Nachbarrecht

Nachbarrecht; Ausgleichsanspruch; Bauarbeitenschäden; Vorschädenschätzung

1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch für zu duldende Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten kann auch dann geltend gemacht werden, wenn ein anderer für den Schaden deliktisch haftet.

2. Ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen Bauarbeiten und Schäden reicht zum Nachweis für die haftungsbegründende Kausalität.

3. Ein Abzug für (kriegsbedingte) Vorschäden kann im Wege der Schätzung ermittelt werden (hier: 15 %).

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks S. Straße 16 in Berlin, das mit einem viergeschossigen Mietshaus bebaut ist. Die Bekl. sind als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer des Nachbargrundstücks S. Straße 15/17, Pstraße 1 im Grundbuch eingetragen. Auf diesem Grundstück ließen die Bekl. ein großes Mietshaus errichten.

Während der Bau- und Ausschachtungsarbeiten wurden zur Befestigung der Baugrube dreißig 10 m lange Stahlträger durch Schlagrammen gesetzt und Rammsonden eingebracht. Dieses verursachte massive Erschütterungen. Am klägerischen Haus, das bereits im Krieg Schäden erlitten hatte, entstanden Risse in der Fassade, den Wohnungen, im Keller, am Dach und der Gartenmauer.

Die Kl. behaupten, die durch die Bauarbeiten verursachten massiven Erschütterungen beim Schlagrammen auf dem Nebengrundstück hätten zu den Schäden an ihrem Haus geführt. Es seien dadurch zu den unstreitig vorhanden gewesenen kriegsbedingten Vorschäden gravierende neue Schäden an ihrem Haus hinzugekommen. Die Kl. seien auch nicht in der Lage gewesen, die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu unterbinden. Sie verlangen Schadensersatz.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat nur hinsichtlich der Höhe der Klageforderung Erfolg, weil das Urteil des Landgerichts dem Grunde nach richtig ist; bei Bestimmung der Höhe des Anspruchs war ein Abzug in Höhe von 10.614,90 DM vorzunehmen.

Die Bekl. haften für den geltend gemachten Anspruch dem Grunde nach; soweit Schäden im Rahmen der Baumaßnahmen durch Bodenerschütterungen bei der Pfahlgründung oder durch Vibrationen beim Einrütteln des "Berliner Verbau" (3. Dezember 1991 bis 8. Januar 1992) - also durch Emissionen - eingetreten sind, folgt dies aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB; soweit Schäden aus Anlaß der Bodenvertiefung durch Herstellung der Baugrube, also durch Verlust der für das Haus der Kl. erforderlichen Bodenstütze verursacht worden sind, ergibt sich die Haftung der Bekl. aus einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (vgl. dazu insbesondere BGHZ 85, 378, 384 = NJW 1983, 872, 875; ferner BGH NJW 1990, 3195, 3196; NJW 1993, 925, 927).

1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch erfaßt alle von einem Grundstück auf ein benachbartes Grundstück ausgehenden Einwirkungen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslosen Beeinträchtigung übersteigen, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden; unter diesen Voraussetzungen besteht ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch für Schäden aus einer nach § 909 BGB unzulässigen Grundstücksvertiefung, wenn dafür mangels Verschuldens (des Nachbarn) keine Schadensersatzpflicht (des Nachbarn) nach § 823 Abs. 2 BGB gegeben ist (BGHZ 85, 375, 384 = NJW 1983, 872, 874, BGHZ 72, 289, 292 = NJW 1979, 164, 165; vgl. auch BGH NJW 1993, 925, 927).

Entgegen der Auffassung der Streithelferin auf Seite 21 ihres Schriftsatzes vom 19. Februar 1996 (216) bedeutet die subsidiäre Natur des allgemeinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs jedoch nicht, daß - wie etwa mit Blick auf § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB angenommen werden könnte - die Bekl. nur in Anspruch genommen werden dürften, wenn kein anderer Ersatz zu leisten verpflichtet ist (so ausdrücklich BGHZ 72, 289, 292 = NJW 1979, 164, 165); vielmehr ist eine Gesamtschuldnerschaft in entsprechender Anwendung des § 840 BGB gegeben, wenn ein Schuldner für denselben Schaden deliktisch haftet, ein anderer jedoch aufgrund eines allgemeinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (BGHZ 85, 375, 387 = NJW 1983, 872, 875). Da eine Verschuldenshaftung der Bekl. weder aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 909 BGB noch aus § 831 BGB ersichtlich ist - weder haben die Kl. derartiges dargelegt noch haben die Bekl. die Baugrube selbst ausgehoben oder Erschütterungen des Baugrundes vorgenommen noch fällt ihnen ein Auswahl- oder Überwachungsverschulden zur Last -, hindert die subsidiäre Natur des allgemeinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nicht, diesen für Schäden zu bejahen, für die nicht in direkter Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gehaftet wird.

