Mündliche Zustimmung zur Vertragsübernahme bei langfristigem Mietvertrag

Mündliche Zustimmung zur Vertragsübernahme bei langfristigem Mietvertrag; Schriftform

Auch ein langfristiger Mietvertrag kann dadurch übernommen werden, dass der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter formfrei genehmigt.

Die Kl. begehrt als Mieterin die Feststellung, daß ihr die Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil diese ihr Geschäftsräume nicht überlassen, sondern anderweitig vermietet habe. Ab Anfang 1999 verhandelte der jetzige Geschäftsführer der Kl. Michael W. für die E. M. Verwaltungs GmbH auf der Mieterseite mit der Bekl. über die Anmietung einer größeren Gewerbefläche in dem in der Errichtung befindlichen Einkaufszentrum "E." in R., auf der ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik betrieben werden sollte. Am 20./26. August 1999 unterzeichnete die Bekl. als Vermieterin und Michael W. für die als Mieterin aufgeführte E. M. Verwaltungs GmbH einen Mietvertrag. Nach dessen § 1 Nr. 1 Abs. 2 wurde eine Fläche von "ca. 2.223,57 m2 (ca. 1.802,37 m2 Verkaufsfläche/ca. 421,20 m2 Nebenfläche)" vermietet. Nach § 2 des Mietvertrages wurde das Mietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen mit einer Verlängerungsoption von vier mal fünf Jahren zugunsten der Mieterin. Der Mietvertrag nimmt in § 13 Nr. 5 auf Planunterlagen als Anlagen Bezug, die nach § 9 Nr. 3 Bestandteil des Mietvertrags sind. Zugleich vereinbarten die Mietparteien im Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag, daß der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten nach erfolgter Eintragung der Kl. in das Handelsregister auf diese als Mieterin übergehen und die E. M. Verwaltungs GmbH aus dem Mietvertrag ausscheiden solle. Der Nachtrag ist auf seiten der Vermieterin von einem Vertreter der Bekl. unterschrieben. Für die Mieterin hat Michael W. unter Beifügung eines Stempels der E. M. Verwaltungs GmbH unterschrieben. Die Kl. ist am 13. August 1999 gegründet und am 28. September 1999 in das Handelsregister eingetragen worden. Mit Schreiben vom 9. November 1999 an die E. M. Verwaltungs GmbH erklärte die Bekl. den Rücktritt vom Mietvertrag. Sie vermietete die Flächen an eine Konkurrentin der Kl., die die Räumlichkeiten im Juni 2000 bezog. Auf die Klage der Kl. hat das Landgericht festgestellt, daß die Bekl. verpflichtet sei, der Kl. den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die Nichterfüllung des Mietvertrages entstanden sei.

II. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß infolge des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag zwischen der Bekl. und der E. M. Verwaltungs GmbH die Kl. an deren Stelle in den Mietvertrag auf Mieterseite eingetreten ist. Entgegen der Meinung der Revision stellt die Vereinbarung der Bekl. mit der E. M. Verwaltungs GmbH im Nachtrag Nr. 1 keinen (unwirksamen) Vertrag zu Lasten der Kl. dar. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Vertragsübernahme und somit auch die Pflicht der Kl. zur Zahlung des Mietzinses ohne Mitwirkung der Kl. hätte erfolgen sollen. Das Berufungsgericht hat jedoch den Nachtrag Nr. 1 in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise dahin ausgelegt, daß die Übernahme des Mietvertrages durch die Kl. mit deren Zustimmung erfolgen sollte. Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme nicht eine Kombination von Abtretung und Schuldübernahme, sondern ein einheitliches Rechtsgeschäft. Sie bedarf der Zustimmung aller Beteiligter (vgl. BGHZ 96, 302, 308; BGHZ 154, 171, 175). Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Dabei kann nach dem Prinzip der Vertragsfreiheit der Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag auch dadurch erfolgen, daß der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter genehmigt (vgl. BGHZ 72, 394, 396; 96, 302, 309).

Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, daß die Kl., vertreten durch den Generalbevollmächtigten W., diese Zustimmung erteilt hat. Entgegen dem Vorbringen der Revision steht dieser Annahme nicht entgegen, daß die Kl. bei Vertragsschluß etwa noch nicht gegründet gewesen wäre und deswegen dem Übernahmevertrag nicht hätte zustimmen können. Vielmehr ist nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts die Kl. vor Vertragsschluß, nämlich am 13. August 1999 gegründet worden. Sie konnte daher als Vorgesellschaft der Vertragsübernahme vom 20./26. August 1999 zustimmen, wobei die Rechte und Pflichten hieraus mit der Eintragung der Kl. in das Handelsregister auf diese übergingen (vgl. BGHZ 80, 129, 131 ff.). 2. Der Mietvertrag zwischen den Parteien entspricht der in § 566 BGB a. F. vorgesehenen Schriftform. a) Zu Unrecht macht die Revision geltend, die Zustimmung der Kl. zur Vertragsübernahme habe zur Erhaltung der zehnjährigen Laufzeit in § 2 des Mietvertrags gemäß § 566 BGB a. F. der Schriftform bedurft. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr steht der Umstand, daß die Zustimmung des Dritten nicht schriftlich erfolgte, der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen. Der Senat hat bereits entschieden, daß die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel formfrei ist (vgl. BGHZ 154, 179 f.). Die dort genannten Gründe sprechen auch dafür, daß die Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter vereinbarten Mieterwechsel formfrei wirksam ist. Denn der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, daß er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll; dessen Zustimmung muß nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden, da sie formfrei ist und nicht der Form des Hauptgeschäfts bedarf. § 566 BGB a. F. verfolgt eben nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewißheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Für die in § 566 Satz 1 BGB a. F. vorgeschriebene Schriftform genügt es vielmehr, wenn ein späterer Grundstückserwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. gegebenenfalls eintritt, nämlich dann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks (noch) bestanden (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2004 ‑ XII ZR 68/02 ‑ NJW 2004, 2962, 2964 - das Urteil ist vom 14. Juli 2004, GE 2004, 1163, d. Red.). Diesen Voraussetzungen aber genügt der Nachtrag, weil ein potentieller Grundstückserwerber aus ihm in Verbindung mit dem Mietvertrag ersehen kann, daß er, sofern der Mietvertrag überhaupt noch besteht, in ein langfristiges Mietverhältnis entweder mit dem alten oder dem neuen Mieter eintritt.

Ein langfristiger Mietvertrag bedarf der Schriftform, d. h. Mieter und Vermieter müssen unterzeichnen. Beim Wechsel der Mietvertragsparteien ist das anders. Nach Auffassung des BGH kann der Mieter bei einem Vermieterwechsel (Vertragsübernahme) auch mündlich zustimmen. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall.

Im schriftlichen Mietvertrag hieß es, daß anstelle der Mieterin eine noch nicht ins Handelsregister eingetragene GmbH Mieterin nach der Eintragung werden solle und die jetzige Mieterin aus dem Vertrag ausscheide. Die Gewerbefläche wurde später anderweitig vermietet; die neue Mieterin verlangte Schadensersatz.

Mit Urteil vom 20. April 2005 gab der Bundesgerichtshof der Klage statt, da in der Weitervermietung ein Rechtsmangel vorliege. Die Klägerin habe, vertreten durch ihren Generalbevollmächtigten, der Vertragsübernahme als neue Mieterin zugestimmt. Das sei formfrei wirksam gewesen, da ein potentieller Grundstückserwerber den Unterlagen entnehmen könne, daß er in ein langfristiges Mietverhältnis entweder mit dem alten oder mit dem neuen Mieter eintritt.