Modrow-Kaufvertrag

Modrow-Kaufvertrag, Anbahnung eines Kaufvertrages, Investitionen, werterhöhende Investitionen, substanzerhaltende Investitionen, Schönheitsreparaturen, Beseitigung gebrauchsbedingter Abnutzungen, Nutzerinvestitionen an Nebengebäuden, Bepflanzungen

1. Keine Anbahnung eines Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989, wenn letztmaliger Erwerbsantrag vier Jahre zurückliegt und Kauf erst aufgrund des Modrow-Gesetzes im Juni 1990 erfolgte.

2. Im wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen nach § 121 Abs. 1 Satz 3 c SachenRBerG sind analog § 12 Abs. 2 SachenRBerG zu ermitteln.

3. Nicht berücksichtigungsfähig sind Schönheitsreparaturen, die Beseitigung gebrauchsbedingter Abnutzungen oder Aufwendungen, die dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR entsprachen (Bestätigung BVerwG, ZOV 1998, 63 [65]).

4. Nicht berücksichtigungsfähig sind Nutzerinvestitionen an Nebengebäuden sowie Bepflanzungen.

Die Kl. begehren gegenüber dem Bekl. die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Der Bekl. ist restituierter Eigentümer. Die Kl. sind Mieter des Grundstücks.

Seit Ende 1952 stand das Grundstück unter der Verwaltung des Rates der Gemeinde E. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das Haus, das auf dem Grundstück steht, im Zustand des Rohbaus. Der Rat der Gemeinde ließ das Gebäude 1965/1966 fertigstellen. Zur Finanzierung nahm er Aufbaukredite in Höhe von 18.700 DDR Mark sowie 28.000 DDR-Mark auf.

Mit Vertrag vom 20.9.1966 vermietete der Rat der Gemeinde E. das Hausgrundstück an die Kl. Unter Ziffer V des Vertrages "Instandsetzungsarbeiten" hieß es:

"Wohnung wurde neu ausgebaut".

Mit Schreiben vom 28.5.1985 wies der Rat der Gemeinde die Kl. darauf hin, daß das Grundstück ab 1.6.1985 volkseigen sei und bat um Mitteilung, ob sie das Grundstück kaufen wollten. Mit Schreiben vom 5.6.1985 bekundeten die Kl. ihr Interesse am Kauf. Dabei blieb es dann einstweilen. Im Auftrag des Rates der Gemeinde E. erstellte der Sachverständige B. am 5.10.1989 eine "Wertermittlung" betreffend das Grundstück. Im Eingang des Gutachtens heißt es: "Den Auftrag zur Wertermittlung erteilte der Ratsvorsitzende der Gemeinde E., Herr J. S., zum Zwecke des Verkaufs. Die örtliche Aufnahme erfolgte am 22.9.1989 in Gegenwart des langjährigen Mieters und künftigen Käufers ..."

Am 15.6.1990 schlossen dann der Rat der Gemeinde E. und die Kl. einen Kaufvertrag über das Einfamilienhaus zu einem Kaufpreis von 10.840 DDR-Mark. Ein notarielles Vermittlungsverfahren wurde ausgesetzt, die Kl. auf den Klageweg verwiesen.

Die Kl. berufen sich in erster Linie auf eine Anspruchsberechtigung aus § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a und lit. c SachenRBerG, nur ergänzend auf § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 lit. e SachenRBerG. Sie behaupten, der Kauf sei vor dem 19. Oktober 1989 aktenkundig angebahnt worden.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben gegen den Bekl. keine Ansprüche nach Kapitel 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Die Voraussetzung des § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a oder lit. c SachenRBerG liegen nicht vor.

