Möblierungszuschlag

Möblierungszuschlag; Kaution; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Einrichtungsgegenstände; Möbelkaution; Mieterdarlehen

1. Die Vereinbarung eines angemessenen Möblierungszuschlags für die mietweise Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen bei der Vermietung einer möblierten preisgebundenen Altbauwohnung ist mietpreisrechtlich zulässig. 2. Die Vereinbarung einer Kaution für die im Zusammenhang mit der Vermietung einer preisgebundenen Altbauwohnung mietweise überlassenen Einrichtungsgegenstände ist insoweit preisrechtlich zulässig, als die Höhe der Kaution dem Wert der Möbel bei der Überlassung etwa entspricht. 3. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.

I. Das Landgericht Berlin hat dem Kammergericht gemäß Artikel III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (3. MRÄndG) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Liegt eine preisrechtlich unzulässige Leistung im Sinne des § 29 a 1. BMietG vor, wenn der Mieter einer möblierten preisgebundenen Altbauwohnung für die Möblierung eine Kaution an den Vermieter zahlt? 2. Ist die Frage zumindest insoweit zu bejahen, als eine solche Kaution den Wert der Möbel im Zeitpunkt ihrer Überlassung übersteigt? 3. Verstößt die Vereinbarung eines Möblierungszuschlages bei einem wie in Nr. 1 beschriebenen Mietverhältnis gegen Mietpreisrecht? 4. Kommt es bei der Beantwortung dieser Fragen darauf an, ob der Mieter vor Abschluß des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter geäußert hat, daß er die Möblierung nicht wünsche? Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Mit dem schriftlichen Vertrag vom 20. November 1979 hat der Bekl. dem Kl. ab 1. Dezember 1979 eine preisgebundene Altbauwohnung als "möblierte Wohnung zur vorübergehenden Benutzung" vermietet. Bei Abschluß des Mietvertrages zahlte der Kl., an den Bekl., eine Kaution von 1.500 DM für Einrichtung und Mobiliar; die Kaution sollte banküblich verzinst werden. Mit der Klage nimmt der Kl. den Bekl. auf Rückzahlung der Kaution und auf Rückzahlung angeblich preisrechtswidriger Mietzinsüberzahlungen aus der Zeit vom 1. Dezember 1979 bis 31. Oktober 1981 in Höhe von 3066,05 DM, hilfsweise in Höhe von 2508,76 DM, nebst Zinsen in Anspruch. Der Kl. meint: Die als "Möbelkaution" gezahlten 1.500 DM stellten eine unzulässige preisrechtswidrige Leistung im Sinne des § 29 a 1. BMietG dar, insbesondere weil er dem Bekl. vor Abschluß des Mietvertrages deutlich erklärt habe, daß er eine Möblierung nicht wünsche, und weil die Möbel nach dem Ergebnis der im ersten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme nur 1.215 DM wert gewesen seien. Der Kl. beruft sich auf die Entscheidungen des 20. Zivilsenats des Kammergerichts vom 28. April 1977 - 20 U 1297/76 - und des 2. Strafsenats des Kammergerichts vom 16. September 1970 - 2 WS (B) 121/70 -. Der Kl. vertritt weiter die Auffassung: In dem vereinbarten Mietzins von monatlich 603 DM sei ein Möblierungszuschlag von 206,11 DM enthalten, nicht lediglich von 166,12 DM, wie in der Anlage zum Mietvertrag angegeben. Der Möblierungszuschlag sei preisrechtswidrig und daher ebenfalls unzulässig. Zumindest sei er überhöht; zulässig seien allenfalls monatlich 2 % von 1.215 DM = 24,30 DM. Der Bekl. habe ihm daher den für die Monate Dezember 1979 bis Oktober 1981 gezahlten Möblierungszuschlag in Höhe von 3066,05 DM, mindestens aber in Höhe von 2508,76 DM zurückzuerstatten. Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Zahlung von 2508,76 DM (Teil des Möblierungszuschlages) nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Beide Parteien haben das Urteil mit der Berufung angefochten, soweit das Amtsgericht zu ihren Ungunsten entschieden hat. Das Landgericht hält die Vorlage an das Kammergericht für zulässig, weil es von einer Entscheidung des Kammergerichts zumindest teilweise abweichen will, im übrigen, weil die im Vorlagebeschluß aufgeführten Rechtsfragen solche von grundsätzlicher Bedeutung seien. III. Die Vorlage ist wegen der Rechtsfragen zu Nr. 1 bis 3 zulässig. Insoweit sind die Voraussetzungen des Artikels III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG erfüllt. Das Landgericht hat