2. Aufgrund des bestehenden zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs zwischen den Gründungsarbeiten auf dem Baugrundstück der Bekl. (Aushub der Baugrube, Berliner Verbau, Pfahlgründungsmaßnahmen), die unstreitig zu einer Vertiefung (Baugrube) und zu Emissionen (Bodenerschütterungen) geführt haben, und dem Eintritt von Schäden am Nachbargebäude der Kl. steht die Ursächlichkeit zwischen den Baumaßnahmen und den Schäden fest; für diese haftungsbegründende Kausalität kann dahinstehen, ob einzelne Schäden, deren Ausmaß nach § 287 ZPO zu schätzen ist, auf die Vertiefung oder die Erschütterungen zurückzuführen sind, da die Bekl. sowohl für Vertiefungsschäden als auch für Emissionsschäden haften (vgl. BGHZ 85, 375, 382 = NJW 1983, 872, 874).

Die Ursächlichkeit von Erschütterungen für den Schadenseintritt wird von den Bekl. nicht bestritten, sondern lediglich darauf hingewiesen, daß derart verursachte Schäden nicht über § 909 BGB zu ersetzen seien.

Darüber hinaus war die Ursächlichkeit der Baumaßnahmen der Bekl. für Schäden am Haus der Kl. schon vorprozessual unstreitig, nur der Umfang der verursachten Schäden blieb zweifelhaft; dies folgt aus dem Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. (wird ausgeführt)

g) Gegen die Bejahung der haftungsbegründenden Kausalität aufgrund des zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs der Schäden mit den Baumaßnahmen spricht auch nicht die Tatsache, daß das Haus der Kl. durch Kriegsereignisse vorgeschädigt war und ein weiterer Schadenseintritt dadurch möglicherweise begünstigt worden ist (vgl. BGH NJW 1996, 3205, 3206 f.; NJW 1989, 2745; BGHZ 85, 375, 378 f. = NJW 1983, 872 f.).

3. Entgegen der Auffassung der Bekl. sind die Bauarbeiten auf dem Grundstück der Bekl. auch als "ortsübliche Benutzung" des Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB anzusehen; so sind auch die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Herstellungsarbeiten ortsüblich, selbst wenn einzelne durch die Baumaßnahmen ausgelöste Erschütterungen nicht mehr im Rahmen ortsüblicher Benutzung liegen (so BGHZ 72, 289 = NJW 1979, 164, 165).

4. Es kann auch nicht festgestellt werden, daß die Einwirkungen durch den Bekl. wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen hätten verhindert werden können; dafür haben die insoweit beweispflichtigen Bekl. (vgl. BGH, aaO.) nichts vorgetragen.

5. Die Kl. waren auch nicht in der Lage, die Einwirkungen abzuwehren.

Auch wenn die Kl. befugt gewesen sein sollten, nach § 1004 Abs. 1 BGB von vornherein Unterlassung einer widerrechtlichen Vertiefung sowie nicht zu duldender Erschütterungen zu verlangen, hatten sie hierzu zunächst jedoch keine Veranlassung; denn sie durften darauf vertrauen, daß die von der Baubehörde genehmigten Baumaßnahmen unter Beachtung aller Sicherheitsvorkehrungen geplant waren und für ihr Grundstück gefahrlos ausgeführt werden würden. Auch im Falle eines nicht durch die nachbarrechtliche Duldungspflicht (§ 1004 Abs. 2 BGB), sondern durch triftige tatsächliche Gründe ausgeschlossenen Abwehranspruchs greift der Ausgleichsanpruch ein (BGHZ 72, 289, 294 = NJW 1979, 164, 165; BGHZ 85, 375, 385 = NJW 1983, 872, 874).

