Nach Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme als Instandsetzung keine Mieterhöhung, unterlassene Mitteilung über modernisierungsbedingte Mieterhöhung

1. Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen, ist diese auf Dauer ausgeschlossen.

2. Die entgegenstehende Entscheidung des BGH vom 2. März 2011 (VIII ZR 164/10) ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz überholt.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] 2) Die Berufung hat aber keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die materiell entscheidungserheblichen Fragen zur Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB im Ergebnis zutreffend beantwortet. Der Bekl. steht eine Mieterhöhung weder wegen des Austausches der Fenster noch wegen des Wärmeschutzes an der Fassade noch wegen des Fahrstuhls zu. Die auf diese Feststellungen gerichtete Klage und entsprechende Rückzahlungsansprüche der Mieter sind also begründet. […]

a) Das Amtsgericht gelangt mit Recht zu dem Ergebnis, dass im laufenden Mietverhältnis einschneidende bauliche Maßnahmen nicht sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahmen (§ 555a BGB) angekündigt werden dürfen, wenn die Arbeiten tatsächlich die Merkmale von Modernisierungsmaßnahmen erfüllen, also an den (abweichenden) Maßstäben gem. §§ 555b ff. BGB zu messen sind. Genau dies ist aber geschehen, als die Vermieterin im November 2010 und im Mai 2011 alle streitgegenständlichen Maßnahmen (Fenster, Fassaden, Aufzug) als „Diverse Instandsetzungsarbeiten“ bzw. als „Sanierungs-/Instandsetzungsarbeiten“ ankündigte.

Entgegen der Einschätzung der Berufungskl. sind die Folgen dieses Fehlers auch nicht auf die Entstehung bzw. die Fälligkeit eines Duldungsanspruchs beschränkt. Die Berufungskl. irrt also, wenn sie meint, sobald die Maßnahmen selbst baulich stattgefunden hätten, könne nach Maßgabe (allein) des § 559b BGB eine Mieterhöhung unabhängig von den Inhalten der Modernisierungsankündigung beansprucht werden.

Das Gegenteil ergibt sich aus § 555c Abs. 1 Satz 2 Ziff. 3 BGB, wonach die Pflicht zur Angabe des zu erwartenden Erhöhungsbetrages in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich die Verbindung zu der Konsequenz herstellt, „sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll“. Mit dieser Neuregelung, die als Gegenstand des MietRÄndG am 1.5.2013 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Konsequenzen klargestellt, die der Vermieter hinzunehmen hat, wenn er bei Modernisierungen das Maß der vorgesehenen Angaben unterschreitet. Ihn trifft zur Wahrung seiner nachfolgenden Befugnisse die Obliegenheit, dem Mieter als Grundlage für dessen Entscheidung auch Informationen darüber zu liefern, dass die angekündigten Maßnahmen zu einer Erhöhung des Mietzinses führen sollen, und in welchem Umfang dies geplant ist.

In den Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 555c BGB heißt es insoweit unmissverständlich: „… In Nummer 3 ist klargestellt, dass der Vermieter zur Angabe der erhöhten Miete verpflichtet ist, wenn er eine Mieterhöhung nach § 559 verlangen will …“ (BT-Drs. 17/10485; S. 20).

b) Die von der Berufungskl. angeführte Entscheidung des BGH vom 2.3.2011 (VIII ZR 164/10) ist demgegenüber zu der bis zum 30.4.2013 maßgeblichen Vorgängerregelung des heutige § 555c BGB ergangen, also zu § 554 Abs. 3 BGB a. F. Die Entscheidung ist mit der Gesetzesänderung überholt, denn der BGH hatte darin die Auffassung vertreten, die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB diene (allein) dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Anschließend heißt es dort: „[…] Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen […] Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird […]“ (BGH aaO.; juris Rz. 15).

