Mündliche Aufhebung einer qualifizierten Schriftformklausel

Die mündliche Aufhebung einer qualifizierten Schriftformklausel setzt eine Einigung der Parteien darüber voraus, dass diese Klausel des Mietvertrages abgeändert werden soll.

Die Berufung der Bekl. hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Urteil des Landgerichts ist zutreffend. Das Vorbringen der Bekl. in der Berufungsbegründung vom 19. Mai 2009 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. [...]

2. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wurde zwischen den Parteien nicht abbedungen. Das dahin gehende Vorbringen der Bekl. ist unschlüssig.

Weder dem erstinstanzlichen Vorbringen noch den Darlegungen der Bekl. in der Berufungsinstanz lässt sich entnehmen, wer auf Seiten der Kl. im Jahr 2004 die bestrittene Zusicherung, das Kündigungsrecht solle zukünftig nur aus wichtigem Grund ausgeübt werden, abgegeben haben soll. Die Kl. ist eine juristische Person mit einer Vielzahl von Mitarbeitern. Aus der vorgelegten Vollmacht vom 16. März 2007 geht beispielsweise hervor, dass 24 Mitarbeiter berechtigt sind (dies jedenfalls im Jahr 2007 waren), zweckdienliche Erklärungen im Zusammenhang mit Mietverhältnissen der Kl. abzugeben. Es bleibt deshalb völlig offen, wer auf Seiten der Kl. die vertragsändernden Erklärungen abgegeben haben soll. Des Weiteren lässt das Vorbringen der Bekl. Einzelheiten dazu vermissen, wann im Jahr 2004 und bei welcher Gelegenheit das streitige Gespräch stattgefunden haben soll. Aufgrund des unschlüssigen Vorbringens ist es der Kl. nicht möglich, eine dezidierte Stellungnahme zu den Vorgängen abzugeben. Eine Vernehmung des Zeugen M. scheidet zudem deshalb aus, weil sie auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinaus liefe (vgl. hierzu auch Zöller/Greger, ZPO, 27. Auflage, vor § 284 Rn. 5 f. m. w. N.).

Selbst wenn man das Vorbringen der Bekl. als schlüssig und zutreffend unterstellt, kann von einem formwirksamen Verzicht der Kl. auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages auch deshalb nicht ausgegangen werden, weil die in § 29 Nr. 1 des Mietvertrages vom 6./9. März 1998, auf welchen in dem zwischen den Parteien vereinbarten Nachtrag vom 27. Februar 2003 Bezug genommen wird, vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel nicht eingehalten wurde. Die behauptete Vereinbarung ist deshalb gemäß § 125 Satz 2 BGB als formnichtig zu erachten.

Durch die behauptete mündliche Vereinbarung wurde die Schriftformklausel auch nicht formfrei aufgehoben. Dass die formfreie Absprache gelten soll, muss klar erkennbar sein, wenn nicht der Zweck der Schriftformvereinbarung, immer Klarheit über den Vertragsinhalt zu haben, völlig ausgehöhlt werden soll (vgl. BGHZ 66, 378 [381 f.]; OLG Koblenz, Urteil vom 8. November 2004, Az. 12 U 244/03, zitiert nach Juris). Insbesondere die Kl. als Vermieterin einer Vielzahl von Objekten hat ein erhebliches Interesse daran, vertragsändernde Vereinbarungen auch schriftlich zu fixieren. Zudem setzt die Aufhebung des Schriftformerfordernisses zumindest eine Einigung der Parteien darüber voraus, dass die Schriftformklausel des Mietvertrages abgeändert werden soll (BGH, NJW-RR 1991, 1289; BFH, NJW 1997, 1327; Senat NZM 2006, 262 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 4. Juli 2007, Az. 3 U 186/06, zitiert nach Juris; Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Auflage, § 125 Rn. 19). Eine solche Einigung ist nicht ersichtlich und nicht dargetan. Es ist nicht erkennbar, dass der Mitarbeiter der Kl., wer es auch gewesen sein mochte und ob er dazu überhaupt bevollmächtigt war, überhaupt ein entsprechendes rechtsgeschäftliches Erklärungsbewusstsein hatte.

