Müllabfuhrgebühren bei öffentlich geförderten Wohnungen

Bei öffentlich geförderten Wohnungen im Sinne von § 1 Wohnungsbindungsgesetz finden die vom Vermieter für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren sowie die erstattungsfähigen Verwaltungskosten ausschließlich als Teil des Vermietergesamtaufwandes über die auf den Quadratmeter der gesamten Wohnfläche des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit bezogene Durchschnittsmiete Eingang in die Einzelmiete.

Dies gilt auch dann, wenn die im Gebäude oder in der Wirtschaftseinheit gelegenen Mietwohnungen unterschiedlich groß sind, den einzelnen Wohnungen trotz ihrer unterschiedlichen Größe gleich große Müllgefäße zur Verfügung stehen und der Vermieter an die für die Müllabfuhr zuständige Gebietskörperschaft für jedes dieser Müllgefäße gleich hohe Müllabfuhrgebühren zu zahlen hat.

I. Das Landgericht hat dem Senat folgende Fragen gemäß Art. III des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften - 3. MÄG - vom 21.12.1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1) Kann der Vermieter einer Wohnung in einem mit öffentlichen Mitteln geförderten Miethaus, in dem sich unterschiedlich große Wohnungen von 38,32 qm bis 94,53 qm befinden, der Berechnung der beanspruchten Kostenmiete einheitlich eine qm-Miete (Durchschnittsmiete) zugrunde legen, bei deren Ermittlung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kosten der Müllabfuhr, die seitens der Stadtverwaltung vom Vermieter für jedes Müllgefäß je nach Große erhoben werden, wobei jeder Wohnungseinheit mindestens ein Müllgefäß zugerechnet wird, sowie die sich nach der Anzahl der Wohnungseinheiten richtenden Verwaltungskosten in der höchst zulässigen Höhe dergestalt eingesetzt sind, daß die auf das gesamte Gebäude entfallenden Beträge ebenso wie die übrigen nicht gesondert umgelegten Betriebskosten durch die qm-Zahl der Gesamtwohnfläche geteilt werden,

oder

ist der Vermieter gehalten, bei der Berechnung der qm-Miete die vorgenannten Kosten nach einem anderen von der Wohnungsgröße unabhängigen Maßstab zu verteilen oder den Mietern der größeren Wohnungen eine entsprechend geringere qm-Miete (und den Mietern der kleineren Wohnungen eine entsprechend höhere qm Miete, um nicht auf einen Teil der insgesamt zulässigen Miete verzichten zu müssen) in Rechnung zu stellen, um die nach Auffassung der Kammer unangemessen und unbillig erscheinende Benachteiligung der Mieter der größeren Wohnungen zu vermeiden, die darin liegt, daß sie im wirtschaftlichen Ergebnis in ungleich höherem Maße an diesen Kosten beteiligt werden, ohne einen größeren Nutzen oder sonstigen Vorteil gegenüber den eindeutig begünstigten Mietern der kleineren Wohnungen zu haben.

2) Müssen die Bekl. die von der Kl. aufgestellte Berechnung dennoch gegen sich gelten lassen, weil das Wohnungsbauförderungsamt die erste auf derselben Grundlage erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung und die sich daraus ergebende Durchschnittsmiete genehmigt hat und weil die Bekl. die auf derselben Grundlage erstellten späteren Berechnungen jahrelang bis zum Frühjahr 1979 widerspruchslos hingenommen und dadurch konkludent anerkannt haben,

oder

ist dies unbeachtlich, weil der Vermieter gemäß § 8 WoBindG in keinem Falle mehr als die nach den §§ 8 a und 8 b WoBindG zu ermittelnde Kostenmiete fordern kann und diese höhenmäßige Beschränkung nicht nur für die Berechnung der Durchschmittsmiete ganz allgemein gilt, sondern auch für die auf der Grundlage der Durchschnittsmiete zu berechnende Einzelmiete (§ 8 a Abs. 5 WoBindG) dergestalt, daß sich der Mieter darauf berufen kann, daß er im Vergleich zu den übrigen Mietern mit kleineren Wohnungen unangemessen und unbillig belastet werde, wenn er die hinsichtlich der Betriebskosten durch Aufteilung nach Wohnfläche ermittelte Durchschnittsmiete in voller Höhe zahlen müßte.

