Mündlicher Mietvertragsabschluß bei fehlender Angabe des Vermieters

Mündlicher Mietvertragsabschluß bei fehlender Angabe des Vermieters; Wirksamkeit der Vereinbarung über Kaution durch Übergabe eines Sparbuchs auch bei Verstoß gegen Fälligkeitsregelung

1. Läßt sich durch Auslegung der Mietvertragsurkunde nicht bestimmen, welcher der beiden Grundstückseigentümer Vermieter sein solle, kommt jedoch mündlich ein Mietvertrag mit beiden dadurch zustande, daß sie den Mietern die Wohnung überlassen und diese dafür Miete an sie zahlen.

2. Die Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch Übergabe eines Sparbuchs mit der vollen Kautionssumme bleibt auch bei Verstoß gegen das gesetzliche Recht des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten, dem Grunde nach wirksam (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

3. Auch dem Wohnraummieter steht kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen von ihm behaupteter Mängel zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung [...] hat jedoch keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht dazu verurteilt, zugunsten der Kl. ein Sparbuch über eine Mietkaution bei der M. Sparkasse in Potsdam, Geschäftsstelle Eichwalde, zu eröffnen, auf dieses Sparbuch einen Betrag in Höhe von 1.020 € einzuzahlen und dieses Sparbuch sodann ohne Sperrvermerk den Kl. zu übergeben.

1. a) Die Bekl. sind auf Grund eines mit den Kl. mündlich geschlossenen Mietvertrages Mieter einer Wohnung im Hause A., Berlin. Es liegt zwar eine als "Mietvertrag für Wohnräume" bezeichnete Vertragsurkunde vom 31. Januar 2005 vor, die über der Bezeichnung "Vermieter" die Unterschrift "G." und über der Bezeichnung "Mieter" die Unterschriften der beiden Bekl. trägt. Jedoch findet sich am Beginn der Vertragsurkunde nur die Bezeichnung "Vermieter", ohne daß eine namentliche Bezeichnung der Person oder Personen der Vermieter angegeben ist. Es folgt nur die Angabe, daß der oder die Vermieter durch die "Grundstücksverwaltung G." vertreten wird oder werden. Allein durch eine Auslegung der Vertragsurkunde läßt sich nicht bestimmen, ob beide Kl. oder nur einer von ihnen als Vermieter auftreten sollte. Die Parteien haben auch nicht ausdrücklich vorgetragen, welche natürliche Person sich hinter der Bezeichnung "Grundstücksverwaltung G." verbergen soll. Aus der Tatsache, daß die Bekl. in einem Schreiben vom 30. Januar 2006 die Kl. zu 1) angesprochen haben, kann die Schlußfolgerung abgeleitet werden, daß diese als Verwalterin der Wohnung im Auftrage der Eigentümer tätig geworden ist. Unstreitig sind aber sowohl die Kl. zu 1) als auch der Kl. zu 2) Eigentümer des Grundstücks. Es ist nicht ungewöhnlich, daß Eigentümer, die ihr Mietwohnhaus selbst verwalten, für ihren geschäftlichen Verkehr die Bezeichnung "Grundstücksverwaltung" führen.

b) Jedoch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, daß die Kl., die die Eigentümer des Grundstücks sind, Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung sein sollen. Auf Grund der mangelnden Bestimmbarkeit der Person des Vermieters anhand der Vertragsurkunde liegt nur ein mündlicher Mietvertrag vor. Von einem mündlich geschlossenen Mietvertrag ist auszugehen, weil die Parteien den Vertrag in Vollzug gesetzt haben, in dem die Kl. ihnen die Wohnung am 30. März 2005 zum Gebrauch überlassen und die Bekl. dafür Miete gezahlt haben. Dies führt entgegen der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB zur Annahme eines wirksamen Vertragsschlusses. Die Nichtbeachtung des gesetzlichen Formgebotes des § 550 BGB führt nur dazu, daß der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden kann. Soweit die Bekl. in ihrer Stellungnahme die Behauptung aufstellen, sie seien nicht der Meinung, daß die Kl. als Eigentümer Vermieter ihrer Wohnung seien, lassen sie offen, wer, wenn nicht diese, ihre Vermieter sein sollten. Insofern handeln sie widersprüchlich, wenn sie von den Kl. die Beseitigung von Mängeln der Mietsache verlangen.