Im Übrigen ist der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts auf Dauer nicht mit § 550 BGB vereinbar. Denn die Parteien hatten diesen wesentlichen Vertragsteil neu geregelt, ohne die dafür nötige Schriftform zu wahren. Demzufolge wäre der Vertrag nunmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen und mit gesetzlicher Frist kündbar. Dem hat die Kl. genügt. [...]

Zur Aufhebung einer „qualifizierten Schriftformklausel" in einem Gewerbemietvertrag ist zumindest eine Einigung der Mietvertragsparteien über die Abänderung der Schriftformklausel erforderlich. Aber Achtung: Schriftformklauseln, die auf eine völlige Ausschaltung des Vorrangs der Individualabrede hinauslaufen, werden von der Rechtsprechung in der Regel als unwirksam angesehen.

Der langjährige Geschäftsraummietvertrag enthielt eine sog. qualifizierte Schriftformklausel (Vereinbarung der Schriftform für Vertragsänderungen und -ergänzungen, Aufhebung der Schriftform nur durch schriftliche Vereinbarung). Die Vermieterin erklärte im Januar 2008 die ordentliche Kündigung des Vertrages und verlangte Rückgabe der Mieträume. Die Mieterin wandte ein, die Vermieterin habe 2004 mündlich erklärt, dass sie in Zukunft von ihrem Kündigungsrecht nur dann Gebrauch machen werde, wenn ein wichtiger Grund vorliege.

Das Landgericht Duisburg verurteilte die Mieterin antragsgemäß; diese nahm die Berufung nach Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf zurück. Dem Vortrag der Mieterin könne jedenfalls nicht entnommen werden, dass die Parteien bei Abschluss der behaupteten Vereinbarung auch Einigkeit über die Abänderung der Schriftformklausel erzielt hatten.

In einem auch vom OLG zitierten Urteil des BGH vom 2. Juni 1976 (VIII ZR 97/74, MDR 1976, 925) heißt es zu der zwischen Kaufleuten in einem Individualmietvertrag vereinbarten Regelung

„Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages oder eine Vereinbarung über dessen Aufhebung bedarf, um Gültigkeit zu erlangen, der Schriftform.

Auf das Formerfordernis kann nur durch eine schriftliche Erklärung verzichtet werden."

u. a. wie folgt:

„1. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist, soweit ersichtlich, seit den Entscheidungen des Reichsgerichts vom 23. November 1910 (JW 1911 S. 94) und vom 5. Juli 1912 (Warn 1912 Nr. 367) anerkanntes Recht, dass auch bei Vereinbarung einer Schriftformklausel mit konstitutiver Wirkung (vgl. Boergen, Die Effektivität vertraglicher Schriftformklauseln, BB 1971, 202) mündliche Absprachen gleichwohl bindend sein können. Das gilt für die Begründung vertraglicher Pflichten (vgl. RGZ 95, 175; Senatsurteil vom 20. März 1967 - VIII ZR 199/64 -), für ihre Ergänzung (vgl. BGH Urteile vom 20. Juni 1962 - V ZR 157/60 - WM 1962, 1091 = LM BGB § 505 Nr. 3 und vom 26. Oktober 1966 - VIII ZR 173/65 - WM 1966, 1335) und für ihre Einschränkung (vgl. BGH, Urteile vom 26. November 1964 - VII ZR 111/63 - WM 1965, 175 = LM BGB § 125 Nr. 20 und vom 8. Mai 1968 - VIII ZR 82/67 -). Die Gültigkeit derartiger formfreier – nicht notwendig ausdrücklicher – Absprachen wird dann bejaht, wenn die Parteien übereinstimmend die Maßgeblichkeit des mündlich Vereinbarten gewollt haben, sich also darüber einig waren, dass für ihre vertraglichen Beziehungen neben dem Urkundeninhalt auch jene mündliche Abrede gelten solle (so schon RGZ 95, 175, 176 und später die zitierte BGH-Rechtsprechung, z. B. Senatsurteil vom 26. Oktober 1966, a. a. O.). Die Gültigkeit des mündlich Abgesprochenen wird mit der Erwägung bejaht, dass die Bindung, der sich die Parteien durch Vereinbarung der im Gesetz nicht vorgesehenen Schriftform unterworfen haben, nur so lange und soweit bestehen bleibt, als die Vertragsschließenden keinen anderen Willen zum Ausdruck bringen, die Schriftformklausel also nicht außer Kraft setzen (Senatsurteil vom 19. September 1966 = WM 1966, 1200). Die übereinstimmend gewollte mündliche Absprache macht, soweit sie reicht, das gewillkürte Formerfordernis hinfällig (so schon RG, Urteil vom 23. November 1910, a. a. O.). Das Vorhandensein des übereinstimmenden Parteiwillens, mündlich Vereinbartes solle Geltung haben, festzustellen, ist Sache des Tatrichters. Dabei ist besondere Zurückhaltung geboten. Dass die formfreie Absprache gelten soll, muss klar erkennbar sein, wenn nicht der Zweck der Schriftformvereinbarung, immer Klarheit über den Vertragsinhalt zu haben, völlig ausgehöhlt werden soll. Ergibt sich dabei, dass die Vertragspartner sich entsprechend der Absprache verhalten haben, so wird dies für die Annahme sprechen, sie hätten insofern das Erfordernis der Schriftform beseitigen wollen (Senatsurteil vom 25./27. November 1969 - VIII ZR 259/67 - WM 1970, 93, 94).

