigen Zeitraum vorausging, soweit dieser in der Variationsbreite der vergangenen Jahre liegt. Auf dieser Basis sind dann die Ertragsverluste zu ermitteln (BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1872; BGH, Urteil vom 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291, 1292). Verglichen werden dabei aber nicht einzelne Monate, sondern allein die jeweiligen Jahresabschlüsse.

32 Der Sachverständige erläutert in seinem schriftlichen Gutachten zunächst sehr differenziert die Grundlagen seiner Begutachtung. Er zieht dazu die vom Kl. vorgelegten Einnahme-/Überschussrechnungen für die Jahre 2005- 2009, den Jahresabschluss für das Rumpfgeschäftsjahr 2010 sowie die monatlichen Betriebswirtschaftlichen Auswertungen des Steuerberaters des Kl. für die Zeit vom März 2008 bis Februar 2009 heran. Ferner berücksichtigt er die vom Kl. zur Akte gegebenen Auszüge aus den Statistischen Heften des Statistischen Landesamtes Bremen über die statistische Auswertung der nominalen und realen Umsätze sowie der Beschäftigten im Gastgewerbe. Weil diese Werte sämtliche Betriebe des Gastgewerbes berücksichtigen, wozu neben Restaurants z. B. auch Hotels, Kneipen, Diskotheken und Cateringbetriebe gehören und darin auch nicht nach örtlicher Lage differenziert wird, stützt der Sachverständige sein Gutachten zusätzlich auf die im Internet veröffentlichten „Statistischen Berichte für Handel und Gastgewerbe" des Statistischen Landesamtes Bremen. Dort sind die Statistikwerte für die Bereiche „speisengeprägte Gastronomie (Restaurants und Gaststätten)" gesondert ausgewiesen, was nach Ansicht des Sachverständigen eine differenzierte Beurteilung gewährleistet.

33 Der Sachverständige hat dann die vom Kl. vorgelegten Zahlen aufbereitet und Sondereinflüsse bei der Ermittlung der nachhaltig zu erzielenden wirtschaftlichen Ergebnisse eines Restaurants herausgerechnet (wie z. B. Nutzungskosten für Pkw, größere Instandsetzungsarbeiten, Versicherungsentschädigungen etc.). Anschließend hat er den Rohertrag (Gegenüberstellung von Umsatzerlösen und Wareneinsatz) ermittelt und diesem die fixen Kosten (Personalkosten und Geschäftsraummiete nebst Nebenkosten) gegenüber gestellt. Er hat dabei festgestellt, dass zwar einerseits der Umsatz zurückgegangen ist, der Kl. seine Ausgaben für Personal und Geschäftsraum aber versucht hat, an die geringeren Umsätze anzupassen (Reduzierung der Miete, Abbau von Personal). Er kommt zu dem Ergebnis, dass der Umsatz zwar von Beginn an rückläufig war, er in den Jahren 2008-2010 aber erheblich höher ausfiel und zwischen 16,11 % - 21,16 % lag. Zusammenfassend stellt der Sachverständige fest, dass sich ein erheblicher Umsatzverlust in der Zeit von Februar 2008 bis Oktober 2009 ergibt, der eindeutig darauf schließen lasse, dass dieser auf die eingeschränkte Zugangsmöglichkeit zum Restaurant in der Zeit der Einrichtung der Baustelle zurückzuführen sei. Dieser Umsatzverlust habe zur Folge, dass beim Kl. auch ein Ertragsverlust (entgangener Gewinn) entstanden sei.