Zwar ist der Kaufvertrag vom 15.6.1990 entgegen der Auffassung des Bekl. nicht unwirksam. Wie der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 26.3.1999 entschieden hat (ZOV, 1999, 277), bedurfte der Verkauf volkseigener Grundstücke in Fällen der vorliegenden Art jedenfalls bis zum Inkrafttreten des Einigungsvertrages am 29.9.1990 nicht der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde gemäß § 49 Abs. 3 lit. b DDR-KommVerf., da sie mangels eines besonderen Übertragungsaktes gemäß der Durchführungsverordnung zum DDR-Kommunalvermögensgesetz nicht zum Vermögen der Gemeinde gehörten. Weiterhin ist nach der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes für eine Anspruchsberechtigung nach § 121 SachenRBerG das Vorliegen einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15.12.1977 nicht erforderlich. Jedoch ist der Kaufvertrag weder vor dem 19.10.1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden (§ 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a SachenRBerG) noch haben die Kl. als Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen (§ 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG). Soweit die Kl. im Schriftsatz vom 30.3.2000 unter Beweisantritt behaupten, sie hätten im Juli 1989 schriftlich den Kauf des Grundstückes beantragt, war dieses Vorbringen wegen Verspätung gemäß § 296 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. (wird ausgeführt)

Die Kl. haben auch nicht dargetan, daß der Kaufvertrag vor dem 19.10.1989 sonst aktenkundig angebahnt worden ist. Aktenkundige Anbahnung des Erwerbs ist ein urkundlich bei dem Veräußerer dokumentiertes, ernsthaftes Erwerbsinteresse des Erwerbers (Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 4 VermG, Rz. 153). Hierzu genügt ein vor dem 19.10.1989 gefertigter Aktenvermerk oder ein vor dem Stichtag bei der staatlichen Stelle eingegangenes und nach Eingang zu den Akten genommenes Privatschreiben. Nur mündliche Bekundungen des Erwerbsinteresses oder sonstige Äußerungen, die keinen Eingang in die Akten der verkaufenden staatlichen Stelle gefunden haben, reichen nicht (Münchener Kommentar - Wendtland, 3. Aufl., § 121 SachenRBerG, Rz. 6). Entscheidend ist danach zunächst das Vorhandensein eines ernsthaften und konkreten Erwerbsanliegens auf seiten des Erwerbers, sodann dessen Artikulation nach außen und schließlich die urkundliche Belegbarkeit dieser Artikulation (Fieberg/Reichenbach, Vermögensgesetz, § 4 Rz. 126). Die schriftlich dokumentierte Äußerung des Erwerbswillens muß in konkretem Bezug zu dem abgeschlossenen Kaufvertrag stehen. Allgemein gehaltene, zeitlich weit zurückliegende oder zunächst zurückgewiesene Bekundungen eines Erwerbsinteresses genügen grundsätzlich nicht, da solche Äußerungen in der Regel nicht der Anbahnung des konkreten Kaufvertrages gedient haben (Münchener Kommentar - Wendtland, a.a.O.). Gemessen an diesen Grundsätzen kann das zeitlich weit zurückliegende Schreiben vom 5.6.1985 nicht als aktenkundige Anbahnung des Kaufvertrages vom 15.6.1990 aufgefaßt werden. Auch das Wertermittlungsgutachten, insbesondere die Ausführungen des Sachverständigen unter Ziffer 2, genügt zur Annahme einer "aktenkundigen Anbahnung" nicht. Denn es stellt keine aktenkundige Verlautbarung des Erwerbswillens der Kl. dar. Bei dem Veräußerer aktenkundig ist ein Erwerbsinteresse, sobald ihm die konkrete Kaufabsicht in einer Urkunde im Sinne der §§ 415 ff. ZPO verkörpert jedenfalls zugegangen ist (Rechtshandbuch, a.a.O., Rz. 155). Dazu müssen die für die Beschreibung des Kaufinteresses maßgeblichen Umstände in einer Niederschrift aufgenommen sein, die geeignet ist, Beweis für das die Rechtsfolgen des § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a SachenRBerG auslösende Erwerbsinteresse zu erbringen. Diese Voraussetzungen sind allein dadurch, daß das Gutachten in Auftrag gegeben und die Kl. darin als "künftige Käufer" bezeichnet wurden, nicht erfüllt.

