Moratorium

Moratorium; Überlassungsvertrag; Nutzungsherausgabe

1. Das durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz (Art. 8) eingeführte Moratorium umfaßt Überlassungsverträge im Sinne von Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchst. c EGBGB, deren wirksames Zustandekommen einer rechtsstaatlichen Überprüfung nicht standhält.

2. Dahingestellt bleibt, ob das Moratorium auch für solche Überlassungsverträge gilt, die wegen des Vorliegens von Willensmängeln bei ihrem Zustandekommen oder wegen des Vorliegens formeller Mängel von Anfang an nichtig waren.

3. Das Moratorium schließt für die Zeit seiner Geltung die gerichtliche Geltendmachung von gesetzlichen Ansprüchen auf Herausgabe von Nutzungen aus. Es erfaßt auch solche Ansprüche, die bei seinem Inkrafttreten am 22. Juli 1992 bereits rechtshängig waren.

Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Überlassungsvertrages und um einen Anspruch des Kl. auf Nutzungsentgelt bzw. Nutzungsentschädigung für das von den Bekl. bewohnte, in Berlin-M. (früher DDR) gelegene Grundstück, dessen Eigentümer der Kl. ist. Der Kl. ist Erbe seiner Großeltern, die im Oktober 1963 mit Genehmigung der Behörden der DDR in den westlichen Teil Berlins gezogen sind, und die bis dahin das Haus als Eigentümer bewohnt hatten.

Das Grundstück wurde gemäß Eintragung im Grundbuch nach § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten (Berlin-Ost) vom 4. September 1952 in staatliche Verwaltung übernommen. Bereits im August 1963 wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-L. durch den Rat des Stadtbezirkes Lichtenberg mit Wirkung vom 1. September 1963 zum vorläufigen Verwalter bestellt.

Im Jahre 1971 unterzeichneten die Bekl. und ein Vertreter des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) Berlin-L. einen Überlassungsvertrag, mit dem das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück den Bekl. zur Nutzung zu Wohnzwecken überlassen wurde. Die Bekl. sollten das Grundstück nach § 2 des Vertrages weiter bebauen und bauliche Veränderungen auf ihm vornehmen dürfen.

Nach § 3 des Vertrages hatten die Bekl. die Aufwendungen für die Instandhaltung und setzung des Grundstücks sowie alle öffentlichen Lasten zu übernehmen. Wörtlich heißt es dann weiter: "Miete oder Pacht wird nicht erhoben."

Weiter wurde vereinbart, daß die Bekl. den Gegenwert des überlassenen Grundstücks, der vertraglich mit 15.200 M der Deutschen Notenbank festgelegt wurde, auf ein Hinterlegungskonto zugunsten des staatlichen Verwalters einzahlen sollten. Der Betrag sollte ihnen bei einer eventuellen Vertragsauflösung zurückgezahlt werden.

Die Vertragsdauer wurde auf 30 Jahre festgesetzt. Innerhalb dieser Zeit sollte der Vertrag unkündbar sein. Durch einen Änderungsvertrag vom März 1984 wurde die Vertragsdauer auf Lebenszeit festgesetzt.

Der Kl. hat nach der Aufhebung der staatlichen Verwaltung von den Bekl. die Zahlung eines Nutzungsentgeltes von monatlich 500 DM ab 1. September 1991 verlangt.

Mit dem am 31. Juli 1992 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Bekl. zur Zahlung verurteilt.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Bekl., mit der sie geltend machen:

Sie besäßen das Grundstück bereits seit November 1970 aufgrund eines Wohnungstausches. Bei ihrem Einzug in das Einfamilienhaus habe sich das Gebäude in einem verwahrlosten Zustand befunden. Weil der damalige Verwalter des Grundstücks, der VEB KWV L., nicht in der Lage gewesen sei, die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, habe er ihnen den Überlassungsvertrag angeboten, den sie unterzeichnet hätten, um das Grundstück in einen bewohnbaren Zustand versetzen zu können.

Der als "Überlassungsvertrag" bezeichnete Vertrag sei nicht unwirksam. Der Zustimmung des Eigentümers zum Abschluß des Vertrages durch den staatlichen Verwalter habe es nicht bedurft. Lediglich die staatliche Genehmigung sei erforderlich gewesen, die sich aus dem Genehmigungsvermerk der Abteilung Finanzen des Rates des Bezirkes L. zum Überlassungsvertrag vom 15. Juni 1971 ergebe.