3) Müssen die Bekl. die Berechnungen früherer Jahre, auf denen die Klageforderung beruht, deshalb gegen sich gelten lassen, weil die Kl. unter Zugrundelegung dieser Berechnungen mit den übrigen Mietern bereits abgerechnet hat und gemäß §§ 10 Abs. 2 WoBindG, 4 Abs. 8 NMV wegen Fristablaufs gehindert ist, aufgrund einer neuen Berechnung einseitig eine höhere Miete nachzufordern, und weil die Kl. demzufolge auf einen Teil der Miete verzichten mußte, die sie insgesamt für das ganze Haus (Gesamtwohnfläche mal Durchschnittsmiete) rechtmäßig beanspruchen kann,

oder

muß die Kl. diesen Verlust in Kauf nehmen, weil § 8 WoBindG den Mieter auch davor schützt, daß der Vermieter die auf der Grundlage der Durchschnittsmiete zu bildende Einzelmiete zu hoch berechnet (vgl. die Erwägungen oben unter 2.) und weil der Vermieter das Risiko einer irreparabel unrichtig berechneten Miete zu tragen hat.

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin eines aus öffentlich geförderten Mietwohnungen bestehenden Gebäudes. Die einzelnen Wohnungen sind unterschiedlich groß (von rd. 38 qm bis rd. 94 qm). Die Bekl. sind Mieter der größten im Hause der Kl. gelegenen Wohnung.

Das Gebäude ist seit November 1968 bezugsfertig. Die damals selbständige Stadt Rheydt genehmigte mit Bescheid vom 20.1.1969 mit Wirkung vom 1.11.1968 eine bestimmte Durchschnittsmiete. Die Verwaltungskosten und die Müllabfuhrgebühren fanden dabei als Teil der Gesamtbewirtschaftungskosten des Gebäudes Eingang in die Berechnung der - sich auf den Quadratmeter der Gesamtwohnfläche des Gebäudes beziehenden - Durchschnittsmiete. Anläßlich verschiedener in der Zwischenzeit eingetretener Mieterhöhungen ermittelte die Kl. die jeweilige Durchschnittsmiete aufgrund von Wirtschaftlichkeitsberechnungen, in denen u. a. die für das ganze Gebäude anfallenden Bewirtschaftungskosten (u. a. Verwaltungskosten und Betriebskosten - hier u. a. Müllabfuhrgebühren -) durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes geteilt wurden. Die Bekl. beanstandeten diese Mietberechnung über Jahre nicht, sondern zahlten die auf der Grundlage der so ermittelten Durchschnittsmiete gebildete Einzelmiete zuzüglich eventueller Umlagen (Kostenmiete) vorbehaltlos.

Auch anläßlich der von ihr ab 1.4.1979 begehrten Mieterhöhung berechnete die Kl. die Durchschnittsmiete mittels einer Wirtschaflichkeitsberechnung in der vorstehend beschriebenen Weise. Auch darin waren die Müllgebühren entsprechend den Gebühren- und Abgabenbescheiden der zuständigen Stadtgemeinde für 1979 mit 10 x 80 DM = 800 DM (10 Müllgefäße für das Gebäude, eines davon für jede Wohnung) und die Verwaltungskosten mit 10 x 180 DM = 1.800 DM (180 DM durften 1979 je Wohnung eingesetzt werden) ausgewiesen. Diesmal allerdings rügten die Bekl. die Umlegung der Müllabfuhrgebühren und Verwaltungskosten auf die sich auf den Quadratmeter der Gesamtfläche beziehende Durchschnittsmiete. Die Bekl. fühlen sich durch diese Art der Berechnung der Miete benachteiligt, weil die Mieten der kleineren im Hause der Kl. gelegenen Wohnungen auf diese Weise von ihnen subventioniert würden. Sie meinen, daß die Müllabfuhrgebühren und die Verwaltungskosten getrennt von den übrigen nach Quadratmeter-Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten berechnet werden müßten, und zwar dergestalt, daß jeder Wohnungseinheit (nur) die Gebühr für das in dieser Wohnung benutzte Müllgefäß und der je Wohnung zulässige Verwaltungskostenbetrag zugerechnet werden. Die Differenz, die sich ab 1979 aus der unterschiedlichen Berechnung des Mietzinses durch die Parteien ergibt, ist Gegenstand des der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreits. Die Bekl. behalten seit 1979 den nach ihrer Rechnung überhöhten Teil der Miete fortlaufend ein; die Kl. verlangt Zahlung der eins behaltenen Beträge.

