Möblierungszuschlag

Möblierungszuschlag; Kaution; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Einrichtungsgegenstände; Möbelkaution; Mieterdarlehen

1. Die Vereinbarung eines angemessenen Möblierungszuschlags für die mietweise Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen bei der Vermietung einer möblierten preisgebundenen Altbauwohnung ist mietpreisrechtlich zulässig.

2. Die Vereinbarung einer Kaution für die im Zusammenhang mit der Vermietung einer preisgebundenen Altbauwohnung mietweise überlassenen Einrichtungsgegenstände ist insoweit preisrechtlich zulässig, als die Höhe der Kaution dem Wert der Möbel bei der Überlassung etwa entspricht.

Durch das Mietpreisrecht wird die Vertragsfreiheit der Parteien nicht beseitigt. Den Vereinbarungen wird lediglich insoweit die rechtliche Wirksamkeit vorenthalten, wie sie gegen Mietpreisrecht verstößt. Demgemäß bestimmt § 26 Abs. 2 I. BMietG, daß bei preisgebundenem Altbauwohnraum eine Mietvereinbarung insoweit und so lange unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Miete übersteigt.

Dem entspricht § 30 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 I. BMietG, wonach eine Leistung nach den allgemeinen Vorschriften zurückgefordert werden kann, soweit sie nach dem nur noch in Berlin geltenden Ersten Bundesmietengesetz oder nach anderen mietpreisrechtlichen Vorschriften unzulässig ist.

Daraus ergibt sich, daß Vereinbarungen der Parteien neben dem Mietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum grundsätzlich zulässig sind, soweit dadurch nicht die mietpreisrechtlichen Vorschriften umgangen werden sollen. Eine unzulässige Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften liegt nicht vor, wenn und soweit der Mieter für seine vereinbarte, aber die preisgebundene Miethöhe übersteigende Leistung eine besondere Gegenleistung des Vermieters über die Gebrauchsüberlassung der nichtmöblierten Wohnung hinaus erhält. Der Senat hat das bereits in seinen Urteilen vom 26. Oktober 1972 - 8 U 374/72 - und vom 15. Januar 1973 - 8 U 1068/72 - (beide erwähnt bei Graul in GE 1976, 247) ausgesprochen, ferner in dem Urteil vom 4. Oktober 1976 - 8 U 2192/74 -.

Für die mietweise Überlassung von Einrichtungsgegenständen ist nach § 31 Abs. 1 Satz 1 AMVOB im Falle der preisgebundenen Untermiete eine angemessene Vergütung zulässig. Es kann auch eine vollständige Ausstattung überlassen werden (§ 31 Abs. 1 Satz 2 AMVOB). Nach § 32 Satz 1 AMVOB steht es der Untervermietung eines Teils einer Wohnung gleich, wenn der Eigentümer einen Teil der von ihm selbst benutzten Wohnung vermietet. Gilt in einem solchen Fall die preisgebundene Untermiete, so ist nach § 31 Abs. 1 Satz 1 AMVOB für die mietweise Überlassung von Einrichtungsgegenständen eine angemessene Vergütung zulässig.

Wenn aber der Eigentümer einen Teil der von ihm selbst benutzten Wohnung unter mietweiser Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen vermieten kann, so ist es mietpreisrechtlich auch zulässig, wenn der Eigentümer eine Wohnung im ganzen unter mietweiser Mitüberlassung einer vollständigen Ausstattung vermietet, weil insoweit kein prinzipieller, sondern nur ein gradueller Unterschied hinsichtlich Art und Umfang der Vermietung besteht.

Für diese zusätzliche Leistung des Vermieters steht ihm eine angemessene Vergütung zu, wie das § 31 Abs. 1 Satz 1 AMVOB für den Fall der Untermiete vorsieht. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. Oktober 1976 - 8 U 2192/74 - S. 14) und des 20. Zivilsenats des Kammergerichts (Urteile vom 28. April 1977 - 20 U 1297/76 und 20 U 2557/76 - S. 14).

Da der Mieter in Gestalt der mitüberlassenen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter eine zusätzliche, über die Zurverfügungstellung der Wohnung hinausgehende Gegenleistung erhält, ist auch die Vereinbarung und Zahlung einer Kaution für die überlassenen Einrichtungsgegenstände nicht preisrechtlich unzulässig. Denn die Leistung der Kaution ist in diesem Fall nicht mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums, sondern wegen der Überlassung der Einrichtungsgegenstände erbracht worden (Urteil des Senats vom 15. März 1973 - 8 U 722/72 - S. 43/44).