Die Mitteilungspflicht war nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. noch darauf beschränkt, dass u. a. „… die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt“ werden müsse. Nachdem der Gesetzgeber den Wortlaut entscheidend um die Konsequenzen für eine beabsichtigte (spätere) Mieterhöhung erweitert hat, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur noch in Betracht, wenn entsprechende Angaben auch bereits Gegenstand der Ankündigung gewesen sind.

c) Etwas anderes gilt auch nicht im vorliegenden Fall mit Blick auf die lang zurückliegenden Vorgänge aus der Zeit seit November 2010. Zwar galt zu dieser Zeit noch die Vorgängerfassung (also § 554 Abs. 3 BGB a.F.), diese Regelung ist aber nach der Überleitungsvorschrift zum MietRÄndG in Art. 229 § 29 EGBGB für die hier zu treffende Entscheidung nicht mehr heranzuziehen.

Abs. 1 Ziffer 2 der genannten Überleitungsvorschrift betrifft ausschließlich „Bagatell-“Maßnahmen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. Für die stattdessen hier zu beurteilenden Maßnahmen wäre deshalb eine Fortgeltung der Vorgängerregelung in dieser Sache nach Ziffer 1 der Überleitungsregelung nur möglich wenn, „die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist“. Gegenstand der Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. ist nur eine Modernisierungsankündigung (also für „Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache“ gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F.). Im Unterschied dazu waren Maßnahmen, die „zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind“, in § 554 Abs. 1 BGB a. F. geregelt. Vor dem 1.5.2013 sind aber den Kl. vorliegend keine Ankündigungen für „Verbesserungen“ zu­gegangen, sondern lediglich solche für Instandsetzungen. Auch i.S.d. Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB liegt damit kein Zugang einer Erklärung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. vor.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 12. März 2018

II. Die Berufung wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Das Berufungsgericht ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht (dennoch) geboten ist.

Zur Begründung wird zunächst auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 1. Februar 2018 Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen:

Bei den streitgegenständlichen Baumaßnahmen handelt es sich nicht um solche, die im Sinne des §§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a.F. „… nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen …“. Nur für solche im Hinweisbeschluss als Bagatellmaßnahmen bezeichneten Arbeiten könnte es nach der Überleitungsvorschrift darauf ankommen, ob die Ausführung der Arbeiten vor dem 1.5.2013 begonnen hat. Einen anderslautenden Eindruck erweckt die Bekl. im Schriftsatz vom 20.2.2018 allein dadurch, dass sie in sinnentstellender Weise den gesetzlichen Wortlaut nur auszugsweise zitiert.

Art. 229 § 29 EGBGB stellt unmissverständlich in Ziffer 1 auf den Zugang einer Modernisierungsmitteilung, und nur in Ziffer 2 auf den tatsächlichen Beginn von Arbeiten ab. Letzteres ist allerdings nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für Maßnahmen nach der alten Fassung des Gesetzes entscheidend, „… auf die § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB […] anzuwenden ist …“, mithin nur für die hier nicht vorliegenden Bagatellmaßnahmen. […]

Revision nicht zugelassen.

Nach § 559b BGB ist die Wirksamkeit einer Mieterhöhung für nicht angekündigte Modernisierungsmaßnahmen um sechs Monate hinausgeschoben. Das Landgericht Berlin meint, wenn der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung nicht mitgeteilt wurde, sei gar keine Mieterhöhung möglich. Eine Entscheidung, die schlicht falsch ist.

Der Vermieter hatte die Fenster austauschen lassen, Wärmeschutz angebracht und einen Fahrstuhl eingebaut. Angekündigt waren die Maßnahmen als Instandsetzungsarbeiten; Angaben zu einer Mieterhöhung fehlten. Die Mieter zahlten nach Durchführung der Arbeiten den geforderten Erhöhungsbetrag unter Vorbehalt und klagten auf Rückzahlung und Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Das Amtsgericht gab der Klage statt; die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin wies die Berufung durch Beschluss vom 12. März 2018 nach § 522 ZPO zurück und verwies auf seinen Hinweisbeschluss vom 1. Februar 2018. Dort wird ausgeführt, dass die Neuregelung des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 1. Mai 2013 ausdrücklich in § 555c BGB die Pflicht zur Angabe eines Erhöhungsbetrages nach Modernisierung enthalte. Das ergebe sich auch aus den Gesetzesmaterialien. Die Entscheidung des BGH vom 2. März 2011, wonach bei einer unterbliebenen Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird, sei durch die Gesetzesänderung überholt.