Das Amtsgericht hat die an §§ 8, 8 a Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), § 3 Neubaumietenverordnung (NMV) und den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung (II. BV) ausgerichtete Mietberechnung der Kl. akzeptiert und die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung der Klageforderung verurteilt. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt. Das Landgericht zieht die Angemessenheit und Billigkeit der allein am Gesetz- und Verordnungstext orientierten Bestimmung der Kostenmiete für Sachverhalte wie im Vorlagefall in Zweifel, neigt insoweit letztlich dem von den Bekl. vertretenen Rechtsstandpunkt zu und hat, da es den dann auftretenden Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung zumißt, dem Senat die oben wiedergegebenen Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt.

II. Die Vorlagefrage zu 1) ist zulässig.

Es handelt sich um eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung; sie kann sich bei einer Vielzahl von Mietverträgen über öffentlich geförderten Wohnraum stellen. Diese Frage ist auch - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht beschieden. Der Rechtsentscheid des beschließenden Senats vom 27.9.1983 - 4 REMiet 14/82 - (WuM 1983, 315 = DWW 1983, 278 = BlGBW 1983, 238), der sich auch über die Billigkeit eines an der Wohnfläche orientierten Verteilungsmaßstabes für die vom Mieter zu tragenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten verhält, bezieht sich nicht auf öffentlich geförderten, sondern auf preisfreien Wohnraum und damit auf andere Sachverhalte.

III. Die Vorlagefrage zu 1) ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden.

1.) Bei - wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall - preisgebundenem, mit öffentlichen Mitteln i. S. von § 1 WoBindG gefördertem Wohnraum darf der Vermieter die Wohnungen nur gegen das preisrechtlich zulässige Entgelt, nämlich gegen die Kostenmiete (§ 1 Abs. 1 WoBindG) oder unter besonderen Voraussetzungen gegen die Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3 WoBindG) überlassen. Die - in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall begehrte - Kostenmiete als preisrechtlich zulässiges Entgelt setzt sich aus der auf der Grundlage der Durchschnittsmiete berechneten Einzelmiete und den zulässigen Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen zusammen (§ 8 a Abs. 1, 5, 7 WoBindG, § 3 NMV). Diejenigen Betriebskosten (Umlagen, Zuschläge und Vergütungen), die unter Umständen neben der Einzelmiete auf die Mieter umgelegt werden dürfen, werden in § 20 ff. NMV abschließend aufgezählt. Müllabfuhrgebühren und Verwaltungskosten sind in diesem Katalog nicht enthalten.

2.) Bei preisgebundenem Wohnraum i. S. des WoBindG fließen beim Vermieter als Bewirtschaftungskosten anfallende Müllabfuhrgebühren und Verwaltungskosten über die Durchschnittsmiete in das vom Mieter letztlich zu zahlende Mietentgelt ein.

a) Die Durchschnittsmiete, die gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG Grundlage für die Bildung der Einzelmiete ist, ist derjenige Betrag, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Quadratmeter der Gesamtwohnfläche durchschnittlich ergibt (§ 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG).

