Moratorium

Moratorium; Besitzrecht; Grundstücksbebauung; Nutzung

Nach dem Moratorium kann ein Recht zum Besitz an einem bebauten Grundstück auch dann bestehen, wenn bei einer zusammenhängenden Nutzung einer Mehrheit von Grundstücken lediglich eines der Grundstücke bebaut ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen u. a. Herausgabe eines Grundstücks, auf dem der Bekl. einen Kindergarten betreibt. Das Gebäude des Kindergartens liegt auf dem benachbarten Flurgrundstück. Der Bekl. beruft sich auf ein Recht zum Besitz nach dem Moratorium, während die Kl. Herausgabe mit folgender Begründung verlangen:

Dem Bekl. stehe kein Recht zum Besitz an dem herausverlangten Grundstück zu: Auf dem Grundstück seien keine baulichen Anlagen errichtet worden. Als solche seien weder die verlegten Gehwegplatten noch die Buddelkisten anzusehen. Von baulichen Anlagen könne nur gesprochen werden, wenn eine bestimmte Festigkeit der Bauteile untereinander hergestellt worden sei. Es müsse sich hier um Einrichtungen handeln, die über die Herstellung eines Loches und über die Verlegung von Platten sowie über den Bodenaushub und der Verfüllung mit Sand hinausgingen. Die §§ 5 bis 7 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bezögen sich nur auf solche baulichen Investitionen, die mit einem Gebäude vergleichbar seien. Denn es hätten nur solche Nutzungsverhältnisse verdinglicht werden sollen, die dem Bodenwert gleichzustellen seien. Im übrigen seien diese Bestimmungen auch nicht auf Nutzungsverhältnisse anwendbar, die der Staat selber begründet habe, weil dieser selbst für eine dingliche Absicherung hätte sorgen können.

Dazu verlangen die Kl. Nutzungsentgelt in Höhe von 8 % des Grundstückswertes. Der Bekl. beruft sich auf ein Recht zum Besitz und trägt dazu vor: Das streitige Grundstück sei bereits vor Ablauf des 2. Oktober 1990 als Kindergartengelände genutzt worden. Nachdem die Baugenehmigung unter dem 8. September 1988 erteilt worden sei, habe man den Kindergarten im Februar 1989 in Betrieb genommen. Hierbei sei das Flurstück 326 von Anfang an mit benutzt worden. Diese Nutzung sei mit staatlicher Billigung erfolgt, was sich aus der Baugenehmigung vom 8. September 1988 und der TKO-Endkontrolle vom 7. Dezember 1988 ergebe.

Im übrigen hätten sich auf dem herausverlangten Grundstück "bauliche Anlagen" im Sinne des Moratoriums befunden; hierzu gehörten auch Spielplätze, was sich aus § 2 Abs. 1 der BauO-DDR vom 20. Juli 1990 ergebe. Denn auf dem Grundstück befänden sich zwei Sandkästen, von denen der größere ein Ausmaß von 5,95 m mal 3,05 m, der kleinere von 2,80 m mal 3,05 m habe. Dieser rage 1,50 m in das Flurstück 328 a hinein. Beide Sandkästen seien mit Betonkantensteinen aus dem Straßenbau verfaßt; ferner sei eine Betonsohle eingefügt worden. Die Sandkästen seien von 1,95 m breiten Plattenwegen umgeben. Die Gehwegplatten bestünden ebenfalls aus Beton und seien im Mörtelbett verlegt, wobei der Unterbau aus Kiessand bestehe. Ferner befänden sich auf dem Grundstück jeweils zwei Sitzbänke aus Beton für die Betreuer; die stabförmigen Füße der Sitzbänke seien ins Erdreich eingelassen und fest verankert. Darüber hinaus seien die auf dem Grundstück befindlichen Rasenflächen mit Rasenkantensteinen aus Beton eingefaßt.