Kammergerichts zumindest teilweise abweichen will, im übrigen, weil die im Vorlagebeschluß aufgeführten Rechtsfragen solche von grundsätzlicher Bedeutung seien. III. Die Vorlage ist wegen der Rechtsfragen zu Nr. 1 bis 3 zulässig. Insoweit sind die Voraussetzungen des Artikels III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG erfüllt. Das Landgericht hat dargelegt, daß es in der Rechtsprechung des Kammergerichts eine unterschiedliche Rechtsprechung zu den in der Vorlage aufgeführten Rechtsfragen zu Nr. 1 und 3 gibt. Das Landgericht will von der Rechtsprechung des 2. Strafsenats des Kammergerichts (Beschlüsse vom 16. September 1970 - 2 WS (B) 121 /70 - und vom 21. Januar 1977 - 2 WS (B) 384/76 [GE 1977, 208]) abweichen. Es handelt sich um Beschlüsse, die der 2. Strafsenat als Senat für Bußgeldsachen erlassen hat und bei denen es um die Anwendung des § 5 Abs. 1 WiStG ging. Nach Satz 1 dieser Bestimmung handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt. Nach § 5 Abs. 2 WiStG kann eine solche Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 DM geahndet werden. Die mit Bußgeldsachen nach § 5 WiStG befaßten Strafsenate eines Oberlandesgerichts haben in diesem Bereich über Rechtsfragen aus dem materiellen Wohnraummietrecht zu entscheiden. Die Zulässigkeit einer Vorlage nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG ist auch dann gegeben, wenn das Landgericht von einer Entscheidung abweichen will, die der Bundesgerichtshof oder ein Oberlandesgericht in einer Bußgeldsache erlassen hat, für die also ein Strafsenat und nicht ein Zivilsenat zuständig war. Artikel III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG macht insoweit keinen Unterschied; vom Wortlaut dieser Bestimmung aus ist es auch unerheblich, in was für einem Verfahren die Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder des Oberlandesgerichts ergangen ist. Insbesondere braucht es sich nicht um einen Rechtsentscheid zu handeln, von dem das Landgericht abweichen will. Der hier beschließende Senat hat das entsprechende bereits in seinem Beschluß vom 11. Mai 1983 - 8 W RE Miet 1734/82 - ausgesprochen, mit dem er nach Artikel III Abs. 1 Satz 3 3. MRÄndG dem Bundesgerichtshof eine Rechtsfrage wegen Abweichung von einer Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts vorgelegt hat; dabei betraf die Entscheidung des anderen Oberlandesgerichts einen in einem Armenrechtsverfahren ergangenen Beschluß. Beurteilt sich die Zulässigkeit der Vorlage nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG, will also das Landgericht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen, so kommt es nicht darauf an, ob die Rechtsfrage, die das Landgericht abweichend entscheiden will, von grundsätzlicher Bedeutung ist Mit dem Institut des Rechtsentscheids soll die Einheitlichkeit der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts gewahrt werden. Die Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist aber auch dann gefährdet, wenn das Landgericht in einer minderwertigen Rechtsfrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will. Die Vorlage ist wegen der Rechtsfrage zu Nr. 2 zulässig, weil diese in einem engen Zusammenhang mit der Rechtsfrage zu Nr. 1 steht und somit die Zulässigkeit der Vorlage in bezug auf die Rechtsfrage zu Nr. 2 einheitlich mit der zu Nr. 1 zu beantworten ist. Wegen der

Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will. Die Vorlage ist wegen der Rechtsfrage zu Nr. 2 zulässig, weil diese in einem engen Zusammenhang mit der Rechtsfrage zu Nr. 1 steht und somit die Zulässigkeit der Vorlage in bezug auf die Rechtsfrage zu Nr. 2 einheitlich mit der zu Nr. 1 zu beantworten ist. Wegen der Rechtsfrage zu Nr. 4 ist die Vorlage unzulässig. Dazu wird auf V. verwiesen. IV. Der Senat beantwortet die vorgelegten Rechtsfragen zu Nr. 1 bis 3 in der aus der Beschlußformel ersichtlichen Weise aus folgenden Erwägungen:

1. Durch das Mietpreisrecht wird die Vertragsfreiheit der Parteien nicht beseitigt. Den Vereinbarungen wird lediglich insoweit die rechtliche Wirksamkeit vorenthalten, wie sie gegen Mietpreisrecht verstößt. Demgemäß bestimmt § 26 Abs. 2 1. BMietG, daß bei preisgebundenem Altbauwohnraum eine Mietvereinbarung insoweit und so lange unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Miete übersteigt Dem entspricht § 30 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 1. BMietG, wonach eine Leistung nach den allgemeinen Vorschriften zurückgefordert werden kann, soweit sie nach dem nur noch in Berlin geltenden Ersten Bundesmietengesetz oder nach anderen mietpreisrechtlichen Vorschriften unzulässig ist. Daraus ergibt sich, daß Vereinbarungen der Parteien neben dem Mietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum grundsätzlich zulässig sind, soweit dadurch nicht die mietpreisrechtlichen Vorschriften umgangen werden sollen. Eine unzulässige Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften liegt nicht vor, wenn und soweit der Mieter für seine vereinbarte, aber die preisgebundene Miethöhe übersteigende Leistung eine besondere Gegenleistung des Vermieters über die Gebrauchsüberlassung der nichtmöblierten Wohnung hinaus erhält. Der Senat hat das bereits in seinen Urteilen vom 26. Oktober 1972 - 8 U 374/72 - und vom 15. Januar l973 - 8 U 1068/72 - (beide erwähnt bei Graul in GE 1976, 247) ausgesprochen, ferner in dem Urteil vom 4. Oktober 1976 - 8 U 2192/74 -. Für die mietweise Überlassung von Einrichtungsgegenständen ist nach § 31 Abs. I Satz 1 AMVOB im Falle der preisgebundenen Untermiete eine angemessene Vergütung zulässig. Es kann auch eine vollständige Ausstattung überlassen werden (§ 31 Abs. 1 Satz 2 AMVOB). Nach § 32 Satz 1 AMVOB steht es der Untervermietung eines Teils einer Wohnung gleich, wenn der Eigentümer einen Teil der von ihm selbst benutzten Wohnung vermietet. Gilt in einem solchen Fall die preisgebundene Untermiete, so ist nach § 31 Abs. 1 Satz 1 AMVOB für die mietweise Überlassung von Einrichtungsgegenständen eine angemessene Vergütung zulässig.