An den aufgezeigten Grundsätzen hält der erkennende Senat fest. Sie gelten auch dann, wenn im Vertrag, wie im vorliegenden Fall geschehen, nicht nur für Änderungen und Ergänzungen, sondern auch für einen etwaigen Aufhebungsvertrag bereits das Schriftformerfordernis vereinbart wird (§ 10 Abs. 2 Satz 1 Mietvertrag).

2. Der Mietvertrag vom 25. Januar 1972 enthält jedoch gegenüber den bisher in der Rechtsprechung behandelten Fällen die Besonderheit, dass die Parteien vereinbart haben, „auf das Formerfordernis" könne „nur durch eine schriftliche Erklärung verzichtet werden" (§ 10 Abs. 2 Satz 2 Mietvertrag). Diese Klausel hat ersichtlich den einzigen Zweck, die Aushöhlung der Schriftformvereinbarung durch Bindung der Vertragspartner an mündliche Erklärungen oder gar an schlüssiges Verhalten unmöglich zu machen. Rechtliche Bedenken gegen eine solche Regelung bestehen dann nicht, wenn sie, wie hier, unter Kaufleuten in einem Individualvertrag getroffen wird. Die Vertragsfreiheit erlaubt ihnen, ihre rechtsgeschäftlichen Beziehungen starr an bestimmte Formen zu binden. Für die hier getroffene Absprache, die Aufhebung der gewillkürten Schriftform solle ebenso wie ihre Begründung formbedürftig sein, lässt sich neben anderen Gesichtspunkten als gewichtiger Grund anführen, dass die Vertragsschließenden erkennbar auf Sicherheit in ihren rechtsgeschäftlichen Beziehungen zueinander entscheidenden Wert gelegt haben, wie sie durch die gewählte Formstrenge gewährleistet wird. Entschließen sich Kaufleute, denen das Gesetz bei der Abgabe bestimmter Willenserklärungen in stärkerem Maße Formfreiheit zugesteht als anderen Teilnehmern am privaten Rechtsverkehr (§ 350 HGB), in dieser Hinsicht zu freiwilliger Bindung, weil der damit verbundene Vorteil, immer Klarheit über den Inhalt von Verträgen zu haben, den Nachteil einer weniger großen Beweglichkeit im geschäftlichen Alltag aufwiegt, so verdient das gerade im Hinblick auf die Vertragsfreiheit strikte Beachtung. Für die Führung eines Unternehmens – wie der Beklagten – mit einem weitverzweigten Netz von Einzelhandelsgeschäften, die nicht in eigenen Gewerberäumen betrieben werden, mag dieser Gesichtspunkt von nicht unerheblicher Bedeutung sein."

Hätte es sich um einen Individualvertrag gehandelt und legt man die Ausführungen des BGH auch hier zugrunde, war eine mündliche Abänderung von vornherein ausgeschlossen. Handelte es sich um eine Formularklausel, wäre diese wohl nach § 307 Abs. 2 BGB als unwirksam anzusehen.