Außerdem dürfe das Flurstück 326 nicht isoliert betrachtet werden. Vielmehr sei die gesamte Anlage des Kindergartens, die sich über mehrere Flurstücke erstrecke, als Ganzes zu betrachten. Der Kindergarten sei im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus unter Einbeziehung von Freiflächen konzipiert worden. Die diesbezügliche Freifläche erstrecke sich über die Flurstücke 324, 326, 328 a und 328 b; das Flurstück 326 liege als schmaler Streifen inmitten der gesamten Freifläche. Dabei verbinde der auf dem Flurstück 326 angelegte Weg die einzelnen Freiflächen miteinander und schaffe den Zugang zu einem voll ausgestatteten Spielplatz auf dem Flurstück 328 b.

Die Berufung der Kl. hat nur teilweise (Zahlungsanspruch) Erfolg.

I. Der auf § 985 BGB gestützte Herausgabeanspruch der Kl. ist nicht begründet. Dem Bekl. steht ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 a, Satz 3 EGBGB zu.

Ob die Voraussetzungen nach dieser Bestimmung vorliegen, ist nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu bestimmen. Daher kann auf sich beruhen, ob die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Verkündung des angefochtenen Urteils gegeben waren, insbesondere bezüglich der Frage der Auslegung des Begriffs "bauliche Anlagen" nach dem Rechtsverständnis der Bauordnung der früheren DDR.

Bezüglich des Tatbestandsmerkmals der "Bebauung" - sei es eine Bebauung mit Gebäuden oder Anlagen - kommt es nunmehr darauf an, ob dem Moratorium auch solche Grundstücke unterfallen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit einem auf einem anderen Grundstück errichteten Gebäude stehen. Denn selbst wenn es sich bei den auf dem Grundstück der Kl. befindlichen Bauteilen um bauliche Anlagen handeln sollte, müßte im Hinblick auf das Bestreiten der Bekl. bezüglich des Zeitpunkts der Bebauung über diese Frage Beweis erhoben werden.

Es kommt aber nicht darauf an, ob das den Kl. gehörende Flurstück selbst bebaut ist. Denn der Bekl. wendet zu Recht ein, daß der Kindergarten einschließlich der Freiflächen und Spielanlagen auf einer Mehrheit von Grundstücken (Flurstücken) errichtet worden ist und daß einzelne Grundstücke bei der Frage, ob das Moratorium eingreift, nicht isoliert ohne den Zusammenhang der Bebauung und Bebauungskonzeption betrachtet werden können. Denn es ist gerichtsbekannt, daß die damaligen Machthaber und Verwaltungsstellen der DDR sich um einzelne Grundstücksgrenzen bei der Bebauung und Konzipierung von Anlagen wenig gekümmert haben. Würde demzufolge bei einer Gesamtkonzeption eine Anlage, die sich über mehrere Grundstücke erstreckt, ein Grundstück herausgenommen werden können und dem Moratorium nicht unterliegen, weil es gerade selbst nicht bebaut ist, hätte dies zur Folge, daß die bisherige Nutzung unter Umständen nicht mehr möglich wäre.