Ob die Kl. nach Kenntnis einer baubedingten Rißbildung an ihrem Hause gegen die Bekl. aus § 1004 Abs. 1 hätten vorgehen können, erscheint zweifelhaft, weil - wie oben ausgeführt - die Bauarbeiten ortsüblich und zu dulden waren, auch wenn sie zeitweise mit nicht zu duldenden Erschütterungen einhergingen. Wollte man von den Kl. verlangen, daß sie im Wege einer einstweiligen Verfügung gegen die Bekl. einen Baustopp hätten durchsetzen sollen, hieße dies, daß das Bauvorhaben nie hätte fertiggestellt werden können; denn eine das Haus der Kl. stärker schonende Alternative zu den Pfahlgründungsarbeiten oder anderen durchgeführten Baumaßnahmen ist nicht dargelegt. Auch im übrigen ist nicht erkennbar, mit welchem Antrag die Kl. erfolgreich gegen die Baumaßnahmen der Bekl. hätten vorgehen können. (...)

6. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in direkter oder entsprechender Anwendung gewährt für die Beeinträchtigung des Grundstücks einen angemessenen Ausgleich, bei Bemessung dieses Ausgleichs ist auch zu berücksichtigen, wann das beeinträchtigte Grundstück sich in einem mangelhaften Zustand befunden hat, ohne den der Schaden nicht oder nicht in dem tatsächlich erlittenen Umfang eingetreten wäre; damit wird dem Umstand Rechnung getragen, daß ein Grundstück von schadensgeneigter Beschaffenheit für den Eigentümer eine schwächere Rechtsposition begründet, als wenn dem Grundstück diese Schadenseignung fehlt; daher vermag der schadensanfällige Zustand eines von einer Einwirkung betroffenen Grundstücks den Entschädigungsanspruch zu vermindern (BGH NJW 1992, 2884, 2885).

Dieser Minderbetrag ist ebenso nach § 287 Abs. 1 ZPO zu schätzen wie der Schadensanteil der - auch kriegsbedingten - Vorschäden des Hauses der Bekl. (vgl. BGHZ 85, 375, 383 = NJW 1983, 872, 874). (wird ausgeführt)

Das Grundstück der Kl. hat also auch nach Auffassung des Sachverständigen eine schadensgeneigte Beschaffenheit, die den Eintritt weiterer Schäden begünstigt hat; dieser Umstand ist mit einem Abzug von 15 % zu bewerten (§ 287 Abs. 1 ZPO). Damit ergibt sich also ein angemessener Ausgleichsbetrag in Höhe von 50.769,65 DM netto, dem 15 % Mehrwertsteuer hinzuzurechnen sind, so daß sich ein Ausgleichsbetrag von 58.385,10 DM brutto ergibt.

Berlin liegt in einem Urstromtal, was man bei Bauarbeiten zuweilen noch merkt. Manche Häuser können nur durch aufwendige Pfahlgründungen gebaut werden. Bei einem solchen Bau entstanden Risse im Nachbarhaus. Und es ging um die Frage, wer dafür aufkommen muß.

Mit Urteil vom 16. Januar 1997 hielt das Kammergericht die Bauherren grundsätzlich für zahlungspflichtig, da der Hauseigentümer die Bauarbeiten hatte dulden müssen. Das Gesetz sieht dann einen Ausgleichsanspruch vor. Dieser ist auch nicht etwa subsidiär wie der Amtshaftungsanspruch, den man nur dann geltend machen kann, wenn kein anderer Schädiger aufzutreiben ist. Der Ausgleichspflichtige haftet vielmehr als Gesamtschuldner neben einem aus anderem Rechtsgrund Verpflichteten. Nach dem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zwischen den Bauarbeiten und den Schäden am Nachbarhaus stand auch fest, daß die Bauherren grundsätzlich dafür verantwortlich waren (haftungsbegründende Kausalität). Das Gericht zog lediglich eine mit 15 % des Gesamtschadens geschätzten Betrag ab für kriegsbedingte Vorschäden, weil der Eigentümer zwar einen Ausgleich, nicht jedoch eine Wertverbesserung beanspruchen kann.