Für die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die II. BV in der jeweils geltenden Fassung maßgebend, §§ 1, 2 NMV. Zu den danach (§ 18 II. BV) als laufender Vermieteraufwand neben den Kapitalkosten zu erfassenden Bewirtschaftungskosten gehören Verwaltungskosten (§§ 24 Abs. 1 Nr. 2, 26 II. BV) und Betriebskosten (§§ 24 Abs. 1 Nr. 3, 27 II. BV); Teil der letzteren sind die Kosten der Müllabfuhr (Ziff. 8 der Anlage 3 zur II. BV, zu § 27 Abs. 1).

b) Da die Durchschnittsmiete den durchschnittlichen Monatsaufwand je Quadratmeter Wohnfläche des Gesamtgebäudes darstellt, fließen die Verwaltungskosten und die Kosten der Müllabfuhr ebenso wie die sonstigen nicht zu den Betriebskosten i. S. der §§ 20 ff. NMV zählenden Vermieteraufwendungen auch unabhängig von einer Zuordnungsmöglichkeit zu einer bestimmten Wohnung einheitlich als Teil des Gesamtaufwandes für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit in die Durchschnittsmiete ein. Für eine unterschiedliche Behandlung der einzelnen in einem Gebäude gelegenen Mietwohnungen bleibt bei der Bildung der Durchschnittsmiete bereits begrifflich kein Raum. Die Durchschnittsmiete beschreibt nämlich den durchschnittlichen Monatsaufwand je Quadratmeter der gesamten Wohnfläche des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit.

3.) Bei der vom Vermieter nach Ermittlung der Durchschnittsmiete zu bestimmenden Einzelmiete (§ 8 a Abs. 5 WoBindG) scheidet eine Korrektur des bei der Ermittlung der Durchschnittsmiete ausschließlich an der Wohnflächengröße orientierten Verteilungsmaßstabes für die Verwaltungs- und Müllabfuhrkosten aus. Die Einzelmiete i. S. des § 8 a Abs. 5 WoBindG entspricht zwar nicht notwendigerweise der Durchschnittsmiete; sie ist vielmehr vom Vermieter selbstverantwortlich auf der Grundlage der Durchschnittsmiete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (§ 8 a Abs. 5 WoBindG, § 3 Abs. 3 NMV). Davon, daß allein wegen der unterschiedlichen Größe der einzelnen Wohnungen unter Zugrundelegung dieser Kriterien für eine andere als die vorstehend aufgezeigte Verteilung der Verwaltungskosten und Kosten der Müllabfuhr auf die einzelnen Mieter kein Raum verbleibt, geht letztlich auch das Berufungsgericht aus. Dadurch nämlich, daß in Fällen wie dem der Vorlage zugrunde liegenden jeder einzelnen Wohnung ein besonderes Müllgefäß zugeordnet wird, wird - wenn überhaupt - der Wohnwert aller im Hause gelegenen Wohnungen in gleicher Weise berührt. Die Größe der einzelnen Müllgefäße könnte sich allenfalls dann auf den Wohnwert der einzelnen Wohnungen (negativ) auswirken, wenn das Gefäß für die normale Müllentsorgung einiger der im Hause befindlichen Wohnungen durchgehend zu klein wäre. Dafür ist aber im Vorlagefall nichts ersichtlich.