Grundsätzlich ist bei der Auslegung des Moratoriums von dessen Zweck auszugehen. Das Moratorium sollte und soll, soweit es fortgilt, die vom Sachenrechtsbereinigungsgesetz schließlich konkretisierten Ziele des Gesetzgebers sichern. Aus diesem Grunde ist bei der Auslegung des Begriffs der Bebauung mit Gebäuden oder Anlagen im Sinne des Moratoriums von den Zielen und den Ansprüchen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auszugehen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz unter anderem bestimmte früher begründete Nutzungsrechte fortbestehen und darüber hinaus nach der geltenden Rechtsordnung gesichert werden. In diesem Zusammenhang hat der Gesetzgeber dem sogenannten komplexen Wohnungsbau der früheren DDR aber auch Bauten, die in einem anderen nach einem einheitlichen Bebauungskonzept überbauten Gebiet liegen, eine besondere Rechtsstellung eingeräumt, wie sich aus der Regelung der §§ 2 Abs. 1 Ziff. 4, 11 Abs. 1 und 24 Abs. 1 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergibt. Darüber hinaus beziehen sich die dem Nutzer durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz eingeräumten Ansprüche nicht ausschließlich auf das jeweils bebaute Grundstück, wie sich aus der Regelung der §§ 21 ff. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergibt. Im Grundsatz sollen sich die Ansprüche zwar zunächst auf das bebaute Grundstück insgesamt beziehen (§ 21 Sachenrechtsbereinigungsgesetz); der Gesetzgeber hat darüber hinaus aber in § 24 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch berücksichtigt, daß - insbesondere im komplexen Wohnungsbau - häufig ohne Klärung der Eigentumsverhältnisse über Grundstücksgrenzen hinweg Bebauungen vorgenommen worden sind, und dementsprechend eine Erstreckung der Nutzungsrechte auf weitere Flächen vorgenommen. Ob im vorliegenden Falle der Nutzung des Grundstücks der Kl. eine derartige Bebauung über Grundstücksgrenzen hinweg stattgefunden hat, hängt letztlich wiederum davon ab, inwieweit die Bauteile auf dem Flurstück der Kl. als "Bebauung" anzusehen sind. Aber auch in diesem Zusammenhang kann diese Frage dahingestellt bleiben, weil der Gesetzgeber in dem Auffangtatbestand des § 25 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auch andere Flächen in die Ansprüche des Nutzers mit einbezogen hat, sofern - in analoger Anwendung - die Voraussetzungen nach Art. 233 § 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB vorliegen. Dies bedeutet letztlich, daß bei einer Nutzung über Grundstücksflächen hinweg es darauf ankommt, inwieweit diese Nutzung dem für das Gebäude der errichteten Art zweckentsprechenden ortsüblichen Umfang entspricht. Damit werden zusammenhängende Nutzungen über Grundstücksgrenzen hinaus erfaßt, auch wenn lediglich eines der Grundstücke bebaut ist. Dabei ist der Begriff "Flächen" nicht auf Teile eines einheitlichen Grundstücks beschränkt, wie sich aus der Regelung des § 24 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz ergibt.

Zum ortsüblichen Umfang der Nutzung der durch den Kindergarten betroffenen Flächen gehört auch die Grünanlage, für die zum Teil das Grundstück der Kl. in Anspruch genommen wird. Insoweit kann von einem "ortsüblichen Umfang der Nutzung" durch den Gesamtbetrieb des Kindergartens ausgegangen werden. Dies ergibt sich sowohl aus dem Prüfbescheid der Staatlichen Bauaufsicht - Ministerium für Bauwesen - vom 29. November 1988, durch den die Genehmigung zur Nutzung des Kindergartens erteilt wurde, als auch aus dem Protokoll der Endkontrolle vom 7. Dezember 1988, wonach das Gesamtprojekt des Kindergartens abgenommen und bewertet worden ist. Dabei ergibt sich aus Pkt. 2 der Bauauflagen, daß in das Gesamtprojekt auch die Gestaltung der Freiflächen einbezogen und Bestandteil des Gesamtprojektes Kindergarten - "komplexe Wohnungsbaumaßnahme-Kietzer Vorstadt" war. Dementsprechend ist die Gesamtanlage sodann auch genutzt worden.

Die Bebauung des Gesamtgrundstücks mit dem Kindergartengebäude ist jedenfalls vor dem 2. Oktober 1990 durchgeführt worden, wie sich aus der von dem Bekl. eingereichten Schlußrechnung vom 18. April 1989 entnehmen läßt und von den Kl. auch nicht substantiiert bestritten wird. Die Errichtung der baulichen Anlage (Kindergartengebäude) ist aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung vorgenommen worden, wie sich aus dem Prüfbescheid des Ministeriums für Bauwesen vom 8. September 1988 ergibt. Dementsprechend ist das Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen bebaut worden.