Ihr Erwerbsanliegen selbst ist dadurch nicht im vorbezeichneten Sinne urkundlich belegt. Auch liegt kein Fall des § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG vor. Hiervon erfaßt werden diejenigen Fälle, in denen der Käufer (z. B. als Mieter) vor Abschluß des "hängenden" Kaufvertrages in erheblichem Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen an dem auf dem Grundstück aufstehenden Gebäude oder der baulichen Anlage vorgenommen hat (Münchener Kommentar - Wendtland, a.a.O., Rz. 9). Substanzerhaltende Investitionen sind solche, die der Beseitigung bestehender Mängel oder der Abwendung künftig drohender Mängel dienen. Werterhöhende Investitionen sind Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Als substanzerhaltende und werterhöhende Investitionen sind auch Eigenleistungen des Erwerbers, d. h. die Verwendung von Arbeit und Zeit, zu berücksichtigen. Ohne Belang ist, ob die Investitionen sich zum Zeitpunkt des Stichtages noch werterhöhend auswirken. Auch "abgeschriebene lnvestitionen" sind zu berücksichtigen. Etwas anderes gilt nur dann, "wenn getätigte Investitionen zeitlich lange zurückliegen und keine weiteren Anstrengungen belegbar sind, die eine Brücke von den getätigten Investitionen zum späteren Erwerb schlagen" (vgl. BVerwG, ZOV 1998, 63, 65). Schönheitsreparaturen, die Beseitigung gebrauchsbedingter Abnutzungen oder solche Aufwendungen, die dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR entsprachen, finden keine Berücksichtigung. Auch Aufwendungen, die von dritter Stelle erstattet worden sind, bleiben außer Betracht. Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei den in der Aufstellung K 17 im einzelnen aufgeführten Eigenleistungen der Kl. nicht um berücksichtigungsfähige Investitionen im Sinne des § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG. Die behaupteten Eigenleistungen beziehen sich im wesentlichen auf die Zeit vor Abschluß des Mietvertrages. Sie sind nicht zu berücksichtigen, da die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht Nutzer im Sinne der genannten Vorschrift waren. Daß die Kl. diese Aufwendungen im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen des Vermieters in Erwartung dessen getroffen haben, daß überhaupt erst eine Vermietbarkeit herbeigeführt wurde, findet im vorliegenden Zusammenhang keine Berücksichtigung. Ohne Bedeutung sind auch etwaige Investitionen an den Nebengebäuden sowie vorgenommene Bepflanzungen. Bei den danach noch verbleibenden Positionen der überreichten Aufstellung handelt es sich im wesentlichen um Aufwendungen, die in der Lebenswirklichkeit der ehemaligen DDR üblicherweise vom Mieter erbracht wurden bzw. bei denen es sich um sogenannte Schönheitsreparaturen oder um die Erneuerung von durch Gebrauch abgenutzten Gegenständen handelt. Im übrigen dürfte aber auch der vom Bundesverwaltungsgericht in der vorstehend zitierten Entscheidung angesprochene Ausnahmefall vorliegen, in dem "abgeschriebene Investitionen" nicht mehr zu berücksichtigen sind. Schließlich haben die Kl. aber auch nicht schlüssig dargetan, daß es sich bei den behaupteten Aufwendungen um wertsteigernde Investitionen handelt, die ihrem Umfang nach einer Maßnahme im Sinne von § 12 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 SachenRBerG entsprechen. Zu den Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG fehlt geeigneter Vortrag der Kl. Aber auch die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG sind nicht dargetan. § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG fordert Aufwendungen des Erwerbers für bauliche Maßnahmen, deren Summe die Hälfte des aktuellen Gebäudewertes

der Nr. 2 SachenRBerG entsprechen. Zu den Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG fehlt geeigneter Vortrag der Kl. Aber auch die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG sind nicht dargetan. § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG fordert Aufwendungen des Erwerbers für bauliche Maßnahmen, deren Summe die Hälfte des aktuellen Gebäudewertes übersteigen. Maßgeblich für den Vergleich mit dem Wert der vorgenommenen Aufwendungen ist der heutige Gebäudewert (Münchener Kommentar - Wendtland, § 12 SachenRBerG, Rz. 8 ff.). Bei dieser Sachlage ist der von den Kl. auf den Seiten 2 und 3 des Schriftsatzes vom 9.3.2000 gewählte Ansatz nach Auffassung der Kammer verfehlt. Ebensowenig sind die Voraussetzungen einer Anspruchsberechtigung nach den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. d, 2 Abs. 1 Nr. 2 lit. a, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 lit. e SachenRBerG gegeben. Es handelt sich vorliegend nicht um eine Nutzung aufgrund eines Vertrages nach den §§ 312 f. ZGB.