34 Der Sachverständige setzt die Umsatzentwicklung beim Kl. dann in Relation zu den sich aus den Angaben des Statistischen Landesamtes ergebenen Umsatz- und Kostenentwicklung für die „speisengeprägte Gastronomie (Restaurants und Gaststätten)" und kommt zu dem Ergebnis, dass man die Höhe des Ertragsverlustes des Kl. nicht exakt ermitteln, sondern auf der Grundlage der Umsatzentwicklung und den übrigen vorliegenden Zahlen aus den Jahresabschlüssen des Kl. unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung in der Gastronomie in Bremen nur schätzen könne. Als Ausgangswert nimmt der Sachverständige den vom Kl. im Jahre 2007 erzielten Umsatzerlös von 158.522,14 € und schreibt diesen für die Jahre 2008 und 2009 unter Berücksichtigung der vorgenannten statistischen Werte fort. Danach ergibt sich für die Jahre 2008 und 2009 ein Umsatzverlust von 59.771,12 €, was bei der Annahme, dass der Kl. den in den Jahren 2006 und 2007 erzielten Rohertrag von 68,96 % auch in den Jahren 2008 und 2009 erzielt hätte, einen Rohertragsverlust von 41.218,16 € bedeuten würde. Diesen reduziert der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten noch um die vom Kl. „beim Vermieter durchgesetzte Mietreduzierung" von insgesamt 7.500 €, woraus sich ein Ertragsverlust von € 33.718,17 (11.828,45 € für 2008 und € 21.889,72 für 2009) ergibt. Unter Berücksichtigung der Zinsen zur Finanzierung des Ertragsverlustes errechnet der Sachverständige einen Ertragsverlust (entgangener Gewinn) des Kl. von 35.061,33 €, gerundet 35.000 €.

35 Die Ausführungen des Sachverständigen sind - bis auf die Frage der „beim Vermieter durchgesetzte Mietreduzierung" von insgesamt 7.500 €, vgl. dazu unten II. 3. b) - dezidiert, gut nachvollziehbar und überzeugend. Sein methodisches Vorgehen entspricht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Er hat das Jahr 2007 als Basisjahr für seine Berechnungen herangezogen und diese Auswahl zutreffend damit begründet, dass das Jahr 2007 deshalb gut geeignet gewesen sei, weil es im Gegensatz zu den Jahren 2006 und 2008 keine Sonderentwicklungen gegeben habe. Zudem war das Jahr 2007 auch das letzte vollständige Kalenderjahr, das vor der Beeinträchtigung des Zugangs zum Restaurant durch die Baustelle lag. Auf die Einwände der Bekl., dass sich in dem hier streitigen Zeitraum ein Abwärtstrend der Jahre 2006 und 2007 fortgesetzt haben könnte, hat der Sachverständige ausgeführt, dass er Anhaltspunkte dafür nicht habe nicht erkennen können, zumal im Jahre 2010 eine Umsatzsteigerung im Verhältnis zum Jahre 2007 erkennbar sei. Schließlich hat der Sachverständige auch nachvollziehbar begründet, dass die Reduzierung der Personalkosten während des Zeitraums der Beeinträchtigung nicht dazu führen, dass sich der von ihm errechnete Ertrag reduziert.

36 b) Der ermittelte Ertragsverlust von 35.000 € steht dem Kl. auch zu. Zwar kann der Kl. für den baustellenbedingten Ertragsausfall nur insoweit einen Ausgleich verlangen, als dieser Ertragsausfall über das zumutbare Maß hinaus geht, wobei es Aufgabe des Tatrichters ist, diese Zumutbarkeitsgrenze unter Abwägung aller Umstände des Falles zu bestimmen (BGH, Urteil vom 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291, 1292; OLG Karlsruhe, a.a.O., Rn. 12). Ergebnis kann aber auch sein, dass der beeinträchtigte Kl. einen Ausgleich des gesamten berechneten Ertragsverlustes verlangen kann, wenn die Abwägung ergibt, dass der Kl. die Beeinträchtigung nicht auch nur zu einem namhaften Teil hinzunehmen gehabt hätte (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 31.5.1974, V ZR 114/72, NJW 1974, 1869, 1872). Letzteres ist hier grundsätzlich der Fall, denn für den Kl. war die Zumutbarkeitsgrenze deutlich überschritten, ohne das festgestellt werden kann, dass der Kl. einen namhaften Teil der durch die Baustelle der Bekl. erfolgten Beeinträchtigungen nach den insoweit anzulegenden Kriterien hinzunehmen gehabt hätte.