Allerdings darf die Kaution für die Möbel nicht unangemessen hoch sein, weil sonst eine Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften vorliegt. Eine Kaution kann die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter in bezug auf die überlassenen Möbel sichern, also den Anspruch auf Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses und etwaige Schadensersatzansprüche aus schuldhaft herbeigeführter Unmöglichkeit, aus Verzug und wegen Beschädigung oder sonstiger positiver Vertragsverletzung. Auch kann die Kaution der Sicherung des Anspruchs des Vermieters auf die Zahlung der Vergütung für die Überlassung der Möbel (Möblierungszuschlag) dienen.

Ob die Kaution im Einzelfall der Sicherung der Ansprüche des Vermieters in bezug auf die Sache oder des Anspruchs auf Zahlung des Möblierungszuschlags oder beider Ansprüche dienen soll, hängt von der Vereinbarung der Parteien ab und ist erforderlichenfalls durch Auslegung dieser Vereinbarung zu ermitteln. In jedem Fall darf die Kaution die Höhe der zu sichernden Ansprüche nicht unangemessen übersteigen, weil anderenfalls kein Zusammenhang mit der Gegenleistung des Vermieters (mietweise Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen) mehr besteht, sondern ein Mieterdarlehen vorliegt, das nur unter den Voraussetzungen von § 29 a Abs. 2 1. BMietG zulässig wäre.

Demgemäß darf die Kaution den Wert der überlassenen Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt der Überlassung nicht wesentlich überschreiten, die Kaution muß also dem Wert der Möbel bei Überlassung etwa entsprechen (vgl. BGH Warn. 1976 Nr. 270 - GE 1977, 206, 207 - WPM 1977, 345, 346 - ZMR 1977, 187, 189 - WM 1977, 146 für den Verkauf von Einrichtungsgegenständen durch den weichenden Mieter an den Nachmieter).

Durch das Dritte Mietrechtsänderungsgesetz Berlin (3. MRÄndG Berlin) vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 1106/GVBl. S. 1424) ist die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen mit der Vermietung von unmöbliertem Wohnraum nunmehr gesetzlich geregelt. Mit Artikel 3 Nr. 5 Buchst. c 3. MRÄndG Berlin sind dem § 29 a 1. BMietG neue Absätze 5 bis 7 angefügt worden, die am 8. August 1982 in Kraft getreten sind. Der neue Absatz 5 des § 29 a 1. BMietG bestimmt:

Werden Einrichtungsgegenstände zusammen mit dem unmöblierten Wohnraum vermietet, ist ein Entgelt für diese Einrichtungsgegenstände nur insoweit zulässig, als die Überlassung des Wohnraumes nicht von der Mietung der Einrichtungsgegenstände abhängig gemacht wird und das vereinbarte Entgelt einen monatlichen Betrag in Höhe von 2 vom Hundert des Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände bei Überlassung nicht übersteigt.

Hieraus ergibt sich, daß jedenfalls seit dem 8. August 1982 Einrichtungsgegenstände zusammen mit einer preisgebundenen Altbauwohnung gegen ein besonderes Entgelt überlassen werden dürfen. Aus dieser neuen Bestimmung kann nicht der Schluß gezogen werden, daß vorher die Vermietung von Einrichtungsgegenständen zu einem (zusätzlichen) Mietbetrag preisrechtlich unzulässig gewesen wäre. Die Begründung zu der neuen Bestimmung führt aus: Der neue Absatz 5 solle dem Umstand Rechnung tragen, daß Vermieter aufgrund gegebener Nachfrage preisgebundenen Altbauwohnraum in zunehmendem Maße mit Einrichtungsgegenständen ausstatten - z. B. Teppichboden, Anbauküchen -, diese Einrichtungsgegenstände wegen der mangelnden Dauerhaftigkeit aber nicht als Modernisierung im Sinne des 3 11 AMVOB gelten und deshalb kein preisrechtlicher Mieterhöhungsbetrag zulässig sei. Dazu wird auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 9. Februar 1979 - OVG II B 89/77 - (GE 1979, 277) verwiesen, worin für den Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlag das Merkmal der Wertverbesserung bzw. Modernisierung "auf Dauer" als tatbestandliche Voraussetzung erwähnt ist. Die neue Bestimmung soll allerdings zugleich sicherstellen, daß nur denjenigen Mietern derart eingerichteter Wohnraum überlassen wird, die so ausgestatteten Wohnraum mieten wollen (vgl. dazu Bundestagsdrucksache 9/1640 S. 24).