Wenn aber der Eigentümer einen Teil der von ihm selbst benutzten Wohnung unter mietweiser Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen vermieten kann, so ist es mietpreisrechtlich auch zulässig, wenn der Eigentümer eine Wohnung im ganzen unter mietweiser Mitüberlassung einer vollständigen Ausstattung vermietet, weil insoweit kein prinzipieller, sondern nur ein gradueller Unterschied hinsichtlich Art und Umfang der Vermietung besteht. Für diese zusätzliche Leistung des Vermieters steht ihm eine angemessene Vergütung zu, wie das § 31 Abs. 1 Satz 1 AMVOB für den Fall der Untermiete vorsieht. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. Oktober 1976 - 8 U 2192/74 - S.14) und des 20. Zivilsenats des Kammergerichts (Urteile vom 28. April 1977 - 20 U 1297/76 und 20 U 2557/76 - S. 14) 2. Da der Mieter in Gestalt der mitüberlassenen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter eine zusätzliche, über die Zurverfügungstellung der Wohnung hinausgehende Gegenleistung erhält, ist auch die Vereinbarung und Zahlung einer Kaution für die überlassenen Einrichtungsgegenstände nicht preisrechtlich unzulässig. Denn die Leistung der Kaution ist in diesem Fall nicht mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums, sondern wegen der Überlassung der Einrichtungsgegenstände erbracht worden (Urteil des Senats vom 15. März 1973 - 8 U 722/72 - S. 43/44). Allerdings darf die Kaution für die Möbel nicht unangemessen hoch sein, weil sonst eine Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften vorliegt. Eine Kaution kann die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter in bezug auf die überlassenen Möbel sichern, also den Anspruch auf Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses und etwaige Schadensersatzansprüche aus schuldhaft herbeigeführter Unmöglichkeit, aus Verzug und wegen Beschädigung oder sonstiger positiver Vertragsverletzung. Auch kann die Kaution der Sicherung des Anspruchs des Vermieters auf die Zahlung der Vergütung für die Überlassung der Möbel (Möblierungszuschlag) dienen. Ob die Kaution im Einzelfall der Sicherung der Ansprüche des Vermieters in bezug auf die Sache oder des Anspruchs auf Zahlung des Möblierungszuschlags oder beider Ansprüche dienen soll, hängt von der Vereinbarung der Parteien ab und ist erforderlichenfalls durch Auslegung dieser Vereinbarung zu ermitteln. In jedem Fall darf die Kaution die Höhe der zu sichernden Ansprüche nicht unangemessen übersteigen, weil anderenfalls kein Zusammenhang mit der Gegenleistung des Vermieters (mietweise Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen) mehr besteht, sondern ein Mieterdarlehen vorliegt, das nur unter den Voraussetzungen von § 29 a Abs. 2 1. BMietG zulässig wäre. Demgemäß darf die Kaution den Wert der überlassenen Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt der Überlassung nicht wesentlich überschreiten, die Kaution muß also dem Wert der Möbel bei Überlassung etwa entsprechen (vgl. BGH Warn. 1976 Nr. 270 = GE 1977, 206, 207 = WPM 1977, 345, 346 = ZMR 1977,187,189 = WM 1977,146 für den Verkauf von Einrichtungsgegenständen durch den weichenden Mieter an den Nachmieter). V. Wegen der vom Landgericht zu Nr. 4 vorgelegten Frage ist die Vorlage unzulässig . Es ist schon zweifelhaft, ob es sich insoweit überhaupt um eine Rechtsfrage handelt oder ob es nicht vielmehr um eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage geht. Bloße bei Vertragsverhandlungen geäußerte Wünsche sind regelmäßig unverbindlich, da sie keine rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen sind. Im Zusammenhang mit einem

