mündlicher Mietvertrag durch Erhalt der Wohnungsschlüssel und Mietzahlung

mündlicher Mietvertrag durch Erhalt der Wohnungsschlüssel und Mietzahlung; Wohnungsschlüssel; Schriftformmangel; Formerfordernis

Kommt es nicht zur beabsichtigten Unterzeichnung eines Formularmietvertrages, ist in der Regel ein mündlicher Mietvertrag auch dann nicht anzunehmen, wenn der "Mieter" nach Erhalt der Wohnungsschlüssel mit der Nutzung der Wohnung begonnen und eine Monatsmiete überwiesen hatte.

Die Kl. ist Eigentümerin des auf dem Grundstück H. Damm gelegenen Zweifamilienhauses. Im Sommer wollte sie die in der ersten Etage des Hauses liegende und ca. 150 qm große Wohnung vermieten.

Zwischen den Parteien, die seit Jahren persönlich miteinander bekannt sind, fanden Gespräche über ein beabsichtigtes Mietverhältnis wegen dieser Wohnung statt. Der Bekl. erhielt die Wohnungsschlüssel und begann im September 1994, die Wohnung zu renovieren. Anfang September 1994 überwies er einen Betrag von 3.000,- DM auf das Konto der Kl. mit dem Vermerk: "Miete 09/94". Er montierte sein Namensschild am Eingang und lagerte im Keller Wein ein.

Ende September 1994 teilte der Bekl. der Kl. mit, er sei nicht der Meinung, daß ein Mietvertrag zustande gekommen sei. Für den Fall, daß doch ein Mietvertrag bestehe, kündige er diesen zum nächstmöglichen Termin. Er gab die Schlüssel zurück. Die Wohnung war nicht fertig renoviert; in fast allen Räumen waren die Tapeten entfernt und Maschinenpapier als Makulatur geklebt. Der in der Wohnung verlegte Sisalboden wies Flecken auf, die von Spachtelarbeiten herrührten.

Die Kl. hat behauptet, daß sie sich mit dem Bekl. über alle Fragen des Mietvertrages einig gewesen sei. Die Mietdauer sei 5 Jahre und der Mietzins betrage 3.000,- DM; auch die Benutzung des Gartens und der Treppe zum Dachboden sowie die Frage der Reinigung der Dachrinnen sei klar gewesen. Es sei eine schriftliche Fixierung des Vertrages nur zu Beweiszwecken beabsichtigt gewesen. Sie ist der Ansicht gewesen, eine Kündigung sei erst zum 31. August 1995 möglich gewesen. Ihr stünden insofern 7 Monatsmieten à 3.000,- DM zu.

Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 535 BGB auf Mietzins gegen den Bekl., da kein Mietvertrag vorliegt. Ob der Mietvertrag gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zustande gekommen ist, weil die Parteien sich über wesentliche Vertragsbestandteile nicht geeinigt haben, kann dahingestellt bleiben, weil der Mietvertrag jedenfalls nach § 154 Abs. 2 BGB mangels Schriftlichkeit nicht zustande gekommen ist, da die schriftliche Niederlegung der Vereinbarung konstitutiven und nicht nur rein deklaratorischen Charakter haben sollte.

Dafür, daß dem Formerfordernis nur deklaratorische Bedeutung zukommen sollte, wenn beide Parteien unstreitig von einer Schriftform ausgegangen sind, trägt die Kl. die Beweislast (BGH WPM 1966, 979; OLG Düsseldorf ZMR 1988, 54).

Für die Annahme eines bereits geschlossenen mündlichen Mietvertrages, der nur noch zu Beweiszwecken schriftlich niedergelegt werden sollte, spricht es, wenn die Form des Mietvertrages erst im Laufe der Verhandlungen und nicht schon von Anfang an verabredet worden ist. Dies ist hier jedoch gerade nicht der Fall: Unstreitig wollten beide von Beginn an nur einen schriftlichen Mietvertrag schließen. Andererseits gilt grundsätzlich ein tatsächliches Verhalten der Parteien, das dem von Mieter und Vermieter entspricht, als Indiz zumindest für einen späteren Verzicht auf das Formerfordernis und damit auch auf den konstitutiven Charakter der Schriftform. Hier hat die Kl. dem Bekl. die Wohnungsschlüssel übergeben und der Bekl. mit der Nutzung der Wohnung begonnen (Einlagern von Wein, Montieren des Namensschildes). Der Bekl. hat auch einen Betrag an die Kl. überwiesen, der dem vereinbarten Mietzins entspricht und die Überweisung selbst als Miete für den Monat September bezeichnet.

Zu berücksichtigen ist hier aber auch, daß die Parteien sich schon seit langem kannten. Die Überlassung der Räume an einen Freund zum Zwecke der Renovierung und ähnlichen, die eigentliche Bewohnung vorbereitenden Maßnahmen ist daher nicht ohne entsprechenden Vortrag als rechtsgeschäftliche konkludente Erklärung mit Rechtsbindungswillen aufzufassen. Das Verhalten bedeutet auch in sonstigen Fällen nicht in jedem Fall, daß ein Mietvertrag auch ohne seine schriftliche Fixierung bereits in Kraft ist: Es kann ein schriftlicher Mietvertrag auch in der Weise vorgesehen worden sein, daß auch die Zahlung der Miete nichts daran ändert, daß der Mietvertrag nicht zustande gekommen ist, was insbesondere dann anzunehmen ist, wenn die ganze Zeit während der Vertragsgespräche nur über einen schriftlichen Mietvertrag verhandelt worden ist (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 7 Rn. 2). Von der Schriftlichkeit des Vertrages ist nach Vortrag der Kl. selbst nie abgerückt worden.

Zusätzlich ist zu beachten, daß nach dem Vorbringen des Bekl. ein Formularmietvertrag angestrebt gewesen ist. Wegen des weitreichenden Regelungsgehalts von Formularmietverträgen ist der Wille, einen Formularmietvertrag zu benutzen, in der Regel als Zeichen dafür zu sehen, daß vorher noch keine endgültige Regelung Platz greifen sollte (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn 202). Nachdem die Kl. in der Berufungsverhandlung am 15. Januar 1996 in ihrer persönlichen Anhörung angegeben hat, daß die Vereinbarung deswegen noch nicht schriftlich fixiert worden sei, weil sie sich insoweit noch fachlichen Ratschlages versichern wollte, hat sie sogar selber den Vertrag noch nicht in allen Einzelheiten als geschlossen erachtet. Die Fixierung sollte nicht nur zum Beweis der bereits ausgehandelten Hauptvereinbarungen, sondern auch der abschließenden (erstmaligen) Regelung sonstiger Nebenfragen dienen.

An sich kann ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden. Bei einem längerfristigen Mietvertrag enthält § 566 BGB lediglich die Regelung, daß dann der mündliche Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Nach der in der Praxis häufig wenig beachteten Vorschrift des § 154 Abs. 2 BGB können die Parteien jedoch auch vereinbaren, daß ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden soll; kommt es dazu nicht, ist ein mündlicher Vertrag unwirksam.

Das LG Berlin wies mit Urteil vom 28. März 1996 die Zahlungsklage eines Hauseigentümers ab, der sich mit dem Mietinteressenten einig gewesen war und ihm auch schon die Schlüssel übergeben hatte. Eine Monatsmiete war bezahlt, und das Namensschild vom Mietinteressenten war montiert. Später sprang er jedoch ab, und es unterblieb deshalb die Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages.

Fazit also: keine Schlüsselübergabe vor Unterzeichnung des Vertrages.