Im Mietrecht ist manches streitig. Dass aber ein Gericht eine Auffassung vertritt, die von niemandem sonst in der Rechtsprechung und der Literatur geteilt wird, ist neu.

Der Prozessbevollmächtigte der Vermieter hatte in dem Verfahren ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es im Kommentar von Schmidt-Futterer heißt, der Gesetzgeber habe durch das Mietrechtsänderungsgesetz die Rechtsprechung des BGH kodifiziert(Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, Rn. 54 zu § 559b BGB). Schüller (Beck OK, Stand 1. November 2017, Rn. 27 zu § 559b BGB) schreibt: „Die Neuregelung erstreckt in Satz 2 Nr. 1 die Rechtsfolge einer um sechs Monate verzögerten Mieterhöhung auf alle Fälle, in denen der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nach § 555c Abs. 1, 3-5 nicht oder nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist (so auch schon nach alter Rechtslage, vgl. BGH NZM 2011, 359)“. Im BeckOGK (Stand 1. Januar 2018) heißt es lapidar (Rn. 46 zu § 559b BGB), die Ankündigung habe die Anforderung des §§ 555c BGB einzuhalten, anderenfalls komme es zu einer Verschiebung des Wirkungszeitpunkts. „Darunter fällt auch der Fall, dass die mögliche und beabsichtigte Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt wird.“ So auch mit MüKo/Artz, 7. Auflage 2016, Rn. 11 zu § 559b BGB.

Die 66. Kammer des Landgerichts Berlin hat zwar die Gesetzesmaterialien bis zur Seite 20 gelesen und im Hinweisbeschluss zitiert (BT-Drs. 17/10485), ist jedoch nicht bis zur Seite 25 vorgedrungen. Dort heißt es: „Die Neuregelung erstreckt in Satz 2 Nummer 1 die Rechtsfolge einer um sechs Monate verzögerten Mieterhöhung auf alle Fälle, in denen der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nach § 555c nicht oder nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist (vgl. hierzu auch Urteil des BGH vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10). Darunter fällt auch der bisher in § 559b Abs. 2 Satz 2 erste Alternative geregelte Fall der fehlenden Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung.“

Die Entscheidung ist daher schlicht falsch, möglicherweise beeinflusst durch den Umstand, dass die Modernisierungsmaßnahmen als Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt wurden. Eine solche Falschbezeichnung kann einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen, der etwa sein Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB deshalb nicht ausgeübt hat. Ein Ausschluss der Mieterhöhung ergibt sich daraus jedenfalls nicht.

Die Kammer hat in ihrem Zurückweisungsbeschluss vom 12. März 2018 die Revision nicht zugelassen; auch das ist falsch. „Da eine Zulassung der Revision denklogisch ausscheidet, weil das Berufungsgericht nicht die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 annehmen und zugleich nach § 522 Abs. 2 Satz 1 verneinen kann, kommt letztlich nur die Nichtzulassungsbeschwerde in Betracht. Für sie gilt wie bei Berufungsurteilen die Wertgrenze des § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO“ (BeckOK, Vorwerk/Wolf, Stand 1. Dezember 2017, Rn. 25 zu § 522 ZPO) – § 543 Abs. 2 ZPO lässt die Revision z. B. bei grundsätzlicher Bedeutung zu,§ 522 ZPO betrifft das Gegenteil – Bagatell- und aussichtslose Sachen. Logischerweise kann ein und dieselbe Frage nicht unter beide Vorschriften fallen.

Ob hier die Mindestbeschwer von 20.000 € erreicht wurde, ist fraglich. Die Kammer hat den Berufungsstreitwert auf 6.549,90 € festgesetzt.