Mündliche Vertragsänderung

Mündliche Vertragsänderung; Wohnungszusammenlegung; Kellerbeleuchtung; Mietvertrag; Mieterhöhungsschreiben als Antrag auf Vertragsabänderung

1. Wiederholte Mieterhöhungsschreiben an namentlich genannte Nutzer einer Wohnung lassen auf Abschluß eines mündlichen Mietvertrages schließen.

2. Werden zwei Wohnungen zusammengelegt und setzen die bisherigen Mieter die Nutzung fort, verlieren schriftliche Mietverträge über die früher getrennten Wohnungsteile ihre Wirksamkeit mit der Folge, daß ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen ist.

3. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Überlassung eines beleuchteten Kellers im Altbau; ist jedoch ein beleuchtbarer Keller vermietet, darf der Vermieter diesen Zustand nicht einseitig ändern.

Die Klage ist zum Teil aus §§ 535 ff. BGB begründet, wobei der wertmäßig größte Teil hinsichtlich der Mängel am Schornstein und der sich daraus ergebenden Minderung einer gesonderten Verhandlung vorzubehalten war. Allerdings hat die Beweisaufnahme keinen Mangel im Kellerraum hinsichtlich der von den Kl. behaupteten Feuchtigkeit ergeben. Der Keller der Kl. ist vielmehr insoweit in vertragsgerechtem Zustand, da der Mieter in einem Altbau nicht verlangen kann, daß der ihm zur Verfügung gestellte Keller absolut feuchtigkeitsfrei ist. Dabei ist besonders zu berücksichtigen, daß die Keller ursprünglich zum Lagern von Heizmaterial gedacht waren; in diesem Zustand waren sie bei Beginn des Mietverhältnisses und dieser Zustand ist im Zweifel der vertragsgerechte Zustand. Im übrigen wird auf die Ausführungen in dem Parallelverfahren 5 C 9/87, das den Parteien bzw. ihren Prozeßbevollmächtigten bekannt ist, Bezug genommen.

Unbegründet ist die Klage auch hinsichtlich des Klageantrags zu 3), soweit er sich auf den Kellergang bezieht. Die Kl. haben in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich behauptet, sowohl die Beleuchtung im Gang als auch im Keller selbst sei defekt. Das trifft nicht zu; die Kl. zu 4. hat im Haupttermin selbst eingeräumt, daß schon lange vor Klageerhebung ein dahingehender Mangel beseitigt wurde.

Etwas anderes gilt für die Beleuchtung im gemieteten Keller selbst. Zwar ist die Auffassung der Bekl. zutreffend, daß der Mieter in einem Altbaukeller grundsätzlich keinen Anspruch auf Installation einer Beleuchtung der Kellerräume selbst hat. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn - wie hier - eine solche Beleuchtung bei Beginn des Mietverhältnisses schon vorhanden war. Auch hier muß der Zustand der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses im Zweifel als der vertragsgemäße Zustand angesehen werden. Die Beleuchtung im Keller der Kl. bzw. die Zuleitung dazu ist abgeklemmt worden anläßlich der Installation der Beleuchtung des Kellergangs. Zu einer solchen einseitigen Veränderung waren die Bekl. nicht berechtigt. Daß die Kl. die Beleuchtung ihres Kellers erst nach Abschluß des Mietvertrages selbst installiert hätten, tragen die Bekl. nicht vor. Sie müssen daher insoweit den vertragsgerechten Zustand wieder herstellen.

Soweit die Bekl. sich darauf berufen, es fehle den Kl. zu 1. und 3. an der Aktivlegitimation, kann dem nicht gefolgt werden. Die Bekl. selbst haben in ihren Mieterhöhungsschreiben alle Kl. namentlich angesprochen und als Mieter behandelt. Damit ist mit den Kl. von einem mündlichen Mietvertrag mit ihnen auszugehen; auf die schriftlichen Mietverträge können sich die Bekl. schon deshalb nicht berufen, weil sie sich nur auf Teile der nunmehr zusammengelegten Wohnung beziehen.

Die Mieterhöhungserklärungen der Bekl. vom 13.12.1985 und 13.12.1986 erfüllen nicht die Voraussetzungen des § 3 XII. BMG. Auch hier hat die Augenscheinseinnahme wie im Verfahren 5 C 9/87, auf das auch insoweit Bezug genommen wird, ergeben, daß das Treppenhaus nicht ordnungsgemäß gestrichen ist. Auch in diesem Treppenhaus ist im größeren Umfang die Wand nur verputzt, aber nicht gestrichen und weist auch sonst erhebliche Wasserschäden auf. Die Bekl. sind damit von der Grundmietenerhöhung ausgeschlossen. Bezüglich des Instandsetzungszuschlages ist die Pauschale für die Wohnung, die als Wohnung mit Sammelheizung gilt, nicht erreicht; auch sind die Aufwendungen nicht substantiiert genug. Es ist nicht erkennbar, was wofür gezahlt wurde (LG Berlin MM, 1987, 110). Den Betriebskostenzuschlag können die Bekl. nicht verlangen, weil sie unstreitig die Kosten nicht auf die Gewerbefläche verteilt haben (vgl. LG Berlin a.a.O.). Soweit die Bekl. dazu vortragen, es läge keine Gewerbefläche vor, da sie dort lediglich Baumaterialien lagerten, ist dem nicht zu folgen. In ihrer eigenen Anlage zur Mieterhöhung bezüglich des Instandsetzungszuschlags haben die Bekl. eine Gewerbefläche von 170 m2 angegeben.

Die Kl. sind, soweit es nicht das abgetrennte Verfahren betrifft, zu keiner Minderung nach § 537 BGB berechtigt. Als Mangel ist lediglich die fehlende Beleuchtung im Keller selbst festgestellt worden. Diese ist nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 537 BGB. Auch hierbei ist zu berücksichtigen, daß der vertragsgerechte Zustand und damit auch die vertragsgemäße Nutzung eines Altbaukellers anders zu sehen ist als in einem Neubau. Die Kl. sind daher insoweit auf den Erfüllungsanspruch beschränkt. Da es sich nur um eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit handelt, entfällt nach dem Rechtsgedanken des § 320 Abs. 2 BGB insoweit auch der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Zurückbehaltung (vgl. Palandt Heinrichs 46. Aufl., Anm. 2 e zu § 320 BGB).