2. Der Inhalt der getroffenen Vereinbarungen bestimmt sich nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde. Denn es ist davon auszugehen, daß die Parteien diejenigen Regelungen als für sich verbindlich anerkennen wollten, die sich aus dem Text der Vertragsurkunde ergeben. Dies ergibt sich aus der Tatsache, daß die Vertragsurkunde sowohl die Unterschrift eines der Kl. als auch die Unterschrift beider Bekl. trägt. Gemäß § 21 Nr. 3 der Vertragsurkunde hat der Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten 1.020 € zu zahlen, und zwar durch Hinterlegung eines bei der Sparkasse E. eröffneten Kautionssparbuches bei Übergabe der Wohnung. Entgegen ihrer Stellungnahme trifft ihre Auffassung nicht zu, daß der mündlich geschlossene Mietvertrag lediglich eine Festlegung hinsichtlich des Mietobjektes und der Miethöhe umfasse. Wenn dies zuträfe, würde der Mietvertrag an einem offenen Dissens gemäß § 154 Abs. 1 BGB [leiden]. Denn es wäre davon auszugehen, daß Inhalt der zwischen den Vertragsparteien nach den Vorstellungen der Bekl. getroffenen Vereinbarungen sämtliche Regelungen sein sollen, die in der Urkunde enthalten sind, die die Bekl. unterschrieben haben.

a) Die Bekl. können nicht geltend machen, daß sie diese Verpflichtung nicht im Rahmen des mündlichen Mietvertrages eingegangen seien, weil sie bei Übergabe der Wohnung das Sparbuch nicht hinterlegt hätten. Der Umstand, daß ein Schuldner eine vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt, läßt nicht die Schlußfolgerung zu, daß er diese nicht eingehen wollte. Im Gegenteil haben die Bekl. durchaus erkannt, daß sie verpflichtet waren, ein Kautionssparkonto zu eröffnen. Denn sie haben mit Schreiben vom 30. Januar 2006 der Kl. zu 1) mitgeteilt, daß sie am 4. Mai 2005 bei der M. Sparkasse ein Kautionssparkonto eröffnet hätten. Somit seien sie ihrer Pflicht zu Eröffnung dieses Kautionskontos nachgekommen. Die vereinbarte Kautionshöhe hatten sie bis zum heutigen Datum einbehalten, da sie nicht gewillt seien, für diese Wohnung, die erhebliche Mängel aufweise, eine Kaution zu zahlen.

b) Die Bekl. waren hier verpflichtet, den Kautionsbetrag von 1.020 € auf ein auf ihren Namen lautendes Sparbuch einzuzahlen und dieses zugunsten der Kl. zu verpfänden. Dadurch sollte ein Pfandrecht an der Sparforderung zugunsten der Kl. bestellt werden. Zur Wirksamkeit einer Verpfändung gehört, daß der Sparkasse die Verpfändung angezeigt wird. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat fallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Diese Grenze ist hier eingehalten worden. Die Netto-Kaltmiete beträgt unstreitig 340 €.

3. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die als Geldsumme zu leistende Sicherheit in drei monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB nichtig. Diese gesetzliche Regelung gilt auch für die Einzahlung des Kautionsbetrages auf ein zugunsten des Vermieters zu verpfändendes Sparbuch (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 63). Die gesetzliche Regelung ist hier nicht beachtet worden. Dies hat allerdings nicht zur Folge, daß die gesamte Kautionsvereinbarung nichtig wäre. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt in einer Formularvereinbarung eine Teilunwirksamkeit der Fälligkeitsregelung in bezug auf die Einzahlung der Kaution nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Denn ohne die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von dem Mieter zu erbringende Sicherheitsleistung bestehen: Die Annahme einer Teilunwirksamkeit stellt nach dieser Rechtsprechung keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar (Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 unter Il. 2, GE 2003, 1144). Hier läßt sich die Vereinbarung über die Zahlung der Kaution in Form der Hinterlegung eines Sparbuches von der Vereinbarung über den Zeitpunkt bei Übergabe der Wohnung trennen. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann nicht, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall, indem der Satzteil "bei Übergabe" gestrichen wird. Damit wird die Fälligkeitsregelung eliminiert, die mit § 551 Abs. 2 BGB nicht zu vereinbaren ist. Der Bundesgerichtshof hat im übrigen an seiner Rechtsprechung in dem Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 243/03 unter II. 1. b aa - GE 2004, 956) festgehalten. An einer der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegenstehenden Rechtsauffassung in der Entscheidung vom 2. Juli 2001 (67 S 441/00; GE 2002, 55) hält die Kammer nicht mehr fest.