Gemäß Artikel 233 § 2 a EGBGB gelte für sie ein Moratorium, wonach sie als zum Besitz berechtigt bis zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse durch ein besonderes Gesetz gelten, längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 1994.

Die Berufung der Bekl. ist begründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. die begehrte Nutzungsentschädigung derzeit nicht zu.

Bei dem hier vorliegenden Überlassungsvertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Art (vgl. Schmidt-Räntsch, Überlassungsverträge in der ehemaligen DDR, ZOV 1992, 2, 3). Solche Überlassungsverträge wurden abgeschlossen in bezug auf Grundstücke von Personen, die ihren Wohnsitz in der Bundesrepublik bzw. in Berlin (West) hatten und die ge-mäß § 8 der Verordnung über die Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (DDR GBl. I S. 615 ff.) bzw. in Berlin gemäß § 2 der ent-sprechenden Verordnung vom 4. September 1952 (VOBl. I S. 445) in die vorläufige Verwaltung der Organe der DDR übernommen wurden (vgl. Göhring/Riecke, Anmerkung zu dem im vorliegenden Rechtsstreit angefochtenen Urteil des Landgerichts Berlin vom 31. Juli 1992 - 25 O 30/92 - in Neue Justiz 1992, 556, 557). Diese Verordnungen sind allerdings 1953 aufgehoben worden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung über die in das Gebiet der DDR und den demokratischen Sektor von Groß Berlin zu-rückkehrenden Personen vom 11. Juni 1953, DDR GBl. I 1953, 805 und Verordnung vom 24. Juni 1953, VOBl. für Groß-Berlin 1953, S. 214). Als Vertrag eigener Art unterliegt der Überlassungsvertrag - wie hier für Wohnzwecke - nicht den Überleitungsregelungen des Artikels 232 §§ 2 und 3 EGBGB, denn er ist kein Miet- oder Pachtvertrag. Für ihn gilt Artikel 232 § 1 EGBGB. Das bedeutet, daß er weiterhin den Vorschriften des Rechts der früheren DDR unterliegt. Welche dies sind, richtet sich nach § 2 EGZGB (DDR). Der Vertrag in seiner ursprünglichen Fassung ist am 15. Juni 1971 vor dem Inkrafttreten des ZGB (DDR), also vor dem 1. Januar 1976, geschlossen worden. Somit ist in bezug auf ihn das frühere Recht - also § 305 BGB - für das Entstehen und Bestehen der vor Inkrafttreten des ZGB begründeten Rechte und Pflichten maßgeblich.

Der Einigungsvertrag erwähnt die Überlassungsverträge nicht ausdrücklich. Deswegen ist richtigerweise davon ausgegangen worden, daß zumindest die Regelungen, die sich allgemein auf Schuldverhältnisse (Artikel 232 § 1 EGBGB) sowie speziell auf Sachverhalte der vertraglichen Übertragung von Nutzungsrechten (Einigungsvertrag, Artikel 41, Anlage III, Nr. 5; § 17 VermG) beziehen, anzuwenden sind.

Durch Artikel 8 des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften (Zweites Vermögensrechtsänderungsgesetz) vom 14. Juli 1992 (BGBl. I 1992, S. 1257) ist u. a. für Fälle der hier vorliegenden Art ein Moratorium bis zum 31. Dezember 1994 eingeführt worden (vgl. Einführung der §§ 2 a, 2 b in Artikel 233 EGBGB). Der Gesetzgeber beabsichtigt, die hier ausdrücklich als Überlassungsverträge bezeichneten Beziehungen zum erforderlichen Ausgleich der Interessen der Grundstückseigentümer und Nutzer in einem Schuldrechtsanpassungsgesetz neu zu regeln. In dem genannten Art. 233 EGBGB § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchstabe c ist geregelt, daß als zum Besitz eines in dem Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet liegenden Grundstücks berechtigt gilt, unbeschadet bestehender Nutzungsrechte und günstigerer Vereinbarungen und Regelungen, wer über ein bei Abschluß des Vertrages bereits mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, das bis dahin unter staatlicher oder treuhänderischer Verwaltung gestanden hat, einen Überlassungsvertrag geschlossen hat, wobei diejenigen, die mit diesem einen gemeinsamen Hausstand führen, hier mit einbezogen sind. Nach § 2 a Abs. 2 besteht dieses Recht bis zur Bereinigung der genannten Rechtsverhältnisse durch besonderes Gesetz, längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 1994, wobei die Frist durch Rechtsverordnung des Bundesministers für Justiz einmal verlängert werden kann.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung bzw. Nutzungsentgelt aufgrund des sog. Moratoriums zur Zeit nicht zu.