Die Voraussetzungen für den Fortbestand des Moratoriums über den 31. Dezember 1994 hinaus sind nach Art. 233 § 2 a Abs. 2 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes hinreichend dargetan. Der Bekl. hat zutreffend darauf hingewiesen, daß eine Sachenrechtsbereinigung im Sinne von § 15 Sachenrechtsbereinigungsgesetz in Betracht kommt, wonach ihm ein Wahlrecht zusteht, entweder die Bestellung eines Erbbaurechts von den Kl. zu verlangen oder das Grundstück aufzukaufen. Insoweit sind die Voraussetzungen für diesen Anspruch gegeben. Bei Errichtung des Kindergartens handelt es sich um eine Maßnahme des staatlichen Wohnungsbaus im Sinne von § 6 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Investitionsauftraggeber war für den gesamten Komplex, wie dem Prüfbescheid vom 8. September 1988 zu entnehmen ist, die HAG Komplexer Wohnungsbau Berlin, somit ein volkseigener Betrieb der Wohnungswirtschaft. Er handelte im Auftrag des Rates des Stadtbezirks Berlin-Köpenick, wie sich aus der Beschlußvorlage des Rates des Stadtbezirks Berlin-Köpenick vom 5. Dezember 1985 ergibt. Der Nutzungsvertrag mit den Eigentümern, die hierbei durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Köpenick vertreten worden sind, ist mit dem Rat des Stadtbezirks Berlin-Köpenick selbst geschlossen worden. Danach kann davon ausgegangen werden, daß der Rat des Stadtbezirks als staatlicher Investitionsauftraggeber nicht nur die Nutzungsverträge abgeschlossen, sondern sodann auch die Bebauung des Grundstücks gestattet hat.

Der vom Bekl. geltend gemachte Anspruch scheitert auch nicht an der Regelung des § 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, selbst wenn davon ausgegangen werden könnte, daß Eröffnung und Betrieb des Kindergartens ein Gebäude betreffen, das öffentlichen Zwecken gewidmet ist. Denn nach § 2 Abs. 1 Ziff. 4 Sachenrechtsbereinigungsgesetz gilt die Ausnahme nicht, sofern es sich bei der baulichen Anlage um eine solche im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus im Sinne von § 11 Sachenrechtsbereinigungsgesetz handelt. Dies ist aber, wie bereits der Name des Investitionsauftraggebers zeigt, bezüglich der Errichtung des Kindergartens der Fall. Darüber hinaus ist der Beschlußvorlage vom 5. Dezember 1985 auch zu entnehmen, daß die Bebauung des Gesamtareals einschließlich der Errichtung des Kindergartens aufgrund einer einheitlichen Bebauungskonzeption für den staatlichen Wohnungsbau erfolgte.

Das Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB erstreckt sich auf das gesamte Grundstück der Kl., soweit dieses nicht bereits für Straßenbaumaßnahmen in Anspruch genommen worden ist und von dem Herausgabeverlangen der Kl. nicht umfaßt wird. Es ist davon auszugehen, daß die Voraussetzungen nach § 12 Abs. 3 Satz 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich der gesamten Fläche des herausverlangten Grundstücks im übrigen vorliegen, denn der Bekl. macht zu Recht geltend, daß im Hinblick auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Kindergarten der Ausschluß der Kl. als Grundstückseigentümer von Besitz und Nutzungen des Grundstücks auf der gesamten Fläche erforderlich ist. Wenn der Spielplatz betrieben werden soll und die Kinder die auf dem Grundstück der Kl. befindlichen Buddelkisten benutzen sollen sowie die Betreuer der Kinder sich in diesem Bereich aufhalten, erscheint es ausgeschlossen, daß gleichzeitig die Grundstückseigentümer das Grundstück in irgendeiner Weise benutzen, ohne den Betrieb des Kindergartens zu stören. Insoweit hat der Bekl. unter Vorlage eines Lageplans zu Recht darauf hingewiesen, daß schon aufgrund des örtlichen Zusammenhangs der verschiedenen Grundstücke eine bestimmungsgemäße Nutzung der gesamten baulichen Anlage letztlich sich über das gesamte Grundstück erstrecken muß, so daß die Restflächen weder baulich noch sonst wirtschaftlich nutzbar sind.

