Mündliche Nachmietervereinbarung und Schriftformerfordernis

1. Die nachträgliche Vereinbarung einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters zählt nicht zu den Essentialia eines Mietvertrages, die dem Formzwang des § 566 Satz 1 BGB a. F. unterliegen. (Leitsatz des Einsenders)

2. Der Mieter handelt treuwidrig, wenn er eine allein zu seinen Gunsten getroffene formlose Vereinbarung (hier: Nachmietervereinbarung) zum Anlaß nimmt, sich unter Berufung auf einen Formmangel vorzeitig aus dem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen. (Leitsatz der Redaktion)

Mit dem auf eine feste Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossenen Mietvertrag vom 24.2./3.3.1992 mietete die Bekl. von der Rechtsvorgängerin der Kl. gewerbliche Räume im Objekt A. in D. Nachdem sich die Bekl. wiederholt vergeblich um eine vorzeitige Aufhebung bemüht hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 9.6.1999 zum 31.12.1999.

Die Bekl. hat die Auffassung vertreten, sie sei zur Kündigung berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag nachträglich ohne Einhaltung der Form des § 566 Satz 1 BGB a. F. mehrfach geändert worden sei.

(...) Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß das auf zehn Jahre befristete Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung der Bekl. vom 9. Juni 1999 vorzeitig zum 31.12.1999 beendet worden ist. (...)

Ein Kündigungsrecht der Bekl. folgt nicht gemäß § 566 Satz 2 BGB (a. F.) daraus, daß die Parteien den Mietvertrag ohne Wahrung der Schriftform nachträglich abgeändert haben. Die Bekl. leitet das Schriftformerfordernis insoweit erfolglos aus einer Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters. (...)

Zu (1): Der Senat läßt offen, ob die Kl. verbindlich zugesagt hat, die Bekl. bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen, denn selbst wenn die Kl. eine sie bindende Erklärung ohne Einhaltung der Schriftform abgegeben hat, führt dies nicht dazu, daß nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 566 Satz 2 BGB (a. F.) als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist. Die nachträgliche Vereinbarung einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters zählt entgegen der Ansicht der Bekl. nicht zu den Essentialia eines Mietvertrages, die dem Formzwang des § 566 Satz 1 BGB a. F. unterliegen. Der Senat stützt diese Auffassung auf die ein Urteil des Senats aufhebende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. Mai 1995 (NJW 1995, 2034). Nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der beklagte Mieter das befristete Mietverhältnis wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis vorzeitig fristlos gekündigt. Nach Auffassung des Senats war das Sonderkündigungsrecht des Mieters formularvertraglich wirksam ausgeschlossen, so daß die Kündigung unbegründet war. Der Bundesgerichtshof ist dieser Auffassung nicht beigetreten, sondern hat die Sache u. a. zur Klärung der Frage, welche Partei Verwender der streitgegenständlichen AGB-Klausel war, zurückverwiesen. Der Mieter hatte darüber hinaus vorgetragen und unter Beweis gestellt, der Kl. habe sich zunächst mit einer vorzeitigen Vertragsauflösung bei Stellung eines akzeptablen Nachmieters einverstanden erklärt, sein Einverständnis aber später widerrufen. Der BGH hat hierzu lediglich ausgeführt, daß - sollte dieses Vorbringen erweislich sein - dieses Verhalten des Kl. unter dem Gesichtspunkt eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung (§ 554 a BGB) zu würdigen sei. Hätte die vorgetragene mündliche Nachmietervereinbarung zugleich die Rechtsfolgen des § 566 Satz 2 BGB (a. F.) ausgelöst, so war der Hinweis auf § 554 a BGB überflüssig, weil die Kündigung des Bekl. dann bereits aus diesem Grund wirksam geworden wäre. Aus dem Schweigen des BGH zu dieser Frage läßt sich daher entnehmen, daß der BGH in einer nur mündlichen Nachmietervereinbarung keinen die Rechtsfolgen des § 566 Satz 2 BGB (a. F.) auslösenden Formmangel sieht. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen.

Unabhängig von vorstehenden Erwägungen ist die Bekl. jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, sich wegen der behaupteten Nachmietervereinbarung auf einen - etwa anzunehmenden - Formmangel zu berufen. Es ist unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit nicht hinzunehmen, daß die Bekl. eine allein zu ihren Gunsten getroffene formlose Vereinbarung zum Anlaß nimmt, sich unter Berufung auf diesen Formmangel vorzeitig aus dem befristet abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urt. v. 7.7.1999, ZMR 1999, 810; BGHZ 65, 48, 55; Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 566 a. F., Rdnr. 12).

Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr gelten soll, muß schriftlich abgeschlossen werden. Mündliche Zusatzvereinbarungen führen dazu, daß die Schriftform für den ganzen Vertrag nicht eingehalten ist mit der Folge, daß er früher gekündigt werden kann. Bei manchen Nebenabreden gilt das aber nicht.

Die Mieterin hatte einen Geschäftsraummietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen, aus dem sie sich vorzeitig lösen wollte. Sie kündigte mit der Begründung, die Schriftform sei nicht eingehalten, da mündlich vereinbart worden sei, bei Stellung eines geeigneten Nachmieters könne sie aus dem Mietvertrag entlassen werden.

Mit Urteil vom 15. November 2001 folgte das OLG Düsseldorf dieser Auffassung nicht und verwies auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes, aus dem indirekt abzuleiten sei, daß eine mündliche Nachmietervereinbarung nicht zu den wesentlichen Bedingungen eines Mietvertrages gehörte, die ebenfalls schriftlich niedergelegt werden muß. Auf jeden Fall verstieße die Berufung der Mieterin auf den Formmangel gegen Treu und Glauben, da schließlich die Nachmietervereinbarung nur zu ihren Gunsten getroffen worden sei.

Das Urteil entspricht dem Rechtsgefühl, ist juristisch aber schwer zu begründen. Ob tatsächlich die Vereinbarung über eine vorzeitige Vertragsauflösung bei Stellung eines Nachmieters nicht der Schriftform bedarf, ist höchst zweifelhaft. Selbst wenn man der Auffassung von Lammel (Schmidt-Futterer/Lammel, 7. Aufl. Rdnr. 29 zu § 566 BGB) nicht folgt, daß alle vertraglichen Vereinbarungen - auch die sog. unwesentlichen - der Schriftform bedürfen, gehört eine Nachmietervereinbarung zu den wesentlichen Vertragsregelungen. Der Bundesgerichtshof sieht in ständiger Rechtsprechung den Sinn der Schriftform in dem Schutz eines Erwerbers, der wissen soll, welche Verpflichtungen er mit einem langfristigen Mietvertrag als neuer Vermieter übernimmt. Eine Nachmieterklausel gehört danach zu solch wesentlichen Vertragsregelungen wie Vereinbarungen über eine Vertragsverlängerung oder eine Option (vgl. Palandt/Weidenkaff, 61. Aufl. Rdnr. 18 zu § 566 BGB). Die Ausführungen des Senats sind denn wohl auch eher eine kleine Spitze gegen den BGH, der ein früheres Urteil des OLG aufgehoben hatte und sind nicht tragend ("kann dahinstehen").

Jedenfalls ist nach dem Urteil die Berufung der Mieterin auf den Formmangel treuwidrig, da schließlich die Vereinbarung über die Stellung eines Nachmieters allein zu ihren Gunsten getroffen war. Die Rechtsprechung zu der Frage, wann die Berufung auf einen Formverstoß rechtsmißbräuchlich sein kann, ist allerdings sehr restriktiv. Der BGH meint, das könne nur in Ausnahmefällen bei Vorliegen von ganz besonderen Umständen bejaht werden, nämlich wenn die Nichtigkeit des Vertrages (hier ist dem BGH ein Lapsus unterlaufen, da ein Verstoß gegen § 550 BGB nicht zur Nichtigkeit führt) zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führte (BGH NJW-RR 1990, 519). Die frühere Entscheidung aus den 70er Jahren hat der BGH nicht mehr aufgegriffen; das Urteil vom 7. Juli 1999 enthält keine Ausführungen zum Rechtsmißbrauch einer Kündigung. Wenn man sich allerdings vor Augen hält, daß die Anwendung des § 242 BGB immer eine Einzelfallentscheidung ist, sind allgemeine Erwägungen wie Schutz des Erwerbers nach Veräußerung fehl am Platz, wenn eine solche Veräußerung gar nicht stattgefunden hat. Es ist dann in der Tat rechtsmißbräuchlich, wenn sich der Mieter in solchen Fällen von seiner Vertragsbindung vorzeitig lösen will.