Nach § 2 a Abs. 3 Satz 1 des Artikels 233 EGBGB kann Ersatz für gezo-gene Nutzungen nur auf einverständlicher Grundlage verlangt werden. Hier ist aber gerade vertraglich geregelt, daß Miete oder Pacht nicht er-hoben werden. Für die Dauer des Moratoriums ist daher eine Verurteilung zur Nutzungsentschädigung aufgrund gesetzlicher Vorschriften un-zulässig. Die Rechtsbeziehungen sollen auch hinsichtlich der Nutzungen geregelt werden (§ 2 a Abs. 8 aaO.). Artikel 233 § 2 a Abs. 4 EGBGB schließt sogar Anpassungen für die Zeit des Moratoriums ausdrücklich aus.

Der Interessenkonflikt, der nicht nur im vorliegenden Fall zwischen Grundstückseigentümer und derzeitigem Nutzer besteht, ließe sich mit bloßer Rechtsanwendung nicht gerecht lösen. Würde der vorliegende Überlassungsvertrag als wirksam angesehen werden, so bliebe der Kl. als Eigentümer weiterhin faktisch enteignet, d. h. er ist zwar im Grundbuch eingetragen, doch kann er aus seinem Eigentum keinen Nutzen ziehen, solange der Überlassungsvertrag läuft. Nähme man die Unwirksamkeit des Überlassungsvertrages an, weil er einer rechtsstaatlichen Prüfung nicht standhielte, dann fielen die Bekl. von einer rechtlich gesicherten eigentümerähnlichen Position aus praktisch ins Nichts. Sie müßten das Grundstück auf entsprechendes Verlangen des Eigentümers hin räumen, weil sie nicht einmal Mieterschutz genießen würden.

Eine sozial verträgliche Lösung kann daher nur politisch rechtsgestaltend erfolgen. Das hat der Gesetzgeber erkannt und deshalb 1992 das sog. Moratorium geschaffen, um den gegenwärtigen Zustand festzuschreiben bis zu einer gesetzlichen Lösung durch ein Sachenrechtsbereinigungsgesetz bzw. eine gesetzliche Schuldrechtsanpassung. Mit Kayser ("Überlassungsverträge unwirksam?", GE 1993, 104) ist davon auszugehen, daß mit der Regelung des Artikel 233 § 2 a EGBGB keine Anerkennung der Rechtswirksamkeit der Überlassungsverträge verbunden ist. Auf der anderen Seite kann aber auch nicht der Ansicht des Kl. gefolgt werden, daß das Moratorium nur für Überlassungsverträge gelten solle, die rechtswirksam zustande gekommen seien. Wäre das generell der Fall, gäbe es keinen Sinn, ein Recht zum Besitz zu fingieren, wie es im genannten § 2 a Abs. 1 geschehen ist ("Als zum Besitz ... berechtigt gelten ...") und gesetzliche Ansprüche auf Nutzungs- und Verwendungsersatz auszuschließen (§ 2 a Abs. 3 Satz 1). Gerade die Besitzansprüche des Eigentümers wegen Unwirksamkeit der Überlassungsverträge sollten für die Zwischenzeit unterbunden werden. Das gleiche gilt für die Geltendmachung von möglichen Ansprüchen aus der veränderten Geschäftsgrundlage bei Annahme der Wirksamkeit des Überlassungsvertrages (§ 2 a Abs. 4). Alle Überlassungsnehmer sollten bis zur Neuregelung "Ruhe haben" und von Prozessen verschont bleiben.

Dahingestellt bleiben kann die Frage, ob auch solche Überlassungsverträge vom sog. Moratorium erfaßt werden, die wegen des Vorliegens von Willensmängeln bei ihrem Abschluß oder wegen formeller Mängel nichtig waren. Ein solcher Sonderfall liegt hier nicht vor.