Die Bedenken der Kl. hinsichtlich der Gültigkeit des Moratoriums und des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG liegen neben der Sache: Allein der Hinweis auf den Vergleich des bisher gezahlten Nutzungsentgelts und der Höhe der Grundsteuer sowie der erzielbaren Marktmiete erscheint nicht ausreichend, die Verfassungsmäßigkeit der genannten Bestimmungen anzuzweifeln. Dies ergibt sich schon daraus, daß das Moratorium lediglich eine vorübergehende Regelung darstellt und die Sachenrechtsbereinigung aufgrund des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes lediglich vorbereiten soll. Dementsprechend ist damit zu rechnen, daß entweder der Bekl. das Grundstück aufkauft oder der Bekl. die Bestellung eines Erbbaurechts gegen Zahlung einer entsprechenden Erbbaurente verlangt. Für den Übergangszeitraum bis zur voraussichtlichen Sachenrechtsbereinigung steht den Grundstückseigentümern gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 9 ab 1. Januar 1995 bis 31. Dezember 1998 ein Entgelt von jährlich 0,8 % des Bodenwerts und die Freistellung von den Lasten des Grundstücks gegenüber dem Nutzer zu.

II. Der Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang aufgrund der Hilfsbegründung der Kl. begründet. Für den vor dem 1. Januar 1995 liegenden Zeitraum fehlt es an einer Anspruchsgrundlage bezüglich Zahlung eines Nutzungsentgelts. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen nach den §§ 988 bis 990 BGB liegen nicht vor, weil zwischen den Parteien - wie dargelegt - keine Vindikationslage im Sinne von § 985 BGB bestand, da insoweit das Moratorium nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 a Satz 2 EGBGB zunächst bis zum 31. Dezember 1994 Gültigkeit hatte. Ob und inwieweit den Kl. aufgrund des Nutzungsvertrages weiterhin ein Nutzungsentgelt in der vereinbarten Höhe zustand, kann offenbleiben, denn unstreitig hat der Bekl. versucht, dieses Nutzungsentgelt zu überweisen, woraufhin die Kl. das Geld zurückgeschickt haben.

Der Bekl. war jedoch aufgrund der Hilfsbegründung der Kl. bezüglich des Zeitraums ab 1. Januar 1995 gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB zu einem Nutzungsentgelt in Höhe von 0,8 % des Bodenwerts eines in gleicher Lage belegenen Grundstücks zu verurteilen. Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und der Marktwert beträgt nach dem Bodenrichtwertatlas zum 31.12.1994 pro qm 1.000 DM. Dies ergibt für die Gesamtfläche einen Verkehrswert von 510.000 DM. 0,8 % hiervon ergeben ein jährliches Nutzungsentgelt in Höhe von 4.080 DM. Der diesbezügliche Anspruch der Kl. ist auch nach Art. 233 § 2 a Abs. 9 Satz 4 seit dem 1. Januar 1995 entstanden, da die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit bereits mit Schriftsatz vom 7. November 1994 ein Nutzungsentgelt ab Januar 1995 gefordert hatten.

Im ehemaligen Ost-Berlin war, wie in der DDR üblich, ohne Beachtung von Grundstücksgrenzen ein Kindergarten gebaut worden. Der Eigentümer eines Flurstückes, auf dem sich die Buddelkisten befanden (nicht aber das Kindergartengebäude selbst) verlangten vom Nutzer Herausgabe. Dieser Anspruch hätte nach dem Moratorium des Art. 233 § 2 a Abs. 1 a EGBGB und dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur dann nicht bestanden, wenn vor dem 3. Oktober 1990 das Grundstück vom Nutzer bebaut worden war.

Mit Urteil vom 18. Januar 1996 wies das Kammergericht die Herausgabeklage ab und meinte, es komme nicht darauf an, ob das den Klägern gehörende Flurstück selbst bebaut ist. Maßgeblich sei vielmehr der Zusammenhang der Bebauung nach der Gesamtkonzeption, da in der DDR Grundstücksgrenzen keine Rolle gespielt hätten. Die Bebauung mit dem Kindergartengebäude sei deshalb für das gesamte Areal zu berücksichtigen. Auch aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ergebe sich nichts anderes, weil es sich um eine Anlage im Rahmen des komplexen Wohnungsbaues gehandelt habe.