37 Die dargelegten erheblichen Zugangsbeschränkungen zum Restaurant des Kl. haben insgesamt 20 Monate gedauert, ohne dass der Kl. selbst Einflussmöglichkeiten auf die Dauer oder Intensität der Beeinträchtigung gehabt hätte. Aus seinem Vorbringen wird deutlich, dass er erhebliche Anstrengungen unternommen hat, um die wirtschaftlichen Auswirkungen der Zugangsbeschränkungen auf sein Restaurant abzufedern. Er hat, wie sich aus seinem Vortrag und dem schriftlichen Sachverständigengutachten ergibt, sein Personal deutlich reduziert und war nach seinen nicht protokollierten Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 2.5.2013 während der Zeit der Zugangsbehinderung durch die Baustelle verstärkt im Bereich des Catering tätig. Zudem fehlt es an entsprechendem Sachvortrag der Bekl. der begründet, dass der Kl. die hier festgestellten erheblichen und lang andauernden Zugangsbeschränkungen zu seinem Restaurant auch nur zu einem maßgeblichen Umfang hinzunehmen gehabt hätte. Angesichts der gesamten Umstände ist nicht feststellbar, dass sich hier eine Zumutbarkeitsgrenze ermitteln lässt, bis zu deren Erreichen der Kl. einen Ertragsausfall hätte hinnehmen müssen.

38 Etwas anderes gilt lediglich im Hinblick auf die dem Kl. gestundete Miete von insgesamt 7.500 €. Anders als der Sachverständige ist der Senat der Auffassung, dass die vom Kl. zu zahlende Miete nicht gemindert sondern dem Kl. von seinem damaligen Vermieter lediglich gestundet worden ist. Zwar hatte der Kl. im Schriftsatz vom 11.5.2001 zunächst vorgetragen, dass die Miete für das Restaurant auf Grund der Behinderungen durch die Baustelle für 15 Monate um monatlich 500 €, insgesamt also um 7.500 € reduziert worden sei. Bereits aus der als Anlage zum vorgenannten Schriftsatz eingereichten, vom 15.10.2008 datierenden „Ergänzung des Mietvertrages vom 01.01.1999" sowie der „Zusatzvereinbarung vom Mietvertrag" vom 24.5.2009 ergibt sich jedoch, dass dem Kl. die Miete insoweit lediglich gestundet war. Zwar sieht Ziffer 1 der „Ergänzung des Mietvertrages vom 1.1.1999" vor, dass die Miete während des genannten Zeitraums um monatlich 500 € reduziert wird. Ziffer 3 bestimmt jedoch, dass nach Ablauf des Zeitraums für die Mietreduzierung die Miete als Ausgleich für die Mietminderung um 100 € pro Monat erhöht wird, bis die Mietminderungen nach Ziffer 1 ausgeglichen sind. Auf diese Regelung hat der Kl. in seiner Stellungnahme vom 5.2.2013 zu dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen vom 14.1.2013 noch einmal ausdrücklich hingewiesen. Er hat außerdem vorgetragen und durch Anlagen belegt, dass ein Ausgleich dieser zunächst vorgenommenen Mietreduzierungen gegenüber seinem damaligen Vermieter auch tatsächlich stattgefunden hat.

39 Soweit die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 2.5.2013 bestritten hat, dass es sich „hinsichtlich der reduzierten Miete um eine Stundung gehandelt haben soll", zumal der Kl. erstinstanzlich selbst von einer Mietreduzierung gesprochen habe, ist dies unbeachtlich. Ob eine Stundung vorliegt oder nicht, ist eine reine Rechtsfrage, die der Senat, wie vorangehend dargestellt, auf Grundlage des unstreitigen und belegten Tatsachenvortrags des Kl. dahingehend entschieden hat, dass eine Stundung der Miete erfolgt ist. Da die Bekl. weder bestritten hat, dass die Vereinbarungen zwischen dem Kl. und seinem damaligen Vermieter so wie vom Kl. vorgetragen geschlossen worden sind noch dass die Abrechnung so erfolgt ist, wie vom Kl. behauptet, stellt das Bestreiten der Bekl., dass eine Stundung vorgelegen habe, lediglich eine Rechtsauffassung und kein Bestreiten von Tatsachen dar.