4. Den Bekl. steht wegen der von ihnen behaupteten Mängel auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Hier haben die Bekl. im Wege der Widerklage von den Kl. verlangt, verschiedene Mängel zu beseitigen, nämlich den an verschiedenen Stellen im Wohnzimmer und im Schlafzimmer befindlichen Schimmel zu beseitigen, die an den Scharnieren gebrochene Wohnungseingangstür instand zu setzen, die bei der Bereitung von Warmwasser ausfallende Gastherme instand zu setzen und die im Keller befindliche Feuchtigkeit zu beseitigen. Es ist allgemeine Auffassung, daß dem Mieter zur Durchsetzung von Mangelbeseitigungsansprüchen weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB noch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zusteht. Bei Mängeln der überlassenen Mietsache ist der Mieter durch seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie durch die Minderung der Miete gemäß § 536 BGB hinreichend geschützt. Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen einer Berufung auf die Rechte aus §§ 320, 273 BGB entgegen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 67 mit weiteren Nachweisen; OLG Düsseldorf: ZMR 1998, 159; OLG Celle ZMR 1998, 272, 273; OLG München ZMR 2000, 528; KG GE 2003, 525).

Unter Aufgabe ihrer bisherigen Rechtsprechung hält nunmehr auch die ZK 67 des LG Berlin die Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch Übergabe eines Sparbuchs mit der vollen Kautionssumme für wirksam, auch wenn damit gegen das gesetzliche Recht des Mieters verstoßen worden ist, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten. Auch dem Wohnraummieter stehe kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen von ihm behaupteter Mängel zu.

Die Mieter verpflichteten sich in einer Mietvertragsurkunde, in deren Rubrum die Vermieter nicht genannt waren, eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten zu zahlen, und zwar durch Hinterlegung eines Kautionssparbuchs bei Übergabe der Wohnung. Nach Überlassung der Wohnung und Zahlung mehrerer Mieten teilten sie einem der beiden vermietenden Grundstückseigentümer, von denen einer den Mietvertrag unterschrieben hatte, mit, daß sie ein Kautionssparkonto eröffnet hätten, jedoch die Kaution bis zur Beseitigung erheblicher Mängel der Wohnung noch einbehalten würden. Daraufhin klagten beide Grundstückseigentümer auf Eröffnung eines Sparkontos zu ihren Gunsten, Einzahlung der Kautionssumme auf dieses Konto und Übergabe des Sparbuchs ohne Sperrvermerk an sie - mit Erfolg.

Es lasse sich durch Auslegung der Mietvertragsurkunde zwar nicht bestimmen, welcher der beiden Grundstückseigentümer Vermieter sein sollte. Jedoch sei mit beiden mündlich ein Mietvertrag zustande gekommen. Inhalt dieses mündlichen Mietvertrages sei auch die in der Mietvertragsurkunde enthaltene Verpflichtung geworden, eine Mietsicherheit durch Übergabe eines Sparbuchs mit der vollen Kautionssumme zu leisten. Diese Vereinbarung sei dem Grunde nach auch unabhängig davon wirksam gewesen, daß sie gegen das gesetzliche Recht des Mieters verstoßen habe, eine Sicherheit in drei monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, denn die insoweit eintretende Teilunwirksamkeit der Kautionsabrede führe nicht zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede. Vielmehr bleibe die Abrede über die Kaution wirksam.

Den Mietern stehe wegen der von ihnen behaupteten Mängel auch kein Zurückbehaltungsrecht zu.