Entgegen der Auffassung des Kl. ist das Moratorium auch nicht verfassungswidrig. Es erklärt den enteignungsgleichen Eingriff nicht für wirksam, sondern schiebt nur die Durchsetzung von Rechten, die aus einer Unwirksamkeit folgen würden, hinaus, um Zeit zu gewinnen für eine sozial verträgliche Rechtsgestaltung. Ausdrücklich stellt § 2 a Abs. 8 auch eine Regelung über die Nutzungen in Aussicht, die die nach Absatz 1 der Vorschrift zum Besitz Berechtigten in der Zwischenzeit ziehen. Der Gesetzgeber war sogar von Verfassungs wegen verpflichtet, die Überlassungsnehmer, die bis zum Beitritt der DDR eine unangefochtene und in der DDR rechtlich nicht anfechtbare eigentümerähnliche Rechtsposition hatten, gegen den Hinauswurf aus ihrer Wohnung zu sichern. Wenn schon das Besitzrecht des Mieters einer Wohnung am Maßstab des Artikels 14 GG zu messen ist (vgl. BVerfG, Beschluß vom 26. Mai 1993 in NJW 1993, 2035), dann ist es die Position des Überlassungsnehmers erst recht. Der Fortbestand eines einmal entstandenen und durch Artikel 14 GG als Eigentum erfaßten Rechts, also der Bestandsschutz, ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts Gegenstand des Grundrechtsschutzes. Der Gesetzgeber muß in Erfüllung seines Auftrages aus Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen inhaltlich ausgestalten, gegeneinander abgrenzen und die jeweiligen Pflichten und Befugnisse so bestimmen, daß die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt werden und dem Gebot einer sozial gerechten Eigentumsordnung Rechnung getragen wird. Er muß die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Das bedarf einer gewissen Zeit und geht nicht von heute auf morgen. Für eine begrenzte Übergangszeit ist es dem Kl. unter diesen Umständen auch von Verfassungs wegen zuzumuten, den bis zum Beitritt der DDR geltenden Zustand noch weiter hinzunehmen (der sich für ihn schon insoweit verbessert hat, als er sein Eigentum jetzt wieder verwalten und die Pflichten der Bekl. überwachen kann). Das Bundesverfassungsgericht hat auch in anderen Fällen dem Gesetzgeber Zeit gelassen, verfassungsgemäße Regelungen zu treffen und für die Übergangszeit den verfassungswidrigen Zustand aufrecht erhalten, wenn er das für geboten hielt, um einen Schaden für die Allgemeinheit abzuwenden.

Die Fortgeltung des Überlassungsvertrages nach der Aufhebung der staatlichen Verwaltung scheitert hier nicht an § 17 Satz 2 i. V. m. § 4 Abs. 3 VermG. Das dafür zuständige Amt zur Regelung offener Vermögensfragen hat den Antrag des Kl. auf Aufhebung des Rechtsverhältnisses (vgl. § 17 Satz 2 n. F. VermG) mit dem Bescheid vom 21. September 1993 abgelehnt.

Unter diesen Umständen unterlag auch die Zwischenfeststellungsklage der Abweisung, weil die Frage der Wirksamkeit des Überlassungsvertrages nach den vorstehenden Ausführungen keine Vorfrage für die Entscheidung über die begehrte Nutzungsentschädigung ist.

Für eine selbständige Feststellungsklage fehlt dem Kl. das Feststellungsinteresse, weil derzeit nicht zu übersehen ist, ob es künftig für die Rechtsstellung des Kl. auf die Frage der Wirksamkeit des Überlassungsvertrages ankommen wird. In Anbetracht der zu erwartenden gesetzlichen Regelungen wird dies aller Voraussicht nach nicht der Fall sein.

Grundstücke, die Bürgern der Bundesrepublik gehörten, sind von DDR-Behörden beschlagnahmt und Bewohnern der DDR zu Freizeit-, Erholungs- und Wohnzwecken mit einem eigens dafür geschaffenen Überlassungsvertrag übergeben worden. Die Nutzer entrichteten eine geringe Summe für Aufwuchs und Inventar und durften das Grundstück langfristig unentgeltlich in der Erwartung nutzen, es später übereignet zu erhalten. Die Wirksamkeit solcher Verträge ist streitig.

Das Kammergericht hat das offengelassen und eine Klage des Eigentümers auf Feststellung und Zahlung als zur Zeit unbegründet abgewiesen, weil auf Grund eines Moratoriums für Wohngrundstücke, das auch für die Nutzungsentschädigung gilt, das Gesetzgebungsverfahren und damit eine sozialverträgliche Regelung abgewartet werden muß.