40 Der diesbezügliche Vortrag des Kl. war auch schon deshalb nicht verspätet, weil seine Tatsachenbehauptungen unstreitig geblieben sind und die Parteien lediglich um die rechtliche Einordnung der zwischen dem Kl. und seinem damaligen Vermieter getroffenen Vereinbarung streiten. Unstreitige Tatsachen werden von der Präklusion des § 531 ZPO aber nicht erfasst (Prütting/Gehrlein/Oberheim, ZPO, 5. Aufl., § 531 Rn. 5 m.w.N.).

41 Für diesen Betrag von 7.500 € ist der Senat allerdings der Auffassung, dass der Kl. keinen Ausgleich verlangen kann, weil insoweit die Zumutbarkeitsgrenze nicht überschritten ist. Aus der mit seinem damaligen Vermieter geschlossenen Vereinbarung ist ersichtlich, dass der Kl. sich nur während der Zeit der Zugangsbehinderung nicht in der Lage sah, die volle Miete zu zahlen. In diesem Zeitraum musste er diesen Betrag deshalb auch nicht aufbringen, sondern erst nach wieder erfolgtem Zugang zu seinem Restaurant und dann auch nur in monatlichen Raten von 100 €. Die Rückführung dieses Betrages liegt nach den oben genannten Kriterien und offenbar auch der eigenen Einschätzung des Kl. aber im Rahmen des ihm Zumutbaren, zumal sie ihn in dem Zeitraum der Zugangsbeschränkung nicht belastet hat. Ein Ausgleich ist deshalb insoweit ausgeschlossen.

Gewinneinbußen durch Bauarbeiten der öffentlichen Hand muss ein Gewerbetreibender meist entschädigungslos hinnehmen, da ein Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff nur bei einer rechtswidrigen Zugangsbehinderung besteht. Wenn wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück aber über viele Monate hinweg die Straße gesperrt wird, kann ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bestehen.

Auf dem Nachbargrundstück des vom Kläger betriebenen Restaurants wurden größere Baumaßnahmen durchgeführt, wofür der Bauherr eine Sondernutzungserlaubnis zur Nutzung der Straße erhalten hatte. Über 20 Monate war ein Bauzaun dort aufgestellt, und das Restaurant war nur über eine andere Straße schwer erreichbar. Der Kläger erlitt erhebliche Umsatzeinbußen und machte eine Entschädigung nach Ermessen des Gerichts, mindestens aber 35.000 € geltend.

Mit Urteil vom 17. Juni 2013 gab das OLG Bremen der Klage statt. Die unbezifferte Klage sei zulässig, da der Ausgleichsanspruch vom Gericht zu schätzen sei. Die Einwirkungen auf das Grundstück des Klägers hätten hier das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überstiegen. Da die Baumaßnahmen rechtmäßig gewesen seien, habe der Kläger keinen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB gehabt, so dass ihm ein Entschädigungsanspruch zustehe. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Einschränkungen des Gemeingebrauchs für den Anlieger bei Änderungen des Straßensystems betreffe nur einen Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff. Die Frage der Sozialpflichtigkeit des Eigentums im öffentlichen Bereich sei anders zu beurteilen als das Ausmaß der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme im nachbarschaftlichen Verkehr.

Nach dem Sachverständigengutachten stehe ein Ertragsverlust von 35.000 € fest. Der Sachverständige habe Sondereinflüsse bei der Ermittlung der nachhaltig zu erzielenden wirtschaftlichen Ergebnisse herausgerechnet und auch berücksichtigt, dass der Kläger versucht habe, die Ausgaben für Personal und Geschäftsraum an die geringeren Umsätze anzupassen. Der Ertragsverlust stehe dem Kläger in voller Höhe zu, da hier ein Abzug wegen deutlicher Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze nicht vorzunehmen sei.