orlage unzulässig . Es ist schon zweifelhaft, ob es sich insoweit überhaupt um eine Rechtsfrage handelt oder ob es nicht vielmehr um eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage geht. Bloße bei Vertragsverhandlungen geäußerte Wünsche sind regelmäßig unverbindlich, da sie keine rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen sind. Im Zusammenhang mit einem abgeschlossenen Vertrag erlangen sie allenfalls dann Bedeutung, wenn sie in irgendeiner Weise - sei es als gemeinsame Geschäftsgrundlage, sei es als (aufschiebende oder auflösende) Bedingung - in den Vertragsinhalt eingegangen sind. Aber selbst wenn es sich bei der Frage zu Nr. 4 um eine Rechtsfrage handeln sollte, käme ihr keine grundsätzliche Bedeutung (mehr) zu. Durch das Dritte Mietrechtsänderungsgesetz Berlin (3. MRÄndG Berlin) vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 11 06/GVBl. S. 1424) ist die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen mit der Vermietung von unmöbliertem Wohnraum nunmehr gesetzlich geregelt. Mit Artikel 3 Nr. 5 Buchst. c 3. MRÄndG Berlin sind dem § 29 a 1. BMietG neue Absätze 5 bis 7 angefügt worden, die am 8. August 1982 in Kraft getreten sind. Der neue Absatz 5 des § 29 a 1. BMietG bestimmt: Werden Einrichtungsgegenstände zusammen mit dem unmöblierten Wohnraum vermietet, ist ein Entgelt für diese Einrichtungsgegenstände nur insoweit zulässig, als die Überlassung des Wohnraumes nicht von der Mietung der Einrichtungsgegenstände abhängig gemacht wird und das vereinbarte Entgelt einen monatlichen Betrag in Höhe von 2 vom Hundert des Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände bei Überlassung nicht übersteigt. Hieraus ergibt sich, daß jedenfalls seit dem 8. August 1982 Einrichtungsgegenstände zusammen mit einer preisgebundenen Altbauwohnung gegen ein besonderes Entgelt überlassen werden dürfen. Aus dieser neuen Bestimmung kann nicht der Schluß gezogen werden, daß vorher die Vermietung von Einrichtungsgegenständen zu einem (zusätzlichen) Mietbetrag preisrechtlich unzulässig gewesen wäre. Die Begründung zu der neuen Bestimmung führt aus: Der neue Absatz 5 solle dem Umstand Rechnung tragen, daß Vermieter aufgrund gegebener Nachfrage preisgebundenen Altbauwohnraum in zunehmendem Maße mit Einrichtungsgegenständen ausstatten - z. B. Teppichboden, Anbauküchen - , diese Einrichtungsgegenstände wegen der mangelnden Dauerhaftigkeit aber nicht als Modernisierung im Sinne des § 11 AMVOB gelten und deshalb kein preisrechtlicher Mieterhöhungsbetrag zulässig sei. Dazu wird auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 9. Februar 1979 - OVG II B 89/77- (GE 1979, 277) verwiesen, worin für den Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlag das Merkmal der Wertverbesserung bzw. Modernisierung "auf Dauer" als tatbestandliche Voraussetzung erwähnt ist. Die neue Bestimmung soll allerdings zugleich sicherstellen, daß nur denjenigen Mietern derart eingerichteter Wohnraum überlassen wird, die so ausgestatteten Wohnraummieten wollen (vgl. dazu Bundestagsdrucksache 9/1640 S. 24). Im Hinblick auf den am 8. August 1982 in Kraft getretenen § 29 a Abs. 5 1. BMietG ist die Rechtslage, die vor diesem Zeitpunkt galt und auf die es das Landgericht bei der vorgelegten Frage zu Nr. 4 abgestellt hat, auslaufendes bzw. ausgelaufenes Recht. Rechtsfragen zu auslaufendem oder ausgelaufenem Recht sind aber nicht mehr Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Artikel III Abs. 1 Satz 1. MRÄndG und können daher nicht mehr Gegenstand eines zulässigen Vorlagebeschlusses sein. Der Senat hat das bereits in seinem

age zu Nr. 4 abgestellt hat, auslaufendes bzw. ausgelaufenes Recht. Rechtsfragen zu auslaufendem oder ausgelaufenem Recht sind aber nicht mehr Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Artikel III Abs. 1 Satz 1. MRÄndG und können daher nicht mehr Gegenstand eines zulässigen Vorlagebeschlusses sein. Der Senat hat das bereits in seinem Beschluß vom 11. Mai 1983 - 8 W RE Miet 1734/82 - festgestellt (vgl. auch OLG Oldenburg, Beschluß vom 26. Mai 1981 - 5 UH 2/81 - [WM 1982, 123 = Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht S. 654]). Insoweit gilt nichts anderes, als was für die Zulassung bzw. Nichtzulassung der Revision nach § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO gilt (vgl. dazu Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 41. Aufl., 1983, Anm. 2 B a). Das Landgericht muß daher in eigener Verantwortung entscheiden, ob der in der Frage zu Nr. 4 wiedergegebene Sachverhalt einen entscheidungserheblichen Einwand enthält. Möglicherweise ist die Rechtslage ähnlich wie bei dem Verkauf von Einrichtungsgegenständen durch den weichenden Mieter an den Nachmieter zu beurteilen; auch in diesen Fällen ist der Nachmieter vielfach nicht an dem Kauf alter Möbel interessiert; er schließt aber den Kaufvertrag mit dem weichenden Mieter, wenn auch vor allem deswegen, um den Mietvertrag über eine im allgemeinen mietpreisgünstige Wohnung zu erlangen. Die Rechtsprechung hat solche Kaufverträge, so fern nicht die Höhe des vereinbarten Kaufpreises eine Reduzierung gebietet, für wirksam angesehen (vgl. BGH a. a. O.).