4.) Die vorstehende beschriebene Art und Weise der Ermittlung der Kostenmiete erkennt auch das Berufungsgericht als am geschriebenen Recht an sich orientiert an, meldet indes für Fälle wie den der Vorlage zugrunde liegenden mit der Begründung Bedenken an, die Anwendung des allein an der Wohnfläche orientierten Verteilungsmaßstabes sei für die in diesen Fällen an sich letztlich für jede der Wohnungen gleich hohen Verwaltungs- und Müllabfuhrkosten unbillig. Abgesehen davon, daß das Landgericht einen rechtlichen Ansatz, mit dem ein Abgehen von der durch Gesetz und Verordnung bestimmten Rechtslage ernsthaft begründet werden könnte, schon nicht aufzeigt, greifen die vom Berufungsgericht geäußerten Bedenken auch in der Sache nicht durch. Die isoliert auf einzelne die Kostenmiete letztlich mitbestimmenden Faktoren abstellende Betrachtungsweise des Landgerichts ist unzulässig. Denn der Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum schuldet nicht Bezahlung der einzelnen Mietzinsberechnungsfaktoren (z. B. anteilige Müllabfuhrgebühren), sondern - preisgebundenes - Entgelt für eine umfassende Vermieterleistung. Dieses (Gesamt-) Entgelt setzt sich aber aus einer Vielzahl von Faktoren zusammen, deren Festlegung und Einfließen in die Kostenmiete nach einem bestimmten vom Gesetz- und Verordnungsgeber festgelegten Verfahren erfolgen muß, und deren Bündelung erst zu dem vom Gesetzgeber für preisgebundenen Wohnraum als angemessen befundenen Gesamtergebnis, der Kostenmiete nach dem Wohnungsbindungsgesetz, führt. Hierfür ist es nach der Gesetzeslage keineswegs erforderlich, daß alle mitbestimmenden Faktoren letztlich genau und nur insoweit, wie die durch die Errichtung der einzelnen Wohnungen oder deren Nutzung bedingt sind, in die Berechnung der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Kostenmiete einfließen. Vielmehr nimmt der Gesetz- und Verordnungsgeber jedenfalls auch aus Gründen der Praktikabilität und der Überschaubarkeit dabei gewisse Pauschalierungen, Annäherungswerte und Vereinfachungen bewußt in Kauf.

So werden z. B. die Kapitalkosten eines Gebäudes grundsätzlich gleichmäßig auf jeden Quadratmeter der Wohnfläche verteilt, obwohl die die Höhe der Kapitalkosten beeinflussenden Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche (z. B. infolge vermehrter Innenwände oder eines außergewöhnlich hohen Anteils am Außenmauerwerk oder infolge statischer Besonderheiten pp.) für die einzelnen im Hause gelegenen Wohnungen durchaus unterschiedlich sein können. Ein gewisser Ausgleich kann bei Bildung der Einzelmiete auf der Grundlage der Durchschnittsmiete, wie oben bereits aufgezeigt, nur dann geschaffen werden, wenn die die Baukosten verteuernden und damit die Kapitalkosten erhöhenden Baumaßnahmen den Wohnwert gerade dieser Wohnung erhöhen. Weiter liegt eine gewisse vom Verordnungsgeber klar gewollte Vereinfachung bei der Findung der Kostenmiete auch darin, daß nach §§ 20 ff. NMV nur bestimmte, nämlich im allgemeinen und nicht nur in besonders gelagerten Einzelfällen verbrauchs-/gebrauchsabhängige Betriebskosten außerhalb der Einzelmiete umlagefähig sind. Alle übrigen Betriebskosten fließen, soweit sie bei der Ermittlung der Miete überhaupt zu berücksichtigen sind, in die Durchschnittsmiete ein und finden damit, soweit sie den Wohnwert einzelner Wohnungen nicht unmittelbar tangieren, bei der Bildung der Einzelmieten und damit letztlich auch bei der Kostenmiete nur über die Durchschnittsmiete einen verallgemeinerten Niederschlag, obgleich die Verursachung insbesondere der Höhe dieser Betriebskosten durch die einzelne Mietpartei nicht zwingend von der Wohnungsgröße abhängt (z. B. die Kosten des Betriebes des Aufzuges - II. BV Anlage 3 Ziff. 7 -; die Kosten der Hausbeleuchtung - II. BV Anlage 3 Ziff. 11).

Nimmt somit der Gesetz- und Verordnungsgeber eine verallgemeinernde, vereinfachende Berechnung der Durchschnittsmiete und damit über die Einzelmiete letztlich auch der Kostenmiete in Kauf, so verbleibt für eine (evtl. an § 242 BGB orientierte) Anpassung der Kostenmiete bereits vom Ansatz her kein Raum, wenn bei der Bildung der Durchschnittsmiete zu berücksichtigende Faktoren für sich allein möglicherweise genauer auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden könnten. IV. Die Anschlußfrage zu 1) (... oder ... ) bedurfte vorliegend ebensowenig einer Beantwortung durch den Senat wie die Frage zu 2) bis 4). Diese Fragen waren nämlich nur für den Fall einer anderen Beantwortung der Hauptfrage zu 1) durch den Senat zur Entscheidung gestellt.