Mündliche Nebenabreden über Mietminderung

Mündliche Nebenabreden über Mietminderung; Schriftform

Die mündliche Abänderung eines langfristigen Geschäftsraummietvertrages bedarf im Zweifel der Schriftform; jedenfalls muß nachgewiesen sein, daß die Gespräche zu einer Einigung über alle offenen Punkte geführt haben.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Der Bekl. kann sich auf eine Reduzierung des hieraus ersichtlichen monatlichen Mietzinses nicht berufen.

a) Der Wirksamkeit einer Vereinbarung stünde bereits § 22 des Mietvertrages vom 28.8.1986 entgegen, wonach unter anderem Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Auf diese Regelung sind die Bestimmungen des AGB-Gesetzes bereits deshalb nicht anzuwenden, weil es sich - jedenfalls im Verhältnis zwischen den Parteien zueinander - nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG handelt. Mit der - individuell ausgearbeiteten - Ergänzung zum Mietvertrag vom 10.6.1993 ist unter Ziffer 1 a ausdrücklich die Fortgeltung der Bedingungen des Mietvertrages vom 28.8.1986 vereinbart worden. Damit sind beide Parteien Verwender der Regelungen des Mietvertrages geworden, so daß das AGB-Gesetz bereits aus diesem Grund keine Anwendung findet (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Rdn. 10 zu § 1 AGBG).

b) Auch wenn § 22 des Mietvertrages vom 28.8.1986 keine Anwendung finden sollte, würde eine bloß mündlich getroffene Abrede keine Wirksamkeit haben.

Bei wichtigen und langfristigen Verträgen besteht eine Vermutung dafür, daß die notwendige Form eingehalten wird (Palandt-Heinrichs, a. a. O., Rdn. 4 zu § 154 m. w. N.). Die vom Bekl. behauptete Vereinbarung hätte nach § 566 Satz 1 BGB a. F. der Schriftform nach § 126 Abs. 2 BGB bedurft, weil es sich um eine wesentliche Änderung der Ergänzungsvereinbarung vom 10.6.1993 handelte, deren fehlende Form nach § 566 Satz 2 BGB a. F. zur vorzeitigen Kündbarkeit des an sich bis zum 30.8.2003 geschlossenen Vertrages geführt hätte. Zwar ist die Vermutung für die Vereinbarung einer bestimmten Form widerlegbar; hierzu fehlt jedoch jeglicher Vortrag des Bekl. Der Bekl. kann sich insoweit auch nicht auf die Aussagen der Zeugen E. und H. berufen: Diese haben einen zwischen den Parteien etwa am 6.10.1998 vereinbarten Formverzicht überhaupt nicht erwähnt.

c) Aber auch dann, wenn es auf die Formbedürftigkeit der Ergänzungsvereinbarung nicht ankäme, kann sich der Bekl. auf eine Mietzinsreduzierung nicht berufen. Die Beweisaufnahme hat nämlich eine vollständige Einigung der Parteien im Sinne des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ergeben. Da zwischen den Parteien (auch) Streit darüber besteht, ob außer einer Mietzinsreduzierung noch weitere das Mietverhältnis be-treffende Punkte geregelt werden sollten, wie z. B. die Ankopplung des Mietzinses an einen Index, die Laufzeit des Mietvertrages, die Besicherung der Mietzinsforderung und die Übernahme bzw. Abgeltung von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten sowie etwaige Rückbaumaßnahmen bei Ende des Mietverhältnisses, gilt die Vermutung des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Bekl. ist daher beweispflichtig auch da-für, daß die Teilabrede über den Mietzins unabhängig von den von der Kl. als regelungsbedürftig behaupteten weiteren Punkten gelten sollte. Hierzu haben die vom Bekl. benannten Zeugen E. und H. nichts ausge-sagt. Ihrer Aussage ist im Gegenteil zu entnehmen, daß jedenfalls die Punkte Mietsicherheit und Beteiligung/Berücksichtigung an Sanierungs- und Renovierungsarbeiten noch ungeklärt waren. Das bedeutet, daß der Bekl. für die alleinige Geltung der Mietzinsabrede beweisfällig geblieben ist. Es kommt daher nicht darauf an, ob die Vereinbarung einer (alleinigen) Mietzinsreduzierung überhaupt bewiesen worden ist: Der Zeuge E. hat zwar bekundet, daß er "... nicht den gering-sten Zweifel (hatte), daß zwischen den Parteien ... eine ... verbindliche Vereinbarung getroffen worden ist ..."; die Zeugin H. hat ausgesagt, "in dem Gespräch wurde vereinbart ...". Diese Bekundungen der Zeugen stellen nur Wertungen dar, nicht jedoch Tatsachen, aus denen sich der von ihnen gezogene Schluß einer erfolgten Einigung ergeben soll.

Dieser Betrachtungsweise steht auch (und gerade) das Schreiben der Kl. an den Bekl. vom 21.1.1999 nicht entgegen. Die Kl. bestätigt dort lediglich, daß ... Verhandlungen ... stattgefunden haben, die Miete von derzeit 13.600 DM ... zu senken. Diesem Schreiben läßt sich nicht entnehmen, daß auch die Kl. von einer bereits erfolgten (endgültigen) Einigung über die Reduzierung des Mietzinses ausgegangen ist.

Der bei Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossene schriftliche Vertrag hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so daß der Mieter sich im Zweifel nicht auf mündliche Nebenabreden berufen kann (KG GE 2002, 930). Das gilt auch für spätere Änderungsvereinbarungen.

Der Geschäftsraummieter hatte behauptet, er habe sich während des Mietverhältnisses mit dem Vermieter mündlich auf Herabsetzung der Miete geeinigt; dazu waren auch Zeugen vernommen worden. Die angebliche Einigung wurde jedoch nicht schriftlich fixiert.

Mit Urteil vom 8. Juli 2002 hielt das Kammergericht dieses Vorbringen aus mehreren Gründen für unerheblich oder zumindest unbegründet. Zum einen sei im Mietvertrag ausdrücklich geregelt, daß Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Bedenken nach dem AGB-Gesetz bestünden nicht, da die Fortgeltung dieser Bedingungen durch die Verlängerung des Mietvertrages individualvertraglich vereinbart gewesen sei. Zum anderen bedürfe die Vereinbarung der Schriftform nach § 550 BGB, und es sei nicht anzunehmen, daß der Vermieter sich auf eine mündliche Abänderung, die das Mietverhältnis jederzeit hätte kündbar machen können, eingelassen habe. Letztlich liege aber auch ein offener Einigungsmangel vor im Sinne des § 154 Abs. 1 BGB, da bei den Gesprächen nur eine Teileinigung erzielt worden sei nach Aussage der Zeugen (bei dem Gespräch zwischen Mietvertragsparteien war es nicht nur um eine Mietherabsetzung gegangen, sondern auch um Mietsicherheiten und Beteiligung an Sanierungs- und Renovierungsarbeiten; der Mieter hatte sich nur die Mietherabsetzung herausgepickt). Das reiche nicht, da die Parteien sich über alle wesentlichen Punkte hätten verständigen müssen.